CC BY
79Потапов Егор Андреевич Уральский государственный юридический университет
Институт юстиции Россия, Екатеринбург potapov egor [email protected]
Potapov Egor Ural State Law University Institute of Justice Russia, Ekaterinburg
ПЕРЕХОД ОТ ПРИНЦИПА "ЕДИНСТВА СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАСПОЛОЖЕННЫХ НА НЕМ ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ" К КОНЦЕПЦИИ "ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ" В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ Аннотация: в данной статье затрагивается реформа вещного права -рассматриваются причины перехода от принципа "единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости" к концепции "единого объекта недвижимости" в гражданском праве РФ и указываются проблемы такого перехода.
Ключевые слова: реформа вещного права, принципы, концепции, единый объект недвижимости, единства судьбы, гражданское право.
TRANSITION FROM THE PRINCIPLE OF "UNITY OF FATE OF A LAND AREA AND OTHER PROPERTIES LOCATED ON IT" TO THE CONCEPT OF "A SINGLE OBJECT OF REAL ESTATE" IN THE CIVIL LAW OF THE
RUSSIAN FEDERATION
Annotation: this article touches upon the reform of property law - it examines the reasons for the transition from the principle of "the unity of fate of a land plot and other
УДК 347.22
as
real estate objects located on it" to the concept of a "single object of real estate" in the civil law of the Russian Federation and points out the problems of such a transition. Key words: real law reform, principles, concepts, single object of real estate, unity of fate, civil law.
Реформа гражданского законодательства начинает свою историю с Указа Президента РФ "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому в целях совершенствования рыночной экономики и дальнейшего развития, правового обеспечения международных связей Российской Федерации в соответствующей сфере постановляется разработать концепцию развития гражданского законодательства Российской Федерации, а также меры по ее реализации (т.е. подготовка проектов федеральных законов о внесении таких изменений). Ответственных за реализацию "программы" Президент РФ назначил Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации [1].
Данная концепция была разработана и одобрена в 2019 году Советом, первоначальные версии законопроекта были представлены в 2010 году. В 2012 году они были направлены в нижнюю палату Федерального собрания РФ -Государственную думу РФ. При этом важно отметить, что в период 2013-2015 годах изменения лишь прошли в интеллектуальном и обязательственном правах. Реформа же вещного права до сих пор, так скажем, "буксует". И только в 2019 году Исследовательский центр частного права опубликовал новую версию законопроекта с основными положениями. Дальнейшая его судьба пока неизвестна. Будет ли он доработан и внесен в Государственную думу РФ в таком первоначальном, либо отложен "в долгий ящик" [2]. Рассмотрим его поподробнее.
Как и в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации в пункте 3.6.3, так и в проекте Федерального закона была закреплена
ВРЮ №
необходимость о реализации модели единого объекта недвижимости, изменив главу 6 Гражданского кодекса РФ [3].
Нужен ли такой переход? Будут ли последствия? Если да, то какие? Для ответа на данные вопросы необходимо проанализировать действующее законодательство, предложенные изменения и оценить высказывания выдающихся ученых и практикующих юристов по данному вопросу.
В настоящее время действует принцип "единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости". Он реализуется через нормы Гражданского и Земельного кодексов, а именно в статье 130 Гражданского кодекса РФ выделяются две группы недвижимых вещей: в силу их природы и в силу закона. Пункт 1 настоящей статьи определяет режим: недвижимые вещи — это не только земельные участки, но и все, что неразрывно связано с ними, например, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [4]. Следовательно, выделяется "естественная недвижимость" и "искусственная недвижимость", что свидетельствует о наличии самостоятельных объектов недвижимости [5, с. 209].
В земельном законодательстве принцип также находит свое развитие в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ: "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами" [6]. Данный принцип указывает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, т.е. судьба объекта зависит от судьбы земельного участка, но не наоборот. Раскрывается данный тезис через п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ - запрет отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, то есть запрета на отчуждения здания без участка нет.
Таким образом, земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество могут быть самостоятельными объектами гражданско-
ВРЮ №
правовых сделок, следовательно, отчуждены или обременены независимо друг от друга.
По каким причинам необходимо реформировать данное положение?
Во-первых, экономическая целесообразность. По мнению О.П. Псела, соединение и использование таких объектов по единому назначению приводит к новой хозяйственной единице, к новому нераздельному благу, дополнительная экономическая ценность которого была бы значительно уменьшена или утрачена в связи с разъединением первоначальных объектов [7]. Например, в настоящее время оценка земельного участка и здания может проходить отдельно. Если бы здание и земельный участок были единым объектом недвижимости, цена его возрастет. С другой стороны - пропадает гибкость объектов, что, несомненно, в определенных случаях может сказаться на возможности использования земельных участок и зданий, точнее произойдет сокращение перечня таких вариантов. При этом сложно — не значит хорошо. Конечно, настоящий принцип был сформирован из-за исторических особенностей (советского законодательства), но этот этап пройдет, следовательно, нужно по-новому строить данное регулирование, и лучше бы его сделали упрощенным.
Во-вторых, наличие судебных прецедентов касательно признания построек на земельном участке в качестве его составной части. Например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 года №153 указывает, что "собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка" [8].
При этом не только в информационном письме проявляется данная позиция суда. В одном из дел Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 28.05.2013 №17085/12 указывалось следующее: "стадион - единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр футбольного поля, а также объектов недвижимости вспомогательного характера", т.е. футбольное поле -
ВРЮ №
неотъемлемая составная часть земельного участка, на котором оно расположено [9]. Самое важное, что необходимо отметить, — это не единичный случай, такая практика широко распространена. Следовательно, возникают вопросы: если судебная практика формирует позицию, которая не совсем соответствует принципу "единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов", правильно ли это? Может, стоит перейти на новую концепцию?
Перед тем, как ответить на него, все-таки рассмотрим ее и выявим достоинства и недостатки.
Концепция "единого объекта недвижимости" берет истоки со времен римского права по принципу "сделанное над поверхностью следует за поверхностью", означающий, что объекты, находящиеся на земельном участке и связанные с ним, следует юридической судьбе этого участка [10].
Каким образом будет закреплен данный принцип? В редакции ст. 130 проекта Федерального закона содержалось положение: "земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь" [11].
Следовательно, здание - составная часть земельного участка, т.е. недвижимое имущество - только земельные участки, значит, оборот зданий осуществляется путем оборота земельных участков.
Если говорить о достоинствах данной концепции, то:
Во-первых, упрощение совершения любых сделок с объектом недвижимости в виду отсутствия отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости, поскольку отпадает необходимость в регистрации права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом. Следовательно, "европейский подход", реализуемый, например, в германском гражданском законодательстве, позволит четко регулировать отношения собственности и упростит налогообложение [12, с. 78].
Во-вторых, застроенный земельный участок имеет только одно потребительское и функциональное назначение - места расположения здания
ВРЮ №
или сооружения, следовательно, нецелесообразно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним [13].
В-третьих, ликвидация правовой неопределенности для лиц, приобретающих земельные участки, поскольку понятие "сооружение" не определяет точно, что к нему относится, хотя задача права - внесение определенности в отношения между субъектами [14]. Судебная же практика руководствуется не юридическим критерием, а физическим. Но правильно ли это? Скорее нет, чем да, ведь суд устанавливает, является ли вещь недвижимостью в силу различных физических свойств, не имея при этом четких критериев для определения недвижимости?
Если говорить о недостатках, то:
Во-первых, оборот недвижимости, расположенной на чужих земельных участках, уже в течение определенного времени успешно осуществляется [15, с. 45]. Если рынок недвижимости постепенно развивается, нужно ли рисковать им? Даже если темп развития медленный, будет ли он ускорен или произойдет спад его развития на определенный промежуток времени? Ведь цена на недвижимость возрастет, но благосостояние населения останется на том же месте.
Во-вторых, невозможность игнорировать разнохарактерность и разнородность природы земли и возведенной на ней недвижимости.
В-третьих, модель "единого объекта недвижимости" хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, что часто противоречит практике, когда здание строится на чужой земле, следовательно, полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно.
В-четвертых, определение режима поэтажной собственности. На данный момент право собственности на квартиру можно иметь и при условии, что земля под домом находится в чужой собственности. Переход на единый объект недвижимости будет означать, что нынешние собственники квартир будут иметь долю в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом. Следовательно, появляется необходимость в отступлении от модели
ВРЮ №
единого объекта, что требует дополнительную и не менее тщательную регуляцию [16].
Каждое явление имеет свои "плюсы" и "минусы". Концепция "единого объекта недвижимости" - не исключение. Есть множество препятствий, но только через метод проб и ошибок возможно правильно урегулировать общественные отношения. Для минимизации негативных последствий, (например, не проинформированность населения касательно изменений в части затронутых их прав приведет к ухудшению стабильности в обществе, к возможным ответным реакциям) необходимо ликвидировать следующие препятствия:
Во-первых, как указано было выше, не проинформированность, т.е. нужно максимально распространить данную реформу через средства массовой информации или иные источники распространения информации, например, в информационно-телекоммуникационной сети интернет;
Во-вторых, определить режим поэтажной собственности, необходимость которой указана выше;
Иные последствия, указанные, например, в третьем недостатке перехода о строительстве зданий на чужих земельных участках, к сожалению, нельзя ликвидировать в кратчайший срок. Единственное, что исправит данную ситуацию, - время. Период же нам неизвестен, следовательно, трудно сказать, будут ли действовать "новые" нормы в полной мере или их реализация будет, в основном, затруднительно?
Таким образом, на данный момент гражданское законодательство готово к переходу, ведь практика реализации будущих норм уже частично проявляются в правовых позициях судов высших инстанций, следовательно, нуждается в таком переходе, чтобы не было таких ситуаций, когда суды формируют нормы, которые в части противопоставлены настоящему принципу. Но примут ли его?
Список литературы:
ВРЮ
1. Указ Президента РФ от 18.07.2008 №1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" / "Собрание законодательства РФ", 21.07.2008, №29 (ч. 1), ст. 3482.
2. Революция в недвижимости: что принесёт реформа вещного права / PravoRu // URL: https://pravo.ru/story/217004/
3. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009, "Вестник ВАС РФ", №11, ноябрь, 2009.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. От 08.12.2020) / "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, №32, ст. 3301.
5. Печилина П.О. Концепция "единого объекта недвижимости" в условиях реформы Гражданского кодекса Российской Федерации / П.О. Печилина // 25 лет Гражданскому кодексу Российской Федерации: традиции и новации частноправового развития, материалы международной научно-практической конференции, 2019, ст. 207-214.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. От 30.12.2020) // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, №44, ст. 4147.
7. Псел О.П. Правовые проблемы реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения при их наследовании // Право и политика. 2008. №1. С. 208-211.
8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" // "Вестник ВАС РФ", №4, апрель, 2013.
9. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 №17085/12. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс" (дата обращения 22.02.2021)
10. Римское частное право: учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 2008.
ВРЮ №
11. Проект Федерального закона от 03.04.2012 №47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ". Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс" (дата обращения 22.02.2021).
12. Герасин С. Сроки и Стоимость переоформления прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты как раздельную недвижимость // Хозяйство и право. 2008. №2. С. 71-79.
13. Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в зданиях. Вещные права: система, содержание, приобретение : сб. Науч. Тр. В честь проф. Б.Л. Хаскельберга / под ред. Д.О. Тузова. М. : Статут, 2008.
14. Экспертное заключение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствовании гражданского законодательства по проектам федеральных законов // URL: http: //privlaw.ru/wp-content/uploads/2018/04/meeting-190418-zakonoproekt-1 -project-conclusion.pdf
15. Гучкова Е.Г. От принципа "Единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости" к концепции единого объекта / Е.Г. Гучкова // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2010. С. 39-
16. Концепция единого объекта недвижимости: почему в России не действует принцип superficies solo cedit // ZakonRu / URL: https://zakon.ru/blog/2020/5/24/koncepciya edinogo obekta nedvizhimosti pochem u v rossii ne dejstvuet princip superficies solo cedit# ftn8 (дата обращения 22.02.2021).
45.
