Развитие методики определения арендных платежей за муниципальные земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Финансы регионов

Удк 332.28:332.6

развитие методики определения арендных платежей за муниципальные земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена

Н. М. ПАХНОВСКАЯ, кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов предприятия E-mail: finansist75@mail.ru

Е. А. ГРИГОРЬЕВА, старший преподаватель кафедры финансов предприятия E-mail: qela@list.ru Оренбургский государственный университет

В статье исследован механизм расчета арендной платы за муниципальные земли. Выявлена необходимость ввести дополнительный коэффициент, который более точно позволит учесть экономические особенности функционирования некоторых видов экономической деятельности. Представлен механизм формирования коэффициента арендатора, который, с одной стороны, позволяет учесть фискальные интересы муниципалитетов, с другой -способствует формированию благоприятных экономи-ческихусловий для арендаторов, различающихся по видам экономической деятельности.

Ключевые слова: коэффициент арендатора, муниципальные земли, экономические показатели, виды разрешенного использования земель, ставка требуемой доходности.

В настоящее время происходит отсутствие дифференциации существующей арендной платы по видам использования земельных участков, относимых к одной категории, что приводит к снижению социальной справедливости и реали-

зации стимулирующей функции арендной платы и как следствие к необъективности при расчетах взимаемых платежей за пользование землей. Формирование коэффициента арендатора не учитывает уровня бремени арендных платежей для не равнозначных по доходности предприятий. В рамках одной категории земельных участков сумма арендных платежей и для производственного предприятия, и для предприятия добывающей промышленности равнозначна. В целях устранения экономической несправедливости необходимо разработать модель, которая будет детально учитывать как интересы муниципалитетов в рамках поступления денежных средств в бюджет от арендной платы, так и обеспечит формирование благоприятных экономических условий хозяйствования арендаторов, осуществляющих разные виды деятельности. Новая методика должна учитывать при определении арендной платы не только «инфраструктурную» характеристику конкретного земельного участка, но и его экономический потенциал — потенциальную доходность

осуществляемой экономической деятельности.

Для установления значений ставок арендной платы, устанавливаемых в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, необходимо сформировать методику расчета коэффициента арендатора за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, которая бы отвечала интересам всех участников земельных правоотношений и не противоречила бы порядку определения размера арендной платы, регламентированному постановлением правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области». Коэффициент арендатора, используемый в постановлении, в методике предложено рассматривать в качестве интегрального, объединяющего четыре коэффициента. Данный коэффициент должен учесть доходность конкретной экономической деятельности по сравнению со среднеотраслевой доходностью. Коэффициент арендатора Ка предлагается определять произведением требуемой собственником земли ставки доходности на корректирующие коэффициенты по формуле К = х К х К х К ф,

а f с-э. о э. д э. о. ф'

где Я^ — ставка требуемой доходности собственником земельного участка;

Кс-э о — коэффициент, корректирующий безрисковую ставку доходности на различия в социально-экономическом развитии муниципального образования от среднего российского уровня;

Кэ д — коэффициент, корректирующий безрисковую ставку доходности на вид экономической деятельности;

Кэ о ф — коэффициент, корректирующий безрисковую ставку доходности на экономические особенности функционирования подвидов видов экономической деятельности. Рассмотрим механизм расчета коэффициента арендатора на примере земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства.

За ставку требуемой доходности собственником земельного участка принимается безрисковая ставка. Она определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок, с учетом фактора времени и используется

в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что:

— она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими ресурсами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

— должен иметь место доступ всех инвесторов к высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, рекомендуется в качестве безрисковой ставки использовать ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам) [1]. В качестве ставки требуемой доходности для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, логично использовать ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам со сроком обращения, близким к инвестиционному периоду, являющимся эталоном минимального риска. Для проведения дальнейших расчетов был проведен анализ доходности долгосрочных облигаций федерального займа. На октябрь 2010 г. средневзвешенная доходность рынка по долгосрочным ОФЗ-АД (облигации федерального займа с амортизацией долга) и ОФЗ-ФД (облигации федерального займа с фиксированным купонным доходом) составила 8,09 %. Таким образом, за Я^иринимаем ОФЗ-40012, со сроком обращения до 05.09.2029 (облигации федерального займа с фиксированным купонным доходом) с доходом 8,09 % [2].

Коэффициент, корректирующий ставку требуемой доходности (общую для любого арендатора, использующего земельный участок в коммерческих целях), в зависимости от вида экономической деятельности можно определить на основе соотношения показателей, характеризующих экономическую эффективность деятельности организаций, осуществляющих разные виды деятельности, и средних значений аналогичных показателей. В качестве показателей, характеризующих доходность предпринимательской деятельности (бизнеса), были выбраны следующие показатели:

— индекс производства;

60

ФИНАНСЫ И КРЕДИТ

— рентабельность продаж (продукции);

— рентабельность инвестированного капитала (активов).

Порядок расчета коэффициента корректировки на вид экономической деятельности Кэд следующий:

1) определение показателей рентабельности предприятий и индексов производства в разрезе видов экономической деятельности за 2006 — 2008 гг. по данным Федеральной службы государственной статистики [3], представленным в Российском статистическом ежегоднике 2009 г. (табл. 1);

2) определение коэффициентов, характеризующих соотношение индексов производства и показателей рентабельности по каждому виду экономической деятельности со средним значением в разрезе каждого года и каждого показателя, а также определение среднегодового значения коэффициента соотношения рентабельности по каждому виду экономической деятельности со средним значением за три года в разрезе каждого показателя (табл. 2);

3) определение весов значимости каждого показателя методом анализа иерархий (МАИ). На основании полученных результатов весов значимости критериев определялось среднее значение коэффициента соотношения деловой активности и доходности отдельных видов экономической деятельности со средними аналогичными показателями. Результаты расчетов представлены в табл. 3.

Однако данный коэффициент до конца проблемы экономической несправедливости не решает, так как в рамках одного вида экономической деятельности существуют подвиды, предопределяющие большую или меньшую доходность в силу объективных обстоятельств. Для этого в модель введен коэффициент Кэоф. В соответствии с рас-

Таблица 1

среднестатистические значения показателей по рассматриваемому виду экономической деятельности

Год сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство Всего в экономике

Индекс производства

2004 107,7 107,5

2005 102,3 105,4

2006 103,6 106,1

2007 103,4 107,9

2008 110,8 112,8

Рентабельность продаж

2004 5,8 13,2

2005 6,7 13,5

2006 8,2 13,2

2007 14,1 11,9

2008 10,8 11,9

Рентабельность капитала

2004 3,7 8,5

2005 2,8 8,8

2006 4 12,2

2007 6,4 9,5

2008 5,1 5,1

шифровкой видов экономической деятельности необходимо рассчитать коэффициент, корректирующий безрисковую ставку доходности на экономические особенности функционирования подвидов видов экономической деятельности для подвидов сельского хозяйства. В рамках формирования подвидов семнадцатого вида разрешенного использования земель учитывается общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД). В разрезе данного вида необходимо выделить растениеводство и овощеводство. Поскольку для Оренбургской области в виду сложившихся природно-климатических и исторических условий является актуальным производство бахчевых культур, следует выделить выращивание ягодной культуры в отдельный подвид. Следующей важной

Таблица 2

коэффициенты соотношения индекса производства, рентабельности продаж и рентабельности капитала сельского хозяйства со средним значением в разрезе каждого года анализируемого периода

Коэффициент соотношения 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. среднее значение

Индекса производства 1,0218 0,9706 0,9764 103,4 110,8 0,9975

Рентабельности продаж 5,8 6,7 8,2 14,1 10,8 0,6839

Рентабельности капитала 3,7 2,8 4 6,4 5,1 0,4453

Таблица 3

Определение сводного коэффициента корректировки на вид экономической деятельности

Вид экономической деятельности арендатора Коэффициент соотношения по индексу производства Вес значимости Коэффициент соотношения рентабельности продаж Вес значимости Коэффициент соотношения по рентабельности капитала Вес значимости средневзвешенное значение

Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство 1,4588 0,22 0,7307 0,57 0,5501 0,21 0,8530

составляющей рассматриваемого вида экономической деятельности является животноводство. Разбивка данного направления деятельности на более мелкие подвиды не содержит необходимости и экономического смысла. Рассмотрим предлагаемое разбиение на подвиды:

а) растениеводство:

— выращивание зерновых и зернобобовых культур;

— выращивание кормовых культур;

— выращивание технических культур;

— выращивание масленичных культур;

— выращивание картофеля;

б) овощеводство и выращивание фруктов:

— выращивание плодовых и ягодных культур;

— выращивание остальных овощных культур;

в) животноводство.

На первом этапе выделим наиболее важные экономические показатели, которые характеризуют особенности экономического функционирования подвида:

— индекс производства;

— рентабельность проданных товаров;

— сальдированный финансовый результат.

Указанные показатели в совокупности наибо-

лее точно отражают такие виды деятельности, как овощеводство и выращивание фруктов, а также животноводство и рыболовство. В соответствии с данными Государственного комитета по статистике РФ [3] показатели по перечисленным видам экономической деятельности рассмотрены в табл. 4.

Далее определяем коэффициенты, характеризующие соотношение рассмотренных показателей по рассматриваемому виду экономической деятельности со средним значением в разрезе каждого года и каждого показателя (табл. 5).

На следующем этапе с помощью метода анализа иерархий определим веса значимости каждого показателя. Критерии сопоставления показателей рассмотрены при формировании коэффициента корректировки на вид экономической деятельности (табл. 6).

На основе полученных расчетов определяем сводный коэффициент по средним значениям коэффициента соотношения индекса производства, рентабельности продаж и сальдированного финансового результата отдельных видов экономической деятельности (табл. 7).

Аналогичным образом рассматриваемый коэффициент рассчитывается и для подвидов, отно-

Таблица 4

среднестатистические значения индекса производства, рентабельности проданных товаров и сальдированного финансового результата в разрезе подвидов экономической деятельности

Подвид экономической деятельности индекс производства рентабельность проданных товаров сальдированный финансовый результат

2006 г. 2007 г. 2008 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г.

Выращивание плодовых и ягодных культур 105,2 102,4 117,6 30 38 32 9 652 57 703 46 156

Выращивание остальных овощных культур 105,2 102,4 117,6 41 40 40 9 652 57 703 46 156

Животноводство 105,2 104,6 103,4 9,5 9,1 7,5 20 887 34 507 44 091

Таблица 5

коэффициенты соотношения индекса производства, рентабельности продаж, сальдированного финансового результата каждого подвида сельского хозяйства со средним значением в разрезе каждого года анализируемого периода

Подвид экономической деятельности арендатора 2006 г. 2007 г. 2008 г. среднее значение

Коэффициенты соотношения индекса производства

Выращивание плодовых и ягодных культур 1,015444 0,9903288 1,0613718 1,0223816

Выращивание остальных овощных культур 1,015444 0,9903288 1,0613718 1,0223816

Животноводство 1,015444 1,0116054 0,933213 0,9867541

Коэффициенты соотношения рентабельности продаж

Выращивание плодовых и ягодных культур 3,6585366 2,6950355 2,962963 2,962963

Выращивание остальных овощных культур 5 2,8368794 3,7037037 3,7037037

Животноводство 1,1585366 0,6453901 0,6944444 0,6944444

Коэффициенты соотношения сальдированного финансового результата

Выращивание плодовых и ягодных культур 0,2074985 0,622222 0,5065575 0,445426

Выращивание остальных овощных культур 0,2074985 0,622222 0,5065575 0,445426

Животноводство 0,4490283 0,3720953 0,4838943 0,435006

Таблица 6

итоговое значение весов для каждого критерия

Удельный вес критерия а Б В Г д итоговый вес

Удельный вес I 0,329 0,453 0,646 0,584 0,177 0,438

Удельный вес II 0,445 0,499 0,256 0,346 0,519 0,413

Удельный вес III 0,226 0,048 0,098 0,070 0,304 0,149

Сумма... - - - - - 1,00

Примечание: А — информативность с точки зрения отражения особенностей вида экономической деятельности; Б — степень достоверности исходных данных, используемых для расчета значений коэффициента соотношения; В — возможность сопоставления в процессе сравнительного анализа показателей сложившейся эффективности работы предприятий, осуществляющих различные виды экономической деятельности; Г — корректность методики расчета с позиции экономического содержания показателя; Д — способность учитывать факторы инвестиционной привлекательности вида экономической деятельности.

Таблица 7

сводный коэффициент по средним значениям коэффициента соотношения

Подвид экономической деятельности арендатора Коэффициент соотношения по индексу производства Вес значимости Коэффициент соотношения рентабельности продаж Вес значимости Коэффициент соотношения по сальдированному финансовому результату Вес значимости средневзвешенное значение

Выращивание плодовых и ягодных культур 1,02238 0,43 2,962963 0,42 0,445426 0,15 1,7508

Выращивание остальных овощных культур 1,02238 0,43 3,703703 0,42 0,445426 0,15 2,0619

Животноводство 0,98675 0,43 0,694444 0,42 0,435006 0,15 0,6663

сящихся к растениеводству. Критерии, по которым можно сформировать модель расчета коэффициента арендатора, отличаются существенно от ранее рассмотренных. Поскольку конечным экономическим результатом в процессе выращивания зерновых и зернобобовых культур, кормовых культур, технических культур, масленичных культур и картофеля является валовой доход с одного гектара [4], то данный показатель будем определять по формуле ВД = У х Ц,

где ВД — валовой доход культуры с одного гектара; У— урожайность культуры, количество центнеров с гектара убранной площади; Ц — рыночная цена культуры за один центнер.

результаты расчета валового

Данные, необходимые для расчета валового дохода по каждой культуре, приведены в табл. 8.

Далее рассчитаем валовой доход в разрезе каждой культуры за 3 года (табл. 9) и на следующем этапе определим коэффициент соотношения валового дохода со средним значением в разрезе каждого года анализируемого периода.

Коэффициент, корректирующий безрисковую ставку доходности на экономические особенности функционирования подвидов видов экономической деятельности, рассчитывается как среднее коэффициента соотношения по валовому доходу в разрезе каждой культуры (табл. 10).

Таблица 8

дохода по каждой культуре

сельскохозяйственная культура Урожайность, ц/га Цена за центнер

2006 г. 2007 г. 2008 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г.

Зерновые культуры 18,9 19,8 23,8 3 008 4 549 5 036

Кормовые культуры 258 258 265 1 165 1 071 1 163

Технические культуры 325 292 362 1 165 1 071 1 163

Масленичные культуры 11,2 11,0 12,0 4 957 9 342 9 699

Картофель 130 129 13,8 5 568 6 346 8 203

Таблица 9

Валовой доход в разрезе каждой культуры

сельскохозяйственная культура Валовой доход Коэффициент соотношения

2006 г. 2007 г. 2008 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г.

Зерновые культуры 56 851,2 90 070,2 119 856,8 0,18757 0,28137 0,55558

Кормовые культуры 300 570 276 318 308 195 0,99175 0,86321 1,42861

Технические культуры 378 625 312 732 421 006 1,24925 0,97697 1,95154

Масленичные культуры 55 518,4 102 762 116 388 0,18318 0,32102 0,53950

Картофель 723 840 818 634 113 201,4 2,38827 2,55740 0,52473

Таблица 10

средний коэффициент соотношения по валовому доходу в разрезе каждой культуры

сельскохозяйственная культура 2006 г. 2007 г. 2008 г. Коэффициент

Зерновые культуры 0,18757 0,28137 0,55558 0,37158

Кормовые культуры 0,99175 0,86321 1,42861 1,210167

Технические культуры 1,24925 0,97697 1,95154 1,6004

Масленичные культуры 0,18318 0,32102 0,53950 0,361345

Картофель 2,38827 2,55740 0,52473 0,532123

Полученные результаты расчетов коэффициента корректировки на экономические особенности функционирования подвидов сельского хозяйства приведены в табл. 11.

Одной из составляющих коэффициента арендатора в соответствии с методикой является коэффициент социально-экономических особенностей территории. Учитывая специфику земель сельскохозяйственного использования, расположенных в черте муниципального образования город Оренбург, и в целях экономического обоснования принятой в методике ставки доходности, требуемой собственником земельного участка, был определен коэффициент социально-экономических особенностей.

В качестве альтернативных показателей выступали:

Таблица 11

Определение сводного коэффициента корректировки на экономические особенности функционирования подвидов сельского хозяйства

Вид экономической деятельности арендатора Коэффициент о. ф

Выращивание плодовых и ягодных 1,7508

культур

Выращивание остальных овощных 2,0619

культур

Животноводство 0,6663

Рыболовство, рыбоводство и пре- 0,5986

доставление услуг в этих областях

Зерновые культуры 0,37158

Кормовые культуры 1,210167

Технические культуры 1,6004

Масленичные культуры 0,361345

Картофель 0,532123

— валовой внутренний продукт на душу населения;

— среднедушевой доход в месяц;

— валовой доход зерновых культур.

С помощью указанного метода анализа иерархий были определены веса значимости критериев и альтернатив.

Расчет среднего значения коэффициента социально-экономических особенностей муниципального образования город Оренбург для земель сельскохозяйственного использования представлен в табл. 12.

Результаты расчета коэффициента арендатора представлен в табл.13.

Таблица 12

Определение коэффициента социально-экономических особенностей муниципального образования город Оренбург для земель поселений сельскохозяйственного использования

Показатель 2006 г. 2007 г. 2008 г. среднее значение Вес значимости показателя

ВВП на душу населения муниципального образования город Оренбург, тыс. руб. 99,90 122,00 146,20 — —

ВВП на душу населения в РФ, тыс. руб. 188,81 232,99 293,527 - —

Коэффициент соотношения показателей ВВП на душу населения муниципального образования город Оренбург и РФ 0,53 0,52 0,50 0,52 0,44

Среднедушевой доход в месяц для муниципального образования город Оренбург, руб. 6 175 7 689 10 184 — —

Среднедушевой доход в месяц для РФ, руб. 10 182,6 12 602,7 14 939,2 - —

Коэффициент соотношения показателей среднедушевого дохода муниципального образования город Оренбург и РФ 0,61 0,61 0,68 0,63 0,17

Валовой доход зерновых культур муниципального образования «город Оренбург», руб. / га 52 345,30 88 876,10 110 765,40 — —

Валовой доход зерновых культур в среднем по РФ руб. / га 56 851,20 90 070,20 119 856,80 — —

Коэффициент соотношения показателей валового дохода муниципального образования город Оренбург и РФ руб. / га 0,92 0,99 0,92 0,94 0,38

Сводный коэффициент социально-экономических особенностей муниципального образования «город Оренбург» Ксэо для земельных участков сельскохозяйственного использования 0,700964

Таблица 13

Результаты расчета коэффициента арендатора

Вид экономической деятельности Rf Кс-э. о Кэ.д Кэ. о. ф Ка

Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство:

- выращивание плодовых и ягодных культур 0,089 0,700964 0,8530 1,7508 0,9536

- выращивание остальных овощных культур 2,0619 1,1223

- животноводство 0,6663 0,3629

- зерновые культуры 0,37158 0,2023

- кормовые культуры 1,210167 0,6592

- технические культуры 1,6004 0,8717

- масленичные культуры 0,361345 0,1968

- картофель 0,532123 0,2898

Анализ положений предлагаемой методики расчета коэффициента арендатора показал, что они полностью соответствуют действующему законодательству, интересам всех субъектов земельных отношений. Арендные платежи, определяемые на базе методики, выполняют фискальную функцию и ее применение позволяет обеспечить социальную справедливость при формировании экономических условий хозяйствования для арендаторов, осуществляющих разные виды деятельности на арендуемых земельных участках.

Список литературы

1. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

2. Оценка стоимости земельных участков: учеб. пособие / под ред. М. А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М: КНОРУС. 2008. 224 с.

3. URL: http://www.rbc.ru.

4. URL: http://www.gks.ru.

ФИНАНСЫ И КРЕДИТ

65