CC BY
226
УДК 347.254 ББК 67.304
ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
ЮЛИЯ АЛЕКСАНДРОВНА ПЕТРОВА,
адъюнкт 3 курса ФПНП и НК по кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России имени В.Я. Кикотя Научная специальность 12.00.03 - гражданское право, предпринимательское право,
семейное право, международное частное право E-mail: Aleksandrovna-88@mail. ru Научный руководитель: доцент кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД России имени В.Я. Кикотя, кандидат юридических наук, доцент О.Н. Лебединец
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация. Рассмотрены отдельные проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом в Российской Федерации, предпринят поиск возможных путей их правового преодоления.
Ключевые слова: управление, многоквартирный дом, собственник, управленческая деятельность, защита, владение, содержание.
Annotation. Considered the individual problems of legal regulation of management of an apartment house in the Russian Federation, as well as possible ways of overcoming them legal.
Keywords: management, residential property, the owner, management activity, protection, ownership, content.
Жилищный кодекс РФ, как и иные нормативные правовые акты, не содержит определения управления многоквартирным домом. В то же время дефиниция управления весьма важна как для доктрины права, так и для правоприменения.
Действующее законодательство об управлении многоквартирным домом, в первую очередь, указывает на цели данной деятельности. В ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ их выделяется четыре. Это обеспечение: 1) благоприятных и безопасных условий проживания граждан; 2) надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме; 3) решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме; 4) предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
В современной юридической литературе определение управления многоквартирным домом иногда дается только на основе приведенных целей. Ч. 1 ст. 161 ЖК РФ впервые определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.
По мнению Атамчука Г.В., управление представляет собой целеполагающее, организующее и регулирующее воздействие людей на собственную общественную, кол-
лективную и групповую жизнедеятельность, осуществляемое как непосредственно (в формах самоуправления), так и через специально созданные структуры (государство, общественные объединения, партии, фирмы, кооперативы, предприятия, ассоциации, союзы и т.д.) [2, С. 28].
П. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №2 170, рассматривает управление жилищным фондом как часть технической эксплуатации жилищного фонда, которая, помимо собственно управления, включает в себя также техническое обслуживание, ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий и санитарное содержание. Собственно управление жилищным фондом согласно указанному подзаконному акту включает в себя:
• организацию эксплуатации;
• взаимоотношение со смежными организациями и поставщиками;
• все виды работ с нанимателями и арендаторами [3, С. 39].
Ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ перечисляет способы управления многоквартирным домом:
• непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений;
•управление многоквартирным домом специально созданной собственниками помещений организацией -товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным кооперативом;
• управление многоквартирным домом управляющей организацией.
Управление может осуществляться только одним из указанных способов, который должны выбрать собственники помещений в многоквартирном доме.
При анализе норм Жилищного кодекса РФ следует упомянуть о п. 1 ч. 3 ст.162, который указывает на то, что управление осуществляется в отношении общего имущества в многоквартирном доме, а не в отношении всего многоквартирного дома.
На основе рассмотренных норм можно сформулировать следующее определение управления многоквартирным домом. Это деятельность, осуществляемая одним из способов, предусмотренных законом, основным содержанием которой является организация обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, взаимодействие с организациями, представляющими коммунальные услуги, и с собственниками помещений в многоквартирном доме и которая направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Неотъемлемой составляющей деятельности по управлению многоквартирным домом является осуществление расчетов с третьими лицами (организациями, предоставляющими коммунальные услуги, ремонтными и другими предприятиями). В ст. 161 Жилищного кодекса РФ это прямо не выделяется, но закрепляется посредством установления таких целей управленческой деятельности, как обеспечение предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества.
Правовые нормы, регулирующие управление многоквартирным домом, направлены, в первую очередь, на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Ввиду этого цели управления многоквартирным домом - сохранить имущество собственников, обеспечить их расчеты с кредиторами, реализовать их правомочия.
Управление многоквартирным домом в чем-то схоже с доверительным управлением. Лицо, управляющее имуществом, имеет определенные правомочия. Для достижения всех целей управления многоквартирным домом управляющий имеет доступ к общему имуществу многоквартирного дома (чердакам, подвалам, подъездам, оборудованию), может распоряжаться общим имуществом путем передачи его во временное пользование, если решение о возможности такой передачи принято собственниками помещений в многоквартирном доме, и т.д.
Однако, в отличие от доверительного управления, общее имущество многоквартирного дома не передается управляющему лицу полностью, отделяясь от имущества собственников помещений в данном доме. Спецификой управления многоквартирным домом является то, что правомочия собственника в отношении
общего имущества многоквартирного дома осуществляют вместе как сами собственники, причем в большей степени именно они, так и управляющий.
Таким образом, услуга лица, управляющего чужим имуществом, состоит в том, что оно осуществляет фактические и юридические действия по владению, пользованию и распоряжению определенным имуществом в интересах собственника этого имущества.
На основании изложенного можно сформулировать следующее определение. Управление многоквартирным домом - это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по владению, пользованию и распоряжению в установленном порядке общим имуществом многоквартирного дома, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан; надлежащего содержания и сохранности общего имущества в многоквартирном доме; решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме; предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
То, как происходит управление многоквартирными домами, можно сравнить с процессом управления любой организацией. Но существуют и различия. Руководитель любой компании имеет гораздо более широкий спектр возможностей в вопросах организации максимально эффективного процесса управления. А лицо, которое осуществляет управление в многоквартирном доме, например, председатель товарищества собственников жилья, является ограниченным в предоставляемых возможностях по управлению многоквартирным домом и всеми жильцами.
Довольно сложно восстановить отношения между жильцами и председателем, а их мирное сосуществование является одной из важных составляющих эффективного управления многоквартирным домом.
Однако, председатель обладает не только рядом ограничений, а и некоторыми полномочиями. Отказываясь это понимать, некоторые жильцы не могут согласиться со многими решениями, приннимаемыми им в процессе управления. В любом случае, среди жильцов появится такой, которому не понравится принятое председателем решение или вообще полностью политика действующего товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ). В этом и заключается одна из основных проблем управляющего ТСЖ, - недовольные все равно найдутся, как и те, кто стремится сменить власть и сделать все по-своему.
На примере конкретного правоприменения практики рассмотрим пример недовольства жильцов дома действиями ТСЖ. Во дворе производится благоустройство территории. Насаживаются деревья, вся территория очищается от мусора. А те жильцы, которые являются владельцами собак, начинают негодовать: теперь им негде выгуливать своих питомцев, поскольку вся территория ухожена и вычищена.
Лишь в небольшой части домов собственники создают товарищества собственников жилья или привлекаю частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий. Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.
С одной стороны, монополистическое положение государственных предприятий ведет к росту цен на жилищно-коммунальные услуги и их низкому качеству. У данных организаций нет стимула к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек. С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере организации обслуживания многоквартирных домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения в вопросе обслуживания домов, когда жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия. Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных домов, что ведет к нежеланию вносить высокую плату за жилищно-коммунальные услуги.
При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют большое количество недоработок, устранение которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирным домом, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.
Немаловажным фактором является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом.
Общей чертой возникновения правоотношений управления многоквартирным домом является то, что собственники принимают решение о выборе способа управления. Для возникновения правоотношений требуется сложный юридический состав, выбор способа управления является первым юридическим фактом в нем.
Поэтому необходимо на уровне федерального законодательства установить порядок организации управления многоквартирным домом в тех случаях, когда данные вопросы не решены или не могут быть решены собственниками помещений, в том числе в отношении вновь построенных домов. Для этого предлагается следующий основополагающий принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами: если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, не создали ТСЖ, как это предусмотрено ст. 139 ЖК РФ, то орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию1.
Существует достаточно много проблем правового,
экономического и иного характера, возникающих при создании и деятельности ТСЖ.
Весьма серьезной проблемой является отсутствие гарантий прав членов ТСЖ на участие в управлении товариществом, получение информации о его деятельности, осуществление контроля.
Отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, могут основываться на заключаемом ими договоре о содержании общего имущества. Заключение указанного договора обязательно только товариществом собственников жилья, но не собственниками.
Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами как способ управления многоквартирным домом не урегулирован законом. Так, если нормы ЖК РФ о товариществах собственников жилья посвящены, в том числе и управлению ТСЖ многоквартирным домом, то нормы о кооперативах, в основном, регулируют отношения по приобретению кооперативом многоквартирного дома и передаче помещений в данном доме членам кооператива.
Это является главной проблемой в правовом регулировании жилищных кооперативов как субъектов, управляющих многоквартирным домом. Значительный пробел в правовом регулировании не всегда может восполняться уставом кооператива, поскольку ряд императивных норм Жилищного кодекса РФ, устанавливающих порядок деятельности жилищных кооперативов, просто не приспособлен для решения вопросов управления многоквартирным домом.
В соответствии с действующим законодательством в жилищном кооперативе помещения принадлежат кооперативу до полной выплаты членами кооператива паевых взносов. В случае выплаты паевого взноса, член кооператива становится собственником помещения. Таким образом, можно констатировать, на это и указывает П.В. Крашенинников, «граждане - члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений»2.
Между тем, в ЖК РФ полностью отсутствуют правила, регулирующие отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом и собственниками, не являющимися его членами. Такими собственниками могут быть как лица, вышедшие из кооператива после полной выплаты пая и приобретения права собственности на помещение, так и лица, которые приобрели помещение в доме кооператива по договору или иному основанию.
Следующей проблемой в управлении многоквартирным домов посредством кооператива являются положения ЖК РФ о том, что на общем собрании членов кооператива каждый член кооператива имеет один голос (ст. 117 ЖК РФ). При принятии решений по вопросам управления общим имуществом многоквартирного дома жилищное законодательство руководствуется принципом пропорциональности количества голосов площади помещения, принадлежащего собственнику, принима-
ющему участие в общем собрании собственников помещений или общем собрании членов ТСЖ. Указанный принцип соответствует общим требованиям разумности и справедливости (ст. 7 ЖК РФ), поскольку, чем больше у собственника доля в общем имуществе, тем больше его заинтересованность в сохранении этого имущества и тем больше его расходы на содержание имущества.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнение вышеназванных положений Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 были утверждены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», в соответствии с п. 33 которых, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищностроительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Таким образом, на данном этапе деятельности кооператива управление многоквартирным домом должно осуществляться кооперативом исходя из вышеназванных положений.
Следующая проблема - большая изношенность жилищного фонда, его «хронический недоремонт», в связи с чем затраты на управление такими домами будут существенно выше.
Острой проблемой всегда оставался вопрос об оплате коммунальных услуг, а также задолженность по оплате обслуживания.
Для того, чтобы устранить проблемы управления многоквартирным домом предложены следующие решения.
В области жилищного законодательства дополнить гл. 14 ЖК РФ рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. Например, установить сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок участия членов товарищества в общих собраниях, количество голосов каждого члена товарищества; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке и др. Дополнить ЖК РФ правилами, регулирующими отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом и собственниками, не являющимися его членами.
Для стимулирования ТСЖ и жильцов многоквартирного дома, возможно, следует организовывать конкурс типа «Лучший многоквартирный дом».
Жильцам нужно изменить отношение к собственному жилью. Пока психология не изменится в этой части, так и будет. Люди должны понимать, что необоснованная плата за коммунальные услуги, ненадлежащее состояние домов, неустроенность прилегающей территории - во многом результат их равнодушного отношения к своей жизни.
Помимо контроля «сверху», должен быть налажен широкий общественный контроль «снизу» - со стороны советов домовых комитетов. Жильцам нужно тесно работать с управляющими компаниями. Добиваться прозрачности в расходовании собранных ресурсов за коммунальные услуги по утвержденным тарифам.
Управляющие организации должны активно работать с советом дома по абонентам, отключенным за долги, выявлять проживающих без регистрации, обнаруживать случаи хищения и привлекать виновных к ответственности. Также следует предусмотреть административную ответственность и штрафы за предоставление недостоверных сведений о числе граждан, фактически проживающих в принадлежащей им квартире, необорудованной квартирными приборами учета, вмешательство в работу квартирного счетчика, за передачу недостоверных данных квартирного счетчика.
Ко всему выше обозначенному отметим, что не может осуществляться эффективное управление многоквартирным домом на протяжении более десятка лет. И лица, занимающие руководящие должности, и члены правления должны постоянно обновляться и меняться. Для этого необходимо уметь найти таких лиц, которые знают основы управления домом, понимают всю стратегическую политику управления, переживают и заинтересованны в повышении благосостояния жителей дома.
Литература
1. Айман Т.О. Жилищное право Российской Федерации. М.: ИНФРА М., 2002. 347 с.
2. АтамчукГ.В. Теория государственного управления: Учебник / Г.В. Атамчук. М.: Изд-во «Омега-Л», 2010.
3. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. № 6, 2003.
4. Глисков А.Г. Постатейный научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Ростов н/Дону.: Феникс, 2005. 510 с.
5. Жилищное право: Учеб.-практ. пособ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю. 2007. 445 с.
6. Кириллов Э.^Товарищество собственников жилья: практическое пособие. М.: ЗАО ИКЦ «ДИС», 2005. 160 с.
7. Комментарий к Жилищному кодексу Россий-
ской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю. 2007. 473 с.
8. Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. № 6. 2001.
9. Макаров Г. Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок их формирования // Хозяйство и право. №4. 2001.
10. Материалы сайта http://www.msk100.ru/ kommentarii-k-zhilischnomu-kodeksu-rf
11. Постановление ГК РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г.» // Российская газета. 2003. № 3328. 23 октября.
12. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2005. 486 с.
13. Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425 (в ред. от 27 мая 1997 г.) «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 18. С. 2131.
14. Федеральный закон от 22 августа 2004 г. «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. №35. С. 3607; № 52. С. 5276.
15. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (в ред. от 18 апреля 2005 г.) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. № 22. Ст. 2770.
16. Федеральный закон Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 163-ФЗ. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Российская газета. 2014. № 6373.
References
1. Ayman T. O. Housing law of the Russian Federation. M.: INFRA-M, 2002. 347 p.
2. Adamchuk G.V Theory of public management: textbook / G.V. Adamchuk. M.: Publishing house «Omega-L», 2010.
3. Vitryanskiy V.V. Ways of improving the legislation on immovable property // Economy and law. No. 6; 2003.
4. Gliskov A.G. Itemized scientific-practical commentary to the Housing code of the Russian Federation. Rostov-on-Don.: Phoenix, 2005. 510 p.
5. Housing law: study and practice guide. Edited by M.Yu. Tikhomirov. M.: Publishing House Tikhomirov M.Yu. 2007. 445 p.
6. Kirillov E.Ya. The homeowners Association: a practical guide. M.: ZAO ICC DIS, 2005. 160 p.
7. Comment to the Housing code of the Russian Federation / Under the editorship of M.Yu. Tikhomirov. M.: Publishing House Tikhomirov M.Yu. 2007. 473 p.
8. Makarov G. Domestic and foreign experience of self-government in urban apartment buildings // Economy and law. No. 6. 2001.
9. Makarov G. Legal status of associations of proprietors of habitation and the procedure for their formation // Economy and law. No. 4. 2001.
10. Materials of web-site http://www.msk100.ru/kom-mentarii-k-zhilischnomu-kodeksu-rf
11. The resolution of the Civil code of the Russian Federation for construction and housing and communal complex as of 27 September 2003. No. 170 "On approval of the Rules and rules of technical operation of the housing stock Registered in Ministry of justice of the Russian Federation on 15 October 2003" // The Russian newspaper. 23.10.2003. No. 3328.
12. Article-by-article commentary to the Housing code of the Russian Federation / Under. Ed. P.V. Krashe-ninnikov. M: The Statute. 2005. 486 p.
13. The decree of the President of the Russian Federation as of 28 April 1997. No. 425 (as amended from 27.05.97) «On the reform of housing and utilities sector in the Russian Federation» // Legislation Bulletin of the Russian Federation. 1997. No. 18. Article 2131.
14. Federal law of August 22, 2004 «On amendments to legislative acts of the Russian Federation and invalidation of certain legislative acts of the Russian Federation in connection with adoption of the Federal law «On amendments and addenda to Federal law «On General principles of organization of legislative (representative) and Executive bodies of state power of subjects of the Russian Federation» and «On General principles of organization of local self-government in the Russian Federation» // Legislation Bulletin of the Russian Federation. 2004. No. 35. Article 3607; No. 52. Article 5276.
15. Federal law dated 06 October 2003. No. 131-FZ (as amended on 18.04.05) "On General principles of organization of local self-government in the Russian Federation" // Legislation Bulletin of the Russian Federation. 2014. No. 22. Article 2770.
16. Federal law of the Russian Federation dated November 14, 2002, No. 163-FZ «On state and municipal unitary enterprises» // the Russian newspaper. 2014. No. 6373.
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю.Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю. 2011. С. 146-147.
2 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2010. С. 185.
