CC BY
97
Гавриленко И.Г.
ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный университет экономики и сервиса», Россия, г. Уфа
УДК332
РЕЙТИНГ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК ИНСТРУМЕНТ ОБЩЕСТВЕННОГО КОНТРОЛЯ
ОТРАСЛИ ЖКХ
В статье обоснована необходимость комплексного подхода к оценке эффективности деятельности ТСЖ по управлению многоквартирными домами. Предложена модель интегрального рейтинга товариществ собственников жилья на основе оценки технологического, управленческого, информационного, социального компонентов эффективного управления многоквартирными домами, являющаяся инструментом повышения общественного контроля, прозрачности деятельности товариществ собственников жилья, расширения степени участия граждан в управлении собственной недвижимостью.
Ключевые слова: товарищества собственников жилья, интегральный рейтинг, эффективное управление, многоквартирный дом, общественный контроль.
RATING OF HOMEOWNERS' ASSOCIATIONS AS AN INSTRUMENT OF PUBLIC CONTROL OF THE HOUSING INDUSTRY
В современном мире практика рейтингования получила широкое распространение. Так, достаточно популярны рейтинги деловой репутации компаний, в том числе и в сфере развития городов, городского хозяйства. В частности, можно отметить рейтинги финансовой компании UBS цен и заработков по городам мира, рейтинги компании Mercer Human Resources Consulting стоимости и качества жизни по городам мира, рейтинг брендов городов мира City Brand Index, который составляет компания Global Market, рейтинги международной сети City Mayors, в которых ранжируются крупнейшие города планеты, мэры и т. д. [1]. Обзор зарубежных рейтингов позволяет сделать вывод о том, что предложение использовать инструментарий рейтингования ТСЖ по критериям эффективности управления многоквартирными домами является вполне уместным и дееспособным.
В настоящее время в ряде регионов и муниципальных образований РФ проводится рейтинговая оценка деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (УК, ТСЖ) в соответствии с собственно разработанной и утвержденной методикой.
Кроме того, оценка эффективности организаций, управляющих жилищным фондом (при условии их добровольной регистрации) осуществляется на портале «ReformaGKH» в сети Интернет, который эксплуатируется Государственной корпорацией
- Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства [3].
Анализ регионального опыта рейтинговой оценки жилищных организаций позволил сделать следующие выводы:
1. В большинстве случаев ведется общая оценка деятельности коммерческих и некоммерческих организаций, управляющих жильем по единым критериям, при этом доля ТСЖ в общей совокупности объектов оценки составляет не более 1-3 % или отсутствует вообще.
2. Структурными подразделениями, ответственными за формирование показателей рейтинга и его проведение, являются государственные и муниципальные органы власти (например, Управление организации жилищного надзора в г. Москве, Департамент городского хозяйства Администрации в г. Красноярске, общественный совет при горсовете в г. Липецке, Министерство ЖКХ Пермского края в г. Перми). Практически не привлекаются к рейтин-гованию саморегулируемые организации ЖКХ, некоммерческие партнерства и ассоциации ТСЖ.
3. Отсутствие единого методологического подхода к рейтинговой оценке жилищных организаций сказывается на значительной дифференциации по городам и муниципальным образованиям оцениваемых критериев (как в количественном, так и качественном выражении). Так, например, в Москве для формирования рейтинга используется 5 базовых по-
казателей, в г. Судогда - 20, в г. Нижний Новгород
- 3, в г. Владивостоке - 5, в г. Перми - 9.
4. В Республике Башкортостан рейтинговая оценка товариществ собственников жилья не осуществляется, исключение составляют лишь немногие ТСЖ, подавшие заявку на регистрацию и участие в рейтинге на портале Государственной корпорации Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
В целом сегодня нет осознания важности комплексного подхода к оценке эффективности деятельности ТСЖ, для многих из них характерны информационная закрытость, неустойчивость отношений с заинтересованными сторонами, нарушение норм жилищного законодательства, непонимание значимости более тесного взаимодействия с населением, местной властью, общественными организациями.
В этой связи видится необходимость разработки модели интегрального рейтинга ТСЖ муниципальных образований РБ, которая представлена в виде алгоритма разработки и применения рейтинговой оценки товариществ собственников жилья, определения целей, задач, принципов, функций рейтинга ТСЖ, а также определения направлений и основных групп показателей рейтинговой оценки ТСЖ.
Рейтинг товариществ собственников жилья
- внешняя оценка деятельности по управлению многоквартирными домами конкретного ТСЖ в сравнении с деятельностью иных товариществ, управляющих на территории муниципального образования (города), выраженная в баллах.
Главные цели рейтинга - повышение качества работы товариществ собственников жилья, информирование собственников помещений многоквартирных домов об оценке деятельности ТСЖ. По мнению специалистов, публичная оценка деятельности ТСЖ может послужить стимулом к улучшению работы с населением, сделает работу товариществ более понятной и прозрачной. Многочисленные исследования определяют рейтинг рыночным инструментом, который выполняет следующие функции:
- информационную: отражает эффективность функционирования ТСЖ, исполнение норм Стандарта раскрытия информации [4];
- стимулирующую: мотивирует на совершение действий по улучшению положения конкретного ТСЖ, повышение качества жилищно-коммунального обслуживания жителей дома. Стимулом к участию ТСЖ в рейтинговой оценке может служить материальное и моральное поощрение товариществ, а также предоставление преимущественного права для лучших ТСЖ на участие в разного рода республиканских и муниципальных программах (благоустройство дворов, детских площадок, наружное освещение, ремонт дорог и других);
- посредническую: служит для взаимодействия между разными субъектами экономических отношений по управлению многоквартирными домами (ТСЖ, управляющие компании, подрядные организации, поставщики коммунальных ресурсов);
- контрольную: динамика рейтингов контролирует процесс достижения целей, поставленных перед товариществом собственников жилья, позволяет осуществлять мониторинг выявленных нарушений в деятельности ТСЖ, а также своевременность их устранения.
Принципы рейтинговой оценки деятельности ТСЖ: законность; добровольность участия товариществ собственников жилья; полнота и достаточность информации; своевременность и регулярность проведения; объективность и независимость оценки; открытость и прозрачность условий рейтинга для всех участников; простота и доступность методики рейтингования; корректность и научная обоснованность критериев оценки.
Предложенная нами модель интегрального рейтинга ТСЖ представлена в виде алгоритма разработки и применения рейтинговой оценки товариществ собственников жилья (см. рис.), определения целей, задач, принципов, функций рейтинга ТСЖ, а также определения направлений и основных групп показателей рейтинговой оценки ТСЖ. Методологический инструментарий рейтингования, в отличие от существующих подходов, нацелен на выделение ТСЖ в качестве отдельного объекта, в связи с чем скорректированы направления и основные группы показателей рейтинговой оценки:
1. Определение состава компетентных, независимых экспертов для проведения рейтинговой оценки ТСЖ.
Участниками рейтинговой оценки товариществ могут являться: представители властных структур, образовательных организаций высшего образования, профессиональных образовательных организаций, других заинтересованных организаций и независимые эксперты: некоммерческие партнерства, ассоциации товариществ собственников жилья, региональные и муниципальные общественные объединения в сфере жилищно-коммунального обслуживания; некоммерческие партнерства, ассоциации товариществ собственников жилья; граждане - жители многоквартирных домов; рейтинговые агентства, средства массовой информации.
Организацию проведения рейтинговой оценки в городах и муниципальных образованиях Республики Башкортостан может осуществлять уполномоченный орган в соответствии с решением главы администрации муниципального образования или Министерства ЖКХ РБ.
I этап
этап
<
этап
IV этап
<
V этап "л
VI этап
Алгоритм рейтинговой оценки эффективности товариществ собственников жилья
Организацию проведения рейтинговой оценки в городах и муниципальных образованиях Республики Башкортостан может осуществлять уполномоченный орган в соответствии с решением главы администрации муниципального образования или Министерства ЖКХ РБ.
2. Определение направлений и основных групп показателей рейтинговой оценки ТСЖ, периодичности проведения рейтинга. В настоящее время не существует единых стандартов для оценки степени полноты и комплексности эффективности товариществ собственников жилья. Поэтому в проведенном исследовании используется 5 групп критериев оценки эффективности деятельности ТСЖ (техно-
логический, управленческий, информационный, экономический, социальный), базирующихся на 44 показателях, которые, по нашему мнению, наиболее адекватно характеризуют современные требования к эффективно действующему ТСЖ (таблица 1). При этом перечень критериев оценки возможно корректировать с учетом ликвидации или появления новых «болевых точек» деятельности ТСЖ, например, 100 % выполнение ТСЖ требований по раскрытию информации в сети Интернет и т. п.
В связи с комплексностью оценки, большим массивом количественной и качественной оценочной информации рейтинг ТСЖ рекомендуется проводить не чаще чем один-два раза в год.
Таблица 1
Направления рейтинговой оценки ТСЖ
№ Направление оценки Область оценки
1 Технологическая Обеспечение надлежащего состояния многоквартирного дома, придомовой территории (12 показателей)
2 Управленческая Организационно-управленческая деятельность руководства ТСЖ (10 показателей)
3 Информационная Открытость, прозрачность деятельности ТСЖ (5 показателей)
4 Экономическая Эффективность экономического управления, тарифная политика (10 показателей)
5 Социальная Уровень взаимодействия руководства ТСЖ с жильцами (7 показателей)
3. Источниками информации рейтинга эффективности деятельности ТСЖ городского округа г. Уфа могут являться:
- раскрываемые данные, публикуемые товариществами собственников жилья согласно постановлению Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 (интернет-сайт ТСЖ);
- данные информационной базы Государственной жилищной инспекции РБ;
- информация администраций районов города, Министерства ЖКХ Республики Башкортостан;
- данные ресурсоснабжающих предприятий, управляющих, подрядных организаций и других субъектов рынка жилищных услуг;
- нормативная документация и отчетность ТСЖ;
- портал ГК ФСРЖКХ «ReformaGKH»;
- республиканские и городские СМИ;
- жители многоквартирных домов, представители местного сообщества, например, из числа Ассоциации НП «Содружество ТСЖ и управляющих организаций» (г. Уфа), Ассоциации жилищного самоуправления РБ и др.
Разработка рейтинговой системы эффективности деятельности ТСЖ предполагает определение набора показателей, позволяющих произвести ее адекватную оценку с позиций различных групп заинтересованных сторон.
4. Составление списка потенциальных кандидатов в рейтинг. Перечни объектов рейтинга (ТСЖ) рекомендуется определять в соответствии с типоло-гизацией товариществ по определенному признаку, например, по городским (муниципальным) спискам, годовому объему потребления коммунальных ресурсов, характеристике жилого фонда по году постройки, степени износа, выбранной схеме управления ТСЖ (самостоятельно или через договор с УК) и т. п.
5. Рейтинговая оценка эффективности деятельности ТСЖ по утвержденной методике. В целях формирования рейтинга товариществ собственников жилья используется десятибалльная система оцен-
ки, которая позволяет перевести количественные и качественные показатели деятельности ТСЖ в соизмеримый вид и утверждается организатором проведения рейтинговой оценки.
Рейтинг формируется путем упорядочивания присвоенных товариществам собственников жилья порядковых номеров. Каждому ТСЖ (вошедшему в список кандидатов) присваивается порядковый номер по мере уменьшения значения интегральной оценки качества работы.
Товариществу, получившему наивысшую интегральную оценку эффективности работы, присваивается 1-й номер:
Ir ^ max.
В зависимости от эффективности деятельности ТСЖ в области управления многоквартирным домом на основании полученного удельного числового показателя - суммы баллов ТСЖ присваивается рейтинг в соответствии с таблицей 2 (данное деление товариществ на классы соответствует мировой и российской практике присвоения рейтингов [2, с. 135]).
К классам А (ААА, АА, А), например, относятся ТСЖ с высокой репутацией, имеющие позитивный имидж, обеспечивающие свою деятельность в соответствии с требованиями жилищного законодательства, получающие высокие оценки жителей дома и всех заинтересованных сторон по технологическим, управленческим, экономическим, социальным аспектам.
К классам В (ВВВ, ВВ, В) относятся товарищества со средним уровнем репутации. Такие ТСЖ имеют значительные наработки в формировании позитивного имиджа, реализуют активную политику в отдельных областях управления многоквартирными домами. Однако у таких товариществ весьма вероятны риски нарушения прав жителей дома или одной из заинтересованных сторон, предоставления некачественной информации.
Таблица 2
Шкала рейтинга товариществ собственников жилья
Рейтинг Оценка деятельности ТСЖ по управлению Количество
многоквартирным домом баллов
Высокий уровень
ААА наивысшая 95
АА очень высокая 85
А высокая 75
Средний уровень
ВВВ выше средней 65
ВВ средняя 55
В ниже средней 45
Низкий уровень
ССС удовлетворительная 35
СС неудовлетворительная 25
С низкая 20
Отрицательный уровень
D предельно низкая 10
SD наихудшая 0
К классам С (ССС, СС, С) относятся ТСЖ с низким уровнем репутации, не соблюдающие нормы жилищного законодательства, не обеспечивающие добросовестное отношение к жителям многоквартирных домов, другим субъектам жилищных отношений, а также не осуществляющие эффективную деятельность по управлению многоквартирными домами.
К классу D и SD относятся товарищества собственников жилья с неудовлетворительным уровнем репутации, с неразвитыми коммуникациями, не учитывающие мнение собственников жилья, имеющие факты нарушения прав заинтересованных сторон, игнорирующие или направленно нарушающие требования жилищных норм. Это ТСЖ - социально безответственные, имеющие отрицательный имидж и, естественно, неэффективные.
Изучив опыт товариществ-лидеров, можно выявить факторы, способствующие их эффективной деятельности, наоборот, опыт аутсайдеров позволит выявить проблемы, сдерживающие данный процесс.
6. Предварительные результаты проведения рейтинговой оценки ТСЖ, в том числе проекты рейтингов, методика их формирования и обоснование результатов рейтингования, подлежат обязательной экспертной оценке корректности. Практика рейтин-гования различных организаций и сфер деятельности показывает, что некорректно проведенный рейтинг (ошибочная методика, техника социологических опросов, неверная постановка критериев, оценочных показателей, интерпретация результа-
тов и ряд других) способен нанести существенный ущерб деятельности организации, ее репутации, дезинформировать все заинтересованные стороны о реальном состоянии дел в организации.
7. Освещение в СМИ (сети Интернет) результатов проведенного рейтинга. После экспертного заключения о корректности проведенного рейтинга ТСЖ его результаты в виде оценочных индексов ТСЖ и сравнительных показателей деятельности ТСЖ по отношению к лидеру (или наилучшему значению), методика формирования и интерпретация рейтинга размещаются на официальном сайте организатора: Администрации ГО г. Уфа и (или) Министерства ЖКХ РБ.
Результаты проведения рейтинга товариществ собственников жилья направлены на:
- обеспечение жителей многоквартирных домов дополнительной информацией об эффективности работы ТСЖ, в том числе путем формирования рейтингов, в целях реализации права собственников жилья в выборе способа управления собственной недвижимостью в условиях конкуренции коммерческих и некоммерческих организационно-правовых форм;
- определение результативности деятельности товариществ собственников жилья по управлению общим имуществом многоквартирного дома и принятие своевременных мер по разрешению проблем, повышению степени удовлетворенности граждан условиями проживания, качеством оказываемых услуг;
- своевременное выявление негативных факторов, влияющих на деятельность ТСЖ, качество жилищных услуг и устранение их причин путем реализации планов мероприятий, а также осуществление стимулирования руководителей и членов товарищества.
Предложенная модель интегрального рейтинга товариществ собственников жилья на основе оценки технологического, управленческого, информационного, экономического, социального компонентов эффективного управления многоквартирными домами является инструментом повышения общественного контроля, прозрачности деятельности товарищества собственников жилья, расширения степени участия граждан в управлении собственной недвижимостью.
Список литературы: 1. Гусев А.Б. Формирование рейтингов ТСЖ (управляющих компаний) г. Москвы [Электронный
ресурс]. - Режим доступа: www.urban-planet.org/ materials/.
2. Корпоративная социальная ответственность: управленческий аспект: монография / Под общ. ред. д-ра экон. наук, проф. И.Ю. Беляевой, д-ра экон. наук, проф. М.А. Эскиндарова. - М.: КНОРУС, 2008.
3. Официальный сайт Государственной корпорации - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.reformagkh.ru/.
4. Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», информационно-правовой портал «Гарант» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base.garant.ru.
Валиев Ш.З. Гавриленко И.Г. Суренян М.А.
ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный университет экономики и сервиса», Россия, г. Уфа
УДК332.87
АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ РАЗВИТИЯ ТСЖ И СТИМУЛИРОВАНИЕ ИХ СОЗДАНИЯ
Статья посвящена реформированию жилищной сферы России, в частности, преобразованиям в системе управления многоквартирными домами - созданию товариществ собственников жилья (ТСЖ). Проанализированы основные недостатки и преимущества товариществ собственников жилья, выявлены основные проблемы, которые препятствуют их развитию. Представлены механизмы стимулирования создания товариществ путем развития инфраструктуры услуг для ТСЖ.
Ключевые слова: реформа, жилищно-коммунальное хозяйство, управление многоквартирным домом, товарищество собственников жилья.
ANALYSIS OF HOUSING AND COMMUNAL SERVICES PROBLEMS AND STIMULATING OF THEIR CREATION
Article is devoted to reforming the housing sector in Russia, in particular reforms in the system of management of apartment buildings - the creation of homeowners' associations. Analyzes the main advantages and disadvantages of homeowners, the main problems that hinder their development. The mechanism by stimulating the creation of partnerships for infrastructure development services for HOA.
Key words: reform, housing and communal services, management of the apartment building, homeowners.
Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, Указ Президента РФ «О мерах
по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» в числе
