CC BY
55Научно-технический и производственный журнал
-------ЖИЛИЩНОЕ ---
СТРОИТЕЛЬСТВО
УДК 624
Л.В. КИЕВСКИЙ, д-р техн. наук, профессор, главный научный сотрудник (mail@dev-city.ru),
М.Е. КАРГАШИН, ведущий программист
ООО НПЦ «Развитие города» (129090, г. Москва, пр. Мира, 19, стр. 3)
Реновация по кварталам (методические вопросы)
Данная работа посвящена важному этапу городского планирования - детализации общегородских плановых показателей программы реновации по территориям (кварталам). Рассмотрены методические вопросы: определение номенклатуры кварталов реновации в Москве, моделирование процесса реновации, принципы совмещения квартальных графиков, очередность реновации по кварталам, использование стартовых площадок для «раскрытия» квартала, оптимизация сводного графика реализации программы по годовому лимиту ввода или общей продолжительности программы. В ходе исследований широко применены геопространственные запросы и картографический анализ. Предложены математическая модель для определения продолжительности реновации кварталов (на базе геометрической прогрессии) и набор критериев ранжирования кварталов для включения в общегородской график. Введены понятия «базовый» квартал (имеющий собственные стартовые площадки) и цепочка кварталов - последовательность рядом расположенных кварталов, реновация которых начинается вслед за «базовым». Дано описание расчетного модуля для автоматизированного формирования графиков реновации каждого квартала и сводного общегородского графика реализации программы реновации по кварталам.
Ключевые слова: квартал реновации, стартовые площадки, базовый квартал, сносимые дома, математическая модель реновации, паспорт квартала, график квартала, коэффициент реновации, коэффициент переселения, лимит ввода, график ввода, продолжительность реновации, цепочка кварталов.
Для цитирования: Киевский Л.В., Каргашин М.Е. Реновация по кварталам (методические вопросы) // Жилищное строительство. 2018. № 4. С. 15-25.
L.V. KIEVSKIY, Doctor of Sciences (Engineering), Professor, Chief Researcher (mail@dev-city.ru), M.E. KARGASHIN, Programming Supervisor, OOO NPTS "City Development" (19, str. 3, Mira Avenue, Moscow, 129090, Russian Federation)
Renovation by City Blocks (Methodological Issues)
This work is devoted to an important stage of urban planning - detailing of citywide planned indicators of the territorial renovation program (by city blocks). Methodological issues concerning the nomenclature of city blocks renovation in Moscow, simulation of the renovation process, principles of the combination of city block schedules, sequence of renovation by city blocks, the use of starting sites for the "opening" of a city block, optimization of the integrated implementation schedule of the program in terms of the year limit of commissioning and the total duration of the program are considered. In the course of the study, geospatial queries and cartographical analysis were widely used. A mathematical model for determining the duration of city blocks renovation (on the basis of geometrical progression) and a set of criteria of ranking city blocks for inclusion in the citywide schedule are proposed. The concepts of a "basic" city block (with own starting sites) and a chain of city blocks, a sequence of adjacent city blocks the renovation of which will begin after the "basic" one, are introduced. A calculation module for automated formation of renovation schedules for each city block and a summary citywide schedule of implementing the renovation program by city blocks are described.
Keywords: renovation city block, starting sites, basic city block, demolition houses, mathematical model of renovation, passport of city block, schedule of city block, renovation factor, coefficient of resettlement, limit of commissioning, commissioning schedule, renovation duration, chain of city blocks.
For citation: Kievskiy L.V., Kargashin M.E. Renovation by city blocks (methodological issues). Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction]. 2018. No. 4, pp. 15-25. (In Russian).
Реновация наряду с другими формами обновления городских территорий (новым строительством, реконструкцией) должна обеспечивать современные стандарты развития мегаполисов, подчиняться стратегии устойчивого развития городов, соответствовать строгой этапности городского планирования. На первом этапе (соответствует уровню генерального плана города) устанавливаются стратегические цели и задачи реновации застройки, рассчитываются контрольные цифры ввода - переселения - сноса - продаж по годам в масштабах города [1, 2]. В соответствии с лучшими международными практиками градостроительное планирование на первом этапе базируется на моделях развития города (организационно-экономической, финансовой и т. п.), которые оперируют общими (усредненными) по городу па-
42018 ^^^^^^^^^^^^^
раметрами [3-5], но не спускаются «на землю», на конкретные территории. Необходимая детализация планов по отдельным территориям (кварталам и их группам) происходит на втором этапе городского планирования. Здесь программа реновации доводится до отдельных территорий (кварталов), формируется общий график реновации по кварталам, который обеспечивает установленные на первом этапе контрольные показатели. В процессе детализации варьируется очередность включения в программу отдельных кварталов и их групп (год начала переселения и сноса), уточняются предельные параметры застройки на месте сноса (коэффициент реновации для каждого квартала), конкретизируется вовлечение стартовых площадок по мере реновации кварталов.
- 15
Градостроительство и архитектура
------ЖИЛИЩНОЕ ---
строительство
Научно-технический и производственный журнал
►
4
Данные для уточнения финансово-экономического расчета
"Г
I. Общегородская прогнозная, многофакторная организационно-экономическая модель реновации
Выходной результат: рациональный вариант и план-график реализации программы реновации (контрольные цифры)
II. Модель детализации программы реновации до отдельных кварталов
Результаты
Результаты финансово-экономического расчета по городу в целом
Рис. 1. Схема взаимосвязи моделей реновации I и II уровней
Детализации программы реновации (сформированной на основе общегородской организационно-экономической модели) до отдельных кварталов реновации посвящена предлагаемая статья. Эта публикация продолжает серию статей специалистов Научно-проектного центра «Развитие города» по основным аспектам реновации, включая математическую и организационно-экономическую модели, взаимосвязь реновации и рынков недвижимости и т. д. [6-10].
Структурно этапы городского планирования применительно к реновации могут быть представлены как три взаимосвязанные, но имеющие самостоятельное значение модели:
I уровень - общегородская прогнозная, многофакторная модель реновации;
II уровень - модель детализации программы реновации до отдельных кварталов;
III уровень - модель формирования волн по домам в пределах каждого квартала реновации.
Схема взаимосвязи моделей I и II уровней представлена на рис. 1.
Детализация программы реновации на II этапе доводится до городского квартала - наименьшего градостроительного элемента города, что напрямую соответствует требованиям, установленным в Постановлении Правительства Москвы от 01.08.2017 «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» № 497-ПП (далее - ППМ № 497). В Постановлении, в частности, отмечается, что сложившиеся кварталы жилой застройки «формировались без учета требований к комфортности городской среды»; подчеркивается, что «для территорий реновации преимущественно будет применяться квартальный принцип застройки»; постулируется важность устойчивого развития жилых территорий и необходимость «сделать реновацию кварталов комплексной»; устанавливается связь с государственными программами города Москвы [11].
В ППМ № 497 требования к комплексной квартальной застройке с необходимыми объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры (которые, как
указано, были обеспечены при реализации программы комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроя) распространены на кварталы реновации, что, по-видимому, обусловлено большей дисперсностью и рассредоточенностью сносимых многоквартирных домов по сравнению с районами реконструкции. Тем самым традиционное положение о необходимости комплексной застройки [12-16] получило определенное развитие.
Для определения перечня кварталов реновации (как предписано в ППМ № 497), которые являются центральным элементом модели II уровня, предприняты следующие действия.
Во-первых, сформирован структурированный массив семантических и геопространственных данных по жилым домам, подлежащим сносу. Массив охватывает 5175 домов. Заметим, что все численные значения (количество домов, кварталов) рассматриваются как динамические параметры, значения которых во времени могут меняться в зависимости от волеизъявления жителей. Для каждого дома установлена адресная привязка, сносимая площадь, процент износа (по данным БТИ и из других источников).
Во-вторых, сформирован структурированный массив семантических и геопространственных данных по кварталам, подлежащим реновации. Массив кварталов реновации установлен по результатам пространственного запроса (сопоставлен массив данных сносимых домов и картографический слой* квартальной сетки города Москвы). Более 90% домов, подлежащих сносу в соответствии с программой реновации, расположены на территории 523 кварталов из квартальной сетки, что свидетельствует о существенном масштабе программы - более 25% от общего числа кварталов Москвы подлежат реновации.
В-третьих, для обеспечения 100% соответствия сносимых домов и кварталов реновации выполнена адаптация квартальной сетки МКА к программе реновации:
- выделены сносимые дома, находящиеся в непосредственной близости от 523 выделенных кварталов ренова-
* Картографический слой квартальной сетки города Москвы из 1999 кварталов находится в ведении Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (МКА).
16
42018
Научно-технический и производственный журнал
-------ЖИЛИЩНОЕ ---
строительство
ции, при условии, что между сносимыми домами и границами кварталов отсутствует проезжая часть [17]. В рамках адаптации квартальной сетки МКА выполнено условное расширение границ кварталов реновации;
- выполнена группировка оставшихся домов (468 ед.), подлежащих сносу, и сформированы дополнительные кварталы реновации (в том числе с использованием проектов планировки для территории ТиНАО).
В-четвертых, для каждого квартала из сводного массива установлены следующие данные:
- адресная привязка квартала реновации (в том числе муниципальный район, округ);
- перечень сносимых домов на территории квартала реновации;
- суммарная сносимая площадь;
- средний коэффициент износа по сносимым домам;
- коэффициент реновации квартала (по предварительным проработкам МКА по районам);
- расчетный объем нового строительства;
- средняя стоимость продажи одного квадратного метра жилья (по муниципальному району, к которому относится данный квартал, - данные риелторских агентств);
- расчетная продолжительность реновации на основе математической модели.
Математическая модель для определения продолжительности реновации кварталов базируется на положении, что процесс волнового строительства на сносе с постоянным коэффициентом реновации адекватно описывается геометрической прогрессией при условии, что на месте снесенных домов на следующем шаге волны выполняется новое строительство и освобожденные площадки не простаивают.
Формула суммы Г-членов геометрической прогрессии (характеризующая волновое строительство - переселение -снос), как уже было показано в публикациях авторов [6, 18], может быть представлена в виде:
В.
q-1 '
где - сумма годовых вводов; В1 - стартовый ввод; Ч - знаменатель геометрической прогрессии; ? - число членов прогрессии. В свою очередь:
15 14 13 12 — 11 5 10 9 8 — 7 6
5 4
0,02 0,04 0,06 0,08 0,1 0,12 0,14 С При фиксированном д = 1,25 (например, Арен = 2,7; АПрод = 0,4; ^Пер = 1,3)
Рис. 4. Зависимость продолжительности реновации квартала от параметра С
ч = -
^рен ( 1 ^прод)
где -^рен - коэффициент реновации; Кпер - коэффициент переселения, -^прод - коэффициент продаж.
При введении коэффициента С=В1/В - отношение стартового ввода к суммарному, - который фактически отражает влияние на параметры волны наличия и мощности стартовых площадок, получаем выражение:
<7-1
Преобразуя формулу суммы Г-членов геометрической прогрессии, для определения Г получаем:
t = log,
оC+g-1)
Отсюда следует формула для расчета продолжительности Т:
Т = a t = а ■ log
(C+g-1)
где а = 2, коэффициент перехода от цикла волны (два года) к линейной шкале времени.
4'2018
17
Градостроительство и архитектура
------ЖИЛИЩНОЕ ---
строительство
Научно-технический и производственный журнал
Рис. 5. Принцип совмещения квартальных графиков
При одновременном изменении параметров q и C функция T образует поверхность (рис. 2).
В случае изменения одного из двух влияющих на продолжительность реновации кварталов параметров получаем две ниспадающие логарифмические зависимости (рис. 3, 4), характеризующие иллюминированное влияние знаменателя геометрической прогрессии (соотношения коэффициентов реновации и переселения) и доли стартов в общем вводе на продолжительность.
На рис. 3 иллюстрируется то обстоятельство, что для сокращения продолжительности реновации отдельно взятого квартала существует три возможных решения, связанных с увеличением темпов волнового процесса: допустимое повышение коэффициента реновации (т. е. плотности застройки), снижение (сдерживание) коэффициента переселения, уменьшение доли продаваемого жилья. Зависимость, представленная на рис. 4, показывает, что при использовании в ходе реновации большего числа стартовых площадок продолжительность процесса может быть существенно сокращена.
После того как перечень кварталов реновации сформирован и необходимые параметры каждого квартала (включая расчетную продолжительность) определены, необходимо рассмотреть следующие методические вопросы: каким образом из реновации отдельных кварталов сложить общую городскую программу; какова может быть рациональная очередность реновации по кварталам?
Общий принцип совмещения квартальных графиков представлен на рис. 5. На календарной шкале кварталы, каждый из которых характеризуется своей продолжитель-
ностью реновации, группируются последовательно-параллельным образом. Во-первых, программа последовательно разворачивается в течение нескольких лет по мере готовности стартовых площадок и проектно-сметной документации для нового строительства на них. Во-вторых, параллельно в течение стартового периода каждый год может начинаться реновация нескольких кварталов. В-третьих, целесообразно выделение нескольких очередей реализации программы. Если для первой очереди перечень кварталов в зависимости от установленных приоритетов может быть установлен вполне достоверно (стартовые площадки проработаны, проектно-сметная документация подготовлена, квартирный состав для переселения подобран), то для последующих очередей степень достоверности исходных данных для расчета программы реновации снижается. В-четвертых, когда реновация квартала из 1-й очереди завершается, могут начинаться работы в квартале из 2-й очереди и т. д. При этом годовой ввод (переселение, снос) по городу в целом определяется как сумма ввода во всех кварталах города и должен соответствовать контрольным цифрам, устанавливаемым в плановом порядке по годам реализации для программы в целом.
Рациональная очередность реновации, т. е. последовательность вовлечения отдельных кварталов в программу, устанавливается в результате предварительно проведенного ранжирования (рис. 6). Здесь возможны различные критерии и их сочетания. По критерию объем сноса реновация должна начинаться с более крупных кварталов с большим числом многоквартирных домов, подлежащих сносу, что позволит уже в первые годы реализации до-
№ м о
ПО ОБЪЕМУ СНОСА
ПО ЦЕНЕ ПРОДАЖ
ПО РАСЧЕТНОМУ ПЕРИОДУ РЕНОВАЦИИ
Kyj>VHHKH, V«f> 115 ; Голоси «С К«Й, Нв.14 : Гдлян некий, «»,30 ' Хорошмо-Мннжки, и »,31 Черемушки, н».35-34 ; Ку1»мники, икр. 113 : Оч»«о*о-Мат»«е»оо<, к*.2 \ ГОЛОВНнСк,;й, 13 : Новогиреево, Ki-15-lS ; Солнцево, мкр.4 ; Зюзино, кв.25 i Царицжно, *икрЛ4 \
Йотловча, мкр.65,£7,£Д.®
Ломоносовский, «кр. 15 ; П о * ро к« ое-Стрви не во,. 2 Перова, ч».5 : ЯрвСЛЭ»С*ИЙ,Мкр,33
Голмново, КолошииоА | Богородское, м*р,19б : Головинский, ке.4 z^-Р»«иски5, к>.7 jb= бнрйлi*& За га^цо«. «» 3 \ ^ ХОр©Ш«вО-Мнвв»МКИ, KB.S7 Первой, к».13 Сета* к >• не ими, м.кр_? ; ~ Черемушки,«в.29-30 :~ Алечсеевскпй, «».4? \ 5 Дэннл-окчий, «в. 5 1 = t-osor.'pieeo, кв.27: | Бутырский. *в.&2-63 : = Богородское, мкр.146 3 ; Мэрфино.мир 4Э:!
В«* и иО-Жу Л « 6 кио, ы *р, 127 \ г
Свиблово, м*р 23 : | Северное И»ы»й/ю»о, : | Ростокино, мкр.ЗБ ; | Ярославский .««.р.36 j' Донской, «а Si i; Юкнопортоввй, кв.63 \ Н их е городов й, kb.S 11 Вз-к,<но-ЖулеЁино, v«p.2 ; н оео-Н ер-ед&п к и но, к». 150 3 -
Пресненский,«в 59-2439 Донской, 54 Сокольники, кв. 27 Алексеевекдо, u.4 Кунцево, в в . 30 X оро ше м-Мнмж ки, кв.34-35 Северное Измайлово, kb.44J£ Северно« И»«»йло»-эг м*р .-1-42 Фили-Дввыдково, к», 125 Во городе кое, икр. 196
Покро«с«ое~Стреи1*£во, мкр.З
Зюаино, не. 4 2 Ю ж нопорто bp й, и кр. Д Моивйекий, кв.92-36 Коптеаа, кв.19 £авуш ки некий, ка.15 Южное Туш ино.мкр.Ю Кузьминки, мкр. 113 6ой«о«*ий, *в,3?7 Ёутырский, KS.S2-S3 Головинский, кв. 14 Первомайское, Первомайское Л ос и н оостровс к ий, м *р. 7 Соколин«« гора, «в 8« Перово, «<-23 Останкинский, мкрЗ Нихего родекий, к». 79 Чертаново Юхнм,
Марфино, мкр.49а В^к.'но-Ж^лвбиио, мкр. 137 Я р« Л1 ее ки ?v Jw р .31 Левойережпяй, икр. 2 Лобли>ю, кв.мД4 Бирюлево Востсмное, «кр.2 Го лед но во, кв.6 Алтуфвввска'й, мкр 4,Б Масреиттен, Моср^тген Щерйинч а, Щер 6 и а
Можайский, кв. 71-72 3 С За» HO, KB.3S Гольяново, КВ.З Б абУткине к и й, * в. 13 Люблине, не ж,14 Еа6ущк«нский,к»,14 i
Головинский, к».13 Черемушки, кв. 2 2-23 Покрове кое-Отреш мево. Северное Тушик>, икр2 Коптево, «в. 100 Новогиреево, кв. 19-26 Можайских, кв.бЙ-бЭ
Ниме городоий, кв.79 Цар<'4с.но, мкр.1 Войковсиий, кв.4к Нунцево, кв.29 Дмитровский, )ИКр.1В J"«who, кв.14 Во * ино-Жул*6(«о, ««р. 127 Сохвлинаягор»,к»,14м j Ни«« городски й,кВ-7Е Дмитр&ВСкий, мкр.17 X о ро ш евоЛ! н е а«и к и s р а скосел вея и й, к в. j Свл-цио, мкр.З-За Донской, кв. 516 Войкосский, «в.297 Ботородс««; мкр.46 Можайскии, кв.107 Внукою, кв. 23 5 Ярославский, мкр.35 Твкстил&щики, кв III Р*»ис*ий, кв,7 Свввр«иа"(, CMiplwih... Северно« Ивдайлово^ ■с*.471.
Лефортово, мкр.4 Южное Бутово,, но«о-Переделн1гно,ке.15й — Крэсиоселвгким.,<i.si-1012 |Е
Мосре>1Тген,Масра4Тген ] = Пресне«ский,кв.62-Б33
100000 200000 Кв-М.
200000
¿00000 РУ6.
10 15 20 25 ЛЕТ
Рис. 6. Ранжирование кварталов реновации
h; =s ф ю
Градостроительство и архитектура
------ЖИЛИЩНОЕ ---
строительство
Научно-технический и производственный журнал
ГОЛОВИНСКИЙ РАЙОН
Ж У) Готеюин Гишийни 5 " 12016 ¡да !да [¡и ]Ж1 1жг ¡жз \т 1ЭШ Ж' »«МЙМЯИМДОПЯ Ж5 .45 1ю \ш !ж 5 ¡391 !Ж1 1
зш Гномом 11 1Ш шит (12663.« 15Ш 15Ш от вВД
ш Гммо>й ГШИЙИЫЗ 11 10000 ЮЛ !Ш ОВД» вод 11515 тш
\т Гимоин ГммюАиШ 5 га Ш 1ЮШ 81ДО
<ТЯ1 Г(М№К11Й Гатсий&Щ) 5 |Ш) вшл? 0)».«
РАЙОН ФИЛИ-ДАВЫДКОВО
_|Я( [з Л7 |Э Т5 ¡: (!! |жо ¡2022 ¡да ¡да ¡да ¡га ¡да [да ¡да ¡да ¡да 1
ВЗЭД ОДмю 5 та ЭШ 1МШШД361ХШ
51Й) ОДм*» Фи^Лаккя.чК 1! шво ши ош,1б ода.® оещ ивш олуш
гв И ОДямню 3
"Период реновации квартала (в года«) "Выделено длн рас прыти я дочери« го квартала
Рис. 7. Пример цепочки кваталовреновации
стичь максимального социального эффекта от переселения граждан из некомфортного жилого фонда [18, 19]. По критерию цена продаж целесообразно ранжировать кварталы в случае необходимости вовлечения в финансирование программы внебюджетных источников. В этом случае могут быть сокращены расходы городского бюджета и быстрее достигнут экономический эффект, связанный с окупаемостью проекта. Если в качестве критерия принимать расчетный период реновации кварталов и начинать процесс с «коротких» кварталов, то можно уже за 5-10 лет добиться существенной локализации проблемы реновации, когда на большей части территории города она уже будет завершена. В качестве дополнительного критерия можно использовать упомянутый в ППМ № 497 физический износ многоквартирных зданий в форме среднего значения износа зданий в квартале (такой подход допустим с учетом того, что, как правило, кварталы застраивались по однотипным проектам и в один период времени и значения износа соседних домов достаточно близки [20]). Кроме того, можно применить критерий, отражающий характер волеизъявления граждан и уровень их поддержки программы. В этом случае целесообразно начинать реновацию с кварталов, где большее число граждан уверенно поддержали реновацию, давая остальным возможность подумать и присоединиться к программе позже.
После принятия критерия ранжирования (допустим, объем сноса) в соответствии с предложенным принципом совмещения квартальных графиков вырисовывается общая схема детализации общегородской программы по кварталам реновации. Однако есть еще два методических вопроса.
Первый из них состоит в том, что свободные стартовые площадки есть не во всех кварталах, а значит, начинать реновацию с них нельзя. К началу 2018 г. сложилась следующая ситуация. Было найдено свыше 400 возможных стартовых площадок (с разной степенью проработанности), которые в соответствии с принятой в строительном комплексе Москвы классификацией были разделены на три группы по их качественному уровню. К 1-й группе, наиболее массовой, отнесены стартовые площадки, находящиеся на свободных участках, без каких-либо значительных
обременений, а значит, не требующих дополнительных затрат из городского бюджета. Ко 2-й группе отнесены стартовые площадки с наличием различного рода обремене-ний (затруднен заход на строительную площадку, участок ранее отдан инвестору под застройку и т. д. В 3-ю группу включены стартовые площадки с максимальным обременением (на участках расположены спортивные сооружения, оформлены ГПЗУ на размещение других объектов недвижимости и т. д.). Для всех групп участков сформирован массив семантических и геопространственных данных: мощность стартовой площадки для строительства, информация по обременениям и т. п. Далее в процессе картографического сопоставления и совместного анализа массивов кварталов реновации и стартовых площадок выполнена их взаимная привязка. Все стартовые площадки по принципу территориальной близости распределены между кварталами реновации. В результате установлено, что до 60% кварталов реновации имеют собственные стартовые площадки (всех групп по качественному уровню). Эти кварталы можно считать базовыми для развертывания программы реновации.
Раскрытие кварталов, у которых отсутствуют собственные старты, методически достигается путем определения для каждого из них базового квартала, в котором должны быть предусмотрены дополнительные старты (во вновь возводимых многоквартирных домах), и формирования последовательных цепочек кварталов, начиная с базового и продолжая привязанным к нему кварталом без собственных стартов. На основании картографического анализа сформировано более 100 последовательных цепочек из 2-7 кварталов друг за другом (рис. 7). Для первого квартала, следующего за базовым, рассчитывается по специальному алгоритму необходимый объем стартов (дополнительно выделяемых в базовом квартале) для организации волнового строительства, затем для второго квартала рассчитываются старты, выделяемые в предыдущем квартале (или в базовом квартале), далее процедура повторяется для следующих по цепочке кварталов. Последовательность включения кварталов в процесс реновации определяется в соответствии с принятым критерием.
Научно-технический и производственный журнал
4'2018
21
Градостроительство и архитектура
цн .1
Научно-технический и производственный журнал
При таком подходе для каждого квартала рассчитывается не только необходимый объем нового строительства (с распределением по годам по мере развертывания волны), достаточный для переселения граждан (с принятым коэффициентом переселения), но и дополнительный объем строительства, который необходим для начала волнового строительства на территории следующих по цепочке
кварталов. Рассчитанный суммарный объем строительства для переселения должен быть реализован в соответствующие годы независимо от того, будут ли начаты продажи избыточной площади на рынке недвижимости (в силу превышения коэффициента реновации над коэффициентом переселения). При определении суммарного объема обязательного строительства в квартале для целей переселения
г 022 2 023 2 024 Рис. 9. Пример графика ввода по годам волны реновации
Итоговый график включения кварталов в программу реновации (фрагмент)
Округ Район Квартал Суммарный старт, м2 Суммарный снос, м2 к лренов Суммарный ввод, м2 Объем под переселение, м2 Объем под продажи, м2 Продолжительность в годах Год начала Год окончания
ЮЗАО Зюзино Зюзино, кв. 41 52000 107831,5 2,96 319181,24 140180,95 179000,29 6 2019 2024
ЮЗАО Коньково Коньково, мкр. 6 52900 100414,4 2,72 273127,168 130538,72 142588,448 6 2019 2024
САО Западное Дегунино Западное Дегунино, мкр. 12 81000 103891,9 2,64 274274,616 135059,47 139215,145 6 2019 2024
СЗАО Хорошево-Мневники Хорошево-Мневники, кв.74 45600 121810,2 2,64 321578,928 158353,26 163225,668 7 2019 2025
ЮВАО Люблино Люблино, кв. 9, 10, 16, 17 46900 119760,8 2,48 297006,784 155689,04 131317,744 7 2019 2025
СЗАО Северное Тушино Северное Тушино, мкр. 5 58500 132254,1 2,8 370311,48 171930,33 198381,15 7 2019 2025
ЮАО Царицыно Царицыно, мкр. 2а 43750 134395,5 2,88 387059,04 174714,15 202344,89 8 2019 2026
СЗАО Хорошево-Мневники Хорошево-Мневники, кв. 81 30000 87090,3 2,64 229918,392 113217,39 111776,7596 8 2019 2026
ЮЗАО Зюзино Зюзино, кв. 37 18700 84868,2 2,96 251209,872 110328,66 140881,213 9 2019 2027
ЮЗАО Зюзино Зюзино, кв. 38 29400 124524,8 2,96 368593,408 161882,24 206711,167 9 2019 2027
Зеленоградский АО Крюково Крюково, мкр. 20 18800 84765,8 3,04 257688,032 110195,54 143216,1762 9 2019 2027
ЮЗАО Зюзино Зюзино, кв. 40 20000 105654,8 2,96 312738,208 137351,24 175386,969 10 2019 2028
САО Головинский Головинский, кв. 10 26700 119666,5 2,72 325492,88 155566,45 169926,429 10 2019 2028
ВАО Перово Перово, кв. 3-4 25600 99649,8 2,4 239159,52 129544,74 99614,779 10 2019 2028
СЗАО Хорошево-Мневники Хорошево-Мневники, кв. 73, 77, 79, 80 30000 143067,9 2,64 377699,256 185988,27 191710,986 11 2019 2029
ВАО Восточное Измайлово Восточное Измайлово, кв. 35, 36-28 25000 121264,7 2,56 310437,632 157644,11 152793,523 11 2019 2029
ВАО Богородское Богородское, мкр. 8б 15700 118952,1 2,8 333065,88 154637,73 168428,15 13 2019 2031
ЮЗАО Черемушки Черемушки, кв. 20-21 20800 150942,9 2,8 422640,12 196225,77 216414,349 13 2019 2031
ВАО Метрогородок Метрогородок, мкр. 1-2 36500 261919,2 2,48 649559,616 340494,96 309064,656 15 2019 2033
ЮВАО Кузьминки Кузьминки, мкр. 116 21200 189951,2 2,56 486275,072 246936,56 239338,512 15 2019 2033
ЮАО Нагатинский Затон Нагатинский Затон, мкр. 7 111700 77709,6 2,88 223803,648 101022,48 116318,1946 3 2020 2022
ЮЗАО Зюзино Зюзино, кв. 10 130000 58852,9 2,96 174204,584 76508,77 93303,92211 3 2020 2022
22
4'2018
Научно-технический и производственный журнал
ЖИЛИЩНОЕ
Л
a
о о
а м a
а a.
s о
5с
о s s а
5с
о &
s
а
■
Л
ЕС
42018
23
Градостроительство и архитектура
цн .1
Научно-технический и производственный журнал
может быть предусмотрена реализация зафиксированного в ППМ № 497 права граждан на приобретение дополнительной площади за свой счет.
Для практического расчета программы реновации по кварталам специалистами НПЦ «Развитие города» подготовлен прототип программного модуля, базы данных и интерфейс которого (рис. 8) включают актуальный перечень и семантические характеристики кварталов реновации; исходные данные и контрольные цифры из общегородской модели; ранжирование (сортировку) кварталов по различным критериям; базы данных по стартовым площадкам (с возможностью их группировки по качеству) и цепочкам кварталов.
На основной экран выводятся первоначальный паспорт квартала с расчетом волны по математической модели; паспорт квартала с учетом привязки стартов и оптимизации расчетов по общегородским параметрам; график ввода по годам волны реализации для квартала; сводные графики по городу до и после оптимизации очередности включения кварталов в программу. Пример графика ввода по годам волны реновации для базового квартала представлен на рис. 9. Здесь видно, что в приоритетном порядке строятся дома для переселения, затем возводятся площади для переселения из соседнего квартала, а возможные продажи осуществляются по остаточному принципу.
Для оптимизации сводного графика по годовому лимиту ввода (рис. 10) или общей продолжительности реализации программы используется следующий методический подход. При необходимости сокращения общей продолжительности реализации программы увеличивается площадь дополнительных стартов в базовых кварталах, что позволяет сократить продолжительность реновации в кварталах, следующих по цепочке за базовым. Вследствие того, что волна (волны) реновации в каждом квартале: строительство - переселение - снос - продажа строится без ограничений общегородского лимита, начало реновации некоторых кварталов (в порядке, обратном установленной системе приоритетов) сдвигается с 2019 на 2020 г. и далее.
Итоговый график включения кварталов в программу реновации (см. таблицу), полученный в результате расчетов, позволяет для каждого квартала установить плановый период и основные параметры реновации, которые становятся заданием для проектов планировки).
Финансово-экономические показатели программы реновации, рассчитанные по общегородской модели, верифицируются и уточняются после детализации программы реновации до кварталов и повторного расчета.
Общие принципы детализации программы реновации до кварталов сводятся к следующему.
Список литературы
1. Киевский Л.В., Абянов Р.Р. Оценка места и роли строительного комплекса в экономике города Москвы. Развитие города: Сборник научных трудов 2006-2014 гг. Под ред. проф. Л.В. Киевского. М.: СвР-АРГУС, 2014. 592 с. С. 53-63.
2. Киевский Л.В. Жилищная реформа и частный строительный сектор в России // Жилищное строительство. 2000. № 5. С. 2-5.
1. Все сносимые дома, включенные в программу реновации, группируются по кварталам реновации в результате картографического анализа.
2. Все стартовые площадки сопоставляются с кварталами реновации. При этом выделяются базовые кварталы (т. е. на территории которых или поблизости имеются стартовые площадки) и остальные, процесс реновации в которых может быть начат только с использованием площадей, построенных в соседних базовых кварталах.
3. Для всех кварталов реновации, у которых отсутствуют собственные старты, определяется ближайший базовый квартал, в котором должен быть предусмотрен дополнительный старт (за счет замедления процесса переселения и уменьшения продаж). Формируются цепочки кварталов.
4. Формируется исходная волна для каждого квартала реновации (строительство - переселение - снос - продажа) без ограничений по лимиту ввода для каждого отдельного квартала.
5. Реализация программы начинается с базовых кварталов, волнами по мере готовности стартовых площадок, начиная с 2018 и 2019 гг. (1-я очередь).
6. По мере развертывания волн 1-й очереди и выделения в базовых кварталах стартовых площадей для следующих по цепочке кварталов начинается реновация в кварталах 2-й очереди. Квартальные графики совмещаются в сводном графике реализации программы с учетом принятого критерия очередности.
7. В сумме волны по всем кварталам по объему годового ввода не должны превосходить лимита, установленного по расчету общегородской модели, или иметь минимально допустимые отклонения от лимита.
8. Полученный в результате расчетов сводный график реализации программы оптимизируется для обеспечения общегородского лимита ввода и общей продолжительности реализации программы.
9. При необходимости соблюдения лимита ввода начало реновации некоторых кварталов последовательно сдвигается с 2019 на 2020 г. и далее.
10. При необходимости соблюдения общей продолжительности реализации программы увеличивается площадь дополнительных стартов в базовых кварталах, что позволяет сократить продолжительность реновации в кварталах, следующих по цепочке за базовым.
11. Полученный в результате оптимизированный сводный график реализации программы по годам и кварталам реновации рассчитывается в части финансово-экономических показателей модели. Оптимизированный сводный график служит информационно-аналитическим каркасом технических заданий на разработку проектов планировки кварталов (групп кварталов).
References
1. Kievskiy L.V., Abyanov R.R. Evaluation of the place and
birth of a building complex in the economy of Moscow.
«CITY DEVELOPMENT» collection of proceedings 20062014. Ed. by prof. L.V. Kievskiy. Moscow: SvR-ARGUS.
2014. 592 p. (pp. 53-53). (In Russian).
2. Kievskiy L.V. Housing reform and private construction sector
In Russia. Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction].
2000. No. 5, pp. 2-5. (In Russian).
Научно-технический и производственный журнал
3. Киевский Л.В. Развитие жилищного строительства и международное сотрудничество // Промышленное и гражданское строительство. 1996. № 4. С. 26-27.
4. Тихомиров С.А., Киевский Л.В., Кулешова Э.И., Костин А.В., Сергеев А.С. Моделирование градостроительного процесса // Промышленное и гражданское строительство. 2015. № 9. С. 51-55.
5. Киевский И.Л., Киевский Л.В., Мареев Ю.А. Международные рейтинги городов как критерии градостроительного развития // Жилищное строительство. 2015. № 11. С. 3-8.
6. Киевский Л.В. Математическая модель реновации // Жилищное строительство. 2018. № 1-2. С. 3-7.
7. Киевский Л.В., Каргашин М.Е., Пархоменко М.И., Сергеева А.А. Организационно-экономическая модель реновации // Жилищное строительство. 2018. № 3. С. 47-55.
8. Киевский И.Л., Пляскина А.Т. Готовность рынка строительных материалов и машин Центрального федерального округа России к программе реновации в Москве // Промышленное и гражданское строительство. 2017. № 11. С. 88-93.
9. Киевский И.Л., Сергеева А.А. Оценка эффектов от градостроительных мероприятий по реновации кварталов сложившейся застройки Москвы и их влияние на потребность в строительных машинах и механизмах // Интернет-журнал Науковедение. 2017. Т. 9. № 6. С. 1-17.
10. Киевский Л.В., Сергеева А.А. Планирование реновации и платежный спрос // Жилищное строительство. 2017. № 12. С. 3-7.
11. Левкин С.И., Киевский Л.В. Градостроительные аспекты отраслевых государственных программ // Промышленное и гражданское строительство. 2012. № 6. С. 26-33.
12. Киевский Л.В. Комплексность и поток (организация застройки микрорайона). Сер. Курсом ускорения научно-технического прогресса. М.: Стройиздат, 1987. 136 с.
13. Шульженко С.Н., Киевский Л.В., Волков А.А. Совершенствование методики оценки уровня организационной подготовки территорий сосредоточенного строительства // Вестник МГСУ. 2016. № 3. С. 135-143.
14. Гусакова Е.А., Павлов А.С. Основы организации и управления в строительстве. М.: Юрайт, 2016. 318 с.
15. Олейник П.П. Организация строительного производства. М.: АСВ, 2010. 576 с.
16. Семечкин А.Е. Системный анализ и системотехника. М.: СвР-АРГУС, 2005. 536 с.
17. Киевский Л.В., Киевский И.Л. Определение приоритетов в развитии транспортного каркаса города // Промышленное и гражданское строительство. 2011. № 10. С. 3-6.
18. Киевский Л.В. Прикладная организация строительства // Вестник МГСУ. 2017. № 3 (102). С. 253-259.
19. Киевский Л.В., Киевская Р.Л. Влияние градостроительных решений на рынки недвижимости // Промышленное и гражданское строительство. 2013. № 6. С. 27-31.
20. Киевский И.Л., Гришутин И.Б., Киевский Л.В. Рассредоточенное переустройство кварталов (предпроект-ный этап) // Жилищное строительство. 2017. № 1-2. С. 23-28.
4'2018 ^^^^^^^^^^^^^
3. Kievskiy L.V. Housing development and international cooperation. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 1996. No. 4, pp. 26-27. (In Russian).
4. Tikhomirov S.A., Kievskiy L.V., Kuleshova E.I., Kostin A.V., Sergeev A.S. Modeling of town-planning process. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2015. No. 9, pp. 51-55. (In Russian).
5. Kievskiy L.V., Kievskaya R.L., Mareev Yu.A. The main methodical directions of the formation of urban planning rating. Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction].
2015. No. 12, pp. 3-8. (In Russian).
6. Kievskiy L.V. A mathematical model of renovation. Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction]. 2018. No. 1-2, pp. 3-7. (In Russian).
7. Kievskiy L.V., Kargashin M.E., Parkhomenko M.I., Sergeeva A.A. An organizational-economic model of renovation. Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction]. 2018. No. 3, pp. 47-55. (In Russian).
8. Kievskiy I.L., Pljaskina A.T. Readiness of the market of construction materials and machines of the Central Federal District of Russia for the renovation program in Moscow. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2017. No. 11, pp. 88-93. (In Russian).
9. Kievskiy L.V., Sergeeva A.A. Evaluation of the effects of urban development measures on the renovation of the quarters of the existing buildings in Moscow and their impact on the need for construction machines. Naukovedenie Internet journal. 2017. Vol. 9, No. 6, pp. 1-17. (In Russian).
10. Kievskiy L.V., Sergeeva A.A. Renovation planning and effective demand. Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction]. 2017. No. 12, pp. 3-7. (In Russian).
11. Levkin S.I., Kievskiy L.V. Town planning aspects of the sectoral government programs. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2012. No. 6, pp. 26-33. (In Russian).
12. Kievskiy L.V. Kompleksnost' i potok (organizatsiya zastroiki mikroraiona) [The complexity and the flow (organization development of the neighborhood)]. Moscow: Stroyizdat. 1987. 136 p.
13. Shul'zhenko S.N., Kievskiy L.V., Volkov A.A. Improvement of the methodology for assessing the level of organizational preparation for concentrated construction. Vestnik MGSU.
2016. No. 3, pp. 135-143. (In Russian).
14. Gusakova E.A., Pavlov A.S. Osnovy organizatsii i upravleniya v stroitel'stve [Bases of the organization and management in construction]. Moscow: Yurait. 2016. 318 p.
15. Oleinik P.P. Organizatsiya stroitel'nogo proizvodstva [Organization of construction production]. Moscow: ASV. 2010. 576 p.
16. Semechkin A.E. Sistemnyi analiz i sistemotekhnika [System analysis and system engineering]. Moscow: SvR-ARGUS. 2005. 536 p.
17. Kievskiy L.V., Kievskiy I.L. Prioritizing traffic city development framework. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2011. No. 10, pp. 3-6. (In Russian).
18. Kievskiy L.V. Applied organization of construction. Vestnik MGSU. 2017. No. 3, pp. 253-259. (In Russian).
19. Kievskiy L.V., Kievskaya R.L. Influence of town-planning decisions on the markets of real estate. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo. 2013. No. 6, pp. 27-31. (In Russian).
20. Kievskiy I.L., Grishutin I.B., Kievskiy L.V. Distributed reorganization of blocks (pre-project stage). Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction]. 2017. No. 1-2, pp. 2328. (In Russian).
- 25
