CC BY
158
УДК 332.816.2
МЕ. Стадолин РЕФОРМА СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ
ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ г. МОСКВЫ: ОЖИДАНИЯ И ПОСЛЕДСТВИЯ
Аннотация. С 2013 года в Москве с целью оптимизации и упрощения процессов финансирования и управления многоквартирными домами проводится эксперимент по реформированию системы управления жилищным фондом и благоустройством территории районов города. В районах города Москвы создаются крупные специализированные государственные организации, которые выполняют одновременно и функции управления и эксплуатации жилищного фонда и объектов благоустройства территорий, и финансовых центров, и представителей собственников жилых помещений, и ряд других. Несмотря на ряд положительных сторон проводимой реформы в статье показаны возможные негативные последствия для сферы управления жилищным фондом и предлагаются рекомендации по их устранению.
Ключевые слова: жилищный фонд, система управления жилищным фондом, благоустройство дворовых территорий, управляющие организации, управление многоквартирными домами, монополия в сфере управления жилищным фондом.
MikhaU Stadolin REFORM OF THE HOUSING MOSCOW:
EXPECTATIONS AND CONSEQUENCES
Abstract. Since 2013, in Moscow, in order to optimize and simplify the process of financing and management of apartment buildings an experiment to reform the system of housing management and land improvement districts. In areas of the city of Moscow are large, specialized governmental organizations that perform both functions of management and operation of housing and land improvements, and financial centers, and representatives of the owners of residential premises, and some other. Despite a number ofpositive aspects of the ongoing reform in the article shows the possible negative consequences for the scope of the Housing and offered recommendations for their elimination.
Keywords: Available housing, system of housing management, improvement of domestic territories, management organizations, management of apartment houses, monopoly in the field of housing management.
В настоящее время, с целью улучшения ситуации в сфере управления и эксплуатации жилых домов и объектов благоустройства территорий города Москвы в районах города, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 14.03.2013 г. № 146-1III [2], фактически проводится реформа системы управления жилищным фондом и содержанием придомовой территории.
Ее суть состоит в том, что государственные унитарные предприятия Дирекции Единого Заказчика (ГУП ДЕЗ), которые управляют практически 70% жилыми домами г. Москвы, в нескольких районах города в виде эксперимента преобразовываются в Государственные бюджетные учреждения города Москвы (ГБУ «Жилищник»). В прошлом году 2013 году такие преобразования произошли в 10 районах г. Москвы, а с 1 января 2014 года - уже в 34.
Кроме того, в новую структуру передаются почти все функции действующих сегодня ГКУ «Инженерная служба района» по содержанию и благоустройству дворовых территорий, ремонту асфальтобетонного покрытия, выборочному капитальному ремонту и т.д.
Таким образом, согласно указанному постановлению, ГБУ «Жилищник» наделяется следующими обязанностями:
- благоустройство (содержание, ремонт, обустройство) дворовых территорий;
- содержание и ремонт объектов дорожного хозяйства 3, 4, 5 категорий и объектов озеленения;
- содержание и текущий ремонт общедомового оборудования для инвалидов;
- эксплуатация инженерно-технических центров районов и локальных центров мониторинга (системы видеонаблюдения);
- содержание и благоустройство территорий, прилегающих к государственным образовательным учреждениям;
© Стадолин М.Е., 2014
- организация капитального ремонта многоквартирных домов;
- участие в приемке завершенных строительством по государственному заказу объектов жилищного фонда города Москвы и т.д.
На создаваемые ГБУ «Жилищник» возлагаются функции по:
• управлению жилищным фондом, его ремонту и санитарному содержанию;
• уборке и содержанию внутри дворовых территорий;
• благоустройству дворовых и школьных территорий;
• содержанию зеленых насаждений;
• проведению выборочного капитального ремонта жилищного фонда;
• ремонту подъездов;
• обеспечению работы ОДС (объединённых диспетчерских служб).
Таким образом, ГБУ «Жилищник» принимает на себя функции дирекции единого заказчика и ГКУ инженерные службы районов. Новой структуре также передадут функции единого подрядчика по содержанию, ремонту и благоустройству городских территорий, проведению капитального ремонта многоквартирного дома и т.д.
Директоров ГБУ «Жилищник» районов назначает префект административного
округа.
Предполагается, что итогом проводимых преобразований станет упрощение процесса управления жилищно-коммунальным хозяйством и благоустройством района - в одной структуре будут сосредоточено и управление эксплуатацией жилых домов, и обустройство территории вокруг них, и дорог, и озелененных территорий, и территорий, прилегающих к объектам образования, и диспетчерская служба. Суть эксперимента состоит в изменении самого принципа деятельности по управлению и эксплуатации жилищного фонда: в отличие от управляющих компаний и ГКУ ИС ГБУ «Жилищник» выступает не как заказчик, заключающий договора на выполнение работ с подрядными организациями, а как непосредственный исполнитель, полностью отвечающий за качество. Для ГБУ «Жилищник» формируется государственное задание на выполнение работ, оплата которых производится по утверждённым расценкам, что позволит исключить ситуацию, когда конкурсы на уборку и благоустройство выигрывают недобросовестные компании, которые не справляются с объёмом работ. С созданием госкомпаний все вопросы по конкурсам снимаются, ГБУ будут выполнять работы собственными силами без привлечения сторонних исполнителей, самостоятельно не только следить за качеством, но и гарантировать его.
При этом новые ГБУ «Жилищник» как управляющие организациями по сравнению с частными управляющими компании (УК) в жилищной сфере имеет следующие преимущества.
• ГБУ Жилищник района является государственной организацией в отличие от частных УК. Значит, ГБУ не обанкротится, собранные деньги жителей не исчезнут.
• ГБУ Жилищник района как бюджетная организация может снизить цены на управления и другие работы за счет льгот по оплате НДС.
• ГБУ Жилищник района обслуживает не только сам жилой дом, но и территорию вокруг него, и владеет всеми диспетчерскими службами. А значит, жители могут обращаться в свою управляющую организацию (ГБУ) по любым вопросам.
• ГБУ Жилищник района бесплатно получит помещения, находящиеся в собственности города и приобретет за бюджетные средства необходимую технику. Так, Тендерный комитет Москвы объявил открытый аукцион на оказание услуг по приобретению коммунальной техники. Начальная (максимальная) цена контракта - 12,6 млрд. рублей. До 1 декабря 2014 год планируется закупить более 1600 единиц коммунальной техники.
ГБУ Жилищник района имеет в своем штате весь персонал - дворников, уборщиц, слесарей, электриков и др., только официально оформленных граждан России, что позволит снизить социальную напряженность и бороться с нелегальной миграцией. Планируется, что в среднем, в зависимости от района, в каждой такой организации будет по 1,5-2,5 тыс. работников исключительно с российским гражданством.
В отличие от прежних структур ГБУ «Жилищник» будет выступать не только как заказчик, заключающий договоры на выполнение работ с подрядными организациями, а как непосредственный исполнитель с собственным штатом сотрудников и собственной техникой. Но на данный момент для выполнения возложенных обязанностей ГБУ не обладает
необходимой производственной базой и кадровым потенциалом, поэтому городские власти вынуждены были заключить соответствующие договоры с подрядными организациями: по дворовым территориям - до 1 июля, а по обслуживанию дорог - до 15 апреля.
Все эти преимущества являются объективно положительными с одной стороны, но фактически нарушают условия добросовестной конкуренцию с другой стороны. И эти реальные конкурентные преимущества «надежная государственная структура - более низкая цена на услуги по управлению - основные средства, приобретение которых финансируется за счет бюджетных средств - оперативное решение всех вопросов» совокупно с проводимой пропагандой, высоким уровнем пассивности жителей и отлаженной административной системой территориального управления может выдавить подавляющее большинство частных управляющих компаний с рынка управления многоквартирными домами (МКД) Москвы.
В результате такого слияния создается, по нашему мнению, реальный монополист на уровне района, который будет контролировать всё ЖКХ и благоустройство районов г. Москвы, а так же деятельность других управляющих организаций, при этом являясь:
• управляющей организации МКД (в тех жилых домах, которые выбрали ГУП
ДЕЗ);
• заказчиком на работы по содержанию дворовых территорий (за счет городского бюджета);
• единым информационно-расчетным центром (для всех управляющих организаций и ТСЖ-ЖСК района, которые проводят расчеты через ЕИРЦ);
• контролирующей структурой для всех управляющих организаций и ТСЖ-ЖСК района, которые получают бюджетные субсидии;
• объединенной диспетчерской службой (почти для всех МКД района);
• представителем интересов города Москвы как собственника жилых и нежилых помещений.
Таким образом, можно предположить, что создаваемая структура - ГБУ «Жилищник» будет одновременно и голосовать от имени города за (например) выбор управляющей организации, и самой одновременно быть управляющей организацией, и контролировать сама себя по использованию бюджетных субсидий, и контролировать другие управляющие организации (то есть фактически контролировать своих конкурентов), и для других управляющих организаций проводить расчеты через ЕИРЦ. В результате преобразований в одной организационной структуре будут совмещены и функции собственника, и функции управления, и функции контроля и другие функции управления.
При этом ГБУ «Жилищник» будет иметь возможность не просто голосовать сама за себя и лоббировать свои интересы, но и фактически контролировать своих потенциальных конкурентов (через сеть диспетчерских служб, механизма бюджетных субсидий, организации финансирование ремонта, голосование на собраниях собственников жилья и т.п.) - частные управляющие организации и ТСЖ, находящиеся на самоуправлении.
В итоге, на рынке управления многоквартирными домами (МКД) Москвы будет реализована реальная монополия, которая, после того как будут выдавлены частные управляющие компании, сможет поднять цены и тарифы на предоставляемые услуги до максимально установленного размера, с учетом того, что цены на управление и обслуживание МКД не закреплены законодательно, а выбрать другую управляющую компанию собственники уже не смогут, так как их практически не останется.
Таким образом, по оценкам специалистов, создание такой монополии в сфере управления жилищным фондом начнет просто выдавливать с рынка управления многоквартирными домами (МКД) реально и потенциально конкурентные организации, а ведь малому бизнесу и так крайне сложно попасть в достаточно олигопольную сферу управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ) г. Москвы, а после появления государственной монополии это станет практически невозможным.
При этом, по неоднократным заявлением властей, насильно передавать все многоквартирные дома в управление ГБУ «Жилищнику» не будут. «Мы ни в коей мере не уничтожаем конкуренцию, не уходим от частного сектора. У граждан есть право самим выбирать себе управляющую компанию - государственную или частную», - отметил заместитель мэра по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков [3]. Если же у жителей есть претензии к управляющей компании, то они имеют право, согласно действующему законодательству, перейти на обслуживание в ГБУ
«Жилищник». При этом, в настоящее время, особой конкурентной борьбы нет - рынок управления МКД довольно большой, жилой недвижимости строится много, с учетом того, что у многих крупных девелоперов действуют свои управляющие компании.
Кроме того, возникают определенные сомнения по поводу законности создания ГБУ «Жилищник» в качестве управляющих компаний МКД районов. Ведь, согласно Жилищному кодексу [1], управляющая компания должна выбираться или на собрании жильцов, или по конкурсу. Но столичные власти объясняют, что ГБУ «Жилищник» создается путем реорганизации ДЕЗов и, соответственно, является правопреемником дирекций. Власти уверяют, что возвращение государства в сферу управления ЖКХ полностью соответствует настроениям горожан и отвечает их интересам, что проводимая реформа позволит сделать систему управления ЖКХ полностью прозрачной.
Для этого органы исполнительной власти г. Москвы принимают меры по взаимодействию с населением - например, для контроля и мониторинга деятельности ГБУ в районах предложено муниципальным депутатам создать специальную группу из жителей и представителей общественных организаций.
Однако даже при таком преобразовании системы управления многоквартирными домами монопольного положения создаваемых ГБУ «Жилищник» можно избежать. Для этого необходимо следующее.
1. Все функции единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ) передать на окружной уровень в отдельное бюджетное учреждение - ЕИРЦ административного округа.
2. Объединенные диспетчерские службы районов г. Москвы передать либо на окружной уровень в структуру сегодняшних ГКУ ИС округа, либо создать отдельную структуру - не может ведь диспетчерская служба для всех управляющих организаций принадлежать одной из них. Отсутствие объективного контроля и злоупотребления в данном случае неизбежны.
3. Передать функцию представителя интересов города Москвы как собственника в другую городскую структуру, т.к. не может одна и та же организация одновременно выполнять функции и собственника, и управляющей организации, потому что это будет приводить к конфликту интересов.
Таким образом, у новой структуры будут основными функциями управление МКД и заказчик работ по содержанию придомовых (дворовых) территорий, что полностью соответствует озвученной позиции Мэра Москвы.
На самом деле можно предложить более эффективный способ организации, чтобы одна компания обслуживала и многоквартирные жилые дома и прилегающую территорию: необходимо закончить полное размежевание территории жилых кварталов, и включить соответствующие земельные участки в общий имуществ МКД.
На наш взгляд, предлагаемые рекомендации позволят сгладить возможные негативные последствия проводимого эксперимента по реформированию системы управления жилищным фондом города.
Библиографический список
1. ФЗ №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 (ред. от 02.07.2013).
2. Постановление Правительства Москвы №146-ПП «О проведении эксперимента по оптимизации деятельности отдельных государственных учреждений города Москвы и государственных унитарных предприятий города Москвы, осуществляющих деятельность в сфере городского хозяйства города Москвы» от 14.03.2013.
3. Материалы пресс-конференции и.о. вице-мэра Москвы Петра Бирюкова от 15.08.2013 // Городской информационно-аналитический вестник [Электр. ресурс]: cityonlinemoscow.ru.
4. Петрина О.А., Хмельченко Е.Г. Развитие некоммерческого арендного жилья в России // Вестник Университета (Государственный университет управления). - М.: ГУУ, 2013. - №20.
