CC BY
26УДК 347
DOI: 10.31249/iajpravo/2024.03.16
КРЫСАНОВА Н.В.1 Рецензия на книгу: БЕВЗЕНКО Р.С. ВВЕДЕНИЕ В РОССИЙСКОЕ ПРАВО НЕДВИЖИМОСТИ. -Москва: Статут, 2022. - 408 с.
KRYSANOVA N.V. Book review: Bevzenko R.S. Introduction to Russian Real Estate Law. - Москва: Статут, 2022. - 408 с.
Ключевые слова: недвижимость; земельные участки; единый объект недвижимости; купля-продажа; ипотека; аренда; ничтожность сделки; оспоримость сделки.
Keywords: real estate; land; single property; purchase and sale; mortgage; rent; nullity of the transaction; contestability of the transaction.
Для цитирования: Крысанова Н.В. [рец.] // Социальные и гуманитарные науки. Отечественная и зарубежная литература: ИАЖ. Сер. Государство и право. - 2024. - № 3. - С. 188-193. - Рец. на кн.: Бевзенко Р.С. Введение в российское право недвижимости. - Москва: Статут, 2022. -408 с. DOI: 10.31249/iajpravo/2024.03.16
Автор книги - Роман Сергеевич Бевзенко, доктор юридических наук, профессор Московской высшей школы социальных и экономических наук, исследует проблемы одного из основных институтов вещного права - недвижимые вещи, их понятие и принципы, в том числе принцип единства судьбы прав на земельный участок и возведенные на нем постройки, вопросы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Недвижимые вещи приобре-
1 Крысанова Нина Владимировна, старший научный сотрудник отдела правоведения ИНИОН РАН, кандидат юридических наук.
188
тают все большее значение в функционировании гражданского оборота в современной России.
Книга разделена на три неравных раздела. Раздел первый посвящен понятию недвижимой вещи, которое понимается как совокупность норм, регулирующих господство над своей или чужой движимой или недвижимой вещью (с. 12). Автор обосновывает важность определения понятия «недвижимость», при этом он исходит из правила о том, что движимостью признается все, что не является недвижимостью. Прежде всего Р.С. Бевзенко рассматривает легитимные понятия недвижимой вещи в российском праве, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона (ФЗ) от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним», п. 5-6 ст. 1 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О кадастровой деятельности». Анализ этих понятий недвижимого имущества позволяет автору прийти к выводу о том, что: во-первых, законодатель стремится разграничить недвижимые вещи, являющиеся таковыми в силу природы и не являющиеся недвижимостью по своей природе, но объявленные такими законом. При этом особо отмечается, что дихотомия «недвижимость в силу природы - недвижимость в силу закона» не является действительным противопоставлением, так как «природная» недвижимость объявляется объектом гражданских прав - недвижимой вещью нормами закона. В этом смысле она тоже является недвижимостью «в силу закона». Причем непонятно для автора стремление законодателя признать недвижимостью вещи, которые предназначены для перемещения в пространстве (воздушные, морские и речные суда). Если оно связано с желанием подчинить такие объекты регистрационному режиму, то для этого нет необходимости идти против природы этих вещей, поскольку положения п. 2 ст. 130 ГК РФ дают законодателю возможность установить регистрационный режим в отношении движимых вещей. Во-вторых, внутри группы недвижимости, которую Р.С. Бевзенко обозначает как недвижимость в силу природы, законодатель выделяет две подгруппы: первую условно обозначает как естественную недвижимость (земельные участки и не регулируемые ГК РФ, но упоминаемые в Законе о регистрации участки недр), вторую - как искусственную недвижимость. В качестве примера последней законодатель в ГК РФ называет «здания, со-
оружения, объекты незавершенного строительства», позже добавлены жилые и нежилые помещения, к которым относит машино-места. По его мнению, недвусмысленно звучит оговорка законодателя о том, что недвижимостью признается любой объект, который «прочно связан с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно» (с. 17-19).
Дискуссию о том, является ли понятие недвижимости строго юридическим (Е.А. Суханов, О.М. Козырь, М.К. Кротов, О.Г. Ло-мидзе, С.А. Бабкин), либо оно имеет функциональное значение (С.А. Степанов, В.В. Витрянский, В.А. Алексев, Б.М. Гонгало, Е.Ю. Петров и др.), Р.С. Бевзенко считает схоластической. Однако представляется интересным спор известных вышеназванных цивилистов по этому вопросу. В связи с этим значительное место в книге занимает анализ судебной практики, посвященной определению понятия недвижимого имущества, прежде всего в разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ.
Особое внимание привлекает исследование автором вопроса правового статуса земельного участка с возведенным на нем зданием и юридической принадлежности здания не собственнику земельного участка, а иному лицу. Здесь Р.С. Бевзенко предлагает два варианта. Первый: такое здание следует рассматривать в качестве движимой вещи. Однако такое решение противоречит самой сути вещей. Второй вариант: признание таких зданий самостоятельными недвижимыми вещами, отличными от земельного участка, представляется оптимальным. Но принятие этого подхода требует немедленного решения проблемы с правами на земельный участок: необходимо сделать так, «чтобы право на здание и право на участок не "не разъезжались"». В связи с этим автор предлагает законодательно признать такой объект права, как здание, составной частью того права, которое имеется у застройщика, а не самостоятельным объектом прав. По мнению автора, это позволит реализовать идею единого объекта, но единство, оговаривает он, достигается путем признания здания не частью участка, а частью права на чужой земельный участок (с. 24).
На основе анализа судебной практики формулируется вывод о том, что несмотря на позитивную практику арбитражных судов и Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда
РФ, говорить о признании модели единого объекта в российской юриспруденции еще рано (с. 51-67).
Исследованию принципа единства судьбы прав на земельный участок и постройки на нем посвящен второй раздел книги. Данный принцип российского права, касающийся недвижимости, развивает идею: «если некто является собственником здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, он имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка из собственности публичного образования и свою собственность либо на заключение договора аренды участка». Тем самым реализуется идея «стягивания» прав на участок и на постройку в одних руках. С точки зрения Р.С. Бевзенко, проблема единства судьбы вещи касается не только поверхностных, но и подземных объектов, и на это редко обращается внимание в юридической литературе. Ученые, подчеркивает он, предпочитают обсуждать лишь ситуацию с размещением зданий и сооружений, соприкасающихся с поверхностью земельного участка. Возможно, предполагает автор, это связано с тем, что российская правовая доктрина (в отличие от западной традиции), пока не пришла к единообразному пониманию земельного участка как трехмерного контура, включающего в себя помимо земной поверхности также пространства над ней и под ней, воспринимая его сейчас просто как часть земной поверхности.
В связи с применением принципа единства судьбы в случае, если заключенный договор будет нарушать данный принцип, у автора возникает вопрос - каковы будут последствия нарушения -ничтожность или оспоримость сделки? Эта проблема связана с новой редакцией ст. 168 ГК РФ, устанавливающей оспоримость сделки в качестве общего последствия нарушения при ее совершении императивной нормы закона. Содержание ст. 168 ГК РФ устанавливает правило о том, что если нарушающая императивное предписание закона сделка затрагивает интересы третьих лиц, либо публичный интерес, то такая сделка является ничтожной (п. 2); во всех иных случаях сделка является оспоримой (п. 1).
Заслуживает внимание в книге очень подробный анализ реализации принципа единства судьбы на земельный участок в сделках купли-продажи, иных сделках об отчуждении (мена, дарение, рента), ипотека и аренда, а также последствия прекращения права
собственности на земельный участок и принцип единства судьбы: изъятие участка; принудительный выкуп; иные случаи, исследование вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следует отметить, что в данной монографии очень удачно подобраны и расположены материалы, связанные с порядком и структурой процедур государственной регистрации прав на недвижимое имущество, последовательно раскрываются значение государственной регистрации, типы регистрационных систем, принципы регистрационного режима, соотношение записи реестра и основания внесения записи, исправление реестра, а также оспаривание записей и ответственность регистратора. Сопровождается этот материал описанием правовых актов, предшествовавших современному законодательству о государственной регистрации. Среди них есть зарубежные акты. Так, замечает автор, англосаксонское право долго сопротивлялось идее регистрации недвижимости, предпочитая феодальную систему неформальных прав на земельные участки. Однако из-за мошенничества с пастбищными земельными участками на территории английской колонии в Южной Австралии в 1858 г. появился первый в английском законодательстве Акт о введении регистрации прав на недвижимость.
Рассматривая тему правого значения регистрации прав, автор исследующий два основных предположения, почему правопо-рядки не довольствуются общими правилами гражданского права о возникновении, изменении, прекращении и переходе субъективных гражданских прав, а создают специальные положения о регистрации этих прав в особых реестрах (с. 195). Первое предположение заключается в том, что регистрационная система в сфере недвижимости необходима прежде всего для фискальных целей: определение фигуры плательщика налога на недвижимость, а также объекта налогообложения (его параметров и стоимости). Однако у автора не возникает сомнения, что это предположение носит, скорее, побочный характер, поскольку для определения размера объектов налогообложения и их усредненной стоимости существует кадастр (т.е. свод картографических планов земельных участков, технических описаний зданий и помещений), а не реестр недвижимости.
Второе предположение состоит в том, что регистрационная система создается, прежде всего, для достижения частноправовых легитимационных целей. Реализация легитимационной функции регистрации позволяет формально управомочить лицо, записанное в реестр, в качестве собственника либо обладателя какого-либо иного права на недвижимость. Данная функция реестра необходима для признания лица действительным собственником имущества, проверки наличия каких-либо ограничений в отношении этого имущества (в первую очередь ипотеки, залоги, сервитуты), например, не арестовано ли оно, не передано в долгосрочную аренду и пр. В отсутствии регистрации лица, намеревающиеся вступить в договорные отношения с собственником, вынуждены проверять титул (основание приобретения права) потенциального контрагента и отсутствие каких-либо обременений (например, правильность документов, по которым он приобрел имущество; правильность документов, по которым его правопредшественник приобрел данное имущество и т.д.). Автор обосновано считает достаточной защиту разумного доверия третьих лиц принципом защиты добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) (с. 196-197).
Следует отметить, что явным преимуществом рецензируемой книги является то, что автор не только обращает внимание на существующие правовые проблемы, но и предлагает пути их решения посредством совершенствования нормативного правового регулирования недвижимого имущества и сделок с ним. Особое внимание уделено содержанию понятия недвижимости, дискуссии вокруг этого понятия, принципу единства судьбы прав на земельный участок и возведенные на нем постройки, судебной практике.
Таким образом, данная монография является комплексным научным исследованием в сфере права на недвижимое имущество и рекомендуется для практикующих юристов (судей, нотариусов, юрисконсультов, адвокатов) и иных специалистов, связанных с данной сферой оборота недвижимости (кадастровых инженеров, оценщиков, риелторов).
