CC BY
26
УДК 332.28: 332.6 (470.56)
РАЗВИТИЕ ФИНАНСОВОГО МЕХАНИЗМА ФОРМИРОВАНИЯ МЕСТНЫМИ ОРГАНАМИ ВЛАСТИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ЗЕМЛИ
(на примере Оренбургской области)
Е. А. ГРИГОРЬЕВА, старший преподаватель кафедры финансов предприятий E-mail: qela@list. ru Оренбургский государственный университет
В статье исследована сложившаяся практика расчета арендных платежей за муниципальные земельные участки в Оренбургской области. Выявлено, что коэффициент арендатора должен быть рассчитан на уровне субъекта Федерации в соответствии с единой методикой, с учетом уровня экономического развития конкретного муниципалитета, индивидуального подхода при расчете социально-экономической составляющей.
Ключевые слова: неналоговый, доход, муниципальный, бюджет, ставка, арендная плата, коэффициент арендатора, коэффициент вариации.
Неналоговые доходы в доходной части бюджетов различных уровней, в частности доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, занимают большую долю, т.е. непосредственно отвечают за фискальную функцию как федерального, так и местного бюджетов. Для реализации этой функции при расчете арендных платежей необходимо использовать методику, которая содержит механизм установления ставок арендной платы, способствующий рациональному использованию государственных и муниципальных земель.
В рамках исследования необходимо рассмотреть такой аспект, как оценка действующих ставок коэффициента арендатора в различных муниципальных образованиях (на примере Оренбургской области). На сегодня в соответствии с постановлением [1] арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в п. 3—5 документа, определяется по формуле
А = КхСх Б, где А — размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;
К— кадастровая стоимость земельного участка в рублях;
С — ставка арендной платы, устанавливаемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, в процентах; Б— площадь земельного участка в квадратных метрах.
Значения указанных ставок арендной платы рассчитываются органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области по примерной форме, помещенной в приложении к документу, по группам земельных участков соответствующих видов разрешенного использования. Индивидуальный подход к установлению ставок арендной платы по конкретным арендаторам не допускается.
Органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов области организуют опубликование в местных средствах массовой информации утвержденных значений ставок арендной платы, распространяющихся на соответствующий городской округ (муниципальный район). В основу расчетов в соответствии с постановлением берутся кадастровая стоимость земельного участка и коэффициент арендатора.
Тем же документом уполномоченным органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов было рекомендовано представить до 15.10.2009 в правительство области
расчет значений ставок арендной платы. А постановлением [2] для реализации принципа платности использования земли, обеспечения поступления арендных платежей в бюджеты всех уровней и эффективного управления земельными ресурсами на территории Оренбуржья были утверждены значения ставок платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
На сегодня расчет ставок арендной платы проводят самостоятельно все муниципальные образования. Для экономической оценки ставок необходимо определить точность и корректность полученной в итоге величины арендной платы. В условиях ограниченной информации дадим оценку методам расчета величины арендной платы за муниципальные земли, применяемым различными муниципальными образованиями области.
На точность расчета конечной величины арендной платы способны существенно влиять следующие переменные:
— кадастровая стоимость одного квадратного метра муниципального земельного участка;
— ставка арендной платы.
Проанализируем взаимосвязь между кадастровой стоимостью одного квадратного метра земельного участка определенного вида разрешенного использования и величиной ставки арендной платы. За основу анализа возьмем:
— земли промышленного и иного специального назначения;
— земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
Проведем выборку ставок арендной платы [2], устанавливаемых в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков, по муниципальным образованиям, которые имеют территориальное соседство и идентичны по соци-ально-экономическомуразвитию (табл. 1).
Среднее значение коэффициента — 1 568,739.
Далее приведены ставки арендной платы по земельным участкам, занятым особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (табл. 2). В целях более детального исследования для анализа взят другой перечень муниципальных образований.
Среднее значение коэффициента арендатора - 1 602,38.
Сравнительный анализ выявил огромный разрыв между значениями коэффициента арендатора
Таблица 1
Ставки арендной платы, устанавливаемые в процентном отношении от кадастровой стоимости земель промышленного и иного специального назначения
Муниципальное образование Коэффициент арендатора
Абдулинский 200
Адамовский 50
Акбулакский 7,83
Беляевский 7 580
Домбаровский 8 634,6
Красногвардейский 337,08
Кувандыкский 224,4
Новоорский 1 109
Новосергеевский 332,1
Пономаревский 218,6
Шарлыкский 270
Сорочинский 430
Ташлинский 1 000
Таблица 2
Ставки арендной платы, устанавливаемые в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами
Муниципальное образование Коэффициент арендатора
Беляевский 2,21
Гайский 1,5
Кувандыкский 1,65
Октябрьский 2
Первомайский 1,5
Светлинский 11
Соль-Илецкий 1,98
Сорочинский 2
Ташлинский 15 000
Тоцкий 1 000
в сопоставимых по экономическому развитию муниципальных образованиях и идентичному виду разрешенного использования земельных участков. Необходимо провести факторный анализ по данной проблеме.
После принятия в 2009г. правительством области постановления большинство муниципалитетов, не имея конкретной методики расчета коэффициента арендатора, для сохранения поступлений в местные бюджеты стало определять этот показатель делением раннее полученных сумм арендных платежей на кадастровую стоимость 1 м2 земельного участка. Проведем сравнительный анализ средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (табл. 3).
Среднее значение по первому разделу таблицы — 0,75, ano второму — 1,88.
Анализ средних значений удельных показателей кадастровой стоимости по выбранным видам использования земельных участков показывает, что в отличие от большой разницы значений ставок
Таблица 3
Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, руб./м2
коэффициента арендатора в различных муниципальных образованиях кадастровая стоимость этих же земельных участков за 1 м2 сопоставима по различным территориям. Следовательно, необходимо дать оценку взаимосвязи рассмотренных отклонений.
Для этого рассчитаем коэффициент вариации V, который характеризует изменение количественной оценки признака при переходе от одного варианта к другому [3]. Это относительная величина, поэтому на ее размер не оказывают влияния абсолютные значения изучаемого показателя. Коэффициент представляет собой отношение среднего квадратического отклонения 5 к средневзвешенному значению событияА и определяется в процентах: У= 5 /Ах 100.
Чем больше значение коэффициента вариации, тем сильнее изменение анализируемого признака. Рассчитаем коэффициент вариации для земель промышленности и иного специального назначения (табл. 4).
Результаты выборки показали, что по тринадцати муниципалитетам Оренбургской области коэффициент вариации по среднему значению кадастровой стоимости земельных участков под-
вержен слабому изменению, тогда как для ставок арендной платы непомерно высок. Следовательно, на практике при расчете муниципальными образованиями коэффициента арендатора создается полное несоответствие между размером кадастровой стоимости за 1 м2 земельного участка и денежных средств, которые в итоге получат муниципалитеты от аренды муниципальных земель.
Для более полного утверждения рассчитаем коэффициент вариации применительно к земельным участкам, занятым особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (табл. 5).
Анализ данных табл. 5 подтверждает наличие несоответствия между формированием арендных ставок и реальной кадастровой стоимостью земель. Поскольку для изучения были выбраны муниципальные образования с приблизительно одинаковым уровнем социально-экономического развития, сопоставимым количеством проживающих и территориальным соседством, полученные данные можно принять к сведению как достаточно точно отражающие действительность.
Следовательно, при расчете коэффициента арендатора муниципалитеты использовали абсолютно различный финансовый инструментарий.
Таблица 4
Коэффициент вариации для земель промышленности и иного специального назначения
Муниципальные образования Средневзвешенное значение Среднее квад-ратическое отклонение Коэффициент вариации
Коэффициент арендатора
13 муниципальных образований 1 568,739 102 872 758 6 557 671
Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости, руб./м2
13 муниципальных образований 0,752308 3,08403077 409,9427
Таблица 5
Коэффициент вариации для земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами
Муниципальное образование Средневзвешенное значение Среднее квад-ратическое отклонение Коэффициент вариации
Коэффициент арендатора
11 муниципальных образований 1 602,384 200 323 800 12 501 610
Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости, руб./м2
11 муниципальных образований 1,88 14,1598 753,1809
Муниципальное образование Среднее значение
Земли промышленного и иного специального назначения
Абдулинский 1,71
Адамовский 0,25
Акбулакский 0,29
Беляевский 0,42
Домбаровский 0,07
Красногвардейский 0,96
Кувандыкский 0,46
Новоорский 0,29
Новосергеевский 0,95
Пономаревский 1,48
Шарлыкский 1,19
Сорочинский 0,83
Ташлинский 0,88
Земельныеучастки, занятые особо охраняемыми
территориями и объектами, городскими лесами,
скверами, парками, городскими садами
Беляевский 1,1
Гайский 1,52
Кувандыкский 1,2
Октябрьский 3,96
Первомайский 1,34
Светлинский 0,19
Соль-Илецкий 0,55
Сорочинский 2,74
Ташлинский 3,1
Тоцкий 3,1
Соответственно, методики расчета этого показателя, принятые муниципалитетами, разнятся по своей экономической сути и не соблюдают принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Данное обстоятельство привело к большим расхождениям значений коэффициентов арендатора как в сторону увеличения (что не учитывает интересов арендаторов), так и в сторону уменьшения (что приводит в итоге к потерям доходов местных бюджетов от одного из самых основных и значимых источников).
В рамках темы исследования проведем анализ и дадим оценку соответствия ставок арендной платы, утвержденных муниципальными образованиями региона, и допустимых значений в соответствии с постановлением правительства Оренбургской области № 537-п. В п. 3 приложения к документу определяется нижний предел размера арендной платы, выраженный в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Граничные значения таковы:
— земельный участок, предоставленный для строительства или размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, — 0,01;
— земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства с одновременным строительством объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, — 0,3;
— земельный участок, предоставленный гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, размещения индивидуальных жилых домов, индивидуальныхгаражей, — 0,3;
— земельный участок, предоставленный для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля за чистотой воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства организаций, оказывающихуслугипотарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, — 0,3;
— земельный участок, предоставленный для строительства или размещения объектов здравоохранения, образования, культуры, спорта, финансируемых из государственного или муниципального бюджета, а также объектов бытового обслуживания (бани, прачечные и т.д.), организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами местногосамоуправления, — 1,5;
— земельный участок, предоставленный для строительства или размещения автомобильных дорог, финансируемых из государственного или муниципального бюджета, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильныхдорог), — 1,5;
— земельный участок, предоставленный для строительства или размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, посадочных площадок, объектов единой системы организации воздушного движения, — 1,5;
— земельный участок, предоставленный для строительства или размещения объектов космической инфраструктуры, — 1,5;
— земельный участок, предоставленный для строительства или размещения гидротехнических сооружений, гидроэлектростанций, — 1,5;
— право аренды на земельный участок приобретено в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации — 2;
— земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов — 2.
Анализ ставок арендной платы, устанавливаемой в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельных участков в муниципальных образованиях Оренбургской области с нижним пределом 0,01 %, показал, что отклонений от законодательных нормативов не наблюдается.
Рассмотрим ставки арендной платы за земельные участки с нижним пределом 0,3% от кадастровой стоимости. В целом большинство муниципальных образований при расчете ставок соблюдало нижний предел. Однако по земельным участкам, предоставленным гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, для размещения индивидуальных жилых домов, индивидуальных гаражей в Оренбурге, величина данного коэффициента составила 0,15% для застройки гаражей и 0,2% для земельных участков,
предназначенных под застройку индивидуальными жилыми домами.
При определении ставок арендной платы для земельных участков, предоставленных для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), земельных участков, предоставленных для строительства или размещения автомобильных дорог, финансируемых из государственного или муниципального бюджета, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог), земельных участков, предоставленных для строительства или размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, посадочных площадок, объектов единой системы организации воздушного движения, также не наблюдается серьезных нарушений нормативов.
По арендным ставкам за земельные участки, предоставленные для строительства или размещения гидротехнических сооружений, гидроэлектростанций, несоответствие с законодательством было выявлено в Пономаревском и Шарлыкском муниципальных образованиях. При минимальном значении 1,5 % ставка арендной платы в указанных районах составила 0,33 % кадастровой стоимости.
Анализ соответствия ставок арендной платы за земельные участки категории земель особо охраняемых территорий и объектов выявил серьезные нарушения в достаточно большом количестве муниципальных образований (табл. 6).
Проведенный анализ формирования на территории Оренбургской области расчетной части
Таблица 6
Значения ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения линий связи
Муниципальное образование Ставки арендной платы
Асекеевский 1,5
Бугурусланский 1,5
Бузулук 1,5
Гайский 1,5
ЗАТО «Комаровский» 1,5
Кваркенский 0,3
Матвеевский 1,5
Медногорск 1,5
Оренбург 1,5
Оренбургский 1,5
Первомайский 1,5
Переволоцкий 1,5
Сакмарский 1,5
Северный 1,5
Тюльганский 1,5
арендной платы (коэффициента арендатора) за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, показал, что ряд положений не учитывает интересов как муниципалитетов, так и арендаторов муниципальных земель, а именно:
- коэффициенты арендаторов, установленные порядком, требуют более детальной и экономически обоснованной градации на подвиды по видам разрешенного использования земельных участков, применяемых при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов;
- коэффициенты арендаторов по ряду категорий установлены меньше нижнего предельного размера арендной платы, установленного постановлением правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п, а также ниже земельного налога;
- исчисление арендной платы за земельный участок, на котором расположены принадлежащие одному арендатору здания, сооружения, строения с различными видами функционального использования каждого из объектов, производилось из среднеарифметического значения кадастровых стоимостей земли по видам разрешенного использования каждого из объектов, что противоречит действующему законодательству;
- коэффициенты арендаторов по ряду категорий занижены и не учитывают разной величины доходности от различных видов экономической деятельности при аренде земельных участков с одинаковым видом разрешенного использования.
Следует также отметить несоблюдение принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в частности принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, и принцип предсказуемости расчета размера арендной платы.
В ходе анализа было выявлено, что на сегодня уполномоченным органом местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области представляются данные в правительство региона для утверждения расчета значений ставок арендной платы. Однако представленная информация ряда муниципалитетов не соответствует действительной экономической
ситуации и методологически не проработана. Существующий финансовый механизм формирования арендной платы местными органами власти необъективен и не достигает максимально эффективного управления муниципальными земельными участками.
По мнению автора, коэффициент арендатора должен быть рассчитан на уровне субъекта Федерации в соответствии с единой методикой, с учетом уровня экономического развития конкретного муниципалитета, индивидуального подхода при расчете социально-экономической составляющей. Данный подход является более эффективным по отношению к существующему ныне.
Модель расчета арендной платы за муниципальные земли, должна содержать общий подход к определению базовых ставок на основе учета рентообразующих факторов и рыночной стоимости земли. Главная цель методики — увеличение неналоговых доходов от использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности с учетом интересов среднего и малого предпринимательства.
Предложенные рекомендации позволят:
— устранить личную заинтересованность конкретных лиц, работающих в муниципалитетах, при расчете величины арендной платы;
— устранить дискриминацию конкретных арендаторов, что устранит социальную несправедливость;
— учесть уровень бремени арендных платежей для неравнозначных по доходности предприятий;
— детально учитывать интересы муниципалитетов в рамках формирования доходной части бюджета.
Список литературы
1. Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области: постановление правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п.
2. Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области: постановление правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п.
3. Теория статистики / под ред. Г. Л. Громыко. 2-е изд., перераб. идоп. М: ИНФРА-М, 2006. 476 с.
