CC BY
40
Действие принципа единства судьбы в Российском праве The effect of the principle of unity of fate in Russian law
Антонян А.С.
Студент 4 курса, Института Частного Права, Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина,
РФ, г.Мсоква e-mail: antonianlawyer@mail. ru
Antonian A.
4rdyear student, Institute of Private Law, Kutafin Moscow State Law University (MSAL),
Russia, Moscow e-mail: [email protected]
Аннотация.
В настоящей статье дан анализ действию принципа единства судьбы в рамках Российского права. Затронут вопрос об истоках данного принципа, его рецепции из Римского права. Изучено его влияние на отношения, возникающие при заключении договора купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости на нем. Также проанализирован вопрос о ничтожности сделок с нарушением принципа единства судьбы, приведена судебная практика по данной теме. Кроме того, рассмотрено действие принципа в рамках Наследственного права ввиду особого значения этого вопроса в судебной практике. Отдельное внимание обращено на положительные и отрицательные стороны анализируемого принципа. Автор даёт общую оценку состоянию принципа единства судьбы в Российском праве, а также степени его реализации.
Annotation.
This article analyzes the effect of the principle of unity of fate in Russian law. The question of the origins of this principle, its reception from Roman law is touched upon. Its influence on the relations arising under the contract of sale of a land plot and real estate objects on it is studied. The question of the nullity of transactions in violation of the principle of unity of fate is also analyzed, judicial practice on this topic is given. In addition, the effect of the principle of unity of fate in Inheritance law is considered due to the special importance of this issue in judicial practice. Special attention is paid to the positive and negative sides of the analyzed principle. The author gives a general assessment of the state of the principle of unity of fate in Russian law, as well as the degree of its implementation.
Ключевые слова: Принцип единства судьбы, действие принципа единства судьбы в Российском праве, особенности действия принципа единства судьбы, купля-продажа земельного участка и объектов недвижимости на нем, superficies solo cedit, земельный участок, недвижимость.
Key words:The principle of unity of fate, the effect of the principle of unity of fate in Russian law, the specifics of the principle of unity of fate, purchase and sale of land and real estate on it, superficies solo cedit, land, real estate.
На сегодняшний день принцип единства судьбы является одним из принципов Российского права и, соответственно, имеет определенное значение в области регулирования земельных и гражданско-правовых отношений. В этой работе изучается сам принцип, уделяется внимание степени его реализации в Отечественном праве, а также тому, какое воздействие им оказывается на земельные и гражданские правоотношения, какие есть исключения из данного принципа и с какими сложностями приходится сталкиваться при его применении. Актуальность к исследованиям принципа единства судьбы сохраняется, и это более чем обусловлено. Данный принцип лежит в основе регулирования отношений, возникающих при купле-продаже определенных объектов недвижимости. Однако зачастую лица, осуществляющие продажу того или иного объекта, могут не знать всех тонкостей законодательства или целенаправленно стремятся его нарушить, что, в конечном счете, приводит к затяжным судебным разбирательствам.
Принцип единства судьбы пришел в современное Российское право из Римского права, где данный механизм обозначался как «superficies solo cedit» - то есть когда все, что возведено на земельном участке, является
частью этого земельного участка. Анализируемый принцип закреплен в Российском законодательстве непосредственно в пп.5 п.1 ст.1 Земельного Кодекса Российской Федерации (Далее - ЗК РФ). В соответствии с ним все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Однако законодатель устанавливает определенные исключения для данного правила. В доктрине по-разному характеризуют и дополняют этот принцип.
В целом, можно утверждать следующее: единство судьбы подразумевает, что здание или иное сооружение, расположенное на земельном участке (как на объекте недвижимости), следует судьбе земельного участка и неразрывно связано с ним. То есть следует определять земельный участок и сооружение на нём как некий единый недвижимый объект (или комплекс). Например Бевзенко Р.С., говоря о принципе superficies solo cedit, характеризует его так: все, выстроенное на земельном участке, рассматривается как составная часть земельного участка (т.е. как нечто, не являющееся самостоятельной вещью). Также Бевзенко Р.С. отмечает, что этот принцип перешел из Римского права в право стран Запада и прочно закрепился в нем, в то время как в России законодатель допустил серьезные отступления от superficies solo cedit.
Как уже было отмечено, принцип единства судьбы закреплен в ЗК РФ. Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее - ГК РФ) определяет перечень, согласно которому к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся жилые помещения. Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (Далее - ЖК РФ) к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.
Действие принципа единства судьбы нашло своё отражение в различных нормах российского законодательства. Например, можно выделить статью 290 ГК РФ, в соответствии с которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома. В п.2 статьи 290 ГК РФ отмечено, что собственник не может произвести раздельное отчуждение общей долевой собственности и жилого помещения. Таким образом, реализуется принцип единства судьбы.
В 552 статье ГК РФ установлено следующее правило: по договору купли - продажи здания или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок. Такая норма императивна в том случае, когда продавец является собственником и земельного участка, и продаваемого здания, сооружения как самостоятельного объекта недвижимости. То есть если продавец хочет заключить сделку по продаже своего дома, расположенного на земельном участке, который так же принадлежит ему на праве собственности, продавец будет обязан передать права и на земельный участок, и на дом. Аналогичная норма действует в ст. 35 ЗК РФ: не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В гражданском законодательстве положения об аренде тоже урегулированы с учетом принципа единства судьбы. Согласно ст. 652 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В соответствии со статьей 57 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (Далее - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество
осуществляется государственная регистрация перехода права собственности и на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество.
Стоит отметить и Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ (Далее - ФЗ « О приватизации государственного и муниципального имущества), где также оказал своё влияние принцип единства судьбы: приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом.
Наконец, стоит проанализировать действие принципа единства судьбы в рамках Наследственного права. Здесь следует сказать, что принцип единства судьбы в статье 1181 ГК РФ едва ли был упомянут. Только в п.2 указанной статьи говорится, что при наследовании земельного участка по наследству переходят и находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на нем растения. Однако нет ни слова о судьбе зданий и иных объектов недвижимости. Данную особенность подмечает Бевзенко Р.С. в своей работе, посвященной принципу единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем. Также он указывает на то, что Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 29.05.2012 № 9 сослался на статью 130 ГК РФ, в соответствии с которой земельные участки и расположенные на них здания выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, тем самым Верховный Суд допустил некое отступление от принципа единства судьбы. В данном случае стоит обратить внимание на продолжение излагаемой Верховным Судом позиции, которая, отсылает к нормам статей 1 и 35 ЗК РФ, согласно которым не могут быть завещаны отдельно часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, и само здание, строение, сооружение. Наличие в завещании таких распоряжений влечет в этой части недействительность завещания. Таким образом, Суд всё же в некоторой степени придерживается принципа единства судьбы. Однако нельзя назвать такой подход абсолютным.
Говоря о правовых нормах, посвященных принципу единства судьбы, следует заметить, что такие нормы, безусловно, являются императивными. И, вне всякого сомнения, нарушение этих норм влечет их ничтожность. Именно ничтожность, а не оспоримость. Об этом же пишет Бевзенко Р.С., справедливо замечая, что оспоримость сделки с нарушением принципа единства судьбы повлекла бы для органа по регистрации недвижимости невозможность отказать в осуществлении регистрационных процедур. Кроме того, в подтверждение ничтожности сделки с нарушением принципа единства судьбы можно привести Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда № 11 от 24.03.2005 года и Определение Экономической коллегии Верхового Суда № 304-ЭС22-2566 от 21.06.2022 года.
Теперь, когда установлены и проанализированы положения законодательства, посвященные принципу единства судьбы, стоит перейти к исключениям из этого правила и определить, какие имеются проблемы в регулировании принципа.
В российском законодательстве допущены некоторые отступления от принципа единства судьбы. С таким отступлением можно столкнуться в статье 35 ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Как можно понять, законодатель допускает ситуацию, при которой права собственности на здание и на земельный участок будут у разных лиц. Возможность такой ситуации отмечена и в п.3 ст. 552 ГК РФ. Согласно вышерассмотренным положениям Закона, земельный участок и объект недвижимости на нем связаны единой судьбой, если у них один
собственник. Соответственно, логично будет предположить, что если права на участок и здание находятся у разных лиц, то и принцип единства судьбы не будет действовать. При этом, как видно из содержания статьи 35 ЗК РФ, приобретая право собственности на здание, покупатель получает и право пользования частью участка, на котором расположен купленный объект недвижимости. Хотя здесь возникает один вопрос: как определяется размер части земельного участка, которой может пользоваться покупатель при покупке объекта недвижимости? Зачастую, этот вопрос уходит на разрешение судами. Стоит сказать, что такое исключение из правила стало следствием дуплицитета в гражданском законодательстве - то есть когда земельный участок и возведенные на нем постройки (в том числе здания) - это два разных объекта недвижимости. Спорно утверждение, что поддержание данного подхода законодателем является верным решением.
Здесь же нужно перейти к основной проблеме, с которой столкнулось Российское право при реализации и применении принципа единства судьбы. И проблема эта состоит именно в дуплицитете земельного участка и объектов на нем. Как уже было сказано, в статье 130 ГК РФ четко определен перечень недвижимого имущества. Сюда входят как земельные участки, так и здания, жилые помещения, в том числе те, которые располагаются на участке. ЗК РФ, в свою очередь, провозглашая принцип единства судьбы, создает противоречие в законодательстве. Об этом же пишет Амелина Н.Е. в своей работе, отмечая также, что сложившаяся практика отдает приоритет нормам Земельного права. Суть этого приоритета была ранее установлена в данной работе и выражается в том, что продавец, если он является собственником и участка, и здания на нем, будет обязан передать права как на участок, так и на здание. Выработав такую норму, государство решило не углубляться в проблему. Тем не менее, она сохранилась и состоит в том, что земельные участки и здания на них являются самостоятельными предметами гражданского оборота. С одной стороны, это логично, с другой стороны, именно такой подход создает противоречие между нормами ГК и ЗК РФ.
Таким образом, в современном Российском праве существуют противоречащие друг другу положения, но вместо разрешения коллизии законодатель ввел исключение из правила. Это позволяет охарактеризовать сложившийся подход к принципу единства судьбы как относительный. В данной статье предлагается пересмотреть такой подход.
Во-первых, необходимо отказаться от принципа дуплицитета и перейти к абсолютному принципу единства судьбы. Земельный участок должен признаваться единственным возможным объектом недвижимости, когда речь идет о его купле-продаже. Все, что выстроено на участке, должно следовать его судьбе. Такая реформа законодательства позволила бы избавить судебную систему от целой категории дел, а для физических и юридических лиц появилось бы четкое правило - продаешь дом - продаешь землю под ним и, соответственно, продаешь землю - продаешь все недвижимые объекты, расположенные на ней. Таким образом, удалось бы избавиться от многочисленных и долго тянущихся споров между субъектами правоотношений касательно их прав на землю или здания, сооружения на ней. Так, например, в 2022 году Верховному Суду, о чем уже было сказано в данной статье, вновь пришлось напоминать гражданам и нижестоящем судебным инстанциям о принципе единства судьбы.
Во-вторых, необходимо отметить, что признание земельного участка единственным недвижимым имуществом не должно влечь за собой признание зданий или сооружений движимым имуществом. Для противников абсолютного подхода к принципу единства судьбы важно пояснить следующее: данный принцип не обязательно должен предполагать абсолютную отмену зданий (будь то жилые или нежилые помещения) как недвижимых вещей. Речь идет только об отношениях, возникающих при договоре купли-продажи земельных участков. Во всех остальных случаях здания и сооружения могут и должны остаться самостоятельными объектами недвижимости.
Подводя итог, следует отметить, что принцип единства судьбы способен найти как сторонников, так и противников. У него есть и положительные, и отрицательные черты. Безусловно, к плюсам можно отнести окончательное разрешение вопроса о том, кто наследует участок, а кто здание, прекратится бессмысленная регистрация сооружений на участке как самостоятельных объектов. Отрицательной стороной принципа единства судьбы для некоторых будет являться невозможность раздельно распорядиться землей и зданиями на ней. И все же, несмотря на неполную реализацию этого принципа в отечественном законодательстве, суды нередко отдают приоритет нормам Земельного права в возникающем противоречии с нормами Гражданского права, а также указывают сторонам на обязательность единства судьбы, что, однозначно, является прогрессом.
Список используемой литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994. N 51-ФЗ // Собрание Законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1995. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.01.1996, N 5 ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.10. 2001, N 44 ст. 4147.
4. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 №178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 28.01.2002, N 4, ст. 251.
5. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.
6. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ, N 5, 2005.
7. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 9 (ред. от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, N7, июль, 2012.
8. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС 22-2566 от 21.06.2022 года // https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/c6a8e6b9-6f3f-4812-8a94-44e4a9a4b80c/f144c6ab-de46-4dbf-a9c7-7f025d5059a1/A46-23123-
2020 20220621 Opredelenie.pdf?isAddStamp=True (Дата обращения к источнику: 23.01.2023)
9. Введение в российское право недвижимости. Вып. 2 : Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем [Электронное издание] / Р. С. Бевзенко. - Москва : М-Логос, 2020. - 99 с. - ISBN 978-5-6043338-4-6 - URL: https://cloud.mail.ru/attaches/16744119770298703018%3B0%3B1 (Дата обращения к источнику: 23.01.2023).
10. Амелина Н.Е. Принцип «Единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (по земельному и гражданскому законодательству) // Вестник Южно-Уральского государственного университета. 2006. № 5. C. 196-198 - URL: https://cvberleninka.m/article/n/printsip-edinov-sudbv-zemelnogo-uchastka-i-raspolozhennogo-na-nem-obekta-nedvizhimosti-po-zemelnomu-i-grazhdanskomu-zakonodatelstvu/viewer (Дата обращения к источнику: 23.01.2023)
