CC BY
35
(N
тН
О
(N
УДК 347.254 Ю.А. Кицай
ББК 67.404.212.47
РЕФОРМИРОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
Поднята актуальная проблема управления в сфере ЖКХ, где субъектом выступает управляющая организация, а объектом — многоквартирный дом. Дан ряд рекомендаций по совершенствованию теории и законодательства, регулирующих деятельность управляющих организаций в сфере ЖКХ.
Ключевые слова: ЖКХ, управляющая компания, управление многоквартирным домом.
Yu.A. Kitsay
REFORMING LEGAL REGULATION OF RELATIONSHIPS IN APARTMENT HOUSE MANAGEMENT BY MANAGING COMPANIES
ssi
2sl
KS г
“Is1
НА
Ой"
^ 1
І
^ П £
S Р I
8s! ИН 25 о
ЕнО а
£м§|
МО I £И4
нее
К
н
н
о
н
PQ
со
Н
He author poses a currently important problem of management in the communal services sphere, wherein the subject is a managing company and the object is an apartment house. The article contains a number of recommendations on improving the theory and legislation that regulates the activity of managing organizations in the sphere of communal services.
Keywords: housing, managing company, apartment house management.
Управление общим имуществом в многоквартирном доме — это сравнительно новый для отечественного законодательства вопрос, который имеет особое значение в рамках понимания управления как функции права [3].
В целях систематизации норм, содержащихся в многочисленных актах жилищного законодательства, принятых в разные периоды, сосредоточения их в едином документе и устранения имеющихся противоречий, в 2005 г. был введен в действие Жилищный Кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ), который легализовал новые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества дома [2].
При этом в важнейших официальных документах неоднократно отмечалась необходимость активизации деятельности частных коммерческих структур в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Так, в очередном бюджетном послании Президентом РФ был поставлен вопрос об актуальности привлечения субъектов предпринимательской деятельности в сферу содержания и эксплуатации инфраструктурных элементов, обеспечивающих функционирование жилищно-коммунального хозяйства [1].
Однако, несмотря на официально заявленный стратегический курс, сегодня приходится констатировать несовершенство правовой рег-
© ЮА. Кицай, 2012
%
^ ламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом
многоквартирного дома: отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обя-М| занностей собственников общего имущества в доме, что препятствует
^ их полноценному и эффективному осуществлению; ряд положений об
5^ управлении изложен неоднозначно, что создает почву для злоупотреб-
лений со стороны управляющих субъектов. Как следствие, возникают проблемы в определении правовой природы отдельных явлений: в порядке согласования волеизъявлений сособственников при принятии общих решений; в отношениях между собственниками и товариществами собственников жилья (ТСЖ) по поводу распоряжения товариществами общим имуществом собственников помещений с использованием полученных доходов самим ТСЖ или установления завышенных дополнительных платежей и т.д.
Разрешение подобных вопросов представляется возможным при условии четкого выявления правовой сущности указанного вида управления во взаимосвязи с правомочиями и обязанностями собственников общего имущества многоквартирного дома, установления его места в системе иных видов управления имуществом в целях использования положительного опыта правового регулирования существующих разновидностей управления, а также разработки механизмов реализации права собственности на общее имущество дома и формирования эффективной системы управления им в целом.
Несмотря на то, что в литературе тема управления общим имуществом в многоквартирном доме активно обсуждается, по наиболее важным вопросам до сих пор не выработано единых доктринальных подходов. Это отрицательно сказывается и на практической деятельности по организации данного вида управления. Между тем современный этап развития жилищно-коммунального хозяйства характеризуется значительной §ЦЦ¥ активизацией работы по формированию оптимальных систем управой ; ления многоквартирными домами и общим имуществом в них. Поэто-
му существует потребность в разработке конкретных рекомендаций по ой § применению соответствующих норм ЖК РФ. К сожалению, и в судебной
^ ^ | практике отсутствует единообразие.
^ | В целом, мы видим необходимость реализации следующих рекомен-
1 даций по совершенствованию теории и законодательства, регулирующе-
в го деятельность управляющих организаций в сфере ЖКХ:
§к§ 1. Поскольку ЖК РФ указывает на такой способ управления многого I квартирным домом, как управление управляющей организацией (п. 2
ст. 161), но не дает определения данному субъекту, целесообразно внести к®3 в ч. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ следующее определение (добавление выделено
курсивом):
п. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны вы-23 брать один из способов управления многоквартирным домом:
ч. 3. Управление управляющей организацией многоквартирным домом, которая представляет собой юридическое лицо, получающее от — собственников помещений в многоквартирном доме функции (полномо-
1^ чия) по реализации своих прав и обязанностей, связанных с управлени-
ем имуществом.
со 2. Многоквартирный дом — это разновидность жилого помеще-
Нния, которое согласно ГК РФ является индивидуально-определенным зданием, которое состоит из комнат (квартир), а также помещений
н
о
(?4
тН
О
<М
«К1
2нё ЯЧ г
МнЗ|
нйе
НД
ЬА
ОЙ"
^ 1
5к І
^ Л £ ё§! ь Е
« ^ I
8Н! й§ о
ЕнО а
£м§|
МО I £И4
нее
И
н
н
о
н
м
со
Н
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В связи с этим, представляется необходимым изложить в следующей редакции ст. 16 ЖК РФ (добавление выделено курсивом):
п. 1. К жилым помещениям относятся: 1) многоквартирный дом, жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
п. 2. Жилым домом (многоквартирным домом) признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат (квартир), а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Общее имущество в многоквартирном доме — это имущественный комплекс, единый объект права общей долевой собственности собственников помещений в доме, представляющий собой совокупность выделенного под данный дом земельного участка и объектов, которые расположены в доме либо на указанном земельном участке, не являются частями помещений — самостоятельных объектов права собственности и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом.
4. Управление многоквартирным домом управляющей организацией — это объект гражданско-правового регулирования, представляющий собой общественные отношения между собственниками и управляющей компанией, действия которой направлены на обеспечение сохранности и эффективного функционирования многоквартирного дома (с возможным извлечением прибыли), установленные по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, которые определены законом и (или) самим собственником.
5. Обосновывается, что система правовых средств контроля, защиты и ответственности управляющей организации может быть только многоуровневой, комплексной и основанной, прежде всего, на различных видах ответственности управляющей организации как юридического лица и ее органа управления, а именно на следующих видах: корпоративная, дисциплинарная, материальная, гражданско-правовая, административная, уголовная.
6. Институт ответственности управляющих организаций — это комплекс правовых средств защиты и контроля за действиями управляющей организации со стороны третьих лиц, представляющий совокупность обязанностей и санкций, установленный российским законодательством, в отношении управляющей организации как юридического лица, осуществляющего особый тип деятельности.
В целом, указанные направления совершенствования будут способствовать, по нашему мнению, развитию теории управления многоквартирным домом управляющей компанией как разновидности управления имуществом, а также решению спорных правоприменительных вопросов.
Список использованной литературы
1. О бюджетной политике в 2009-2011 гг.: бюджетное послание Президента РФ Федеральному Собранию от 23 июня 2008 г. [Электронный ресурс]. URL: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/93451/.
<N
тН
О
(N
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22 дек. 2004 г.) (ред. от 1 апр. 2012) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
3. Харитонова Ю.С. Управление как функция гражданского права. М.: Норма, 2011.
Referenses
1. O byudzhetnoi politike v 2009-2011 gg.: byudzhetnoe poslanie Prezidenta RF Federal’nomu Sobraniyu ot 23 June 2008 g. [Elektronnyi resurs]. URL: http:// www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/93451/.
2. Zhilishchnyi kodeks Rossiiskoi Federatsii ot 29 Dec. 2004 № 188-FZ (pri-nyat GD FS RF 22 Dec. 2004 g.) (red. ot 1 Apr. 2012) // Sobranie zakonodatel’stva RF. 2005. № 1 (ch. 1). St. 14.
3. Kharitonova Yu.S. Upravlenie kak funktsiya grazhdanskogo prava. M.: Norma, 2011.
SSI
2sé
KS г
MhSI
HSS
H5i
Ой"
^ 1
Ps І
^ Л £
S I
8s! ИН 25 о
СнО!
£м§|
E40 f ЙИ-І
Н®Є
К
H
H
o
H
PQ
со
H
Информация об авторе
Кицай Юлиана Анатольевна — преподаватель, кафедра гражданского права, Юридический институт Иркутского государственного университета, г. Иркутск, e-mail: [email protected].
Author
Kitsay Yuliana Anatolyevna — Instructor, Chair of Civil Law, Law Institute of Irkutsk State University, Irkutsk, e-mail: [email protected].
