CC BY
180
УДК 332.63:631.111.3 ГРНТИ 68.75.47
В.А. Махт, О.А. Карпова, Л. Ф. Ткачева
ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Рассмотрены вопросы платности землепользования. На конкретном примере проанализированы различные подходы к обоснованию размера арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения. Авторы полагают, что наилучший результат достигается на рыночной основе с использованием информации о выплатах в натуральной форме и с учетом качества земель.
Ключевые слова: платность землепользования, земельный налог, арендная плата, земли сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость, качество земель.
V.A. Makht, О.А. Karpova, L.F. Tkacheva
VALIDITI OF THE RENTAL FEE SIZE FOR AGRICULTURAL LANDS
The problems of landuse interest payment are considered in this article. Different approaches to the validity of rental fee size for the agricultural land parcel are analyzed in a specific context. The authors consider that the best result has been got on the market basis accordiny to the information about non - monetary remunerations and by reference to land guality.
Keywords: interest payment of land use, land tax, rental fee, agricultural lands, cadastral value, land guality.
Использование земли в Российской Федерации является платным [1]. Формами платы за использование земли являются: земельный налог, арендная плата.
Земельный налог уплачивается собственниками земли, землевладельцами и землепользователями (кроме арендаторов). Арендаторы вносят арендную плату. Земельный налог устанавливается государством, вводится в действие Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Величина земельного налога устанавливается в процентах (0,3-1,5 %) от налоговой базы. В качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в процессе проведения государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [6]. Периодичность проведения оценки -один раз в пять лет. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [2].
Для дальнейшего анализа различных вариантов обоснования размера арендной платы будет рассмотрен конкретный объект аренды - земельный участок с кадастровым номером 55:20:191201:178, расположенный по адресу: Омская область, Омский район, Пушкинское сельское поселение, рабочие участки полей № 27, 28. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства. Общедолевая собственность, список правообладателей из 14 человек. Общая площадь земельного участка 1070399 м2 (107,04 га). Общая кадастровая стоимость земельного участка 3007821 руб. Удельный показатель кадастровой стоимости земли равен 2,81 руб./м2 (28100 руб./га). Кадастровая стоимость одной доли (5,2 га пашни) равна 146120 руб. Каждый
© Махт В.А., Карпова О.А., Ткачева Л.Ф., 2016
собственник земельной доли обременен тем, что обязан ежегодно уплачивать земельный налог в размере 438,36 руб. (28100-0,003-5,2 = 438,36).
Аренда земли - это форма землепользования, когда одна сторона (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) земельный участок во временное, срочное пользование для ведения хозяйства. Объектами обложения арендной платой могут быть земельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные гражданам в собственность.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований, устанавливаются соответственно:
- Правительством РФ;
- органами государственной власти субъектов РФ;
- органами местного самоуправления.
Правительство РФ утвердило основные принципы и правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности [3]. При этом арендная плата определяется исходя из следующих основных принципов:
1) принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;
2) принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
3) принципа предельно допустимой простоты расчеты арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
4) принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
5) принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.
В соответствии с утвержденными правилами арендная плата может определяться на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах - 0,3 % в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах).
Исходя из основных принципов и правила определения арендной платы применительно к рассматриваемой земельной доле (5,2 га пашни) размер арендной платы может составить 2-кратный размер земельного налога, а именно 876,72 руб. (28100 • 0,003 • 2 • 5,2 = 876,72).
В качестве основания для расчета арендной платы может рассматриваться Постановление Администрации Омского муниципального района Омской области от 10.09.2014 г. «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области». Согласно Постановлению установлена ставка арендной платы, размер которой равен 0,02 к кадастровой стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения [4]. Применительно к земельной доле в 5,2 га пашни размер арендной платы составит 2922,40 руб. (28100 • 0,02 • 5,2 = 2922,40), что в 6,67 раза превышает размер земельного налога.
Приведенные примеры расчета размера арендной платы применительны к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также земельным
участкам, государственная собственность которых не разграничена. Данные расчеты могут служить лишь общим ориентиром при аренде земельных участков, находящихся в частной собственности. Расчет осуществляется на основе кадастровой стоимости земельного участка, при этом нижней границей размера арендной платы выступает размер земельного налога.
Источником для земельного налога и арендной платы является чистый доход предпринимателя. В нашем случае чистый доход создается трудом арендатора. В связи с этим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, должен устанавливаться договорным путем, через достижение взаимного согласия арендатора и арендодателя в пределах величины чистого дохода.
Величина арендной платы может быть установлена на рыночной основе. К сожалению, открытого рынка арендной платы в денежной форме за земельные участки, в особенности сельскохозяйственного назначения, нет. Однако существует рынок арендной платы выплаты зерном за арендованные сельскохозяйственными организациями земли сельскохозяйственного назначения. По данным Министерства сельского хозяйства и продовольствия Омской области (таблица), выплаты зерна на 1 га арендованной площади в 2014 г. колеблются по районам области от 0,068 ц в Называевском районе до 1,737 ц в Азовском районе.
Кадастровая стоимость и выплаты зерна за арендованные земли по районам Омской области в 2014 г.
Административный район Площадь арендованных земель, га Кадастровая стоимость, руб./га Реализовано зерна на оплату дивидентов
всего,ц на 1 га, ц
Нововаршавский 48277 25600 18955 0,547
Одесский 36607 27942 55029 1,507
Оконешниковский 43879 17700 38230 0,880
Павлоградский 67065 22600 47601 0,750
Полтавский 198358 23800 149631 0,864
Русско-Полянский 89764 26700 22226 0,349
Таврический 94184 23300 28141 0,321
Черлакский 88249 20100 8412 0,397
Шербакульский 98272 23900 99329 1,075
Степная зона 84961 51950 0,743
Азовский 58701 32300 101171 1,737
Исилькульский 97803 25300 15727 0,584
Калачинский 75118 28100 36155 0,481
Кормиловский 61753 27800 20701 0,340
Любинский 55599 23100 14392 0,259
Марьяновский 41933 28000 38168 0,990
Москаленский 38987 30800 33204 1,158
Омский 85002 27000 11411 0,143
Южная лесостепная зона 64362 33866 0,711
Большереченский 59637 9800 9282 0,634
Горьковский 72926 13400 34170 0,469
Колосовский 6000 1078
Крутинский 36782 7400
Муромцевский 48103 10200 4836 0,101
Называевский 34492 6400 2355 0,068
Нижнеомский 11112 13500
Саргатский 23808 11200 4777 0,201
Тюкалинский 37450 6900 4354 0,116
Северная лесостепная зона 40539 8693 0,265
Большеуковский 7589 3000
Знаменский 5265 4659
Седельниковский 19461 3256
Тарский 16999 3600
Тевризский 4136
Усть-Ишимский 4532
Северная зона 12329
ООО АПК «Титан» 0,659 57698 0,659
Омская область 0,586 17000 857033 0,586
Колебание выплат обусловлено в основном качеством (ценностью) земель сельскохозяйственного назначения. Там, где выше качество земель, выплаты выше (Азовский район), и наоборот, там, где низкое качество земель (Называевский район), выплаты ниже. В среднем по степной зоне выплаты составили 0,743 ц, южной лесостепной зоне - 0,711 ц, северной лесостепной зоне - 0,265 ц и области - 0,586 ц. Кроме того, в некоторых районах производится выплата по паям сеном, соломой, силосом и сенажом. Дополнительно к выданной в натуральном виде сельскохозяйственной продукции производятся денежные выплаты за арендованные земли в размере оплаты земельного налога. Можно рассчитать сложившуюся в среднем по Омской области величину арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения в натуральной форме. За 2014 г. с учетом всей продукции сельского хозяйства она составила 0,63 ц зерна за 1 га арендованной площади.
По данным Министерства сельского хозяйства и продовольствия Омской области, средняя цена на зерно производителей Омской области за 2014 г. составила 5049 руб./т. Следовательно, средняя цена выплат за аренду земель в денежном эквиваленте 320,92 руб./га (0,63 • 5094 / 10 = 320,92). Следует отметить, что эта цена выплат соответствует среднему качеству (ценности) земель сельскохозяйственного назначения по Омской области. По состоянию на 2014 г. в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2013 г. № 53-п (таблица) средняя кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения (1-я группа - земли, пригодные под пашню) составила 17000 руб./га. Цену выплат можно дифференцировать и привязать к качеству конкретных земельных участков. Применительно к земельной доле в 5,2 га пашни она составит 2758,40 руб. (320,92 • 28100 / 17000 • 5,2 = 2758,40). Учитывая сложившуюся в Омской области практику (рынок аренды земель сельскохозяйственного назначения) дополнительных денежных выплат за арендованные земли в форме оплаты земельного налога следует к расчетной величине 2758,40 руб. добавить величину земельного налога 438,36 руб. по доле (5,2 га пашни). В итоге получим 3196,76 руб., что можно рассматривать как рыночную цену арендной платы за пользование земельными участками категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, расположенными в границах Пушкинского сельского поселения, в частности земельным участком с кадастровым номером 55:20:191201:198 при размере земельной доли 5,2 га пашни по состоянию на 2014 г.
Обоснование размера арендной платы по земельному участку проводилось также при проведении судебной экспертизы [5]. Перед экспертом ООО «Бизнес -эксперт» был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость арендной платы за использование в 2014-2015 гг. земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:20:101201:0178 площадью 107,04 га для ведения сельскохозяйственного производства в расчете на одну долю (5,2 га пашни) в денежном выражении. Эксперт, ссылаясь на отсутствие рыночных данных о сдаче в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, выполнил следующие действия:
1. Расчет рыночной стоимости земельного участка и расчет рыночной стоимости доли земельного участка.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет рыночной стоимости арендной платы за пользование долей земельного участка.
По расчетам эксперта рыночная стоимость доли (5,2 га) земельного участка составила
170040 руб., ставка капитализации равна 8,30 %. В разделе 3 «Расчет рыночной стоимости арендной платы, за пользование долей земельного участка, равного 5,2 га» эксперт делает следующее заключение: «Существует известная зависимость между рыночной стоимостью имущества и доходом, который способно приносить это имущество. Эта зависимость имеет следующий вид ЧОД = к • Рст, где к - ставка капитализации; Рст - рыночная стоимость имущества; ЧОД - чистый операционный доход, который способно приносить это имущество. В нашем случае ЧОД и будет являться доходом от сдачи в аренду земельного участка, то есть рыночной арендной платой за использование земельного участка» [5].
Не подвергая сомнению расчеты рыночной стоимости земельного участка (170040 руб), ставки капитализации (8,30 %) и чистого операционного дохода в размере 14113 руб., следует отметить, что эксперт абсурдно смешал понятия, приравнивая чистый операционный доход, который способно приносить имущество, и доход от сдачи в аренду земельного участка, а также рыночную стоимость арендной платы за использование земельного участка. Чис-тый операционный доход не приносит имущество, а создается трудом предпринимателя (в нашем случае - арендатора). Если предположить, что весь доход в форме арендной платы передается арендодателю, то с чем останется арендатор? Теряется весь смысл предприни -мательской деятельности. Поэтому арендная плата может быть лишь частью предпринима-тельского дохода и соответствовать доходу от сдачи земель в аренду и рыночной стоимости арендной платы, которая, в свою очередь, должна определяться на рыночной основе посредством сравнительного подхода при анализе существующих выплат (в натуральной и денежной форме) за арендованные сельскохозяйственными организациями земли сельскохозяйственного назначения.
Список литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4) : приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
3. Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах (правилах) определения арендной платы при определении размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
4. Постановление Администрации Омского муниципального района Омской области от 10.11.2009 г. № 2100-п с изменениями от 10.09.2014 г. «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области».
5. Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «БИЗНЕС - ЭКСПЕРТ» от 15.05.2015 г. № 147/15.
6. Махт В.А., Руди В.А., Осинцева Н.В. Методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Омск : Изд-во ОмГАУ им. П.А. Столыпина, 2012. 80 с.
Махт Владимир Адамович, кандидат экон. наук, доцент, Омский ГАУ, v.makht@bk.ru; Карпова Ольга Александровна, старший преподаватель, Омский ГАУ, oa.karpova@omgau.org; Ткачева Людмила Федоровна, старший преподаватель, Омский ГАУ, lf.tkacheva@omgau.org.
References
1. Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 25.10.2001 № 136-FZ. [Elektronnj resurs]. Dostup iz SPS "Konsul' tantPlus".
2. Federal'nyj standart ocenki "Opredelenie kadas-trovoj stoimosti ob'ektov nedvizhimosti" (FSO № 4) : prikaz Minehkonomrazvitiya Rossii ot 22 oktyabrya 2010 g. № 508. [Elektronnj resurs]. Dostup iz SPS "Konsul'tant-Plus".
3. Postanovlenie Pravitel'stva RF ot 16 iyulya 2009 g. № 582 "Ob osnovnyh principah (pravilah) opredeleniya arendnoj platy pri opredelenii razmera arendnoj platy, a takzhe poryadka, uslovij i srokov vneseniya arendnoj platy za zemli, nahodyashchiesya v sobstvennosti Rossijskoj Federacii". [Elektronnj resurs]. Dostup iz SPS "Konsul'tant-Plus".
4. Postanovlenie Administracii Omskogo munici-pal'nogo rajona Omskoj oblasti ot 10.11.2009 g. № 2100-p s izmeneniyami ot 10.09.2014 g. "Ob arendnoj plate za ze-mel'nye uchastki, gosudarstvennaya sobstvennost' na ko-torye ne razgranichena, raspolozhennye v Omskom munici-pal'nom rajone Omskoj oblasti".
5. Zaklyuchenie ehksperta obshchestva s ogranichen-noj otvetstvennost'yu "BIZNES - EHKSPERT" ot 15.05.2015 g. № 147/15.
6. Maht V.A., Rudi V.A., Osinceva N.V. Metodi-cheskoe obespechenie gosudarstvennoj kadastrovoj ocenki zemel' sel' skohozyajstvennogo naznacheniya. Omsk : OmGAU im. P.A. Stolypina, 2012. 80 s.
Maht Vladimir Adamovich, Candidate of Engineering Siense, Associate Professor, Omsk SAU, v.makht@bk.ru; Karpova Olga Alexandrovna, senior teacher, Omsk SAU, oa.karpova@omgau.org; Tkachyova Ludmila Fyodorovna, senior teacher, Omsk SAU, lf.tkacheva@omgau .org.
Статья поступила в редакцию 14 марта 2016 г.
