CC BY
87РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОЙ КООПЕРАЦИИ КАК ПЕРСПЕКТИВНОЙ ФОРМЫ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ЖИЛЬЕМ
DEVELOPMENT OF HOUSING COOPERATION AS A PROMISING FORM OF SOLVING THE PROBLEM OF HOUSING SECURITY
УДК 33
Багдасарян Артур Эрнестович, бакалавр
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
«Кубанский государственный аграрный университет
имени И.Т. Трубилина»
Bagdasaryan Artur Ernestovich, bachelor
Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Education «Kuban State Agrarian University named after I.T. Trubilin», ArturBagdasaryun@mail.ru
АННОТАЦИЯ
Отражены особенности обеспеченности жильем в рыночных условиях. Приведены проблемы крупных застройщиков, связанные с переводом жилищного строительства на проектное финансирование. Дана характеристика и выявлены проблемы развития жилищно-строительных кооперативов, обоснована их роль в реализации федеральных целей в сфере жилищного хозяйства. Описаны основные направления совершенствования законодательства, обеспечивающие создание условий для развития жилищной кооперации. Раскрыты сущность и механизм функционирования жилищностроительного кооператива. Обоснованы преимущества кооперативного строительства по сравнению с долевым. Сделан вывод о том, что развитие жилищной кооперации может создать альтернативу крупным застройщикам в решении проблемы обеспеченности жильем.
ANNOTATION
Features of housing security in market conditions are reflected. The problems of large developers related to the transfer of housing construction to project financing are presented. The article describes and identifies the problems of development of housing and construction cooperatives, justifies their role in the implementation of Federal goals in the field of housing. The article describes the main directions of improving legislation that provide conditions for the development of housing cooperation. The essence and mechanism of functioning of the housing and construction cooperative are revealed. The advantages of cooperative construction in comparison with shared-equity construction are proved. It is
concluded that the development of housing cooperation can create an alternative to large developers in solving the problem of housing security.
Ключевые слова: жилищная обеспеченность, жилищное строительство, жилищно-строительный кооператив, жилищная кооперация
Keywords: housing security, housing construction, housing and construction cooperative, housing cooperation
Жилье для человека является первейшей социальной потребностью и гарантировано Конституцией РФ. По уровню обеспеченности населения качественным жильем оценивается степень благосостояния общества.
В настоящее время в рыночных условиях жилье превратилось в объект купли-продажи, к жилищному хозяйству предъявляются такие требования как конкурентоспособность, самоокупаемость, бездотационность,
привлекательность для частного капитала и т.д. Конституционное право на жилище хоть и не отменено, но и ничем не гарантировано, кроме рынка недвижимости. В улучшении жилищных условий нуждается подавляющая часть населения, в том числе люди, находящиеся в неравных условиях, отличающиеся по дееспособности. Таким образом, рынок удовлетворяет платежеспособный спрос на жилье, но он не является показателем реальной потребности в жилье [1].
Проблемы крупных застройщиков в 2016-2018 годах и перевод жилищного строительства на новое регулирование сильно затормозили его развитие - большинство начатых проектов долевого строительства достраивается на старых условиях, а переход крупных компаний на проектное финансирование тормозится высокими ставками по кредитам. В результате с введением проектного финансирования на рынке строящегося жилья возникнет «провал» из-за ухода с рынка неэффективных застройщиков - по экспертным оценкам, их доля на рынке превышает треть [2].
При этом нацпроект «Жилье и городская среда» предусматривает рост объема ввода жилья к 2024 году более чем на 30%. В майских указах 2018 года президент РФ поставил задачу увеличить к 2024 году ежегодный объем строительства жилья в России в полтора раза (с 80 млн кв м до 120 млн кв м). Таким образом, каждый год 5 миллионов семей должны улучшать свои жилищные условия. Такие объемы жилья в России не строились никогда, а рекордные показатели строительства были зафиксированы в позднесоветский период на фоне развития жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) - в 1980-е годы строители возводили более 70 млн кв м жилья в год, из них 8% -
ЖСК. Сегодня ЖСК строит только 0,7-1% домов [3].
Главным инструментом решения жилищного вопроса сегодня является ипотека. Несмотря на снижение ипотечной ставки, квадратный метр на первичном рынке продолжает дорожать. По данным Центробанка РФ, ипотека доступна сегодня не более чем для 40% населения. Необходимо создать условия для индивидуального жилищного строительства. Поэтому эксперты считают, что для достижения поставленной цели основной акцент должен быть сделан на развитие доступных для широких слоев населения направлений строительства. В частности, перспективной формой, приоритетным способом комплексного решения жилищной проблемы является создание ЖСК. Одно из решений - вернуться к советскому прошлому и возродить ЖСК, стоимость квартир в которых может быть на 50% дешевле рыночной, и соответственно, доступной работникам бюджетной сферы и многодетным семьям [4].
В начале 90-х количество ЖСК сократилось, что было обусловлено большим количеством нарушений - использованием серых схем недобросовестными компаниями, нарушением градостроительного законодательства, нецелевым расходованием средств участников жилищного строительства. В последнее время развитие ЖСК ограничивалось неопределенностью правовой природы пая - риски строительства «кооперативов» воспринимались гражданами более высокими в сравнении с долевым строительством, из-за чего в РФ на рынке строящегося жилья доля ЖСК снизилась с 2,4% в 2000-х до 0,5% в 2018 году.
Также уходу кооперативов с рынка способствовал введенный в 2016 году запрет на строительство ими более одного дома выше трех этажей -Минстрой объяснял это борьбой с «маскировкой» крупных застройщиков под кооперативы с началом ужесточения регулирования долевого строительства. ЖСК зачастую создавались застройщиками с целью ухода от требований Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [5].
Эксперты отмечают основные проблемы, которые мешают гражданам создавать ЖСК и становиться их членами:
- необходимость пайщикам обеспечить покрытие наличными средствами стоимости квартиры, которая хоть и дешевле рыночной, но для социальных категорий граждан это является неподъемным;
- недоступность и невозможность привлечения кредитных ресурсов, так как основной актив - это земля, которая выделяется ЖСК на условиях
безвозмездного пользования и не может являться залогом [6].
Однако в настоящее время Министерство строительство и жилищно-коммунального хозяйства РФ планирует реанимировать практически ушедшие с рынка жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). С этой целью Минстрой РФ разработал поправки к закону «О потребительском кредите (займе)» и ряд других законов, направленных на доступность получения участниками ЖСК ипотечных кредитов под залог паев по ставкам, близким к ставкам ипотечного рынка. Для этого предложено сделать паи в ЖСК предметом банковского залога, зафиксировав их в статусе «паенакоплений», и обращаться с ними, как с ипотечными залогами, т.е. приравнять паи в ЖСК к правам требования для нужд ипотечного кредитования. Исполнение обязательств по таким залогам будет регулироваться в соответствии с законом об ипотеке.
В частности, предлагается указать в Федеральном законе от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что с момента государственной регистрации права собственности члена ЖСК на жилое помещение в случае выплаты паевого взноса полностью такое жилое помещение считается находящимся в залоге у залогодержателя по договору залога права на паенакопление по правилам об ипотеке недвижимого имущества.
В Жилищный кодекс РФ вносятся поправки о том, что:
- ЖСК осуществляют строительство жилых домов или многоквартирных домов на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное пользование из муниципальной или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
- Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ либо органы местного самоуправления определяют категории граждан, которые могут быть приняты в члены ЖСК и будут осуществлять строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное пользование из земельных участков, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности соответственно [3, 7].
Совершенствование законодательных и нормативно-правовых актов должно создать условия для деятельности нормальных, не мошеннических ЖСК, которые имели место в связи с долевым строительством. Это решит проблему многих граждан. В настоящее время вводится понятие «социальные кооперативы» - это объединение людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих возможности взять ипотеку на рыночных
условиях. С помощью ЖСК они могут на более мягких условиях решить свою проблему, не стоя в очереди 25 лет. В социальные кооперативы будут включаться люди, перед которыми есть обязательства у государства, и государство будет активно участвовать в процессе выделения земли и предоставления льгот по кредитам [8].
В этой сфере в РФ уже существуют успешные проекты: 35 кооперативов находятся на стадии получения земельных участков, с 44 заключен договор, 20 на стадии строительства и 14 введены в эксплуатацию. ЖСК получили широкое распространение в Белгородской области, Татарстане, Башкортостане.
В настоящее время создание и регулирование деятельности ЖСК осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 г. №161-ФЗ. В соответствии с законодательством жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - добровольное объединение граждан, созданное для удовлетворения потребностей граждан в жилье. Количество участников ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более, чем число квартир в строящемся доме (индивидуальных жилых домах). Законодательство запрещает добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилья в собственность всем его членам [9].
Для того, чтобы вступить в кооператив или стать пайщиком, граждане должны написать заявление о вступлении в ЖСК и подать документы на признание их права быть принятыми в ЖСК, после чего они будут внесены в реестр. Далее формируется реестр пайщиков строительства жилого дома. Граждане вступают в договорные отношения с ЖСК и обязуются выплачивать паевые взносы на строительство жилья. Вносить денежные средства пайщики начинают только после получения ЖСК разрешения на строительство. Кооперативный механизм покупки квартиры предполагает рассрочку на десять лет. При этом пайщик должен внести первоначальный взнос не менее 30%, после чего за счет паевых средств кооператива в интересах пайщика приобретается квартира. Возвращая эти средства кооперативу, пайщик вносит дифференцированные платежи в зависимости от объема выполненных работ, а также вступительный и членские взносы. Как только пайщик рассчитался с кооперативом, он получает право собственности на квартиру [10].
Преимущества ЖСК по сравнению с крупными застройщиками или преимущества кооперативного строительства по сравнению с долевым заключаются в следующем:
1. Минимизация кредитных рисков пайщиков. Для привлечения средств
ЖСК должен открыть расчетный счет в уполномоченном банке, куда и будут зачисляться паевые взносы членов кооператива. Это должно минимизировать риски пайщиков: при приеме новых членов в кооператив их данные будут вносить в регистрационную форму и только после этого принимать первый паевой платеж на эскроу-счет. Для банков, в свою очередь, предоставляется возможность массовых экспериментов по развитию проектного подхода к строительству, при этом в режиме «один ЖСК - один дом» кооперативы окажутся полностью изолированы от кредитных рисков крупных застройщиков.
2. Низкая стоимость квадратного метра - разница может достигать 50% по сравнению с рыночной за счет бесплатного предоставления земли, стоимость которой обычно составляет половину от общей стоимости жилья, отсутствия девелоперских затрат и самостоятельного контроля пайщиков над расходами на проектные работы. Так, например, за счет использования типовых проектов Минстроя РФ идет снижение затрат на разработку проектно-сметной документации. Таким образом, стоимость квартир в ЖСК может быть на 50% дешевле рыночной и соответственно доступной работникам бюджетной сферы, молодым и многодетным семьям.
3. Финансовая безопасность ЖСК обеспечивается тем, что пайщик сам управляет активами. Он в любой момент может выйти из кооператива и забрать свои паевые взносы. Также существует возможность возврата внесенных паевых средств в случае непредвиденных жизненных обстоятельств. Для этого пайщик должен написать заявление о выходе из кооператива и в течение двух месяцев ему должны быть возвращены внесенные им паевые средства (вступительный и членские взносы не возвращаются).
4. Отсутствие верхних ограничений по возрасту для вступления в ЖСК: можно вступить в него в самом преклонном возрасте, так как пай -имущественное право, которое может передаваться по наследству. Для вступления в ЖСК пайщику должно исполниться 16 лет.
5. Отсутствие таких требований для вступления в ЖСК как хорошая кредитная история и подтвержденный доход. Дело в том, что залоговой частью выступает сама квартира: пока пайщик полностью не рассчитается с кооперативом, она находится в собственности кооператива, то есть в собственности всех пайщиков.
6. Наличие таких кредитно-финансовых механизмов поддержки жилищной кооперации как предоставление кредитов ЖСК на стадии
строительства и предоставление долгосрочных кредитов под залог паев членам ЖСК по его завершении. При этом разрешается разбивать пай на несколько частей и вносить средства поэтапно. 7. Осуществление выплаты паев и договорных отношений по актам выполненных работ, т.е. по факту [5, 10, 11].
Таким образом, развитие жилищной кооперации с относительно дешевым кредитованием пайщиков может создать альтернативу крупным застройщикам, позволит решить проблемы обеспеченности жильем и достичь целевых индикаторов, поставленных в документах стратегического планирования в сфере жилищного хозяйства.
Литература
1 Русинова Ю.С. Стратегическое планирование развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации / Ю.С. Русинова, Е.В. Плотникова // Экономика и управление: актуальные вопросы теории и практики: Материалы IV международной научно-практической конференции. - 2016. - С. 331-335.
2 Плотникова Е.В. Современное состояние и проблемы развития промышленности строительных материалов Российской Федерации / Е.В. Плотникова // Экономика и управление: Экономика и управление: актуальные вопросы теории и практики: Материалы V международной научно-практической конференции: в 2-х томах. - 2016. - С. 61 -67.
3 Полянский А. Нацпроект «Жилье» помогут реализовать жилищные кооперативы / А. Полянский // Российская газета. - 25 декабря 2019 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rg.ru/2019/12/25/nacproekt-zhile-pomogut-realizovat-zhilishchnye-kooperativy.html.
4 Плотникова Е.В. Программно-целевое управление как инструмент развития сельского (аграрного) туризма и сельских территорий Краснодарского края / Е.В. Плотникова // Экономика и предпринимательство. - 2016. - №5(70). - С. 319-324.
5 Кооперативы вызывают на стройплощадки // Коммерсантъ. - №122. -15 июля 2019 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https: //www.kommersant.ru/doc/4031914.
6 Плотникова Е.В. Проблемы, влияющие на состояние и развитие страхования агропромышленного производства / Е.В. Плотникова // Международная научно-практическая конференция по актуальным вопросам экономики и гуманитарных наук в 2015 году: Материалы
научно-практической конференции. - 2015. - С. 221-228.
7 Минстрой России поддержит жилищные кооперативы [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.pravda.ru/news/realty/1476738-housing_cooperatives.
8 Плотникова Е.В., Сидоренков Б.М. Развитие инфраструктуры поддержки малого предпринимательства в Краснодарском крае / Е.В. Плотникова, Б.М. Сидоренков // Экономика и предпринимательство. - 2018. - №29 (98).
- С. 539-545.
9 Жилищный кодекс Российской Федерации. - Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ.
10 Сидоренко Б.М. Программно-целевое регулирование развития малого предпринимательства в Краснодарском крае / Б.М. Сидоренко, Е.В. Плотникова // Экономика и управление в условиях современной России: Материалы всероссийской научно-практической конференции. - 2018. -С. 266-271.
11 Плотникова Е.В. Основные проблемы развития малого предпринимательства на муниципальном уровне и направления их решения / Е.В. Плотникова // Экономика и управление: актуальные вопросы теории и практики: Материалы V международной научно-практической конференции: в 2-х томах. - 2016. - С. 72-76.
Literature
1. Rusinova Yu.S. Strategic planning for the development of housing and communal services in the Russian Federation / Yu.S. Rusinova, E.V. Plotnikova // Economics and Management: Actual Issues of Theory and Practice: Materials of the IV International Scientific and Practical Conference.
- 2016 .-- S. 331-335.
2. Plotnikova E.V. The current state and problems of development of the building materials industry of the Russian Federation / E.V. Plotnikova // Economics and Management: Economics and Management: Actual Issues of Theory and Practice: Materials of the V International Scientific and Practical Conference: in 2 volumes. - 2016 .-- S. 61-67.
3. Polyansky A. The national project "Housing" will help implement housing cooperatives / A. Polyansky // Russian newspaper. - December 25, 2019 [Electronic resource]. - Access mode: https://rg.ru/2019/12/25/nacproekt-zhile-pomogut-realizovat-zhilishchnye-kooperativy.html.
4. Plotnikova E.V. Program-target management as a tool for the development of rural (agrarian) tourism and rural territories of the Krasnodar Territory / E.V.
Plotnikova // Economics and Entrepreneurship. - 2016. - No. 5 (70). - S. 319324.
5. Cooperatives are called to construction sites // Kommersant. - No. 122. July 15, 2019 [Electronic resource]. - Access mode: https: //www.kommersant.ru/doc/4031914.
6. Plotnikova E.V. Problems affecting the state and development of agricultural production insurance / E.V. Plotnikova // International scientific and practical conference on topical issues of economics and humanities in 2015: Materials of a scientific and practical conference. - 2015 .-- S. 221-228.
7. The Ministry of Construction of Russia will support housing cooperatives [Electronic resource]. - Access mode: https: //www.pravda.ru/news/realty/1476738-housing_cooperatives.
8. Plotnikova E.V., Sidorenkov B.M. Development of the infrastructure for supporting small business in the Krasnodar Territory / E.V. Plotnikova, B.M. Sidorenkov // Economics and Entrepreneurship. - 2018. - No. 9 (98). - S. 539545.
9. Housing Code of the Russian Federation. - Federal Law of December 29, 2004 No. 188-FZ.
10. Sidorenko B.M. Program-targeted regulation of small business development in the Krasnodar Territory / B.M. Sidorenko, E.V. Plotnikova // Economics and Management in Modern Russia: Materials of the All-Russian Scientific and Practical Conference. - 2018 .-- S. 266-271.
11. Plotnikova E.V. The main problems of small business development at the municipal level and the directions of their solution / E.V. Plotnikova // Economics and Management: Actual Issues of Theory and Practice: Materials of the V International Scientific and Practical Conference: in 2 volumes. - 2016 .-- S. 72-7
