CC BY
23УДК - 347 ЛИГАИ Владислав Олегович,
ББК - 67.404 стажер Российской академии адвокатуры и нотариата
12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право;
международное частное право
РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО СТАТУСА СУБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПРОТИВОРЕЧИЯ В ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ
Аннотация. Анализ нормативных правовых актов, регулировавших институт регистрации прав на недвижимое имущество, позволяет отметить, что в России на протяжении длительного времени они в большей части носили политический аспект. В настоящее время такое положение не может быть довлеющим, поскольку сформулированные в ГК РФ исходные положения и принципы, связанные с признанием равенства субъектов гражданских правоотношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, составляют тот фундамент, на котором должно основываться все российское законодательство.
Ключевые слова: государственная регистрация прав, сделки с недвижимостью, государственный земельный кадастр, объект гражданских прав.
LIGAJ Vladislav Olegovich,
Intern at the Russian Academy of advocacy and notaries
THE DEVELOPMENT OF LEGAL STATUS OF SUBJECTS OF STATE REGISTRATION OF RIGHTS TO REAL ESTATE: TRENDS AND CONTRADICTIONS IN ITS IMPLEMENTATION
Abstract. The analysis of normative legal acts, regulating the institution of registration of rights to immovable property, allows to mention that in Russia for a long time they are in the most part had a political aspect. Currently this situation can't be imposing, as formulated in the civil code of the initial situation and the principles related to the recognition of equality of subjects of civil legal relations, inviolability of ownership, freedom of contract, impermissibility of arbitrary interference by anyone in private Affairs, are the Foundation on which must rest all the Russian legislation.
Keywords: state registration, real estate transactions, state land cadastre, the object of civil rights.
Впервые в России государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним было введена Гражданским кодексом Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ [10] (далее - ГК РФ). До этого момента в некоторых регионах страны российским законодателем предпринимались попытки внедрить государственный контроль над оборотом недвижимости. Особо следует
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 12 • 2016
отметить действовавший ранее Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. [20] (далее - ЗК РСФСР), предусматривавший регистрацию прав на землю в государственной регистрационной (поземельной) книге. Тем не менее на общефедеральном уровне применительно ко всем объектам недвижимости обязательность регистрации прав и сделок с ним была введена именно ГК РФ [35, с. 15, 16].
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Указом Президента РФ от 9.03.2004 г. № 314 осуществляла Росрегист-рация и ее территориальные органы - самостоятельные юридические лица в системе Минюста России. В 2008 г. Росрегистра-ция была передана в ведение Министерства экономического развития РФ.
С 1 марта 2009 г. были объединены центральные аппараты трех ведомств: Федеральной регистрационной службы, Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в единую организацию - Росреестр, которая была подчинена Минэкономразвития России. Объединение территориальных органов прошло поэтапно и завершилось к 1 января 2011 г.
Согласно части 1 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы [14]. Федеральным органом в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Она находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» утверждено Положение о ней. Согласно п. 5 Положения, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в установленном законодательством Российской Федерации порядке осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Особым образом регистрируются права на так называемые линейные сооружения - объекты недвижимого имущества,
являющиеся сложными или неделимыми вещами, расположенными на территории более одного регистрационного корпуса. Примером таких объектов являются автомобильные, железные дороги и т.д. По общему правилу они должны регистрироваться в самой Федеральной службе государственной регистрации, а не в ее территориальных подразделениях. Однако если отдельные объекты недвижимости входят в состав такого линейного объекта как автомобильные дороги, то по инициативе заявителя их регистрация может осуществляться в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.
Законодатель особо подчеркивает специальную правоспособность Федеральной службы государственной регистрации и ее территориальных подразделений. Это значит, что последняя не может заниматься какой-либо иной деятельностью, кроме государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В статье 10 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечисляются полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии как федерального органа в области государственной регистрации. Такие полномочия включают функции контроля, координации, обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав, подготовку методических материалов, а также решение кадровых вопросов в отношении руководителей территориальных подразделений или территориальных отделов органов по государственной регистрации и др. На практике регистрация прав означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей страны, и ведение этого реестра должно также осуществляться по общим правилам.
Следует указать, что понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержалось в первоначальной редакции ГК РФ. В ГК
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 12 • 2016
РФ законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения и прекращения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации, как это предусматривает п. 6 ст. 131 ГК РФ, устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На момент принятия ГК РФ (конец 1994 г.), такого закона не существовало. Предполагалось, что закон о государственной регистрации будет введен в действие в скорое время, после вступления в силу ГК РФ, однако его принятие растянулось на несколько лет [46, с. 342].
Согласно ст. 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [44], до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применялся старый порядок регистрации недвижимого имущества. Данное положение закона было призвано урегулировать сложившиеся правоотношения в условиях правового вакуума [1, с. 68].
В зависимости от вида недвижимого имущества вопросами регистрации права собственности занимались различные структуры. Бюро технической инвентаризации (БТИ) вело технический учет объектов недвижимости (преимущественно в отношении жилого фонда) и выдачу регистрационных удостоверений. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней занимались передачей имущества государственных и муниципальных предприятий при приватизации частным предприятиям и выдачей им документов, подтверждающих право собственности на имущество, перешедшее в процессе приватизации или иным образом, выдачей свидетельств о собственности, которые документально дополняли возникновение права вследствие купли-продажи, плана приватизации, постановлений органов местной власти или субъектов РФ, федеральных органов. Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству осуще-
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 12 • 2016
ствляли выдачу собственнику земельного участка свидетельства на право собственности на землю, подлежащее регистрации в поземельной книге [42], вели государственный земельный кадастр [43], регистрировали и оформляли документы о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость [30].
С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [45] наступил важный исторический этап в развитии отечественного законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество: оборот недвижимости стал более стабильным, будучи обеспеченным конкретными правовыми нормами, а в правоотношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, впервые за последние годы была внесена определенность.
Анализируя нормативные правовые акты, регулировавшие институт регистрации прав на недвижимое имущество, следует отметить, что в России на протяжении длительного времени они в большей части носили политический аспект. В настоящее время, как справедливо отмечает Е.В. Полунеева, такое положение не может быть довлеющим, поскольку сформулированные в ГК РФ исходные положения и принципы, связанные с признанием равенства субъектов гражданских правоотношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела и др. (п. 1 ст. 1 ГК РФ), составляют тот фундамент, на котором должно основываться все российское законодательство [33, с. 152].
Необходимо отметить, что с 1997 г. и до сегодняшнего времени система регистрации прав на недвижимость в России проходила активный этап формирования и продолжает формироваться и сегодня. В связи с этим следует учитывать как мировой опыт, так и прошлый опыт России и использовать наиболее рациональные, оптимальные достижения, отвечающие современным условиям развития нашего общества в рыночной экономике.
Необходимость систематизации в начале 1990-х гг. федерального законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество была вызвана, во-первых, изменением социально-экономической ситуации в стране в 1990-е гг., общей тенденцией к демократизации законодательства и формированием правового государства; во-вторых, принятием конкретных нормативных правовых актов: Конституции РФ 1993 г., Гражданского кодекса РФ (части первой) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установивших четкий и эффективный механизм реализации государством своих функций по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях охраны и защиты прав и свобод человека и гражданина.
Закон о регистрации определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации» (п. 1 ст. 2). Еще раз отметим, что государственная регистрация только фиксирует, признает, подтверждает развитие права, то есть возникновение, переход, прекращение. Само же право возникает в результате реализации права субъектами. И эта реализация закрепляется не только и не столько актами регистрации, сколько нотариальным или иным заверением договорных отношений [33, с. 140].
Следует отметить, что государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера. Это следует из абзаца третьего п. 8 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который гласит: «При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ». Это свидетельствует о непостоянстве законодателя при выстраивании четкой юриди-
ческой конструкции и об отказе его от однозначной позиции в данном вопросе. Противоречивость, на наш взгляд, является одним из существенных недостатков Закона о регистрации.
Акт государственной регистрации является ненормативным актом регистрирующего органа, который может быть оспорен. При этом признание акта регистрации недействительным как способ разрешения спора, вытекающего из публичных правоотношений, может использоваться только в тех случаях, когда спор о праве в отношении имущества отсутствует. Однако, поскольку вопрос о возможности оспаривания акта государственной регистрации является довольно спорным и в теории и в практике, предлагается внести изменения в ст. 2 Закона о регистрации и дополнить ее конкретной правовой нормой,-закрепляющей возможность оспаривания акта регистрации в том случае, когда спор о праве в отношении имущества отсутствует. По мнению А.В. Дмитриева, «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это правоустанавливающий акт публичной власти, фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи для обеспечения ее законного, открытого и надежного гражданского оборота» [16, с. 63].
Именно в этом заключается проблема становления института регистрации, поскольку законодателем не дано, да и не может быть в настоящее время дано, точное указание на момент правоустановления. Дело в том, что государство не может пока передать общественным институтам самостоятельное правоустановление, поскольку эти институты не развиты в достаточной мере [40, с. 96]. И это действительно так, поскольку на правоустанавливающий характер государственной регистрации указывают п. 3 ст. 131 ГК РФ и ст. 14 Закона о регистрации, согласно которым произведенная государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется либо свидетельством о государственной регистрации прав, либо путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, представленном на регистрацию.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 12 • 2016
Анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены разрешению частных проблем [2]. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в частях организационной и процессуальной, его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом [15].
Неразрешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой стройности и эффективности. Категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Представляется логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Объект недвижимости существует как физически, так и юридически, независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. Основной признак вещи -возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав. Недвижимая вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, осуществляемыми по поводу этой вещи. Для устранения из закона оснований для так называемой юридической концепции недвижимости предлагается изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующем виде: «К недвижимым вещам приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество» [2].
С учетом проблем, с которыми связано решение вопроса об отнесении объектов к недвижимому имуществу, целесообразно в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» конкретизировать критерии, определяющие прочность связи этого имущества с землей и
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 12 • 2016
невозможность перемещения соответствующих объектов без соразмерного ущерба их назначению. В первую очередь в этом Законе должны быть даны такие понятия, как здание, сооружение, помещение и объект незавершенного строительства [39, 41]. Под основными (системообразующими) принципами системы регистрации прав на недвижимость предлагается понимать подлежащие закреплению в законе принципы правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующие: а) правовое значение акта регистрации для обладателя права; б) правовое значение акта регистрации для иных лиц; в) полномочия и ответственность регистратора; г) порядок -возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.
В статье 10 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрены исключительные полномочия федерального органа в области государственной регистрации - те полномочия, которыми не наделены его территориальные органы и подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. Таким федеральным органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [3].
В рамках своей компетенции федеральный орган в области государственной регистрации осуществляет следующие функции:
1) координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации, в частности, путем сбора и анализа информации об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, выявляет проблемы, разрабатывает пути их разрешения;
2) обеспечивает соблюдение Правил -ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде. Правила ведения Единого государственного реестра прав утверждены приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 г. № 765 [7] и определяют поря-
док проведения государственной регистрации прав. Росреестр обеспечивает соблюдение данных Правил посредством проверок, разъяснения отдельных положений Правил и законодательства о государственной регистрации в целом. Федеральный орган в области государственной регистрации обеспечивает создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде. Для этого разработана и внедрена единая для всей Российской Федерации компьютерная программа, которая постоянно совершенствуется;
3) разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации. Данные методические рекомендации не являются нормативными правовыми актами, но обязательны для применения всеми органами, осуществляющими государственную регистрацию прав [3]. Так, изданы следующие методические материалы:
а) Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утвержденные приказом Минюста России, Министерства экономического развития и торговли РФ, Минимущества России и Госстроя России от 30 октября 2001 г. № 289/422/224/243 [8, 23];
б) Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденные приказом Минюста России от 25 марта 2003 г. № 70 [17, 19];
в) Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные приказом Росрегистрации от 16 мая 2007 г. № 82 [36, 38];
г) Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденные приказом -Росрегистрации от 7 июня 2007 г. № 112 [5];
д) Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденные приказом Росрегистрации от 8 июня 2007 г. № 113 [4];
е) Методические рекомендации по вопросам проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество организаций атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации при приватизации указанного имущества, утвержденные приказом Росрегистрации от 24 июля 2007 г. № 156 [5];
ж) Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, и сделок с ним, утвержденные приказом Росрегистрации от 25 июля 2007 г. № 157 [4];
з) Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на лесные участки и сделок с ними, утвержденные приказом Росрегистрации от 19 ноября 2007 г. № 255 [18].
Следует отметить, что Методические рекомендации заполняют вакуум, образуемый отсутствием законодательного урегулирования того или иного внутрипро-цессуального момента либо в силу прямого указания в законе [21, с. 21, 22; 47, с. 136142]. Принято различать объекты гражданских прав (правоотношения) и объекты права собственности. Не случайно эти категории регламентированы в разных главах ГК РФ. Не все объекты гражданского права могут быть объектом субъективного права собственности, а только индивидуально-определенные материальные вещи. Это означает, что «объектом любого вещного права может выступать только индивидуально-определенное имущество, т.е. наделенное той совокупностью идентифицирующих признаков, которые позволяют с максимальной степенью вероятности вычленить его из массы ему подобных вещей» [26, с. 25].
Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 12 • 2016
товара. Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав [11, с. 400, 401]. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [13]. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [3].
Как видно из легального определения недвижимости, ее особенностью является признак прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению [39, 41]. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу. Он использовался еще в римском частном праве [37, с. 148, 149]. В литературе зачастую признак прочной связи с землей именуют «естественным», а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, — «недвижимостью по природе» [32, с. 181]. Признак прочности связи объекта с землей носит оценочный характер, поэтому иногда в условиях интенсивного развития строительной техники становится возможным перенесение с одного места на другое объектов, ранее считавшихся недвижимыми вещами [13].
Является ли государственная регистрация неотъемлемым признаком недвижимости или государственная регистрация лишь последствие отнесения имущества к недвижимости? По этому поводу в научной юридической литературе высказаны две противоположные правовые позиции. В первом случае (концепция юридического понятия недвижимости) обращается внимание на то, что в обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 554 ГК РФ). Только благодаря неподвижности такого объекта, возможна его государственная регистрация с привязкой к определен-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 12 • 2016
ному месту. Соответственно объект недвижимости, имеющий государственную регистрацию, может находиться в обороте [31].
Как пишет О.М. Козырь, «недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ — это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация» [25, с. 276].
Зачастую в поддержку такого подхода в литературе приводится пример, когда строительство здания фактически завершено, но до момента государственной регистрации это здание не является объектом недвижимости и единым объектом гражданского оборота. До момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности [27, с. 8]. Мы сторонники другой позиции, согласно которой государственная регистрация прав не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости [9, с. 238—242; 34, с. 15, 16; 32, с. 184], поскольку деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами. Государственная регистрация не является классифицирующим признаком недвижимости. Более того, ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 однозначно относят незавершенное строительство к объектам недвижимости [22, с. 144—152; 29, с. 355].
Обязательность регистрации учреждениями юстиции права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения была установлена в п. 1 ст. 131 ГК с 1 января 1995 г. Однако до введения в действие Закона о регистрации прав сохранялся действующий поря-
док регистрации. Вступивший в силу 31 января 1998 г. Закон о регистрации прав установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения указанного Закона в действие (п. 2 ст. 4).
Важный принцип государственной регистрации - принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав, до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными. Регистрация таких прав в ЕГРП в соответствии с названным Законом проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав). Если объект недвижимости приобретен до 31 января 1998 г., документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (договор зарегистрирован в ОТИ (БТИ), земельном комитете или в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации в ЕГРП. При наличии таких документов можно пользоваться и владеть недвижимостью. Но в случае совершения сделки (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.) ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в органе по регистрации. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав [24].
Обязательная регистрация ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности сделки. Если при регистрации ранее возникшего права выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. В случае совершения сделки лицом, чье право на недвижимость возникло до 31 января 1998 г., приобретателям недвижимости рекомендуется проверить наличие свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции данного региона (до 1 января 2005 г.) или территориальным управлением Росрегистрации (Росреестра), это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня
выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также выпиской из ЕГРП, выданной Росрегистрацией (Росреестром) за несколько дней до совершения сделки [24].
Регистрация права, возникшего до 31 января 1998 г., требуется только перед регистрацией сделки (договора купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др.) и (или) перехода, ограничения (обременения) права [15]. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, реорганизация, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. Также не требуется регистрация прав, возникших до 31 января 1998 г., в случае раздела, выдела доли и других предусмотренных законодательством действий по преобразованию объекта недвижимого имущества (п. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав) [30].
Требование необходимости регистрации ранее возникших прав перед сделкой заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате пая членом кооператива. Для регистрации права пайщика необходима проверка регистрации кооператива как юридического лица, списка его членов и полномочий лица, подписавшего справку. Поэтому членам жилищных, гаражных и других кооперативов желательно зарегистрировать свое право, во избежание сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства [39, 41].
Право собственности - это вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе, путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении нее
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 12 • 2016
любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц [28]. Способами защиты права собственности являются предусмотренные законом материально-правовые меры (вещно-правовые, обязательственно-правовые и др.), посредством которых производится воздействие на нарушителя права собственности, в том числе, путем обращения в суд с целью пресечения нарушения (или реальной угрозы нарушения) права собственности, восстановления права собственности, в предусмотренных законом случаях привлечения нарушителя права собственности к ответственности [12].
Итак, Росрегистрация до 2008 г. являлась федеральным органом исполнительной власти, осуществлявшим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата, контроль деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих (далее — саморегулируемые организации); кроме того, Росрегистрация осуществляла управление территориальными органами Росрегистрации (далее — территориальные органы). При этом порядок взаимодействия федерального органа государственной регистрации и его территориальных органов с уполномоченным регистрирующим органом по вопросам государственной регистрации общественных объединений определялся Президентом РФ. Следует учитывать, что, хотя Росре-гистрация была подведомственна Минюсту России, она являлась самостоятельным юридическим лицом. Возглавлял Росреги-страцию директор Федеральной регистрационной службы — главный государственный регистратор РФ (далее — директор), назначаемый на должность и освобождаемый от должности Президентом РФ по представлению Председателя Правительства РФ.
Росрегистрация осуществляла следующие полномочия в области регистрации прав и сделок с недвижимостью:
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 12 • 2016
1) осуществляла государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством РФ;
2) координировала работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляла правовой контроль их деятельности;
3) обеспечивала соблюдение правил ведения ЕГРП, а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде; предоставляла в установленном порядке информацию физическим и юридическим лицам о зарегистрированных правах;
4) разрабатывала и издавала методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации;
5) обеспечивала обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации (п. 6 Указа Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315).
Особо следует обратить внимание на то, что в соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 9 Закона о государственной регистрации [45] государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения — объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации (центральным аппаратом Росрегистрации).
Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.
К компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных в п. 1 ст. 9 указанного Закона, и органов по государственной регистрации относятся:
- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соот-
ветствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
- государственная регистрация прав;
- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
- выдача информации о зарегистрированных правах;
- принятие на учет в порядке, установленном Правительством РФ, бесхозяйных недвижимых вещей;
- выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
Территориальным органом Росрегист-рации являлось Главное управление (управление) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ (далее — Управление). В соответствии с Положением о территориальном органе Федеральной регистрационной службы, утвержденным Приказом Минюста России от 3 декабря 2004 г. № 183 «Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ» [6], Управление является юридическим лицом и в пределах полномочий, установленных законодательством РФ, названным Положением, независимо в своей деятельности от органов государственной власти субъекта (субъектов) РФ, органов местного самоуправления.
Список литературы:
[1] Акаемова Н.В. Особенности государственной регистрации права собственности на недвижимость в городе Москве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006.
[2] Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2008.
[3] Баринов Н.А., Бирюкова Т.А., Гришина Я.С., Карташова Ю.А., Писарюк М.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) // Специально для системы «ГАРАНТ», 2014.
[4] Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2007. № 9.
[5] Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2007. № 11.
[6] Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. № 50.
[7] Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2014. № 46.
[8] Бюллетень Строительной Техники. 2002. № 2.
[9] Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.
[10] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
[11] Гражданское право: в 4 т. Т. 1. Общая часть / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004 (автор главы Е.А. Суханов).
[12] Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. М.: Издательство «Юрайт», 2010.
[13] Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство «Юрайт», 2012.
[14] Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «ГАРАНТ», 2010.
[15] Гришаев С.П. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности // СПС «ГАРАНТ», 2011.
[16] Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. № 11.
[17] Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. 2003. № 27.
[18] Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. 2008. № 8.
[19] Еженедельный сборник законодательных и нормативных актов РФ «Экспресс-закон», 2003. № 29, 30.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 12 • 2016
[20] Земельный кодекс РСФСР Утвержден ВС РСФСР 25 апреля 1991 г. № 1103-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.
[21] Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество - основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права. 2007. № 2. Т. 7.
[22] Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. № 8.
[23] Информационный бюллетень о нормативной, методической и типовой проектной документации. Выпуск 1. 2002. Январь.
[24] Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство «Юрайт», 2011.
[25] Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.
[26] Кожаринова А.В., Нарозников Н.К. Некоторые вопросы права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Рязань, 2005.
[27] Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999.
[28] Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: подготовлена на основании Указа Президента РФ от 18.07.2008 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // Портал Российского частного права [сайт]. URL: http://www.privlaw.ru (дата обращения: 21.12.2009).
[29] Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002.
[30] Лисунов С.К. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (постатейный). М.: Деловой двор, 2015.
[31] Максуров А.А. Технология принудительного исполнения актов юрисдикционных органов. М.: ЭкООнис, 2014.
[32] Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сб. науч. трудов. М., 2002.
[33] Полунеева Е.В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имуще-
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 12 • 2016
ство и сделок с ним (гражданско-правовой аспект): Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004.
[34] Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.
[35] Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2000.
[36] Приложение к газете «Учет. Налоги. Право» // Официальные документы. 2007. 7 августа. № 28; 14 августа. № 29.
[37] Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1996.
[38] Российская газета. 2007. № 147.
[39] Соловьев В.Н. Отношения собственности и иные вещные отношения с участием некоммерческих организаций в социальной сфере: Монография. М.: Юрист, 2008.
[40] Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8.
[41] Толчеев Н.К., Потапенко С.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. М.: Проспект, 2009.
[42] Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства РФ 1993. № 44. Ст. 4191.
[43] Указ Президента РФ от 11 декабря
1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 50. Ст. 4868.
[44] Федеральный закон от 30 ноября
1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3302.
[45] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2005) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. В действующей редакции см. «Консультант Плюс».
[46] Черданцев А.Ф. Теория государства и права: Учебник для вузов. М.: Юрайт, 1999.
[47] Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.
Spisok literatury:
[1] Akaemova N.V. Osobennosti gosudarst-vennoj registracii prava sobstvennosti na nedvizhimost' v gorode Moskve: Dis. ... kand. yurid. nauk. M., 2006.
[2] Alekseev V.A. Nedvizhimoe imushhestvo: pravovoj rezhim i gosudarstvennaya registraciya prav: Diss. ... kand. yurid. nauk. M., 2008.
[3] Barinov N.A., Biryukova T.A., Grishina Ya.S., Kartashova Yu.A., Pisaryuk M.V. Kommentarij k Federal'nomu zakonu ot 21 iyulya 1997 g. № 122-FZ «O gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim» (postatejny'j) // Special'no dlya sistemy' «GARANT», 2014.
[4] Byulleten' Ministerstva yusticii Rossijskoj Federacii. 2007. № 9.
[5] Byulleten' Ministerstva yusticii Rossijskoj Federacii. 2007. № 11.
[6] Byulleten' normativny'x aktov federal'ny'x organov ispolnitel'noj vlasti. 2004. № 50.
[7] Byulleten' normativny'x aktov federal'-ny'x organov ispolnitel'noj vlasti. 2014. № 46.
[8] Byulleten' Stroitel'noj Texniki. 2002. № 2.
[9] Vitryanskij V.V. Dogovor kupli-prodazhi i ego otdel'ny'e vidy'. M., 1999.
[10] Grazhdanskij kodeks RF (chast' pervaya) ot 30 noyabrya 1994 g. № 51-FZ // SZ RF. 1994. № 32. St. 3301.
[11] Grazhdanskoe pravo: v 4 t. T. 1. Obshhaya chast' / Otv. red. E.A. Suxanov. M., 2004 (avtor glavy' E.A. Suxanov).
[12] Grazhdansko-pravovy'e sposoby' zashhity' prava sobstvennosti na nedvizhimost': Nauch.-praktich. posobie po primeneniyu grazhdanskogo zakonodatel'stva / Pod obshh. red. V.N. Solov'eva. M.: Izdatel'stvo «Yurajt», 2010.
[13] Grazhdansko-pravovy'e sposoby' zashhity' prava sobstvennosti na nedvizhimost': Nauch.-praktich. posobie po primeneniyu grazhdanskogo zakonodatel'stva / Pod obshh. red. V.N. Solov'eva; nauch. red. S.V. Potapenko. 2-e izd., pererab. i dop. M.: Izdatel'stvo «Yurajt», 2012.
[14] Grishaev S.P. Kommentarij k Federal'nomu zakonu ot 21.07.1997 g. № 122-FZ «O gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim» // SPS «GARANT», 2010.
[15] Grishaev S.P. Novy'e tendencii v pravovom regulirovanii zemel'ny'x uchastkov
kak ob»ektov prava sobstvennosti // SPS «GARANT», 2011.
[16] Dmitriev A.V. Sravnitel'ny'j analiz sistem registracii prav na nedvizhimost' v Rossii, Germanii i Ispanii // Zakonodatel'stvo. 2000. № 11.
[17] Ezhenedel'ny'j byulleten' zakonodatel'-ny'x i vedomstvenny'x aktov. 2003. № 27.
[18] Ezhenedel'ny'j byulleten' zakonodatel'-ny'x i vedomstvenny'x aktov. 2008. № 8.
[19] Ezhenedel'ny'j sbornik zakonodatel'ny'x i normativny'x aktov RF «E'kspress-zakon», 2003. № 29, 30.
[20] Zemel'ny'j kodeks RSFSR Utverzhden VS RSFSR 25 aprelya 1991 g. № 1103-1 // Vedomosti SND i VS RSFSR. 1991. № 22. St. 768.
[21] Ivanov A.A. Prava na zemlyu i inoe nedvizhimoe imushhestvo - osnova stabil'nogo grazhdanskogo oborota // Vestnik grazhdan-skogo prava. 2007. № 2. T. 7.
[22] Il'in D.I. Zakonodatel'stvo o nedvizhi-mosti: problemy' soderzhaniya upotreblya-emy'x ponyatij // Zhurnal rossijskogo prava. 2005. № 8.
[23] Informacionny'j byulleten' o norma-tivnoj, metodicheskoj i tipovoj proektnoj dokumentacii. Vy'pusk 1. 2002. Yanvar'.
[24] Kindeeva E.A., Piskunova M.G. Nedvizhimost': prava i sdelki. Kadastrovy'j uchet i gosudarstvennaya registraciya prav. 4-e izd., pererab. i dop. M.: Izdatel'stvo «Yurajt», 2011.
[25] Kozy'r' O.M. Nedvizhimost' v novom Grazhdanskom kodekse Rossii // Grazhdanskij kodeks Rossii. Problemy'. Teoriya. Praktika: Sbornik pamyati S.A. Xoxlova / Otv. red. A.L. Makovskij. M., 1998.
[26] Kozharinova A.V., Naroznikov N.K. Nekotory'e voprosy' prava ogranichennogo pol'zovaniya chuzhim nedvizhimy'm imushhestvom. Ryazan', 2005.
[27] Kommentarij k Federal'nomu zakonu «O gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim». M., 1999.
[28] Koncepciya razvitiya grazhdanskogo zakonodatel'stva Rossijskoj Federacii: podgotov-lena na osnovanii Ukaza Prezidenta RF ot 18.07.2008 № 1108 «O sovershenstvovanii Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii» // Portal Rossijskogo chastnogo prava [sajt]. URL: http://www.privlaw.ru (data obrashhe-niya: 21.12.2009).
[29] Lapach V.A. Sistema ob»ektov grazhdan-skix prav: teoriya i sudebnaya praktika. SPb., 2002.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 12 • 2016
[30] Lisunov S.K. Kommentarij k Federal'no-mu zakonu ot 24 iyulya 2007 g. № 221-FZ «O gosudarstvennom kadastre nedvizhimosti» (postatejny'j). M.: Delovoj dvor, 2015.
[31] Maksurov A.A. Texnologiya prinuditel'-nogo ispolneniya aktov yurisdikcionny'x organov. M.: E'kOOnis, 2014.
[32] Petrov E.Yu. Ponyatie, priznaki i vidy' nedvizhimosti // Civilisticheskie zapiski: Mezhvuzovskij sb. nauch. trudov. M., 2002.
[33] Poluneeva E.V. Institut gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim (grazhdansko-pravovoj aspekt): Dis. ... kand. yurid. nauk. M., 2004.
[34] Postatejny'j kommentarij k Federal'-nomu zakonu «O gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim» / Pod obshh. red. P.V. Krasheninnikova. M., 1999.
[35] Postatejny'j kommentarij k Federal'-nomu zakonu «O gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim» / Pod obshh. red. P.V. Krasheninnikova. M.: Spark, 2000.
[36] Prilozhenie k gazete «Uchet. Nalogi. Pravo» // Oficial'ny'e dokumenty'. 2007. 7 avgusta. № 28; 14 avgusta. № 29.
[37] Rimskoe chastnoe pravo: Uchebnik / Pod red. I.B. Novickogo, I.S. Pereterskogo. M., 1996.
[38] Rossijskaya gazeta. 2007. № 147.
[39] Solov'ev V.N. Otnosheniya sobstvennosti i iny'e veshhny'e otnosheniya s uchastiem
nekommercheskix organizacij v social'noj sfere: Monografiya. M.: Yurist, 2008.
[40] Sy'rodoev N.A. Registraciya prav na zemlyu i drugoe nedvizhimoe imushhestvo // Gosudarstvo i pravo. 1998. № 8.
[41] Tolcheev N.K., Potapenko S.V. Nastol'-naya kniga sud'i po sporam o prave sobstvennosti. M.: Prospekt, 2009.
[42] Ukaz Prezidenta RF ot 27 oktyabrya 1993 g. № 1767 «O regulirovanii zemel'ny'x otnoshenij i razvitii agrarnoj reformy' v Rossii» // Sobranie aktov Prezidenta i Pravitel'stva RF 1993. № 44. St. 4191.
[43] Ukaz Prezidenta RF ot 11 dekabrya 1993 g. № 2130 «O gosudarstvennom zemel'nom kadastre i registracii dokumentov o pravax na nedvizhimost'» // Sobranie aktov Prezidenta i Pravitel'stva RF. 1993. № 50. St. 4868.
[44] Federal'ny'j zakon ot 30 noyabrya 1994 g. № 52-FZ «O vvedenii v dejstvie chasti pervoj Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii» // SZ RF. 1994. № 32. St. 3302.
[45] Federal'ny'j zakon ot 21.07.1997 № 122-FZ (red. ot 30.12.2004) «O gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imushhestvo i sdelok s nim» (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.04.2005) // SZ RF. 1997. № 30. St. 3594. V dejstvuyushhej redakcii sm. «Konsul'tantPlyus».
[46] Cherdancev A.F. Teoriya gosudarstva i prava: Uchebnik dlya vuzov. M.: Yurajt, 1999.
[47] Chubarov V.V. Problemy' pravovogo regulirovaniya nedvizhimosti. M.: Statut, 2006.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 12 • 2016
