CC BY
111
УДК 303.833.73
РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
КАК ФАКТОР ФОРМИРОВАНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СПРОСА НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Е. В. НОСКОВА, кандидат экономических наук, доцент кафедры маркетинга и коммерции E-mail: noskova05@mail. ru
И. В. МОИСЕЕНКО, ассистент кафедры маркетинга и коммерции
E-mail: gold4232@mail. ru Дальневосточный федеральный университет, г. Владивосток
Проведен анализ динамики рынка ипотечного кредитования в масштабах страны и отдельно взятого муниципального образования. Рассмотрены факторы макросреды, оказывающие влияние на рынок жилой недвижимости. Выделены основные участники рынка ипотечного кредитования, изучено изменение наиболее значимых показателей этого рынка; подведены итоги и выдвинуты прогнозы развития.
Ключевые слова: рынок, жилая недвижимость, фактор макросреды, рынок ипотечного кредитования, участник рынка ипотечного кредитования, динамика рынка ипотечного кредитования.
Характерной особенностью рынка недвижимости является его так называемая «биполярность»: с одной стороны, он выступает в качестве товарного рынка, с другой - является частью финансового рынка. Данное условие объясняет значительный интерес к динамике развития данного рынка достаточно большого количества действующих субъектов, при этом рынок жилой недвижимости, в силу существования в его границах стойкого дефицита, выступает в качестве постоянного объекта изучения
и регулирования как со стороны его прямых участников, так и со стороны государства.
Одним из основных инструментов государственного влияния на развитие рынка жилой недвижимости является ипотечное кредитование, которое обеспечивает возможность приобретать жилье тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных его стоимости. Однако в 2007 г. лишь 10 % россиян могли позволить себе взять ипотечный кредит, а в 2011 г., под влиянием экономического кризиса 2008-2009 гг., их стало всего 7 %. [5]. Следовательно, повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет брать ипотечные кредиты. Рассмотрим данные условия, исходя из основных факторов макросреды по России в целом и в рамках отдельного муниципального образования - г. Владивостока (табл. 1, 2).
Данные, представленные в табл. 1, показывают, что большинство экономических показателей, имеющих в 2006-2008 гг. положительную динамику, в связи с мировым кризисом в 2009 г. оказали свое отрицательное воздействие на развитие рынка жилой недвижимости, а именно: повышение уровня
Таблица 1
Факторы макросреды, оказывающие влияние на развитие рынка жилой недвижимости России [7-9, 12, 15]
Факторы макросреды, Год
характер влияния факторов 2006 2007 2008 2009 2010
Экономические факторы (общие)
ВВП, млрд руб. 26 903 33 258 41 445 39 064 44 491
Индекс физического объема ВВП, в процентах 108,2 108,5 105,2 92,2 104,0
к соответствующему периоду предыдущего года
Индекс промышленного производства, % 106,3 106,8 100,6 90,7 110,8
Среднегодовая цена нефти Urals, долл. США за баррель 60 69,3 109,1 61 78,2
Уровень инфляции, %о 9,0 11,9 13,3 8,8 8,8
Курсы валют, руб.: доллар 26,31 24,42 27,9 31,9 30,29
евро 34,68 36,1 35,98 44,3 40,1
Экономические факторы (специальные)
Объем работ, выполненных по виду деятельности 2,351 3,294 4,528 3,869 3,561
«строительство», трлн руб.
Уровень развития ипотечного кредитования, средняя 13,7 12,6 12,9 14,3 13,1
процентная ставка по кредитам
Средние цены за 1 м2, тыс. руб. 36,6 47,2 55,2 51,9 54,1
Социальные факторы
Среднедушевые денежные доходы, руб. в месяц 10 196 12 603 14 934 16 887 18 533
Уровень безработицы, в процентах от численности 7,7 7,1 6,8 8,4 7,4
экономически активного населения
Демографические факторы
Численность населения, млн чел. 142,8 142,2 142,0 141,9 142,9
Естественная прибыль, убыль населения, тыс. чел. -681 -470,3 -363,5 -248,8 -241,4
Миграция населения, тыс. чел.:
положительная (прибывшие) 186,4 287 281,6 279,9 191,76
отрицательная (убывшие) 54,1 47,0 39,5 32,5 33,6
инфляции, укрепление позиций доллара и евро по отношению к рублю, повышение ипотечных ставок, снижение объема работ по виду деятельности «строительство». В качестве положительного момента этого периода можно рассматривать определенное снижение цен на жилую недвижимость, но в совокупности с остальными показателями данное снижение не оказывает значительного влияния на развитие рынка недвижимости России. При этом 2010 г. показал достаточно высокие темпы посткризисного восстановления экономики, продолжавшиеся, по предварительным, оценкам и в 2011 г., что является толчком для нового этапа развития рынка жилой недвижимости.
Анализ данных, приведенных в табл. 1, позволяет сделать ряд выводов о влиянии различных факторов на развитие рынка жилой недвижимости России:
1) общие экономические факторы: • выступая в качестве ключевого показателя, характеризующего общую экономическую ситуацию в стране, и имея стабильный рост до кри-
зиса, ВВП показал рост в 2010 г., что оказывает положительное воздействие на рынок жилья; динамика ВВП за рассматриваемый период наблюдения также свидетельствует о восстановлении и росте экономики; цена на нефть, выступая в качестве одной из основных точек роста российской экономики, резко снизившись в период кризиса, снова пошла на повышение. Данная тенденция оказывает положительное влияние на покупательную способность населения;
снижение и стабилизация уровня инфляции в посткризисный период оказывают свое положительное влияние в первую очередь за счет снижения процентной ставки по ипотечным кредитам и повышения доходности инвестиций в недвижимость;
цена на недвижимость зависит от курса иностранных валют. При оценке квартиры в иностранной валюте или в рублях при снижении (повышении) курса валют, стоимость снижается (увеличивается);
РЕГИОНАЛЬНАЯ экономикА: теория и практика
39
2) специальные экономические факторы:
• объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», напрямую характеризует развитие уровня строительства: чем он выше, тем выше уровень развития. Низкий показатель за 2010 г. свидетельствует о малой доле закладки нового строительства в период кризиса;
• значительное повышение ставок в период кризиса оказало отрицательное воздействие на рынок. Снижение этого показателя является одним из приоритетных направлений работы правительства, что отражается в уменьшении средней ставки в последний год наблюдения;
• с ростом цен на объекты жилой недвижимости спрос снижается. Впервые за несколько лет цены на недвижимость снизились, при этом новый этап экономического развития характеризуется трендом на повышение;
3) социальные факторы:
• чем выше становятся доходы населения, тем выше спрос на недвижимость, и наоборот. Уровень доходов влияет на характеристики приобретаемого жилья;
• чем выше безработица, тем ниже спрос на недвижимость. Оставаясь на достаточно высоком уровне, данный показатель в 2010 г. снизился, но еще не достиг своего докризисного значения;
4) демографические факторы:
• спрос на жилье зависит от того, какое число людей проживает постоянно в том или ином регионе и от его изменения. Впервые за долгие годы отмечается рост данного показателя, что объясняется его корректировкой по предварительным данным Всероссийской переписи населения 2010 г.1. На размер жилья и его качественные характеристики оказывает влияние также средний состав семьи, который по данным переписи 2002 г. был равен 3,2 чел;
• снижение показателя естественной убыли населения в 3,5 раза за пятилетний период наблюдения также выступает в качестве положительной характеристики развития рынка. Соотношение положительной и отрицательной
миграции позволяет выявить необходимое количество дополнительного жилья, также миграционный
прирост компенсирует естественные потери населения.
1 Итоги Всероссийской переписи населения 2010 г. по данному параметру будут обнародованы только в июне 2012 г.
Нельзя недооценивать и влияние политических и законодательных факторов:
• улучшить жилищные условия населения призван национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В качестве базового механизма его реализации выступает федеральная целевая программа «Жилище», действовавшая с 2002 по 2010 г. Ее срок реализации продлен на 2011-2015 г.;
• внесены значительные изменения в Градостроительный кодекс РФ (2009 г.);
• вступили в силу изменения и дополнения к Земельному кодексу РФ (2010 г.);
• вышла новая редакция закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2010 г.).
Показатели социального развития свидетельствуют об умеренном росте уровня доходов населения на протяжении всего периода наблюдения. Устоявшаяся тенденция снижения уровня безработицы сменилась в 2009 г. ее резким ростом, что оказало негативное воздействие на возможность покупки недвижимости, в том числе и с помощью ипотечного кредитования, а 2010 г. внес коррективы в этот процесс, снизив показатель уровня безработицы, но не до уровня посткризисного периода.
Демографические факторы отличаются по своему воздействию на рынок недвижимости. Высокая естественная убыль населения, низкий показатель семейственности, растущая миграция населения оказывают отрицательное воздействие. Снижение уровня смертности, повышение уровня рождаемости оказывают положительное влияние на формирование платежеспособного спроса. Рассматривая показатель миграции населения, необходимо учитывать причины данной миграции, а следовательно, покупательную способность по отношению к рынку недвижимости со стороны эмигрантов.
Изучая влияние политических и законодательных факторов, необходимо отметить, что экономический кризис оказал влияние на повышение степени государственного участия в сфере жилого строительства по следующим направлениям:
• обеспечение жильем военнослужащих и их семей;
• выполнение обязательств перед отдельными категориями граждан;
• обеспечение жильем ветеранов войны, жителей сельской местности;
• использование материнского капитала на погашение долга и уплату процентов по жилищным кредитам.
Кроме того, осуществляются действия по формированию предложения на рынке жилья: развитие инфраструктуры для комплексной жилищной застройки регионов, стимулирование развития ресурсной базы строительства [6].
Таким образом, необходимо подчеркнуть, что последствия глобального экономического кризиса 2008-2009 гг. способствовали накоплению деформации структуры экономики, нарастанию ее зависимости от экспорта природных ресурсов и т. д. Все это оказало несомненное отрицательное воздействие на рынок жилой недвижимости, заставив его занять выжидательную позицию. Начало восстановления экономики в 2010 г. на фоне благоприятной мировой конъюнктуры и роста цен на российские сырьевые ресурсы, улучшение социальных факторов, сложный демографический вопрос - все это оказывает комплексное воздействие на формирование нового посткризисного рынка жилой недвижимости.
Предварительные итоги 2011 г. относительно основных факторов макросреды говорят о следовании экономики так называемому «оптимистическому сценарию развития». Несмотря на частые заявления о «второй волне» кризиса, за весь год кризисные явления в экономике страны так и не проявились. Темпы роста ВВП были хоть и умеренными, но стабильными (по оценке Минэкономразвития России, по итогам 2011 г. ожидался прирост в 4,2 %); безработица и ин-
фляция составили 6,8 и 6,5 % соответственно; цена на нефть Urals побила все рекорды, составив 109,7 долл. США за баррель [11]. Данные положительные тенденции в макроэкономике страны, безусловно, послужат причиной таких явлений на рынке жилой недвижимости, как дальнейший рост и дифференциация цен, более глубокое развитие системы ипотечного кредитования, усиление роли государства и др.
Все перечисленные показатели на уровне Российской Федерации оказывают значительное влияние на развитие рынка жилой недвижимости отдельного муниципального образования - г. Владивостока (столицы Приморского края). Кроме федерального уровня макросреды на рынок жилой недвижимости города воздействуют также условия, сложившиеся в данном населенном пункте. Необходимо отметить, что будут рассматриваться только те факторы макросреды, которые отличаются по своему значению от общероссийских (табл. 2).
Данные, приведенные в табл. 2, приводят к следующим выводам о влиянии различных факторов на развитие рынка жилой недвижимости г. Владивостока:
1) экономические факторы (общие и специальные):
• несмотря на экономический кризис, произошел значительный рост данного показателя в связи с осуществлением строительства объектов при подготовке к предстоящему на территории города в 2012 г. саммиту АТЭС, что положительно влияет на развитие рынка жилой недвижимости;
Таблица 2
Факторы макросреды, оказывающие влияние на развитие рынка жилой недвижимости г. Владивостока [10, 16, 17]
Фактор макросреды Год
2006 2007 2008 2009 2010
Экономические факторы (общие и специальные)
Объем отгруженной продукции (работ, услуг), млн руб. 25 697 27 259 31 897 44 691 58 420
Средние цены за 1 м2, тыс. руб. 41,6 54,7 66,0 54,1 60,7
Объем работ, выполненных по виду деятельности 8 885 11 822 14 432 37 547 61 508
«строительство», млн руб.
Социальные факторы
Среднедушевые денежные доходы, руб. в месяц 12 660 14 494 17 908 21 456 24 267
Уровень безработицы, в процентах от численности 8,1 7,2 7,3 10,5 7,5
экономически активного населения
Демографические факторы
Численность населения, тыс. чел. 607,3 605,4 605,2 619,8 616,2
Естественная прибыль, убыль населения, чел. -1 835 -1 295 -1 302 -888 -1 003
Миграция населения, чел.:
положительная (прибывшие) 6 270 6 449 7 778 6 413 5 186
отрицательная (убывшие) 7 319 7 099 6 370 5 926 7 107
• период снижения цен во время экономического кризиса сменился этапом нового подъема;
• с увеличением объема выполненных работ происходит развитие рынка недвижимости. При этом значительные темпы роста данного показателя за последние два года обусловлены строительством объектов саммита АТЭС;
2) социальные факторы:
• среднедушевые денежные доходы имеют тенденцию стабильного роста, при этом значение этого показателя выше, чем по России в целом;
• острый период безработицы 2009 г. прошел, но докризисное значение не было достигнуто;
3) демографические факторы:
• значительное увеличение численности населения в 2009 г. объясняется корректировкой данных по предварительным итогам Всероссийской переписи населения;
• наблюдается постоянная естественная убыль населения города;
• за исключением 2008 и 2009 гг. в остальные периоды наблюдения происходил отток населения из города (количество убывших превышало количество прибывших).
Основным политическим фактором, влияющим на развитие рынка жилой недвижимости г. Владивостока является подготовка к проведению саммита АТЭС 2012 г. Общий бюджет подпрограммы «Развитие г. Владивостока как центра международного сотрудничества в АТР» составляет 553 млрд руб. Повышение доступности жилья может быть достигнуто за счет увеличения строительного рынка и роста конкуренции, обеспечения города новой инфраструктурой.
Необходимо отметить схожесть динамики основных макроэкономических показателей по России и г. Владивостоку в докризисный период. Преодолеть период спада с минимальными потерями и выйти на значительные показатели роста для экономики города позволили государственные инвестиции к саммиту АТЭС, в частности в строительство. Поэтому текущая экономическая ситуация в городе характеризуется как стабильно развивающаяся, формируя благоприятные условия для дальнейшего развития жилого строительства.
На фоне всей неоднозначности сложившейся экономической ситуации необходим действующий механизм повышения доступности жилья, основанный в первую очередь на стимулировании развития ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты
будут доступными для большинства потребителей в том случае, если денежные доходы основной массы населения страны станут достаточными для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительного ущерба для текущего потребления. При этом необходимо учесть, что кредитные эксперты рекомендуют брать ипотечный кредит только в том случае, когда ежемесячные выплаты по нему не превышают лимита в 40-45 % общего дохода семьи и существует накопленная «подушка безопасности» в размере шести месячных выплат по кредиту на случай непредвиденных обстоятельств, например потери работы.
Минимизация ипотечных выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения срока кредитования. Основным механизмом доступности ипотечного кредитования в России служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск с целью компенсации потенциальных потерь. В России повышение доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск, поскольку основные риски ипотечного кредитования принимает на себя государство.
В самом общем смысле основными участниками рынка ипотечного кредитования являются: заемщик (залогодатель) и поручитель, кредитор (банки и агентства) и инвестор (покупатель ипотечных ценных бумаг), а главенствуют - государственные финансовые ресурсы и политика в сфере ипотечного кредитования. Выделим профессиональных участников рынка ипотечного кредитования (рис. 1).
Анализ данных по рынку жилищного кредитования в России за 2010-2011 гг. (табл. 3) свидетельствует:
• об увеличении числа банков, предоставляющих жилищные кредиты (на 5 %), на фоне общего небольшого снижения количества действующих кредитных организаций (на 3 %);
• о росте числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты, при этом их доля в общем числе банков, предоставляющих жилищные кредиты, остается практически постоянной (на уровне 85 %);
• о значительном росте числа банков, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования (на 34,6 %), при этом их доля в общем числе банков, предоставляю-
Бюро кредитных историй Ипотечные брокеры Рейтинговые агентства Страховые компании
Специализированные депозитарии
Участники рынка ипотечного кредитования
Коллектор ские агентства
X
Банки (государственные и частные
Рефинансирующие
организации / ипотечные агентства
Рис. 1. Профессиональные участники рынка ипотечного кредитования
Проанализируем динамику объема выданных ипотечных кредитов по основным лидерам рынка. Это изменение выглядит наиболее показательно в период кризиса 2008-2009 гг. и в первоначальный посткризисный период 2010 г. (табл. 5).
Происходит ежегодное изменение участников, выступающих в качестве лидеров рынка ипотечного кредитования,
щих жилищные кредиты, остается невысокой (22-28 %);
• о росте общей задолженности по кредитам физических лиц (на 13,6 %), в том числе объеме задолженности по жилищным кредитам (на 9,1 %) и соответственном увеличении объема задолженности по ипотечным жилищным кредитам (на 11,5 %);
• о росте просроченной задолженности по жилищным кредитам (на 8 %) и по ипотечным жилищным кредитам (на 7,5 %).
Исходя из представленных в табл. 3 данных, видно, что происходит дальнейшее развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. Необходимо учитывать, что связанные с объемом задолженностей данные являются прямым отражением увеличения количества и объема выданных ипотечных кредитов.
Одним из самых явных показателей развития рынка ипотечного кредитования является объем выданных ипотечных кредитов (табл. 4). С 2005 по 2008 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования наблюдался период бурного роста с постепенным замедлением - от почти 468 до 118 % в год. В 2009 г. из-за общемирового экономического кризиса произошел резкий спад на 430 %, а 2010 г. ознаменовался новым этапом развития рынка - рост составил 249 % (в рублях данный показатель находится между его значениями в 2006 и 2007 гг.). Первые два квартала 2011 г. показали значительный рост объемов выдачи ипотечного кредитования, но недостаточный для достижения уровня 2008 г.
за исключением двух банков — Сбербанка и ВТБ24, неизменно занимающих 1-е и 2-е места по объему выданных ипотечных кредитов, также демонстри-
Таблица 3
Сводные данные по рынку жилищного кредитования в России [3, 13]
По итогам По итогам
Показатель I квартала 2010 г. I квартала 2011 г.
Число действующих кредитных 1 038 1 006
организаций
Число банков, предоставляющих 690 723
жилищные кредиты
Число банков, предоставляющих 585 618
ипотечные жилищные кредиты
Число банков, привлекающих 130 175
рефинансирование на вторичном
рынке ипотечного кредитования
Объем задолженности по кре- 3 672,4 4 173,0
дитам физическим лицам, млрд
руб.
Объем просроченной задолжен- 274,7 274,7
ности по физическим лицам,
млрд руб.
Объем задолженности по жи- 1 198,5 1 307,4
лищным кредитам, млрд руб.
Объем просроченной задолжен- 43,4 46,9
ности по жилищным кредитам,
млрд руб.
Объем задолженности по ипо- 1 033,8 1 152,3
течным жилищным кредитам,
млрд руб.
Объем просроченной задолжен- 38,6 41,5
ности по ипотечным жилищным
кредитам, млрд руб.
Таблица 4
Поквартальный объем выданных ипотечных жилищных кредитов с 2005 по 2011 г., млн руб. [3, 13]
Год Квартал Всего за год
I II III IV
2011 104 797 164 103
2010 48 947 84 415 100 716 145 981 380 059
2009 24 546 30 856 36 111 60 773 152 286
2008 150 759 188 424 198 280 118 345 655 808
2007 82 316 120 820 160 619 192 734 556 489
2006 22 995 55 542 77 114 107 910 263 561
2005 4 690 9 838 16 163 25 650 56 341
Таблица 5
Объемы выдачи ипотечных кредитов по основным лидерам рынка, млн
в 2008-2010 гг. руб. [3, 13]
Рейтинг лидеров рынка Банки в 2008 г. Объем, млн руб. Банки в 2009 г. Объем, млн руб. Банки в 2010 г. Объем, млн руб.
1 Сбербанк России 290 233 Сбербанк России 107 365 Сбербанк России 184 500
2 ВТБ24 91 475 ВТБ24 11 689 ВТБ24 31 732
3 Дельтакредит 30 261 ТрансКредитБанк 5 231 Газпромбанк 16 677
4 Абсолют Банк 19 771 Дельтакредит 4 816 Дельтакредит 10 679
5 Уралсиб 18 662 БСЖВ 2 380 Запсибкомбанк 7 428
6 КИТ Финанс 17 589 МИА 1 507 Транскредит банк 7 190
7 BSGV 14 590 Росбанк 1 419 Возрождение 4 981
8 Транскредитбанк 12 864 Банк Жилфинанс 1 364 ЮниКредитБанк 4 939
9 Райффайзенбанк 12 513 Нордеа Банк 1 065 BSGV 4 518
10 Росбанк 12 109 Инвестторгбанк 759 Жилфинанс 3 481
рует стабильность банк Дельтакредит. Сбербанк и ВТБ24 вместе занимают более 50 % ипотечного рынка, что можно объяснить большой филиальной сетью и доступом к дешевым финансовым ресурсам, позволяющим поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных кредитов. В основной период кризиса в 2009 г. падение объемов выдачи ипотечных кредитов Сбербанком составило 63 %, ВТБ24 -
Рис. 2. Число выданных ипотечных жилищных кредитов за период с 2006 г по II квартал 2011 г., тыс. штук [3, 13]
87 %, в период посткризисного восстановления рост данного показателя у Сбербанка составил 73 %, у ВТБ24 - 171 %, при этом необходимо отметить, что докризисные показателе не были достигнуты.
О том, что докризисные показатели не достигнуты, стоит говорить и при изучении динамики общего числа выданных ипотечных жилищных кредитов (рис. 2).
Количество выданных кредитов в 2010 г. на 14 % меньше, чем в 2008 г. В первых двух кварталах 2011 г. задан хороший темп роста этого показателя, и существует вероятность достижения в наблюдаемом периоде уровня 2008 г.
Схожие изменения в эти же периоды можно наблюдать и у таких показателей, как средневзвешенная процентная ставка (по кредитам, выданным в рублях и в валюте) и средневзвешенный срок кредитования (по кредитам, выданным в рублях и в валюте) (табл. 6). По величинам процентных ставок и срокам кредитования также явно прослеживается наличие следующих стадий развития рынка ипотечного жилищного креди-
II кб 2011
Таблица 6
Средневзвешенные процентные ставки и сроки выданных ипотечных жилищных кредитов (выданных в рублях и валюте) в 2006-2010 гг. [13]
В рублях В валюте
Средневзвешенная Средневзвешенный Средневзвешенная Средневзвешенный срок
Дата процентная ставка срок кредитования по процентная ставка по кредитования по креди-
по выданным креди- кредитам, выданным с выданным кредитам с там, выданным с начала
там с начала года, % начала года, мес. начала года, % года, месяцы
01.07.2010 13,7 189,6 11,1 150,2
01.04.2010 13,9 188,1 11,1 140,6
01.01.2010 14,6 188,4 13,0 116,5
01.07.2009 14,8 187,5 13,8 100,2
01.01.2009 13,0 206,2 10,9 200,1
01.07.2008 12,6 205,6 10,9 200,2
01.01.2008 12,8 192,2 11,0 184,6
01.07.2007 13,3 187,2 11,3 179,4
01.01.2007 14,2 173,7 11,5 171,9
01.07.2006 15,0 163,8 11,3 165,7
01.01.2006 16,3 149,5 11,7 146,3
тования: 2006—2007 гг. — становление рынка, 2008 г. -подъем ипотечного кредитования, 2009 г. - спад,
2010 г. - начало восстановления потерянных позиций (вновь снижение ипотечных ставок, увеличение сроков кредитования). По итогам первого полугодия
2011 г. средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2 % годовых - это абсолютный минимум за всю историю наблюдения ЦБ РФ (предыдущий наименьший показатель - 12,4 % был зафиксирован в первом полугодии 2008 г.). По
кредитам в иностранной валюте средневзвешенная ставка за тот же период составила 9,7 % [2].
Осенью 2011 г. стоимость наиболее популярных кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке в рублях при первоначальном взносе в 20—30 % не менее чем на 10 лет с фиксированной ставкой у ведущих банков составила примерно 12—13 % годовых при базовой программе страхования (табл. 7). Основная масса банков предлагала ипотечные кредиты с первоначальным взносом в размере 20 % от
Таблица 7
Фиксированные ставки по собственным стандартным программам ведущих ипотечных банков (на октябрь 2011 г.)* [3, 4]
Банк На покупку недвижимости на вторичном рынке На приобретение жилья на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности
Ставка в рублях Ставка в валюте Ставка в рублях Ставка в валюте
шт шах шт шах шт шах шт шах
Абсолют Банк 9,99 16,75 11,99/ 9,99 20,00/ 18,00
ВТБ24 9,50 16,95 7,95 13,45 9,50/ 9,50 19,15/ 16,65 7,95/ 7,95 15,65/ 13,15
Газпромбанк 11,00 13,50 10,50 11,50 12,00/ 11,00 14,50/ 13,50 11,50/ 10,50 12,50/ 11,50
ДельтаКредит 12,00 19,25 8,75 16,25 12,75/ 11,75 20,25/ 19,25 9,75/ 8,75 17,25/ 16,25
Сбербанк 12,25 14,00 10,10 12,10 13,50/ 12,25 15,25/ 14,00 12,00/ 10,10 14,00/ 12,10
Связь-Банк 10,50 18,00 12,00/ 12,00 18,50/ 18,50
Собинбанк 10,90 14,90 9,90 13,90 12,90/ 10,90 16,90/ 14,90 11,40/ 9,40 15,40/ 13,40
Уралсиб 10,50 15,50 13,25/ 10,80 13,50/ 10,80
* Представлены банки, имеющие четко выраженные ипотечные программы как на покупку недвижимости на вторичном рынке, так и на приобретение жилья на этапе строительства / после государственной регистрации прав собственности.
приобретаемой недвижимости. Реже встречался взнос в 30 %, и лишь два банка (Балтинвестбанк и РосЕвроБанк) готовы были сразу в полном объеме финансировать покупку жилья. Максимальный срок кредитования составил 25-30 лет, исключением стал банк ВТБ24, который увеличил его до 50 лет [2].
При покупке недвижимости на вторичном рынке стоимость кредита на порядок ниже, чем при покупке жилья на этапе строительства и после государственной регистрации прав собственности, что является очевидным следствием неразвитости законодательства в сфере жилой недвижимости, влекущей за собой повышенные риски покупки жилья такими способами. Процентные ставки в иностранной валюте всегда были ниже рублевых ставок по аналогичным кредитам ввиду саморегулируемости величины данных ставок вследствие изменения курса валют.
От общей ситуации по России обратимся к региональному аспекту ипотечного кредитования. Здесь основной особенностью развития рынка ипотечного жилищного кредитования является то, что на общероссийские условия развития накладываются ситуации, сложившиеся в отдельно взятом регионе.
По данным Управления Росреестра по Приморскому краю, все больше граждан предпочитают покупать жилье в Приморье за счет кредитных средств банков и иных кредитных организаций: так, за 9 мес. 2011 г. общее число регистрационных записей
об ипотеке, внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составило 11 074 ед., что на 44,6 % больше по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. Только в третьем квартале 2011 г. динамика роста общего количества регистрационных записей об ипотеке составила 34,4 %. Увеличилось число регистрационных действий по ипотеке жилых помещений - на 41,8 %; земельных участков - на 36,9 %; нежилых зданий, сооружений, помещений - на 12,8 %; иных объектов недвижимости - на 4,9 %. В целом число записей об ипотеке жилья, приобретенного за счет кредитных средств, в 2011 г. возросло на 87,1 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года [1].
Кратко опишем основных профессиональных участников ипотечного рынка г. Владивостока (рис. 3).
Рассмотрим условия ипотечного кредитования, сложившиеся во Владивостоке на конец 2011 г. (табл. 8). Анализ показал, что средняя фиксированная ставка в рублях равна 12,9 %, в валюте - 10,8 %; ипотечные программы с переменной ставкой предоставляют пять банков. Наиболее часто встречаемый срок кредитования находится в диапазоне от 3 до 30 лет, минимальный срок ипотечного кредитования - полгода (БФГ-Кредит и Промсвязьбанк), максимальный - 50 лет (Примсоцбанк). Размер ипотечного кредита, как правило, - не более 80 % от оценочной стоимости закладываемого жилья; размер первоначального взноса, в зависимости от
ипотечной программы, может находиться в диапазоне от 0 до 80 %.
Необходимо отметить наличие наиболее стандартного разделения ипотечных программ у всех банков: на покупку жилья на первичном рынке недвижимости и на вторичном. Наблюдается увеличение количества предлагаемых программ: самый широкий выбор предлагают ВТБ24 (14 ипотечных программ) и Примсоцбанк (16 ипотечных программ), наименьший выбор предлагают банки Траст, БФГ-Кре-
Таблица 8
Условия ипотечного кредитования в г. Владивостоке (на конец 2011 г.) *
Название банка, ипотечного агентства Фиксированная процентная ставка Срок кредита, лет Первоначальный взнос**, %
В рублях В валюте
тгп тах тип тах
Банки
Азиатско-Тихоокеанский банк 10,00 14,25 — — 3—30 10—70
Банк Интеза 16,00 17,00 - — 3—20 От 20
Банк Москвы 10,20 13,35 10,20 14,10 3—30 20—80
БФГ-Кредит 15,00 - по выбору клиента в рублях или валюте 0,5—3 30—80
Восточный экспресс банк 6,90 11,15 5,00 7,50 1—15 20—80
ВТБ24 7,95 16,90 7,95 12,35 5—50 20—80
Газпромбанк 10,50 13,50 10,50 13,00 1—30 От 10
Далькомбанк 14,50 15,5 — — 1—20 От 0
Дальневосточный банк 8,90 14,75 — — 3—30 10—70
Кедр Банк 11,75 12,75 8,25 9,25 3—20 От 0
МДМ Банк 11,75 15,00 — — 3—20 20—80
Меркурий банк 10,75 15,75 — — 3—30 От 10
Морской банк 10,90 13,40 — — 4—10 10—51
МосОблБанк 11,25 15,25 8,00 12,00 7—25 От 15
Номос-Региобанк 10,50 17,00 — — 3—30 10—80
Промсвязьбанк 9,00 16,50 — — 0,5—25 От 20
ПримСоцБанк 10,00 17,00 8,00 13,00 3—27 10—80
Раффайзенбанк 12,75 15,25 9,00 10,75 1—25 От 15
Росбанк 10,75 15,75 9,00 13,50 1—25 От 15
Российский Сельскохозяйственный Банк 11,50 13,50 — — 3—20 От 15
Сбербанк 11,05 15,20 9,00 13,14 3—30 0—50
Связьбанк 9,50 12,00 — — 3—30 0—45
ТрансКредитБанк 10,50 14,00 12,50 14,00 1—25 От 10
Траст банк 10,25 — — 3—25 От 0
Уссури 14,95 15,95 — — 3—20 От 0
Ипотечные агентства
Владивостокское ипотечное бюро (действует как ипотечный брокер) 7,90 15,00 3—30 От 30
Дальневосточный ипотечный центр 7,90 12,90 — — 3—30 10—70
Наш дом - Приморье 7,65 14,00 — — 3—30 10—70
* Составлено по информации, заявленной на официальных сайтах банков и агентств.
** Размер первоначального взноса по рефинансированию не учитывался, в этом виде ипотечного кредитования в большинстве случаев он равен нулю.
дит, Морской и Сельскохозяйственный (по одной ипотечной программе). Происходит развитие сравнительно новых ипотечных программ, таких как Материнский капитал (4 банка), Военная ипотека (4 банка), Загородная недвижимость (8 банков), Покупка недвижимости за рубежом (1 банк), Рефинансирование задолженности по ипотечному кредиту иных банков (8 банков).
Главным отличием условий ипотечного кредитования, предлагаемых ипотечными агентствами, является значительно более низкая ипотечная ставка -в среднем 10,9 % по рублевым кредитам, ипотечные кредиты в иностранной валюте ипотечными
агентствами города не предоставляются. Основной причиной более высокой доступности получения ипотечных кредитов в агентствах является их работа по стандартам АИЖК, например, ипотечное агентство «Дальневосточный ипотечный центр» помимо невысокой ипотечной ставки предлагает ряд вычетов из нее: если на оплату первоначального взноса по ипотеке были направлены средства материнского капитала (0,25 %), если заемщик является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» (0,25 %) и т. д. [14].
Таким образом, ситуация на рынке ипотечного жилищного кредитования г. Владивостока является
сопоставимой с общей ситуацией на данном рынке в масштабах всей страны. На рынке представлены основные участники ипотечного кредитования России: банки с государственным участием и другие ведущие банки, есть аккредитованный сервисный агент АИЖК и т. п. Условия ипотечного кредитования также находятся на общероссийском уровне.
Подведем итоги 2011 г. в отношении развития рынка ипотечного кредитования. В этот период банки восстановили уровень ликвидности, необходимый для долгосрочного ипотечного кредитования, поэтому либерализовали условия ипотеки: были снижены ставки и первоначальные взносы, смягчены требования к заемщикам. Либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые изначально воспринимались как «возврат к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко фиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом. На рынке появились такие нововведения, как ипотека со страхованием ответственности заемщика по кредитному договору, позволяющая снижать первоначальный взнос до 10 % и ниже, а также ипотека с материнским капиталом в качестве покрытия части первоначального взноса. Погашение жилищных кредитов и займов было самым популярным направлением использования материнского (семейного) капитала в 2011 г. - Пенсионным фондом РФ на эти цели было направлено более 110 млрд руб.
В 2011 г. произошло повышение лояльности банков при покупке квартир на этапе строительства. Данная тенденция, скорее всего, получит продолжение и в 2012 г. Появилось множество новых ипотечных программ. Некоторые из них, показавшиеся выгодными на первый взгляд, стали не такими интересными при изучении всех условий (например, ипотечная ставка 8 % при первоначальном взносе в размере 50 %). Важным итогом 2011 г. стало снижение ставки рефинансирования на 0,25 % (она составила 8 %), что приостановило начавшийся в конце IV квартала небольшой рост ставок по ипотечным кредитам.
В целом, ипотечный рынок в 2011 г. продемонстрировал новый виток развития, основанный прежде всего на интеграции и унификации. Интеграция рынка заключается в том, что сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Унификация в ипотеке
касается разрабатываемой единой формы для описания основных условий кредитования (кредитного паспорта), заявки на кредит и закладной.
По прогнозам экспертов АИЖК, в 2012 г. в России может быть выдано 550-680 тысяч ипотечных кредитов объемом до 1 трлн руб. Такой прогноз реализуется при развитии экономики России по базовому сценарию Минэкономразвития и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков. Также, по их мнению, в нынешних макроэкономических условиях ставка по ипотеке не может составлять обещанных правительством 6-7 %. Для достижения данного уровня необходимо либо выделить достаточно большой объем денежных средств для субсидирования данной ставки, либо снизить ставку рефинансирования с нынешних 8 % до примерно 5 %, а также инфляцию до уровня 3-4 %. Тем не менее при должном развитии программ государственной поддержки ипотеки и стабилизации, что достаточно проблематично, стабилизации финансовой ситуации в мире и России можно ожидать снижение ипотечных ставок до 8 %. Ставки по ипотечным кредитам в краткосрочной перспективе будут находиться в диапазоне 11,7-12 % годовых.
Список литературы
1. В Приморском крае наблюдается рост ипотеки. URL: http://to25.rosreestr. ru/news/ 2790565.
2. Дымова А. Ипотечное затмение // РБК. 2011. № 9.
3. Ипотечное кредитование в цифрах. URL: http://www. rusipoteka. ru/ipoteka_statistika_ ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah.
4. Ипотечные ставки. URL: http: //www. rusipoteka. ru/ipotechnye_stavki.
5. Лишь 7 % россиян могут позволить себе взять ипотечный кредит, а в 2007 г. их было 10 %. URL: http://www. rusipoteka. ru/lenta/market/pozvolit_ vzyat_ ipotechnyj_ kredit.
6. Носкова Е. В., Моисеенко И. В. Сравнительный анализ состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости в период кризиса и посткризисный период // Региональная экономика: теория и практика. 2011. № 37 (220).
7. Официальный сайт Минэкономразвития России. Индикаторы экономики РФ. URL: http:// www. есопоту. gov. ru/minec/main.
8. Официальный сайт Минэкономразвития России. Макроэкономика. URL: http://www.
economy. gov. ru /minec/activity/sections/macro/ prognoz/doc20101217_03.
9. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. Статистическое обозрение - 2011 г. URL: http://www. gks. ru/bgd/regl/ b11_06/Main. htm.
10. Пояснительная записка к прогнозу социально-экономического развития Владивостокского городского округа на 2011 год и на период до 2013 года. URL: http://www.vlc.ru/economy/2010/20101222_02.pdf.
11. Прошедший 2011 г. стал для банков годом стабильности и процветания. URL: http://www. rusipoteka. ru/lenta/market/dlya-bankov.
12. Россия в цифрах. 2011: крат. стат. сб. / Рос-стат. M., 2011.
13. Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005-2010). URL: http://www. rusipoteka. ru/files/demo.
14. Сайт Дальневосточного ипотечного центра. Социальные вычеты из процентной ставки. URL: http://www. dvic. ru/hypothec/pro+6114444grams/ building.
15. Статистический обзор по Российской Федерации за 2010 г. URL: http://www. gks. ru/bgd/regl/ b11_06/isswww. exe/stg/d01/0-0.htm.
16. Форпост у океана - Владивосток. 2010: стат. ежегодник / Приморскстат. Владивосток, 2011.
17. Экономический мониторинг г. Владивостока за 2010 г. URL: http://www. vlc. ru/ digits/2011/ mon_20110211.pdf.
