CC BY
148
Ипотека
УДК 336.77.067.32
РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В АСПЕКТЕ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
А. Л. БЕЛОУСОВ, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры предпринимательского права E-mail: andreybelousov@mail ru Московская государственная юридическая академия им. О. Е. Кутафина
Статья посвящена вопросу становления и развития в Российской Федерации ипотечного кредитования. Выделены основные условия, определяющие политику банков по этому виду кредитования в настоящее время. Дана оценка влияния на развитие ипотеки в Российской Федерации как действующих норм законодательства, так и тех правовых актов, которые могут появиться в будущем. Акцент сделан на исследовании проектов законов, а также возможных изменений в действующем законодательстве, которые с наибольшей вероятностью будут приняты в ближайшее время и затронут рассматриваемую сферу. Приведены различные мнения ученых и специалистов относительно дальнейшего развития и регулирования системы ипотечного кредитования.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, правовое регулирование, кредитная организация, рефинансирование, коллекторы, заемщик.
Решение жилищного вопроса и обеспечение населения Российской Федерации достойными условиями проживания является одной из основных задач, стоящих перед государством уже на протяжении очень долгого периода времени. В условиях рыночной экономики и той ситуации, которая сложилась в нашей стране в настоящее время, граждане должны сами искать способы решения своих
жилищных проблем. Однако государство не может полностью самоустраниться от разрешения вопросов обеспечения доступности жилья для граждан, так как это оказывает влияние на многие сферы функционирования общества, такие как демография, занятость, урбанизация и т. д. Одним из основных инструментов, который выбрало государство для помощи гражданам в приобретении жилья, стало ипотечное кредитование.
Для внедрения и развития в Российской Федерации ипотеки в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В начале 2000 г. постановлением Правительства Российской Федерации была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Далее в 2001 г. вышло постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг.» В 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Целью данной структуры является помощь заемщикам,
испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов, и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств. Ориентиры дальнейшего развития ипотечного кредитования были заложены в 2010 г. с принятием Стратегии развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. и Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг.
Формирование определенной правовой базы во взаимосвязи с ежегодными устойчивыми темпами роста российской экономики и возможностью отечественных кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа обусловили существенное увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала - середины 2000-х гг. Весомую роль в этом сыграло АИЖК, рефинансируя выдаваемые банками кредиты. Несмотря на кризис 2008-2009 гг., когда объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, с 2010 г. вновь наблюдается устойчивый рост реализации данного банковского продукта. И, если в 2010 г. высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 г. свидетельствуют о том, что ипотека в России уверенно восстанавливается. При этом стоит отметить, что, несмотря на восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования, доступность этого механизма для большинства граждан остается на крайне низком уровне. Это связано как с общим низким уровнем доходов значительной части населения относительно цен на жилье, так и с высокой процентной ставкой по ипотечным кредитам. По оценкам компании Penny Lane Realty, Россия по стоимости ипотечного кредита занимала в 2011 г. 47-е место из 60 возможных. Из-за недоступности и дороговизны доля ипотеки в ВВП России не превышает в настоящий момент 3 %, в то время как в некоторых странах Европы она достигает 100 % [4] (см. таблицу).
Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в Российской Федерации, в первую очередь необходимо выделить основные условия или факторы, влияющие на политику банков по этому виду кредитования.
Первое условие экономического характера -доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Особенностью ипотеки является, как правило, длительный срок кредитования. Соответственно, для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необ-
Объем выданных ипотечных кредитов в Российской Федерации за 2006-2011 гг.
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Объем выданных ипотечных кредитов, по данным Банка РОссии, млрд руб. 263,6 556,5 65,8 152,5 380,1 713,0
Доля АИЖК в стоимостном выражении, % 10,26 7,06 1,65 18,86 10,86 0,01
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, по данным Росрегист-рации, % 9,50 15,60 16,90 11,90 14,60 17,60
Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП, % 0,90 1,80 2,69 2,60 2,50 2,71
Источник: данные АИЖК [2].
ходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Оценивая возможность привлечения длинных денег, стоит отметить, что данная проблема для кредитных организаций является достаточно острой. Это связано как с общей макроэкономической ситуацией в Российской Федерации и за рубежом, так и с несовершенством российской нормативной базы в данной сфере. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо решения, как, например, введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно-таки спорная мера на данный момент остается лишь на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация и выпуск ипотечных ценных бумаг. Наша страна заимствовала зарубежный опыт, переняв механизм рефинансирования через ипотечные ценные бумаги. Для этого было создано АИЖК и принят в 2003 г. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этим законом в практику были введены два новых вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Сам по себе принятый закон имел множество недостатков, часть из которых была со временем устранена. Однако для дальнейшего развития данного института требуется принятие отдельного закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще 2008 г., но в настоящий момент он прошел в Государственной Думе только первое
чтение. Необходимость реформирования законодательства в данной сфере подтверждает и практика. За 2010 г. банки осуществили всего один выпуск ипотечных ценных бумаг, в 2011 - семь. При этом в Стратегии развития рынка ипотечного кредитования, принятой в 2010 г., прописано, что уже в 2012 г. 45 % ипотечных кредитов должно рефинансироваться через ипотечные ценные бумаги [12]. Однако, по оценкам председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрея Кры-сина, в 2012 г. доля таких кредитов составит только 12-14 % [7]. Причины низкой доли рефинансируемых через ипотечные ценные бумаги кредитов кроются не только в отсутствии правового поля. Одной из основных причин является экономический фактор -доходность ипотечных ценных бумаг сравнима с доходностью государственных ценных бумаг, а риски в первом случае представляются инвесторам куда выше, чем во втором.
Вторым условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Особенностью ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций, следствием чего является более низкая стоимость ипотечных продуктов в сравнении с другими видами кредитования. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. В конце 2011 г. Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее - Закон № 405-ФЗ) были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. Пункт 5 ст. 61 Закона № 405-ФЗ звучит так: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки»
[9]. То есть суть изменений состоит в том, что банк не может требовать доплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, так как ранее были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками (в частности из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса). В АИЖК также считают, что благодаря нововведениям долги заемщиков, вынужденных продавать купленные по ипотеке квартиры, могут существенно уменьшиться. Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются. Это обусловлено волатильностью цен на рынке жилой недвижимости - в случае существенного снижения цен на рынке заемщики, особенно те кто брал кредиты с минимальным первоначальным взносом, могут просто отказываться от кредита, отдавая квартиру банку. Следствием возросших рисков может стать повышение ставок по ипотечным кредитам, а также отказ от программ с минимальным первоначальным взносом. А это в свою очередь повышает стоимость кредита и сокращает число потенциальных субъектов, способных вступить в отношения по ипотечному кредитованию с банком.
Следующим важнейшим фактором, влияющим на кредитную политику банков, является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков. В ближайшей перспективе общие вопросы взаимоотношений кредитора и заемщика должен урегулировать закон о потребительском кредитовании. О необходимости принятия данного закона говорят уже достаточно долго, за это время увидело свет несколько вариантов проекта названного закона. Последний из проектов был разработан Министерством финансов РФ и размещен 30.03.2012 на официальном сайте министерства [11]. Проектом предусмотрено, что действие этого закона будет распространяться, в том числе, и на отношения по ипотечному кредитованию. И здесь возникает вопрос: насколько это оправдано? Не подвергая сомнению необходимость принятия закона о потребительском кредитовании, который защитит интересы как кредиторов, так и заемщиков, нужно подумать о том, стоит ли распространять его
нормы на отношения по ипотечному кредитованию? Если брать теоретические аспекты, то большинство ученых в области банковского права и авторы учебных пособий по соответствующей дисциплине рассматривают ипотеку как одну из разновидностей потребительского кредитования, наравне с POS-кредитованием, автокредитованием и т. д. Но, если брать практическую сферу, ипотека - это отдельный банковский продукт, обладающий определенной спецификой и требующий особого подхода. И, если этого не учитывать, то при реализации закона на практике может возникнуть ряд проблемных ситуаций. Например, законопроект Министерства финансов РФ предоставляет заемщику право в течение 30 дней с даты получения потребительского кредита, предоставленного с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели, досрочно вернуть всю сумму потребительского кредита или ее часть без предварительного уведомления кредитора с уплатой процентов за фактический срок кредитования [11]. При реализации потребителем данного права банк не сможет восполнить понесенных затрат на оформление кредита, кроме того, возможны ситуации, когда платеж кредитных средств уже будет проведен в пользу продавца недвижимости, и договор на покупку недвижимости будет уже находиться на регистрации. В этом случае возникнет необходимость в дополнительных действиях по приостановлению или отмене регистрации ипотеки. Опасения по поводу распространения закона о потребительском кредите на ипотеку разделяют и представители АИЖК. «В целом мы поддерживаем распространение данного закона на ипотеку, поскольку при таком кредитовании банки также взаимодействуют с потребителями -физическими лицами, чьи интересы закон призван защищать, - говорит заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. - Однако в силу специфики и процедурной сложности ипотечного кредитования мы считаем необходимым включить в законопроект ряд оговорок, соответствующие поправки в настоящее время мы обсуждаем с рабочей группой при Минфине России» [6].
Следующим нормативным актом, который может быть принят в ближайшее время и, по крайней мере, косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». С ростом объемов кредитования банки активно начали применять механизмы переуступки «проблемных» кредитов сторонним лицам - так называемым «кол-
лекторам». Автор уже обращался к теме регулирования деятельности по взысканию просроченной задолженности [1]. Однако до последнего времени продажа кредитными организациями просроченной задолженности в основном затрагивала не обеспеченные залогом кредиты. Ипотеки это касалось в наименьшей степени. Причиной этого является то, что, во-первых, у банков по обеспеченным кредитам больше шансов вернуть выданные ресурсы, и, во-вторых, сам механизм ипотеки является более сложным с правовой точки зрения. Но в настоящий момент ситуация меняется, и банки начинают более активное сотрудничество с коллекторами по вопросам ипотечной задолженности. Тенденцию к увеличению числа банков, отдающих взыскание ипотечных долгов на аутсорсинг, отмечают многие коллекторские агентства. «В прошлом году мы также расширили клиентскую базу по ипотеке, число банков увеличилось с двух-трех в 2010 г. до семи в 2011 г., - говорит председатель совета директоров коллекторского агентства «Центр ЮСБ» Александр Федоров. - Доля таких долгов в общем объеме ссуд, находящихся у нас в работе, выросла до 5 % против 1-2 % в 2010 г.» [3]. По подсчетам коллекторского агентства «Пристав», в прошлом году рост числа банков-партнеров, передающих ипотечные долги, составил порядка 20 %. Сам ипотечный портфель в работе увеличился примерно на 40 %, сообщил старший вице-президент «Пристава» Сергей Шпетер. По мнению первого вице-президента Газпромбанка Екатерины Трофимовой, увеличение активности банков в сотрудничестве с коллекторами по ипотеке объясняется также постепенным «вызреванием» ипотечных портфелей банков. «Чем старее портфель, тем быстрее банк стремится от него избавиться, даже выплачивая комиссии за услуги аутсорсинга», - отмечает Е. Трофимова. При этом, по оценкам аналитика Moody's Семена Исакова, основную целевую аудиторию для коллекторов представляют не специализированные ипотечные, а универсальные банки. «Для таких банков ипотека - один из многих продуктов, -поясняет он. - По сравнению со специализированными игроками они обладают меньшими ресурсами для возврата долга и для них быстрее решить проблему, передав работу по возврату долга на аутсорсинг» [3]. К более активной работе с плохими ипотечными кредитами банки подталкивает и общерыночная ситуация, а именно удорожание фондирования на фоне менее быстрого роста цен на недвижимость, резюмирует господин Исаков [3]. В этой связи принятие
закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности» с позиции развития ипотеки следует рассматривать в положительном ключе. Раз отношения по переуступке просроченной задолженности распространяются и на рассматриваемый нами вид кредитования, то тем самым необходимы правовые механизмы как переуступки ипотечного долга, так и нормы, защищающие интересы кредиторов и заемщиков в этих отношениях. Тем более что до настоящего момента продолжаются споры относительно самой возможности переуступки третьим лицам по кредитному договору. Свою позицию по данному вопросу высказал Роспотребнадзор. Ведомство, руководимое Г. Онищенко, и защищающее в силу закона интересы заемщиков, придерживается однозначной точки зрения, которая заключается в невозможности передачи взыскания задолженности к сторонним субъектам, не являющимся кредитными организациями. Вот что по этому поводу говорил сам руководитель Роспотребнадзора: «Фактически без согласия клиента они разглашают коммерческую тайну. Часто долг передается, когда основное тело ссуды уже погашено. А коллекторы продолжают «дожимать» клиента, чтобы получить проценты и начисленные штрафы. И в Роспотребнадзор идут письма: «Взяла кредит на 100 тыс. руб., 80 тыс. погасила, а коллекторы требуют еще 400 тыс.» [5].
23.08.2011 Роспотребнадзор выпустил письмо № 01/10790-1-32 «О практике применения судами законодательства о защите прав потребителей при замене лица в договорном обязательстве (по делам с участием территориальных органов Роспотреб-надзора)». В этом письме была обобщена судебная практика по вопросу правомерности уступки банками не исполненных в срок кредитных договоров третьим лицам. Суть письма заключается в том, что у коллекторов отсутствует законная возможность вступать с потребителями в правоотношения, требующие специального правового статуса (лицензии). Однако правовая жизнь данного письма оказалась недолгой. В информационном письме от 13.09.2011 № 146 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ высказал противоположную письму Роспотребнадзо-ра позицию. Уступка банком лицу, не обладающему статусом кредитной организации, не исполненного в срок требования по кредитному договору с заемщиком-гражданином не противоречит закону и не требует согласия заемщика. Позицию Высшего Арбитражного Суда РФ в вопросе уступки задолженности в интервью телеканалу РБК в программе «Фо-
рум» прокомментировал заместитель руководителя аппарата Высшего Арбитражного Суда РФ Андрей Егоров: «Обзор Высшего Арбитражного Суда вызвал критику самых разных сторон: и банков, и Роспотреб-надзора. Пункт о коллекторах, включенный в Обзор, вызвал серьезные возражения Роспотребнадзора, но Высший Арбитражный Суд сознательно шел на его включение в Обзор судебной практики. Исходя из положений действующего законодательства, банки вправе уступать свои требования коллекторам. В выступлении представителя Роспотребнадзора на заседании Высшего Арбитражного Суда звучала такая мысль: «За банками Роспотребнадзор может наблюдать, а если это перейдет к коллекторам, мы уже ничего не сможем сделать». Но такая позиция Роспотребнадзора не совсем точна, и на это обратили внимание и на заседании Высшего Арбитражного Суда, и указали в Обзоре судебной практики: «Сама по себе уступка требований коллекторам не означает, что коллекторы вне рамок правового поля». В общении с коллекторами гражданин защищен так же, как и может защищаться в общении с банками» [13].
30.12.2011 Минэкономразвития России опубликовало на своем сайте проект федерального закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». По замыслу авторов, принятие законопроекта будет способствовать развитию в Российской Федерации добросовестной деятельности по взысканию просроченной задолженности, укреплению финансовой дисциплины, а также установлению механизма правовой защиты участников гражданского оборота [10]. Это, безусловно, затронет и отношения в сфере ипотечного кредитования.
Помимо доступности ресурсов для кредитных организаций и особенностей регулирования отношений между кредитными организациями и заемщиками, а также залоговых отношений, о чем было сказано ранее, на развитие ипотечного кредитования оказывает влияние еще множество составляющих. Но основным здесь следует считать платежеспособный спрос населения на ипотечные продукты. В настоящий момент потребность граждан в улучшении жилищных условий остается на очень высоком уровне. Решить жилищный вопрос самостоятельно может лишь очень небольшой процент граждан. Поэтому, вводя такой инструмент, как ипотека, государство рассчитывало на то, что с его помощью население сможет улучшить свои жилищные условия. И это, безусловно, сыграло свою роль. Благодаря ипотеке значительно расширился круг тех лиц, которые по-
тенциально могут приобрести квартиру. Если раньше для покупки жилья требовалось 100 % суммы, то с выходом на рынок ипотечных продуктов достаточно стало 20-30 % первоначального взноса. Все это в разы увеличило платежеспособный спрос на квартиры. Граждане с помощью ипотечных кредитов начали активно покупать жилые помещения, что при сохраняющихся темпах прироста предложения устремило цены на квартиры вверх. Этим легко объясняется бурный рост цен на жилую недвижимость, начавшийся с 2000-х гг. Помимо ипотеки рост цен также был обусловлен и увеличением реальных доходов населения в 2000-г гг., но именно распространение ипотечного кредитования здесь является решающим фактором. Пытаясь помочь гражданам в решении жилищных проблем, государство, сделав ставку на ипотеку, стимулировало спрос, не делая реальных шагов в увеличении предложения. Результатом этого явился рост цен, уровень которых не соответствует реальным доходам населения. Поэтому, говоря о платежеспособном спросе населения на ипотечные продукты, приходится констатировать, что тот уровень цен на жилье, который сложился на данный момент, не позволяет большинству граждан вступить в отношения с кредитными организациями по поводу ипотечного кредитования. Единственным доступным вариантом, способным повлиять на снижение цен на недвижимость, является преодоление сформировавшегося на рынке дисбаланса спроса и предложения посредством увеличения последнего. В том числе для этих целей в конце 2010 г. была принята Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 гг. Общий объем инвестиций в программу за счет различных источников должен составить более 600 млрд руб. Основной целью программы как раз является наращивание объемов жилищного строительства, что позволит сформировать баланс спроса и предложения, гарантируя тем самым снижение цен на рынке жилой недвижимости и, как следствие, доступность приобретения жилья для населения [8].
В качестве вывода можно отметить, что для качественного развития в Российской Федерации ипотечного кредитования требуются как изменения в правовом регулировании данной сферы, так и экономические преобразования, направленные на увеличение реальных доходов населения. Обязательным условием при этом должно являться увеличение темпов строительства жилья для преодоления существующего дисбаланса между спросом и предложением.
Список литературы
1. Белоусов А. Л. Формирование законодательства в сфере деятельности по взысканию просроченной задолженности // Финансы и кредит. 2012. № 7 С. 72-75.
2. Информационно-статистическая система АИЖК / Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. URL: http://www. ahml. ru/ru/agency/ analytics/statsis/
3. Ипотечные кредиты пошли в работу коллекторам // Газ. «Коммерсантъ» № 23 (4808) от 09.02.2012.
4. Итоги 2011 г. на рынке купли-продажи: «тихая гавань» в буре кризиса. URL: http://www. realtor. ru/ru/analytics/201.
5. Кукол Е. Легко не отделаются // Рос. газ. №5578 (202) от 12.09.2011.
6. Минфин пристраивает ипотеку к закону о потребительском кредитовании. URL: http://estate-dv. ru/novosti/226-ipoteka22.html.
7. О рефинансировании и развитии рынка ипотечных ценных бумаг. URL: http://www. credits. ru/articles/9491.
8. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг.: постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 27.12.2011). Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».
9. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество: Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ // Рос. газ. № 5657 от 14.12.2011.
10. Пояснительная записка к проекту федерального закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности» / Министерство экономического развития РФ. URL: http://www. economy. gov. ru.
11. Проект федерального закона «О потребительском кредите» / Министерство финансов РФ. URL: http://www. minfin. ru/ru/index. php?month41=7-1992&pg56=11.
12. Распоряжение от 19.07.2010 № 1201-р утверждает Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 г. URL: http://www. gov/results/11436.
13. URL: http://www. rbctv. rbc. ru/archive/ forum/562949981698981.shtml
