CC BY
64
УДК 349.444
Кицай Юлиана Анатольевна
Kitsay YuIiana AnatoIyevna
аспирант кафедры гражданского права Юридического института Иркутского государственного университета dom-hors@mail.ru
PhD student of the Civil Law Department, Law Institute of Irkutsk State University dom-hors@mail.ru
К ВОПРОСУ О НОРМАТИВНОМ
РЕГУЛИРОВАНИИ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
CONCERNING NORMATIVE REGULATION OF THE AMOUNT OF CHARGE FOR HOUSING AND MAINTENANCE IN THE APARTMENT BLOCKS
Аннотация:
Summary:
Автор рассматривает вопрос о нормативном регулировании размера платы за содержание и ремонт в многоквартирном доме. В статье указывается на необходимость и целесообразность разрешения данного вопроса в соответствии с жилищным законодательством РФ.
The article discusses normative regulation of the amount of charge for housing and maintenance in the apartment blocks. The author emphasizes rea-sonability of the settlements in compliance with the housing legislation of the Russian Federation.
Ключевые слова:
плата за содержание и ремонт, собственник помещения, управляющая компания, управление многоквартирными домами, жилищное право.
charge for housing and maintenance, proprietor of living quarters, managing company, management of apartment buildings, housing legislation.
Keywords:
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется в соответствии с решением общего собрания всех жильцов многоквартирного дома (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). На таком собрании собственники решают, что необходимо делать с содержанием и ремонтом дома, кто будет осуществлять эту деятельность, размер оплаты за необходимое количество услуг. Такое правило установлено для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК. В ЖК РФ также отражен порядок проведения общих собраний собственников помещений и принятия на них решений (ст. 45-48 ЖК РФ).
В случае выбора собственниками такого способа управления многоквартирным домом, как управляющая организация, размер платы за содержание и ремонт дома определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее активным организатором собрания должен быть муниципалитет, если у него есть хотя бы одна квартира или комната в многоквартирном доме [1].
Плата за содержание и ремонт жильцы должны установить в соответствии с требованиями законодательства (ст. 158 ЖК РФ), в противном случае не будут выполняться необходимые работы и дом быстро придет в негодность. Возможность установления заниженной платы для собственников ЖК РФ не допускает. Малоимущие собственники квартир, в соответствии со ст. 159 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ, могут обратиться с заявлением о предоставлении им субсидии. Плата как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме: как для граждан, так и для муниципалитета (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).
Правомочия органов местного самоуправления устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения тесно связаны законодателем с наличием или отсутствием решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ; ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). Фактически законодатель предусмотрел ограниченный перечень случаев, когда орган местного самоуправления принимает решения по вопросу определения размера платы вместо собственников помещений.
Размер оплаты индивидуален для каждого многоквартирного дома. В соответствии с ЖК РФ решения, касающиеся управления многоквартирным домом, принимаются собственниками помещений. Объектом управления является общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Только собственники помещений в отдельном многоквартирном доме обязаны содержать это имущество (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ; ст. 36 ЖК РФ; ч. 1 ст. 39 ЖК РФ) и имеют право владеть, пользоваться и в установленных пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2
ст. 37 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в каждом отдельном многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ) может принимать решения о реконструкции и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и выборе способа управления многоквартирным домом.
Каждый дом индивидуален из-за различных конструктивных и технических параметров дома (степень износа, этажность, материал стен и кровли и т. д.), уровня благоустройства дома (наличие инженерных систем предоставления коммунальных услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом), степени благоустройства придомовой территории. Поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения во всех предусмотренных ЖК РФ случаях должен определяться дифференцированно для каждого многоквартирного дома.
В отличие от положений Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК РФ не предусматривает необходимости установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения «на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья». Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» принималось во исполнение ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и может применяться с 1 марта 2005 года только в части, не противоречащей ЖК РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. В связи с этим экспертиза фактических затрат на содержание и ремонт жилья не требуется.
Органы местного самоуправления вправе определить порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В этом порядке орган местного самоуправления вправе отразить «метод экономической обоснованности расходов». При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, равного размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, в таком доме «метод экономической обоснованности расходов» практически неприменим [2].
Законодательно закреплена обязанность собственников помещений заключать договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений заключают на основании решения общего собрания договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). Поскольку все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, условия договора (в том числе и размер платы) должны быть ими согласованы между собой и с исполнителями (подрядчиками). Если собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то, в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, такой размер устанавливается органом местного самоуправления, исходя из определенных в договорах на основании решений общего собрания перечней, периодичности объемов и качества и других условий оказания услуг по содержанию и выполнения работ по ремонту общего имущества. Согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ, в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий соглашения, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.
Если собственники помещений на общем собрании выбрали управляющую организацию, определили в договоре управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, но не согласовали порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то договор управления многоквартирным домом не может считаться заключенным. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, «договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора», а ими являются «условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
В отношении договора управления многоквартирным домом перечень существенных условий определен в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них
не позволяет считать такой договор заключенным. Применение положений п. 1 ст. 432 ГК РФ обусловлено положениями п. 2 ст. 3 ГК и отсутствием равных по силе коллизионных норм в ЖК РФ и Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Представляется, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией орган местного самоуправления не вправе устанавливать размер такой платы.
Ссылки:
1. Гулей М.В. Жилищно-коммунальные услуги как объект гражданско-правового регулирования в Российской Федерации : дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2010.
2. Жульева О.Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации : дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Волгоград, 2007.
References (transliterated):
1. Guley M.V. Zhilishchno-kommunal'nye uslugi kak ob"ekt grazhdansko-pravovogo regulirovaniya v Rossiyskoy Federatsii : dis. ... kand. yurid. nauk: 12.00.03. M., 2010.
2. Zhul'eva O.E. Dogovornye otnosheniya v sfere upravleniya mnogokvartirnym domom v sootvetstvii s grazhdanskim za-konodatel'stvom Rossiyskoy Federatsii : dis. ... kand. yurid. nauk: 12.00.03. Volgograd, 2007.
