CC BY
191
МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Медведева Людмила Ивановна кандидат экономических наук, доцент ФГОУ ВПО «Ставропольский государственный аграрный университет»,
nikoi@list.ru
Аннотация:
В условиях рыночной экономики вопросы рационального использования земли наиболее эффективно решаются с помощью института аренды. Проблема аренды земли и возникающие при этом множество экономических, социальных и правовых вопросов сегодня приобрели особую актуальность.
В сельском хозяйстве объектом аренды выступает, прежде всего, земля, а также сельскохозяйственная техника и инвентарь. При этом «плоды продукции и доходы, полученные арендатором в результате использования арендного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».
Арендная плата, взимаемая за земельные участки, по своему содержанию имеет связь с видом аренды, методом ее определения, сроком, с нормативно-правовыми актами, формой хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Abstract:
In the conditions of market economy questions of rational use of the earth most effectively dare by means of rent institute. A problem of rent of the earth and arising thus set of economic, social and legal questions today have got a special urgency.
In agriculture as object of rent the earth, and also agricultural machinery and stock acts, first of all. Thus «fruits of production and the incomes received by the tenant as a result of use of rent property according to the contract, are its property».
The rent raised for the ground areas, under the maintenance has communication with a rent kind, a method of its definition, term, with regulatory legal acts, the form of managing of agricultural commodity producers.
Ключевые слова: институт аренды, аренда земли, арендная плата, арендные ставки.
Keywords:
Rent institute, earth rent, rent, rent rates Наиболее полное и рациональное использование земельных ресурсов требует новых условий для развития арендных отношений.
Решение вопроса о целесообразности аренды земли связано с проведением многоплановой исследовательской и аналитической работы. Земля оценивается по уровню эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур, доходности с классификацией групп почв и почвенных разновидностей. При исчислении доходности пахотной земли необходимо руководствоваться рыночной ценой продаж производимых сельскохозяйственных товаров, которая будет оказывать существенное влияние на образование чистого дохода.
При определении величины арендной платы следует учитывать выход продукции в зависимости от природно-климатических условий, который может варьировать в широких пределах. Исходя из этого, арендную плату в зоне с часто повторяющимися засухами не целесообразно устанавливать фиксированной. В противном случае она может поглощать часть прибыли или даже заработной платы арендатора, что подрывает принцип материальной заинтересованности.
Одним из важнейших этапов организации арендных отношений, выявления преимуществ и недостатков аренды является применение так называемого метода swot - анализа. В результате устанавливаются преимущества аренды, основные из которых следующие:
арендаторы в лице сельхозтоваропроизводителей получают право оптимизировать размеры землепользования и увеличить в итоге производство валовой продукции, валового и чистого дохода;
обеспечивается переход земли от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному;
крестьяне получают материальную поддержку в виде арендной платы, что важно в условиях низкого уровня доходности хозяйств;
в случае кризисных явлений на макроуровне и снижения доходности земли арендатор вправе отказываться от арендуемых сельскохозяйственных угодий;
арендные платежи из фонда перераспределения земель пополняют местные бюджеты.
Следующий этап заключается в выявлении недостатков аренды: аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений - участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора;
юридически все соблюдено: арендодатели - собственники земельных долей, арендатор - сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор - тот же коллектив пайщиков;
высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения;
большая относительная величина ренты в валовом доходе (до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий;
пассивный спрос на земли из госзапаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства;
высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде.
После оценки целесообразности применения арендных отношений между субъектами земельного права необходимо приступить к изучению выбранного вида аренды и приемлемого метода определения и формы арендной платы. Арендная плата, взимаемая за земельные участки, по своему содержанию имеет связь с видом аренды, методом ее определения, сроком, с нормативно-правовыми актами, формой хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Существует несколько методов для расчета арендной платы:
1. Нормативный метод.
2. Метод рыночных арендных ставок.
3. Метод затрат собственника земли.
4. Метод долевого участия в чистом доходе.
5. Метод установления арендной платы в зависимости от
уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли.1
Нормативный метод определения арендной платы рекомендуется для всех организационно-правовых форм хозяйствования и собственности, так как позволяет с помощью расчета нормативных затрат по технологическим картам и ценам на продовольственные культуры устанавливать уровень арендной платы в зависимости от дохода арендатора.
Преимущества такого метода заключается в возможности:
- адаптировать арендную плату к реальным условиям (системе ведения хозяйства, севооборотом) и ценам, складывающимся на рынке на потребляемые и производимые ресурсы;
1 Медведева Л.И. Аренда в системе земельных отношений / Вестник университета № 30, 2009 ГОУ ВПО «Государственный университете управления» г.Москва.
- проводить по итогам года сравнительный анализ нормативной арендной платы с фактически полученной и осуществлять ее корректировки;
- определять ожидаемый условный объем поступлений арендных платежей арендодателю и издержек арендатора.
Федеральное земельное законодательство разрешает местным органам власти устанавливать арендную плату на основе спроса и предложения - метод рыночных арендных ставок. При этом учитывается совокупный рыночный спрос на ту или иную сельскохозяйственную культуру и предложение земли. Рост спроса на сельскохозяйственную продукцию должен стимулировать рост арендных ставок на землю. Рекомендуемый метод приемлем при передаче в аренду земель из фонда перераспределения под высокодоходные сельскохозяйственные культуры: подсолнечник, овощные, бахчевые и прочие. Преимущества метода, основанного на рыночных арендных ставках:
- арендная плата становится одним из основных источников наполнения местных бюджетов за счет поступления денежных средств от арендаторов из фонда перераспределения;
- отражает действительную потребность субъекта земельного права во временном земельном использовании земли.
Недостатки предлагаемого метода:
- ограниченный ареал распространения из-за того, что предложение обычно превышает спрос на землю;
- не приемлем в случае убыточности и низкой платежеспособности арендаторов.
Арендная плата, рассчитанная методом затрат собственника земли, может найти применение при передаче земли из фонда перераспределения во временное пользование арендаторам в лице сельскохозяйственных предприятий. За базу арендной ставки принимается вся сумма налогов (за
исключением НДС) и отчисления во внебюджетные фонды, относящиеся только на местный бюджет. В настоящее время это плата за землю, налог за загрязнение окружающей среды, налог на имущество, отчисления на воспроизводство, плата за недра и др., из платежей во внебюджетные фонды - фонд медицинского страхования. Зная среднюю продуктивность 1 га сельхозугодий в районе (балл/га), несложно определить, сколько приходится на единицу площади арендной платы в виде местных налогов и отчислений во внебюджетные фонды. Полученная сумма умножается на баллогектары арендуемой площади. К достоинствам этого метода следует отнести: обоснованность арендной платы и целевого использования ее при расщеплении по видам налогов и отчислений во внебюджетные фонды, возможность регулирования размера арендной платы путем исключения или включения определенных видов налогов. В то же время такой расчет арендной платы может привести к ее необоснованному завышению и снижению спроса на землю.
Арендная плата по методу долевого участия в чистом доходе по существу является денежной формой земельной ренты с долевым участием землевладельца и арендатора как в доходах, так и в производственном риске. Уровень платежей при этом не фиксируется, а является функцией от урожая. Собственник получает денежный эквивалент своей доли полученного урожая.
Для того, чтобы доходность земли соизмерялась с величиной арендной платы, устанавливается средняя фактическая урожайность за последние пять лет и по засушливым годам за этот период. Это позволяет учитывать существенные колебания выхода продукции в зависимости от погодных условий. Определяют чистый доход на 1 га средний и худший год как разницу стоимости урожая в цене реализации и суммарных затрат на производство по предыдущему году с учетом расчетного дефлятора ( коэффициента удорожания, учитывающего инфляцию), налогов и других
платежей в бюджет и централизованные фонды за счет прибыли. Затем устанавливается, сколько всего денежных средств причитается на земельный пай. В договоре необходимо оговорить, сколько зерна должно распределяться между арендодателями в процентном отношении и в физическом исчислении от его валового сбора. Распределяемое зерно оценивается по цене реализации и сумма делится на число пайщиков. Так рассчитывается величина которая приходится на одного арендодателя, и процент который она составляет от чистого дохода.
То, что земельные доли не выделены собственником в натуре и носят условный характер, может привести к снижению плодородия почвы и ухудшения ее экологического состояния. Чтобы этого не произошло, арендодатели совместно с арендаторами обязаны нести расходы по улучшению плодородия земель и сохранению природных ресурсов. Их относят на текущий год, расчетной за счет прибыли.
В случае, если полученный доход арендатора, особенно в засушливый год, не позволяет ему выплатить арендную плату, она может по согласованию сторон числиться как задолженность и гаситься из урожая будущего года.
Предлагаемый метод не эффективен для убыточных предприятий.
Арендную плату в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участника собственника земли целесообразно применять при заключении договоров аренды земли с многими арендодателями. Такая форма арендных платежей учитывает интересы всех групп населения: работников, пенсионеров, служащих социальной сферы, наследников, тех, кто не работает в хозяйстве. Дифференциация арендной платы в зависимости от урожая позволяет арендодателям получать арендную плату зерном прогрессивно. Это стимул для повышения эффективности производства растениеводческой
продукции, потому что чем больше величина урожая, тем значительней доход арендодателя.
Приведенные элементы механизма регулирования арендных
отношений (экономическая обоснованность аренды земли, ее правомерность, выявление преимуществ и недостатков, перспективы развития арендных отношений, определение вида, предмета, срока аренды и формы арендной платы) организационно соподчинены и предназначены для эффективного решения проблемы. Выявление преимуществ и недостатков аренды земли и исследование перспектив развития арендных отношений позволит субъектам земельного права принять оптимальные решения в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения.
На следующем этапе приступают к проектированию организационно-экономического механизма регулирования арендных
отношений. Проект должен пройти экспертизу в системах
агропромышленного комплекса и облкомзема, его следует апробировать с помощью монографических экспериментов, проверить путем имитационного моделирования на предмет социально - экономических последствий широкомасштабного или локального применения. Целевое назначение экспертизы - установить, является ли организационно -экономический механизм регулирования арендных отношений адаптивным потребностям, запросам, интересам людей, достаточно ли он эффективен. Затем эти же критерии налагаются на прогнозируемый механизм арендных отношений. Если проект одобрен, он получает право на освоение. Причем целостность освоения всех звеньев проекта обеспечивает его эффективность.
По Ставропольскому краю на 1.01.2009 года начитывалось 477,8 тысяч собственников земельных долей с общей площадью сельскохозяйственных угодий 3879 тыс. га и средним размером
земельной доли 10,3 га. Размер земельной доли разный, т.к. зависит он от районов края и зон, в которых они находятся. Наибольшие по площади земельные доли находятся в Нефтекумском районе (24,9 га), (в СПК «Нефтекумский» - 56,4 га), в Апанасенковском - 19,6 га, в Степновском -16,5 га, в Арзгирском районе - 16,0 га.
В Ставропольском крае прослеживается такая же общая тенденция, как и по все стране. Из всех собственников 431 тысяча человек передали свои земельные доли в количестве 3396,1 тыс. га или 94,1% на условиях аренды предприятиям, в которых они трудятся, а 11,6 тыс. человек востребовали земельные участки общей площадью 108,9 тыс. га или 3% для организации крестьянских хозяйств и расширения личных подсобных хозяйств. Передали земельную долю общей площадью 75,8 тыс. га или 2,2% в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий, как и право пользования этой долей 8,2 тыс. собственников земли. 1,1 тыс. человек продали земельные доли суммарной площадью 10,3 тыс. га или 0,3% . Обращает на себя внимание доля фермерских хозяйств в общей земельной площади (3,0%).
Таблица - Распоряжение собственниками земельными долями в
3
Ставропольском крае на 1.01.09 г.___________________________________
Собственники, тыс. чел. Площадь земли, тыс. га Процент от общей площади земли, %
Земельные доли сданные в аренду 431,4 3396,1 94,5
Организация крестьянских (фермерских) хозяйств 11,6 108,9 3,0
Передали земельные доли в уставный капитал 8,2 75,8 2,2
Продали земельные доли 1,1 10,3 0,3
Итого 452,3 3591,1 100
2 Данные Министерства сельского хозяйства, Ставропольского края.
3 Медведева Л.И. Формирование земельной собственности в сельском хозяйстве России» /Управление экономическими системами: электронный научный журнал № 4 (28), 2011.
В системе арендных отношений центральным звеном является размер арендной платы. Выплаты арендной платы могут производится в денежном выражении, в натуральной форме (продукцией) и в форме оказания услуг. В настоящее время в крае, наряду с денежной применяется натуральная плата за пользование земельной долей. Основной составляющей ее является сельскохозяйственная продукция, которая в договорах определяется по видам, а также указывается перечень оказываемых в счет арендной платы услуг. Количество сельскохозяйственной продукции, выдаваемой в качестве арендной платы за землю арендаторам на протяжении ряда лет, уже сформировалась и при возобновлении договоров на очередной период времени, если и пересматривается, то существенным образом не меняется. Реальные экономические возможности арендаторов и конкретные местные условия, по сути, сегодня отражают баланс спроса и предложения в сфере аренды сельскохозяйственных угодий. Свою роль в этом сыграли предложенные ранее рекомендации различных вариантов определения норматива арендной платы. В «чистом» виде в настоящее время в практике хозяйств они не применяются, но используются для предварительных расчетов.
Арендная плата, выплачиваемая арендодателям, значительно различается между районами края (таблица)
Таблица - Величина арендной платы за пользование земельными долями на территории Ставропольского края4
Наименование района Величина арендной платы в денежном выражении, руб.
1. Новоалександровский 4486
2. Советский 2810
3. Красногвардейский 2223
4. Труновский 2097
5. Новоселецкий 1849
4 Данные Министерства сельского хозяйства Ставропольского края
6. Кочубеевский 1765
7. Апанасенковский 1200
8. Левокумский 923
9. Нефтекумский 700
10. Туркменский 650
11. Андроповский 470
Анализ данных таблицы, приводит к выводу, что более высокая арендная плата за земельную долю сложилась в районах с более стабильной экономикой, хорошо развитым сельскохозяйственным производством и сбытом произведенной продукции: Новоалександровском
- 4486 руб., Советском 2810 руб., Красногвардейском - 2223 руб., Труновском - 2097 руб., Новоселецком - 1849, Кочубеевском - 1765 руб., Апанасенковском - 1200 рублей. Как правило, арендаторы устанавливают единый размер арендной платы для всех категорий дольщиков. В тоже время, в практике имеет место и дифференцированный подход к определению арендной платы к работающим и не работающим в данном хозяйстве собственникам земельных паев. К примеру, в ряде хозяйств Красногвардейского района, за аренду земельного пая выдается разное количество сельскохозяйственной продукции от 0,5 т., до 2 центнеров на один земельный пай.
Анализируя величину арендной платы, сложившейся в Ставропольском крае, надо иметь в виду, что ежегодно при расчете с арендодателями сельскохозяйственная продукция расценивается из уровня цен сложившихся в хозяйстве на момент расчетов.
Наличие дифференцированного подхода в определении размера арендной платы в зависимости от плодородия почв, социальноэкономических условий, местонахождения земельных участков и их размеров, подтверждается при сопоставлении фактически сложившихся и нормативных величин аренды, просчитанных нами по нескольким вариантам.
Список используемой литературы
1. Медведева Л.И. «Аренда - эффективная форма управления земельными ресурсами в условиях переходной экономики ( на примере Ставропольского края)». Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. / Ставропольский государственный аграрный университет, 2004. - 198 с.
2. Медведева Л.И. «Аренда - эффективная форма управления земельными ресурсами в условиях переходной экономики ( на примере Ставропольского края)». Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. -Ставрополь, 2004. - 22 с.
3. Медведева Л.И., Рязанцев И.И.Теоретические аспекты арендных отношений в аграрном секторе/Вестник Института Дружбы народов Кавказа "Теория экономики и управления народным хозяйством". 2007. № 4. С. 111-114.
4. Ионов Ч.Х.-Б., Кусакина О.Н., Медведева Л.И. Экономические формы реализации земельной собственности: монография / Ионов
Ч.Х.-Б., Кусакина О.Н., Медведева Л.И. - Ставрополь : АГРУС,
2006. - 128 с.
5. Медведева Л.И. Формирование земельной собственности в сельском хозяйстве России / Управление экономическими системами: электронный научный журнал, №4 (28), 2011.
6. Медведева Л.И. Аренда в системе земельных отношений / Вестник университета № 30, 2009 ГОУ ВПО «Государственный университете управления» г.Москва.
7. Кораблин Н.В. Финансовое оздоровление и обеспечение устойчивости субъектов аграрного предпринимательства. На материалах Ставропольского края: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук / Ставрополь, 2005. -135с.
