CC BY
186
УДК 365 (075.8)
м.Е. Стадолин РАЗВИТИЕ СОВРЕМЕННОЙ СИСТЕМЫ
С.А. Зуденкова УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ
И БЛАГОУСТРОЙСТВОМ ТЕРРИТОРИИ РАЙОНОВ МОСКВЫ
Аннотация. В статье рассматриваются особенности управления многоквартирными домами в Москве, сложившиеся в настоящее время. Вы1делены1 основныге направления реформирования системы1 управления, обозначеныг преимущества и недостатки формирования управляющей компании нового типа - ГБУ «Жилищник».
Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, многоквартирные дома, управление жилищныж фондом.
Mikhail Stadolin Svetlana Zudenkova
DEVELOPMENT OF A MODERN SYSTEM OF HOUSING AND LANDSCAPING AREAS MANAGEMENT IN MOSCOW
Annotation. The article discusses the features of management of apartment blocks in Moscow, prevailing nowadays. The main directions of management system reforming are outlined. The advantages and disadvantages of new «Gilisshnik»-type management company are highlighted. Keywords: housing and communal services, apartment buildings, housing management.
Развитие системы управления жилищным хозяйством и благоустройством городских территорий является одним из ключевых звеньев социально-экономического развития Москвы. Преобразования в жилищной сфере, которые происходят в последнее время, выявили одну из острейших проблем - неэффективность управления содержанием жилищного фонда и благоустройством прилегающих территорий. В настоящее время, несмотря на проведение многочисленных мероприятий, кардинальных позитивных изменений не произошло. Жилищное хозяйство и благоустройство по-прежнему выполняют в первую очередь социальную функцию, часто с завышенными и необеспеченными социальными обязательствами государства, с отсутствием реальных экономических отношений и современных методов управления [2]. Не менее актуальны проблемы финансирования эксплуатации и ремонта жилищного фонда, а также объектов благоустройства, которое характеризуется значительными объемами выделяемых бюджетных средств, с одной стороны, и высокой степенью коррупционности - с другой. Надо отметить, что объективные причины необходимости преобразования такой важной для населения сферы назрели давно [3].
До настоящего времени в большинстве районов г. Москвы действует достаточно сложная система управления содержанием многоквартирных домов и благоустройством прилегающих территорий, включающая управляющие организации (ГУП ДЕЗ, ТСЖ, частные управляющие компании), государственные казенные учреждения «Инженерная служба» районов (ГКУ ИС районов), различные подрядные организации. При этом по числу многоквартирных домов, находящихся в управлении, (почти 70 %) в настоящее время преобладают государственные унитарные предприятия «Дирекция единого заказчика» (ГУП ДЕЗ) районов. При этом ГУП ДЕЗ, как и ГКУ ИС районов, выступают в роли посредников, привлекая для выполнения работ различные подрядные организации. Таким образом, существующая в ряде районов г. Москвы система управления содержанием жилых домов и территорий района имеет ряд системных недостатков, среди которых:
1) низкое качество и нескоординированность выполнения отдельных видов работ в связи с наличием в одном районе нескольких подрядчиков;
2) высокие удельные затраты на выполнение работ;
© Стадолин М.Е., Зуденкова С .А, 2015
3) неквалифицированный персонал, включая нелегальных мигрантов;
4) риск заключения контракта с недобросовестной подрядной организацией, не имеющей возможности реализовать поставленные задачи, поскольку основным критерием оценки участников тендеров является предложение минимальной цены государственного контракта.
В настоящее время с целью улучшения ситуации в сфере управления и эксплуатации жилых домов и объектов благоустройства территорий в районах г. Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 146-1III от 14 марта 2013 г. «О проведении эксперимента по оптимизации деятельности отдельных государственных учреждений города Москвы и государственных унитарных предприятий города Москвы, осуществляющих деятельность в сфере городского хозяйства города Москвы» фактически проводится реформа системы управления жилищным фондом и содержанием придомовой территории на основе эксперимента по созданию единого исполнителя всех работ по содержанию жилищного фонда и благоустройству территорий - ГБУ «Жилищник» районов.
Согласно указанному постановлению создание ГБУ «Жилищник» района предусмотрено путем [4]:
1) преобразования ГУП ДЕЗ районов г. Москвы в государственные бюджетные учреждения (ГБУ) г. Москвы, являющиеся правопреемниками соответствующих ГУП ДЕЗ по всем правам и обязательствам в соответствии с передаточными актами;
2) создания в районах г. Москвы новых учреждений ГБУ «Жилищник».
Кроме того, новой структуре передается большинство функций действующих ГКУ «Инженерная служба района» по содержанию и благоустройству дворовых территорий, ремонту асфальтобетонного покрытия, выборочному капитальному ремонту и т.д., а также функции других управляющих структур. Таким образом, на создаваемые ГБУ «Жилищник» возлагаются следующие функции:
— управления жилищным фондом, его ремонт и санитарное содержание;
— уборки и содержание внутридворовых территорий;
— благоустройства дворовых и школьных территорий;
— содержания зеленых насаждений;
— проведения выборочного капитального ремонта жилищного фонда;
— ремонта подъездов;
— обеспечения работы объединенных диспетчерских служб.
Предполагается, что итогом проводимых преобразований станет упрощение процесса управления: в одной организации будут сосредоточены и управление эксплуатацией многоквартирных домов, и благоустройство территории, и диспетчерская служба. При этом меняется принцип деятельности: ГБУ «Жилищник» в отличие от управляющих компаний и ГКУ ИС выступает не как заказчик, заключающий договора на выполнение работ с подрядными организациями, а как непосредственный исполнитель, полностью отвечающий за сроки и качество их исполнения. Для ГБУ «Жилищник» формируется государственное задание на выполнение работ, оплата которых производится по утвержденным государственным расценкам, что позволит снизить коррупционные риски.
При этом новые ГБУ «Жилищник» как управляющие организации по сравнению с частными управляющими компаниями имеют следующие преимущества:
- статус государственного учреждения является гарантией небанкротства;
- бюджетная организация в отличие от коммерческих может снизить цены на управление и другие виды работ за счет льгот по оплате НДС и отсутствия в расценках на выполняемые работы прибыли;
- планируется создавать единые районные центры ответственности, отвечающие перед жителями района по всем вопросам комплекса управления и эксплуатации обслуживаемых многоквартирных домов и благоустройства прилегающей территории;
- ГБУ «Жилищник» будут иметь возможность получать помещения, находящиеся в собственности города, а также приобретать в лизинг (с бюджетной поддержкой) необходимую технику.
Все эти преимущества носят объективно положительный характер, с одной стороны, но фактически нарушают условия добросовестной конкуренции, с другой стороны. И эти реальные конкурентные преимущества «надежная государственная структура - более низкая цена на услуги по управлению - основные средства, приобретение которых финансируется за счет бюджетных средств - оперативное решение всех вопросов» совокупно с проводимой пропагандой, высоким уровнем пассивности жителей и отлаженной административной системой территориального управления может выдавить подавляющее большинство частных управляющих компаний с рынка управления многоквартирными домами Москвы [1]. В результате проводимого преобразования системы управления многоквартирными домами и комплексом благоустройства фактически создается реальный монополист на уровне района, который будет контролировать весь спектр работ по его благоустройству, а также деятельность других управляющих организаций, при этом являясь:
- управляющей организацией в многоквартирных домах (в тех жилых домах, которые выбрали ГУП ДЕЗ);
- заказчиком на работы по содержанию дворовых территорий (за счет средств городского бюджета);
- контролирующей структурой для всех управляющих организаций и ТСЖ/ЖСК района, которые получают бюджетные субсидии;
- объединенной диспетчерской службой (для большинства многоквартирных домов района).
Таким образом, создание новой структуры в сфере управления жилищным фондом приведет к
выдавливанию с рынка управления многоквартирными домами реально и потенциально конкурентных организаций, а ведь малому бизнесу и так крайне сложно попасть в достаточно олигопольную сферу управления жилищным хозяйством г. Москвы. Кроме того, возникают определенные сомнения по поводу законности юридических процедур создания ГБУ «Жилищник» в качестве управляющих компаний многоквартирных домов. Так, согласно Федеральному закону № 188-ФЗ «Жилищный кодекс РФ» от 29 декабря 2004 г. (с изм. и доп.) управляющая компания должна выбираться или на общем собрании собственников жилья, или по конкурсу, что в случае с ГБУ «Жилищник» формально не происходит. Но столичные власти объясняют, что ГБУ «Жилищник» создается путем реорганизации ДЕЗов и, соответственно, является правопреемником последних. При этом власти уверяют, что возвращение государства в сферу управления ЖКХ полностью соответствует настроениям горожан и отвечает их интересам, что проводимая реформа позволит сделать систему управления ЖКХ абсолютно прозрачной. Для этого органы исполнительной власти г. Москвы принимают меры по взаимодействию с населением: например, для контроля и мониторинга деятельности ГБУ в районах муниципальным депутатам предложено создать специальную группу из жителей и представителей общественных организаций.
Однако даже при таком преобразовании системы управления многоквартирными домами монопольного положения создаваемых ГБУ «Жилищник» можно избежать. Для этого необходимо, на наш взгляд, объединенные диспетчерские службы районов г. Москвы передать либо на окружной уровень в структуру сегодняшних ГКУ ИС округа, либо создать отдельную структуру, так как диспетчерская служба для всех управляющих организаций не может принадлежать одной из них. Отсутствие объективного контроля и злоупотребления в данном случае неизбежны.
Кроме того, представляется необходимым закончить полное размежевание территории жилых кварталов и включить соответствующие земельные участки в общий имущественный комплекс многоквартирного дома (с рядом ограничений по их использованию), при этом одна выбранная компания будет обслуживать и многоквартирные жилые дома, и прилегающую территорию. Таким образом,
основными функциями создаваемой структуры станут управление многоквартирными домами и заказ работ по содержанию придомовых (дворовых) территорий, что полностью соответствует официальной позиции мэра Москвы.
На наш взгляд, предлагаемые рекомендации позволят сгладить возможные негативные последствия проводимого эксперимента по реформированию системы управления жилищным фондом города.
Библиографический список
1. Зуденкова С.А. Особенности развития конкуренции в ЖКХ // Сервис в России и за рубежом. - 2009. -№ 1. - С. 69-74.
2. Стадолин М.Е. Реформа системы управления жилищным фондом г. Москвы: ожидания и последствия // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2014. - № 7. - С. 141-144.
3. Управление в городском хозяйстве / Под ред. Р.Ж. Сираждинова. - М.: Кнорус, 2009.
4. О проведении эксперимента по оптимизации деятельности отдельных государственных учреждений города Москвы и государственных унитарных предприятий города Москвы, осуществляющих деятельность в сфере городского хозяйства города Москвы: постановление Правительства Москвы №146-ПП от 14.03.2013 г. // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс].
