CC BY
75
ЭКОНОМИКА, УПРАВЛЕНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
УДК 338.45:69 А.В. Дёмин
ФГБОУ ВПО «МГАКХиС»
НОРМАТИВНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Освещен вопрос о способе управления многоквартирным домом выбором новой системы отношений. Предложено привести договорные отношения в соответствие с законом — внести изменения и дополнения в действующие договорные отношения: оформлять в письменной форме, изменить условия договора, установить иные сроки и иную ответственность, изменить порядок оплаты по договору и др. Данный подход позволит провести реформу более эластично, постепенно и без резких скачков, как правило, ведущих к ошибкам, последствия которых придется нести прежде всего населению.
Ключевые слова: управление, закон, долевая собственность, договорные отношения, многоквартирный дом.
В развитии системы управления жильем можно выделить несколько этапов, ключевыми моментами в которых является принятие Закона РФ от 04.07.91 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», ФЗ от 15.05.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», ФЗ от 29.12.04 г. № 183-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации». В каждом этапе формирования управления жильем есть свои отличительные особенности. Структура развития управления жильем приведена на рис. 1.
Преобразование правовой системы жилищных отношений следует отнести к началу 90-х гг. XX в. Этот период характерен тем, что в основу жилищных отношений легло огосударствление экономики, подавление самостоятельности участников имущественных отношений, а сам жилищный фонд претерпел существенные правовые и структурные преобразования.
1. Появились частный и муниципальный жилищные фонды. Муниципальный жилищный фонд сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов. В частный жилищный фонд вошли общественный, кооперативный и индивидуальные фонды.
2. Произошло разделение государственного жилищного фонда на федеральный жилищный фонд и жилищный фонд субъектов Федерации, который сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга [1].
3. В многоквартирных домах частного, муниципального и государственного жилищного фонда появилось разнообразие в составе собственников жилых и нежилых помещений: физические, юридические лица, Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование. Они стали не только собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, но и участниками долевой собственности на остальное имущество в доме (общее имущество).
Принятие Федерального закона от 15.05.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (Закон о ТСЖ) существенно не повлияло на жилищные отношения. Программа создания кондоминиумов и товариществ собственников жилья получила развитие только в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Ростов-
на-Дону и др. При реализации таких программ руководители местных администраций внешне показали готовность к новым преобразованиям, но отказались от передачи части своих полномочий объединениям собственников.
Управление до 1990г.
Исполнительные комитеты, министерства, ведомства, учреждения колхозы, кооперативы, профсоюзы. жшищно<троителъные кооперативы
Закон СССР№ 1305-1 «О собственное™ в СССР»
Закон РФ от 04.07.91г. № 1541-1 <0 приватизации жилищного фонда в РФ» Конституция РФ 1993 г.
Граждане становились не только собственниками квартиры, но и совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома
Закон «о ТСЖ»
Указ Президента РФ от 23.12.93 № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме»
Введены новые понятия - «общая собственность на места общего пользования», «объекты общей собственности» и «кондоминиум».
ФЗ от 15.05.% № 72-ФЗ «О то вари щссгвах собстве нников жилья»
Понят ие «управление кондоминиумам»
Указ Президента РФ от 28 апреля 1997г. №425 «О реформе жилищно-коммунальною хозяйства в Российской Федерации»
прекращение практики перекрестного субсидирования; переход на договорные отношения и развитие конкурентной среды; совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в ЖКХ; Программы и подпрограммы сосновной задачей: создания условий для образовании и деятельности товарищесгв собственников жилья
ЖК РФ
ФЗот 29.12.04г. № 188-ФЗ «Жнлншный кодекс Российской Федерации»
-разделение ЖФ по целям использования
-переход к самостоятельному выбору собствен пиками помещений в многоквартирных домах приемлемого для них способа управления домами
-исключается возможность управления многоквартирными домами уполномоченной органом местного самоуправления службой заказчика на ЖКУ -управление квартирой и управление общим имуществом -понятие «управление МКД»
ФЗ РФ от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-
коммунального хозя йства»
г.Москва
Постановление Правнтельсгва Москвы от 24.04 2 007 № 299-Г1П «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в соответсгвии ЖК РФ»
Рис. 1. Становление системы управления жильем Так, органы местного самоуправления отказывали
в оформлении придомовых земельных участков и нежилых помещений в долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
финансовой поддержке при формировании единого комплекса недвижимого имущества (кроме города Москвы, где данные работы с 2000 г. проводятся в основном за счет городского бюджета на основании Постановления Правительства Москвы от
29.08.2000 г. № 690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для организации и деятельности товариществ собственников жилья») [2];
передаче товариществам собственников жилья установленных государственных и муниципальных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт (кроме г. Москвы, где предоставление дотаций из городского бюджета регулируется соответствующими нормативно-правовыми актами);
предоставлении экономических стимулов при создании товариществ собственников жилья.
Далее развитие института управления в жилищной сфере формировалось в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ и впрямую зависело от целей реформирования, предусмотренных Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ [3].
Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являлись: ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса; обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества; снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;
смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.
Однако вышеперечисленные цели достигнуты не были, и многие проблемы в жилищно-коммунальном комплексе остались нерешенными: увеличился износ основных фондов; недофинансирование ЖКХ продолжается;
жилищно-коммунальные услуги продолжают предоставляться с высокой затратной частью;
демонополизация в сфере управления жилищным фондом не наступила; сложившаяся система управления жилищным фондом осталась неэффективной; дотационность сферы ЖКХ не ликвидирована; не созданы условия для привлечения частных инвестиций;
продолжается рост задолженности в ЖКХ, образовавшейся, в первую очередь, в результате невыполнения своих обязательств муниципальными (городскими) бюджетами, населением, а также недостаточностью механизмов тарифного регулирования;
планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным работам.
В жилищной сфере не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации жилья, поскольку в условиях нестабильного и недостаточного финансирования оказалось невозможным добиться полноценных договорных отношений.
В ходе реформирования ЖКХ предусматривались концептуальные направления развития управления жильем. Также Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» при создании управляющих организаций планировалось:
представлять интересы всех собственников жилья и защищать их права как потребителей жилищно-коммунальных услуг;
по поручению собственника осуществлять сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение договоров найма [3].
Данные концептуальные принципы дали развитие «прямым» договорным отношениям при предоставлении ЖКУ, но реализация их шла медленно. Это объяснялось нежеланием (а в ряде случаев прямым противостоянием) ресурсоснабжающих органи-
заций переходить к таким договорным отношениям с потребителями и консерватизмом органов местного самоуправления.
В процессе реформирования жилищно-коммунального комплекса на управляющие компании возлагались следующие задачи:
обеспечить поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию на основе современных технологий и материалов принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
осуществлять выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищно-коммунальных услуг (или обеспечить выполнение этих функций силами управляющей компании) во вверенном ему в управление жилищном фонде;
заключать договора с подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов требуемых объема, качества и стоимости;
осуществлять контроль за выполнением договоров; организовывать сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги. С принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 г. утратили силу законодательные акты, ранее регулировавшие вопросы управления, содержания, текущего и капительного ремонта многоквартирных жилых домов: Жилищный кодекс РСФСР; Закон РФ от 04.07.91 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», с 1 марта 2005 г. (ст. 3, 9, 10 и раздел III «Обслуживание и ремонт приватизированного жилья»), а частично с 1 марта 2007 г.; Закон РФ от 24.12.92 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»; Федеральный закон от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»; ряд других законодательных актов.
С принятием Жилищного кодекса РФ разграничение жилищного фонда на «виды» произошло не только в зависимости от формы собственности, но и в зависимости от целей его использования.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на следующие группы:
частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям [ч. 2, ст. 19].
Причем, на первое место в данной классификации поставлен частный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.
К числу главных задач, решаемых ЖК РФ в сфере управления жильем, относятся: создание условий для демонополизации рынка управления многоквартирными домами;
развитие конкурентных отношений между организациями любых организационно-правовых форм;
переход к самостоятельному выбору собственниками помещений в многоквартирных домах приемлемого для них способа управления домами; снятия барьеров для создания ТСЖ;
создание органами местного самоуправления (ОМС) равных условий управления жильем любыми лицами независимо от формы собственности [4].
Жилищный кодекс РФ принят с целью разрешения существовавших в системе договорных отношений недостатков по управлению многоквартирными домами. Он изменяет формы взаимодействия органов местного самоуправления с собственниками помещений в многоквартирном доме в вопросах:
ценообразования на работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
совместного принятия решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;
выбора способа управления многоквартирным домом; бюджетного финансирования; информационного обеспечения.
Отличительные особенности действия Закона о ТСЖ и ЖК РФ приведены на рис. 2.
ЗАКОН О ТСЖ
ТСЖ
I. УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИННМУМОМ
(ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРАВ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ В ПОЛЬЗОВАНИИ КВАРТИРАМИ. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРАВ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ В ПОЛЬЗОВАНИИ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ ЖИЛОГО ЛОМА!:
2. СЛОЖНОСТЬ В ОФОРМЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ.
3. ОТСУТСТВИЕ ФИНАНСОВО!! ПОДДЕЛКИ!
УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
ОТСУТСТВИЕ РАЗГРАНИЧЕНИЯ понятий "ПРЕДОСТАВЗЫШк ЖКУ" И "ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖКУ"
ЖК РФ
ТСЖ
1. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
I БЛАГОПРИЯТНЫЕ И БЕЗОНАС"И Ы I УСЛОНИЯ ПРОЖИВАНИЯ I РАЖДАН, НАДЛЕЖАЩИ: ( ll.ll РЖАНИЕ ОБЩЕЮ ММУ1ЦГ('111ЛН МНоткНЛРШПЮМ ДПМ1 . 1*1.1111 11111
ВОПРОСОВ полыонанняобщнч ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ГРАЖДАНАМ. ПРОЖИНАЮЩИМ ТАКОМ ДОМЕ I
2. РАЗДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИЙ УПРАВЛЕНИЯ УПРАВЛЕНИЕ КВАРТИРОЙ. КОТОРОЕ ОСУЩЕСТВЛЯЕТ
С О Б С 1 II Г II II И К САМО С Г О Я I 1 Л |> II О : ■ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ КОТОРОЕ ДОЛЖНО ОСУЩЕСТВЛЯТЬСЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ. УПОЛНОМОЧЕННОЙ СОБСТВЕННИКАМИ.
3. СЛОЖНОСТЬ В ОФОРМЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХУЧАСТКОВ В ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ;
4. ОТСУТСТВИЕ ФИНАНСОВОЙ ПОДДЕРЖКИ
УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
1. ПОНЯТИЯ ОТЧАСТИ РА31РАННЧГНЫ. ТРЕБОВАНИЯ PCO I00». ОПЛАТЫ:
2. ИСКЛЮЧАЕТСЯ ВОЗМОЖНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ЛОМАМИ УПОЛНОМОЧЕННОЙ ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ СЛУЖБОЙ ЗАКАЗЧИКА IIA ЖКУ
Рис. 2. Отличия действия Закона о ТСЖ и ЖК РФ
В вопросах управления многоквартирным домом также произошли изменения: управление осуществляется не жилищным фондом, а многоквартирным домом (домами);
управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности РФ, субъекта РФ и/или муниципального образования, осуществляется управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса;
управление многоквартирными домами, помещения которых принадлежат не менее чем двум собственникам, осуществляется одним из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией;
способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения;
при неизбрании собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления в течение одного года или если принятое ими решение о выборе способа управления этим домом в течение одного года не было реализовано, орган местного самоуправления проводит конкурс по выбору управляющей организации;
многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией; исключается возможность управления многоквартирными домами уполномоченной органом местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги.
Возникновение долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах привело к формированию новых правоотношений собственности и к изменению функций управления недвижимостью.
Функции управления многоквартирным домом следующие: управление квартирой, которое осуществляет собственник самостоятельно; управление общим имуществом, которое должно осуществляться управляющей организацией, уполномоченной собственниками.
Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в многоквартирном доме. Объектом управления стало конкретное общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом [5].
Самостоятельное управление общим имуществом по отдельности каждым собственником жилого или нежилого помещения в силу закона невозможно, так как общее имущество неразрывно связано с помещениями в многоквартирном доме, следует их судьбе, в натуре не выделяется и, соответственно, не может быть предметом самостоятельного договора.
В Москве и Санкт-Петербурге полномочия по вопросам управления многоквартирными домами органам местного самоуправления не переданы, поэтому эти полномочия в соответствии с ч. 2 ст. 14 Жилищного кодекса РФ выполняют соответствующие исполнительные органы государственной власти.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом конструктивно состоит из совокупности помещений, выделенных в натуре, имеющих титульных собственников, и помещений, входящих в состав общего имущества. Помещения, выделенные в натуре, разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан [6]. До вступления в силу ЖК РФ во всех многоквартирных домах уже сложились договорные отношения при предоставлении жилищно-коммунальных услуг. Одновременно собственники помещений в многоквартирных домах до марта 2008 г. должны были выбрать один из способов управления многоквартирным домом (необходимо обратить внимание на то, что Жилищный кодекс не говорит о выборе нового способа управления). Вводный закон необходим для того, чтобы состыковать ранее возникшие отношения с новым законодательством.
Фактически есть два варианта реализации Жилищного кодекса РФ в части управления многоквартирными домами (рис. 3).
Рис. 3. Варианты реализации ЖК РФ в части управления многоквартирными домами
Первый вариант: реализация ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса, когда собственники обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Выбор нового способа управления, прежде всего, предусматривает не только создание новых договорных отношений, но и досрочное расторжение существующих договорных отношений. Расторжение ранее возникших договорных отношений должно осуществляться в соответствии с общими нормами гражданского законодательства, а это в обязательном порядке приведет к компенсации расходов, связанных с досрочным расторжением договора. Прошел достаточно большой период времени с момента введения в действие ЖК РФ, и уже можно проанализировать практику его применения на местах.
Первый вариант предусматривает одномоментное разрушение ранее созданной системы договорных отношений в муниципальных образованиях. Когда проведение общих собраний собственников помещений начинает приобретать массовый характер, тогда и проявляются недостатки этого варианта. Например, собственники выбрали новый способ управления — новую управляющую организацию взамен старой.
Сразу возникает вопрос, является ли это выбором нового способа управления. По всей видимости, нет, так как любой способ управления многоквартирным домом — это, прежде всего, выбор новой системы отношений. Замена одной управляющей организации на другую возможна, но в порядке общих норм гражданского законодательства — расторжение договора управления многоквартирным домом по соглашению сторон либо по решению суда. Право одной из сторон на односторонний отказ от исполнения договора неразрывно связано с юридической конструкцией соответствующего договора. Например, ст. 782 ГК РФ предусматривает, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Законодатель, к сожалению, не дал классифицирующих признаков договора управления, поэтому его необходимо считать договором смешанного вида.
При введении в действие законодательного акта могут быть предусмотрены три возможных варианта его реализации. Либо закон с момента его введения устанавливает новые отношения и отменяет старые, либо он требует привести ранее возникшие отношения в соответствие с законом, либо устанавливает переходной период. Чтобы привести договорные отношения в соответствие с законом, нужно внести изменения и дополнения в действующие договорные отношения. Например, договорные отношения оформить в письменной форме, изменить условия договора, установить иные сроки и иную ответственность, изменить порядок оплаты по договору и др. Данные действия приведены на рис. 4.
Рис. 4. Приведение договорных отношений в соответствие с жилищным законодательством
Законодательно предоставлена возможность не выбирать новый способ управления на общем собрании и не проводить конкурсы по выбору управляющих организаций по домам, где такие собрания не проведены. На этот переходный период в большинстве домов достаточно провести общие собрания, на которых можно принять решение о подтверждении существующего способа управления и действующей управляющей организации. На этих собраниях также должны быть приняты решения по внесению необходимых изменений в существующие договорные отношения с учетом ст. 162 ЖК РФ или по утверждению соответствующих условий договора управления при отсутствии письменных договорных отношений до проведения такого собрания. Данный подход позволяет провести реформу более эластично, постепенно и без резких скачков, как правило, ведущих к ошибкам, последствия которых придется нести, прежде всего, населению. Жилищный кодекс не начинает историю договорных отношений с белого листа.
Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» предусматривал практически аналогичные способы управления многоквартирными домами, процедуру выбора таких способов управления, понятие и компетенцию общего собрания собственников в многоквартирном доме [1].
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Варианты обеспечения содержания общего имущества в зависимости от способа управления приведены на рис. 5.
Рис. 5. Обеспечение содержания общего имущества в зависимости от способа управления
В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, либо приняли решение, но не утвердили размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, то данный размер платы, вносимой соб-
ственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Библиографический список
1. Постановление Правительства Москвы от 19 сентября 2006 г. № 710-ПП «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в городе Москве».
2. Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».
3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
4. Постановление Правительства Москвы от 11 января 1994 г. № 41 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам жилищных субсидий».
5. Жилищный кодекс Российской Федерации.
6. Постановление Правительства РФ от 1 июля 2002 г. № 490 «О проведении эксперимента по применению экономической модели реформирования жилищно-коммунального хозяйства».
7. Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Поступила в редакцию в феврале 2012 г.
Об авторе: Дёмин Александр Васильевич — кандидат экономических наук, доцент кафедры управления городским хозяйством, ФГБОУ ВПО «Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства», г. Москва, Малая Сухаревская площадь, д. 2, стр. 2, [email protected], [email protected], начальник Государственного учреждения города Москвы Городского центра жилищных субсидий.
Для цитирования: ДёминА.В. Нормативное регулирование организации управления многоквартирными домами // Вестник МГСУ. 2012. № 4. С. 204—213.
A.V. Demin
NORMATIVE REGULATION OF APARTMENT BUILDING MANAGEMENT
The article covers essential legal and structural transformations designated to boost the development of the system of management of housing resources of the Russian Federation. The housing sector has not taken advantage of the competitive environment to foster the housing management and maintenance systems, as no rigorous contractual relations may be established absent of regular and sufficient funding. The equity ownership to the common property of an apartment house gave rise to new legal relations and to the alteration of the function of the real estate management. According to the legislation of the Russian Federation, no owner of any item of residential or nonresidential property can independently manage the common property in a residential housing building, as it is inseparable from other premises of apartment buildings; therefore, it cannot be the subject of an independent agreement.
The article also covers the method of apartment building management, or the choice of a new system of legal relations. Unfortunately, the legislator does not provide any legal properties of the management agreement; therefore, it shall be considered as a mixed agreement. Consummation of any legal act may involve three options of its implementation. The law may introduce new relations, whereby any prior relations are cancelled, the law may require any prior relations to be transformed to comply with the law, or the law may introduce a transitory period. Transformation of existing legal relations aimed at the assurance of their compliance with the new law means introduction of changes and amendments into existing contractual relations. For example, particular contractual relations are to be documented in writing, other terms of agreements are to be altered, new dates or
liabilities may be introduced, contractual payment procedures may be changed, etc. This approach assures a smooth, gradual and leap-free reform to prevent the mistakes the consequences of which will affect the population.
Key words: management, law, equity ownership, contractual relations, apartment house.
References
1. Resolution of the Government of Moscow of September 19, 2006, no. 710-RR "About the Provision of Subsidies to Cover Residential Housing Charges and Utility Payments in the City of Moscow".
2. Resolution of the Government of the Russian Federation of December 14, 2005, no. 761 "About the Provision of Subsidies to Cover Residential Housing Charges and Utility Payments".
3. Federal Law of December 30, 2004, no. 210-FZ "About the Fundamentals of Tariff Charges Due and Payable to Municipal Enterprises".
4. Resolution of the Government of Moscow of January 11, 1994 "About the Transition to the New System of Payment of Residential Housing Charges and Utility Payments, and the Procedure of Provision to Citizens of Subsidies to Cover Residential Housing Charges".
5. The Housing Code of the Russian Federation.
6. Resolution of the Government of the Russian Federation of July 1, 2002, no. 490 "On the Experiment for the Application of the Economic Reform Model in the Sector of Residential Housing and Utilities".
7. Federal Law of July 21, 2007, no. 185-FZ "About the Fund Facilitating the Reform of Residential Housing and Utility Sectors".
About the author: Demin Aleksandr Vasil'evich — Associated Professor, Candidate of Technical Sciences, Department of Municipal Services, Moscow State Academy of Municipal Engineering and
Construction (MSAMEC), Building 2, 2 Malaya Sukharevskaya Square, Moscow, 127794, Russian Federation; Director, State Authority of the City of Moscow, City Center for Residential Housing Subsidies; [email protected], [email protected]; +7 (495) 737-41-02.
For citation: Demin A.V. Normativnoe regulirovanie organizatsii upravleniya mnogokvartirnymi domami [Normative Regulation of Apartment Building Management]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2012, no. 4, pp. 204—213.
