Оценка арендной платы земли в проектах землеустройства Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

© В.В. Гарманов, В.Л. Бадснко, В.Е. Трутников, 2013

УДК.332.28

В.В. Гарманов, В.П. Баденко, В.Е. Трутников

ОЦЕНКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗЕМЛИ В ПРОЕКТАХ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

Арендная плата за использование мелиорированных земель выступает в качестве экономического инструмента управления земельными ресурсами, который позволяет учитывать интересы арендодателя и арендатора. Рассмотренный подход делает возможным объективно обосновать ставку арендной платы за мелиорированные земли с учетом затрат собственника земельного участка на его освоение и размера потенциальной прибыли арендатора, обеспечивающей необходимый уровень рентабельности.

Ключевые слова: аренда земель, кадастровая стоимость земель, оценка земель, методика определения арендной платы за землю.

Одна из функций управления земельными ресурсами -Информационное обеспечение платности землепользования- содержит экономические рычаги управления, базирующиеся на земельной ренте. Это земельный налог, арендная плата, стоимость земли (рыночная, кадастровая, залоговая, выкупная) и др. К ним также можно отнести налоговые и кредитные льготы, стоимость возмещаемых убытков и ущерба в связи с отводом земель для государственных и муниципальных целей [5], в том числе земель под отходы промышленных предприятий [6]. Перечисленные показатели определяют эффективность целевого (функционального) использования земель, выступают важнейшими регуляторами земельных (имущественных) отношений. Регулирующая роль государства заключается в установлении нормативных актов по использованию земли и контроль за их выполнением. При этом нормативные акты имеют экономическое содержание (ставки земельного налога и арендной платы, размеры льгот, ставки штрафов за нарушение земельного

законодательства и др.) [4]. Следует отметить, что величина арендной платы также учитывается при оценке природно-ресурсного потенциала территории [2].

Земельное законодательство Российской Федерации регламентирует правила платности землепользования. Статья 65 Земельного кодекса РФ устанавливает, что использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. В основе расчета размера платежей за пользование землей лежит ее рыночная стоимость (рис. 1).

Однако, рыночный подход к определению размера платы за использование земли не учитывает экономических возможностей землепользователей, производительную способность земельных ресурсов, ценность территории.

Этими недостатками можно объяснить возникновение большого количества спорных вопросов и конфликтных ситуаций с участием землепользователей, возникающих в связи с переходом к расчетам земельного налога и арендной платы за землю на

Земельным кодекс РФ. Статья 65. Использование земли в РФ является платным. Ф^рмы платы за использование земли:

Земельный налог

0=

Налоговый кодекс РФ Статья 390. Налоговая база - кадастровая стоимость земельных участков.

= Я

Ставка земельного налога П Л

0,3%: - для земель с.х назначения, - под жилищным фондом, - для личного подсобного хозя йства. 1,5%; для прочих земельн ых участков

садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного

Арендная плата

О—

Постановление Правит РФ №582 Правила определения размера арендной платы

- на основании кадастровой стоимости земельных участков: -по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

- в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Минэкономразвития РФ.

- на основан и н^ыноч ион

0,3% от кадастровой стоимости для земель с.х. назначения, ограниченных в обороте, 0,6% от кадастровой стоимости для земель с.х назначения, крестьянского хозяйства, ЛПХ..

Кадастровая стоимость

ФСО №4 Приказ Минэкономразвития №508 от 22.10.2010 Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки

Рыночная стоимость

Фед. Закон Об оценочной деятельности в РФ. № 1Э5-ФЗ Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине иены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рис. 1. Структура платежей за использование сельскохозяйственных земель

основе кадастровой стоимости земельных участков. Суть проблемы заключается в том, что рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методами массовой оценки, определяется для объектов, расположенных на территории, где отсутствуют рыночные сделки с земельными участками.

То есть, информация о сделках купли-продажи земельных участков, посредством факторов стоимости, в процессе кадастровой оценки переносится с территории, где такие сделки совершались на территории, где они отсутствуют. Причины отсутствия сделок по купле-продаже, безусловно, понижают стоимостную ценность зе-

мельных участков на таких территориях. Однако, это обстоятельство не учитывается при кадастровой оценке.

То есть, информация о сделках купли-продажи земельных участков, посредством факторов стоимости, в процессе кадастровой оценки переносится с территории, где такие сделки совершались на территории, где они отсутствуют. Причины отсутствия сделок по купле-продаже, безусловно, понижают стоимостную ценность земельных участков на таких территориях. Однако, это обстоятельство не учитывается при кадастровой оценке.

Аренда земли - это значительный по размерам сектор земельных отношений. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Правила расчета размера арендной платы за землю государственной собственности регламентированы Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 исходя из кадастровой стоимости земельных участков, результатов торгов (конкурсов, аукционов) и др.

В общем виде величина арендной платы (Ар) для условий рыночной экономики может быть выражена формулой:

Ар = Нз + Ад, (1)

где Нз - налог за землю, который согласно действующему законодательству вносится собственником земельного участка; Ад - арендный доход собственника земельного участка для возмещения затрат (или части затрат) на освоение или покупку земельного участка за определенный срок.

В экономическом аспекте, аренда земельного участка - это купля-продажа права на пользование этим участком на определенный срок. Необходимость оплаты услуг, предоставляемых земельным участком, обусловлена:

1 - ожидаемыми экономическими выгодами от аренды земельного участка;

2 - ограниченностью ресурса и конкуренцией за право пользования им.

Главное экономическое условие аренды земли:

- земельный участок может быть предоставлен собственником в аренду при условии возмещения ему затрат или части затрат на освоение или покупку сходного по качеству участка земли за определенный срок или в лучшем случае получение дохода сверх покрытия затрат.

- земельный участок может быть взят в аренду, при условии возмещения затрат на его аренду и получения сверх этого определенного дохода, достаточного для самофинансирования производства или получения иных выгод в виде определенных услуг. Распределение арендного дохода - ключевой вопрос взаимоотношений арендатора и собственника.

Следовательно, аренда земельных участков, в том числе и мелиорированных, может быть эффективна, если она будет экономически выгодна арендодателю и арендатору. А это возможно при экономически равных условиях для собственника земельного участка и арендатора. Экономические условия обоснования арендной платы (Ар) за пользование земельным участком можно выразить зависимостью:

Ара>Ар >Арс, (2)

где Ара-максимально возможная ставка арендной платы для арендатора, Арс- минимально допустимая ставка арендной платы для арендодателя.

И если учесть, что дифрента I присваивается собственником земельного участка, то минимальную величину

арендной платы за землю (Арс) можно выразить формулой: Арс = Нз + Ад + Р1, (3)

где Нз- налог за землю, который согласно действующему законодательству вносится собственником земельного участка; Ад - арендный доход собственника земельного участка для возмещения затрат (или части затрат) на покупку земельного участка, строительство или реконструкцию мелиоративной системы и прибыль собственника за определенный срок; Р1 - дифрента I (дополнительный доход собственника лучшего и среднего по качеству и местоположению земельного участка, и в результате конкуренции среди арендаторов).

Арендный доход собственника земельного участка можно выразить как сумму затрат на покупку и мелиоративное освоение земельного участка (стоимость инженерного обустройства территории, строительство и ремонт гидротехнических сооружений, оросительной и коллекторно-дренажной сети, культуртехнические работы, вертикальная планировка и др.), которая будет возмещена арендатором (или арендаторами) за весь период предполагаемой аренды но не менее чем 12 лет (нормативный срок окупаемости затрат) путем дисконтирования ежегодных платежей.

Стоимость затрат на покупку земельного участка и инженерного обустройства и мелиоративного освоения территории (Сзу) включает весь комплекс или сочетание отдельных элементов:

Сзу = Су + См + Слэп+ Сгс+ +Скт+ Сс+ См, (4)

где Су - затраты на покупку земельного участка; См - стоимость строительства подъездных дорог; Слэп -стоимость строительства линий электропередачи; Сгс - стоимость строительства и ремонта гидротехнических

сооружений, оросительных и коллек-торно-дренажных сетей; Скт -стоимость культуртехнических работ; Сс - стоимость сельскохозяйственного освоения земельного участка; См -стоимость прочих мелиоративных мероприятий.

Величина ежегодных платежей на возмещение затрат по обустройству земельного участка - это дисконтированный денежный поток в течение прогнозного периода, обеспечивающий возмещение этих затрат. Величина ежегодных платежей может быть рассчитана по формуле [5, с. 81]: РУ ■ 1

РМТ = 1 , (5)

1

где РМТ - равновеликие периодические платежи (аннуитет, в нашем случае Ад); PV - текущая стоимость (в нашем случае Сзу); / - ставка дисконтирования (доходности); п - прогнозный период.

С другой стороны требуется оценить возможность арендатора в получении дохода для обеспечения арендной платы в условиях самофинансирования производства за счет реализации продукции. То есть, арендная плата должна выплачиваться из дохода, сверх необходимого для самофинансирования. Величина дохода определяется характером деятельности арендатора и соответствующим целевым назначением предоставляемого земельного участка. Поэтому, механизм образования арендного дохода предлагается рассматривать с учетом функционального зонирования земель.

На землях сельскохозяйственного назначения арендатор берет в аренду земельный участок для того, чтобы получить прибыль (Пр), минимальный размер которой должен быть достаточный для самофинансирования

сельскохозяйственного производства. В то же время, собственник земельного участка заинтересован получить максимальный арендный доход (Ад). Из полученного совокупного чистого дохода должны быть обеспечены все предусмотренные законодательством платежи (земельный налог, страховые, в пенсионный фонд и другие платежи). Величину ожидаемой прибыли можно определить, используя формулу рентабельности.

Предельную величину арендной платы для земель сельскохозяйственного назначения можно определить по формуле:

Ар

ВП 100

- Зв - П,

(6)

Р +100

где ВП - ожидаемая (прогнозируемая) стоимость реализованной продукции; Р - планируемая норма рентабельности; Зв - нормативные затраты на возделывание сельскохозкультур; П -сумма платежей (исключая земельный налог).

Изложение методических подходов закон замечанием, что на величину арендной платы также должен влиять экологический фактор [1], а современные подходы к установлению этой платы должны основываться на геоинформационных технологиях [3].

Рассмотрим пример расчета экономических параметров для заключения договора аренды для одного из сельскохозяйственных предприятий Ленинградской области. Для этого необходимо определить:

1). Минимально допустимую ставку арендной платы для арендодателя -Арс.

2). Максимально возможная ставка арендной платы для арендатора - Ара.

Определим минимально допустимую ставку арендной платы для арендодателя, используя формулу (5). Для этого рассчитывается удельная ры-

ночная стоимость земельного участ-каодного из сельскохозяйственных предприятий Ленинградской области, расположенного относительно близко от Санкт-Петербурга, сравнительным подходом (метод сравнения продаж) и затратным подходом, и которая составляет на 01.08.2012 г. 150 руб./м2 или 1500000 руб./га.

Ставка дисконтирования в нашем примере принята равной 15 % (без рисковая ставка 7.9 % плюс другие риски - размер компании, финансовая структура, производственная и территориальная диверсификация, рентабельность предприятия и про-гнозируемость его доходов, качество управления).

Прогнозный период - 10 лет.

Используя формулу (5) определили, что минимально экономически выгодная ставка арендной платы для арендодателя составит с учетом округления 299 тыс. руб./га : Сзу ■ 1

Арс =-

1 -

1

\10\

(1+1)"

(1500000-0,15/(1-1/(1+0,15)'

К этой величине необходимо будет добавить и земельный налог (около 200 руб./га).

Далее определим максимально допустимую ставку арендной платы для арендатора, используя формулу (6). Для этого, в качестве исходной информации привлечены данные о производстве растениеводческой продукции того же сельскохозяйственного предприятия Ленинградской области (таблица).

В эту же таблицу сведены промежуточные расчеты.

В результате получили Ара = 4123 руб./га - по формуле (6).

ВП = 24124 руб./га (включая и кормовые культуры - таблица). Р = 15 %.

Краткая характеристика пооизволства пооликиии сельскохозяйственного поелпоиятия

Наименование посевов Посевная площадь, га Урожайность, ц/га Себестоимость, руб./ц Цена реализации, руб_/ц Сумма реализации, руб. Затраты на производство, руб. Выход к.е. Итого, к.е. Стоимость, руб./к_е. Стон-мостьке., руб.

Картофель 120 124 600 1000 14880000 8928000

Обощн открытого грунта 235 280 600 900 59220000 39480000

Зерновые 235 27,3 500 715 4587083 3207750

Многолетние травы на сено 465 28,20 65 0 852345 0,46 6032 20 120640

Многолетние травы на зел еную маску и выпас 1258 126 10 0 1585080 0,23 36457 20 729137

Однолетние травы на зел еную массу 150 143 38 0 815100 0,23 4934 20 98670

Сенокосыи пастбища. -зел енал масса 755 39 22 0 647790 0,23 6772 20 135447

С еноко сы н П1ст бнша. на сено 90 41 65 0 239850 0,46 1697 20 33948

Силосные на зеленую массу 0 0 0 0 0 0 20 0

Всего 3303 78687083 55755915 55892 1117841

Всего на га 24124 16854

Зв = 16854 руб./га.

Данное значение Ара = 4123 руб./га получено в среднем для всей территории сельскохозяйственного предприятия, включая и кормовые угодья.

При выполнении аналогичных расчетов только для пашни, Ара = 28488 руб./га. (ВП = 133368руб./га, Р = 15% , Зв = 87484 руб./га).

Данные расчеты показывают, что при сложившемся соотношении стоимости реализации растениеводческой продукции и затрат на ее производство, брать в аренду землю для выращивания сельскохозяйственных культур на мелиорированных землях в окрестностях Санкт-Петербурга, с их высокой рыночной стоимостью, экономически невыгодно.

1. Арефьев Н.В., Баденко В.Л., Латышев Н.К. Геоэкологические подходы к разработке информационно-аналитических систем для гидромелиоративного строительства и природообустройства // Научно-технические ведомости СПбГПУ, №4, 2010. С. 205-211

2. Арефьев Н.В., Баденко В.Л., Осипов Г.К. Оценка природно-ресурсного потенциала территории с использованием ГИС-технологий //Региональная экология, № 1,1998. - С.17-23.

3. Баденко В.Л., Латышев Н.К., Слинчук С.Г. Особенности геоинформационного обеспечения технологий точного земледелия // Информация и космос, 2009, №4. -С. 53-58.

- СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

4. Богданов В.Л., Гарманов В.В., За-сядь-Волк В.В., Осипов Г.К. Управление земельными ресурсами. Издательство Санкт-Петербургского университета. 2010. -128 с.

5. Есипов В.Е. Оценка бизнеса / 2-е изд. - СПб, Питер, 2006, - 464 с.

6. Трушников В.Е. Основы эколого-экономического обоснования использования техногенных ресурсов форстерита из отходов обогащения для производства удобрений / Горный информационно-аналитический бюл. Mining informational and analytical bulletin (scientific and technical journal). - 2010. - № 10. - С. 70-77.

КОРОТКО ОБ АВТОРАХ -

Гарманов B.B. - кандидат экономических наук, доцент, Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, vils@cef. spbstu.ru

Баденко В.Л. - доктор технических наук, профессор, Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, vbadenko@qmail.com

Трушников В.Е. - доктор технических наук, доцент, Национальный минерально-сырьевой университет «Горный» (Санкт-Петербург), tvye@yandex.ru

А