CC BY
478
ОБЗОР РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
И. Н. ПРИБЫТКОВА, Н. В. КОРОТАЕВА
В статье проанализирован рынок ипотечного кредитования в России за период 20112012 гг. В ходе написания статьи автор использовал системный подход к исследованию, аналитические обзоры и статистические данные АИЖК; периодические издания по данной проблеме и интернет-ресурсы. Проведен анализ изменения общего объема выданных кредитов, средневзвешенных процентных ставок по ипотеке. Автор предлагает ряд условий по улучшению ситуации на рынке ипотечного кредитования.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, процентные ставки, ипотечные программы.
Ипотека давно известна и с успехом применяется во многих странах. Не была исключением и наша страна, где ипотека существовала до 1917 г. Российская ипотека имела твердую законодательную основу, многие элементы которой были приняты и успешно развиты другими странами. К сожалению, за годы существования административно-командной системы опыт российской дореволюционной ипотеки был утрачен и забыт, и начиная с 90-х гг. ХХ в., нам приходится вспоминать и внедрять механизмы ипотечного кредитования заново.
Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем [1]. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
Основное преимущество ипотеки заключается в том, что она предоставляет возможность жить в собственной новой квартире, не дожидаясь пока будут собраны необходимые средства для покупки. Заемщиком по данной схеме кредитования может стать любой гражданин России или другого государства. Основные требования к заемщику - это постоянная занятость и стабильная зарплата (предпринимательский доход).
Кроме того, взяв ипотечный кредит, заемщик имеет право на имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая переплата за квартиру, которая может достигать 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10 % первоначального взноса на приобретение жилья.
Также к недостаткам ипотеки можно отнести высокие процентные ставки по кредиту и большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского граж-
данства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т. д.
Как считают эксперты и участники рынка, условия по ипотеке в прошлом году были самыми комфортными за всю историю этого финансового инструмента в стране [7]. По итогам 2012 г., объемы кредитования поставили рекорд, ставки долгое время оставались на очень низком уровне. При этом государство запустило сразу несколько социальных ипотечных программ, а цены на недвижимость практически не росли. Этому способствовали относительно низкие ставки, упрощение требований к заемщикам, а также различные специальные предложения как со стороны госагентства, так и со стороны коммерческих банков.
За 10 месяцев банки выдали ипотечных кредитов на 800 с лишним миллиардов руб. В 2012 г. вырос общий портфель ипотечных ссуд на балансах банков. Так, на начало октября 2012 г. он составил 1,68 трлн руб. За год этот показатель
вырос примерно на 42 % по сравнению с 2011 г. При этом уменьшилась и так называемая дефолтная задолженность (с просрочкой от 90 дней и выше). В относительном выражении за год она снизилась с 4,5 % до 3 %, а в абсолютном - с 60 млрд до 55 млрд руб.
Другой тренд 2012 г. - постепенный рост ставок. Этот негативный фактор стал воздействовать на рынок с лета. Во многом на увеличение стоимости денег повлияла и политика Центробанка. В прошлом году ставка рефинансирования ЦБ выросла на 0,25 % - до 8,25 %. Ставка MosPrime выросла еще серьезнее - почти на 0,5 %. Если в начале года средняя ставка в банках была ниже 12 %, то теперь она превышает 13 % годовых. В таблице 1 представлены средние процентные ставки на рынке вторичного жилья банков-лидеров.
В 2012 г. спрос на первичное жилье продолжал расти и пользовался большим спросом у заемщиков. По рублевым кредитам на покупку жилья на первичном рынке средние ставки по итогам 2012 г. возросли меньше чем на 1,7 % (табл. 2).
Таблица 1
Лучшие предложения банков по величине средней фиксированной процентной ставки по кредитам в рублях на покупку жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, % [8]
Банк Средняя фиксированная ставка Минимальная фиксированная ставка Максимальная фиксированная ставка
Банки, работающие по Федеральной ипотечной программе 11,43 9,20 13,65
Абсолют банк 11,88 10,00 13,75
Банк Санкт-Петербург 12,45 11,90 13,00
Райффайзенбанк 12,50 11,50 13,50
ЮниКредит Банк 12,75 12,00 13,50
Росбанк 12,85 12,10 13,60
Нордеа банк 13,00 12,75 13,25
Г азпромбанк 13,10 12,45 13,75
ВТБ24 13,18 11,90 14,45
Банк Уралсиб 13,50 12,50 14,50
Таблица 2
Лучшие предложения банков по величине средней фиксированной процентной ставки по кредитам в рублях
на покупку строящегося жилья, % [8]
Банк Средняя фиксированная ставка Минимальная фиксированная ставка Максимальная фиксированная ставка
Банки, работающие по Федеральной ипотечной программе 9,45 7,90 11,00
Абсолют банк 12,75 12,00 13,50
Нордеа банк 13,00 12,75 13,25
Банк Санкт-Петербург 13,45 12,90 14,00
Райффайзенбанк 13,50 12,50 14,50
ЮниКредит Банк 13,75 13,00 14,50
Росбанк 13,85 13,10 14,60
Г азпромбанк 13,88 13,25 14,50
ВТБ24 14,43 11,90 16,95
DeltaCredit 14,50 13,75 15,25
На изменение кредитной политики банков, в полной мере проявившим себя во второй половине 2012 г., оказал влияние заметный рост зависимости процентных ставок по выдаваемым кредитам от срока кредитования и размера собственных средств
заемщика. В частности, если в период с июля 2011 по июль 2012 г. данная совокупность параметров имела принципиальное значение для 29 % банков, то к концу нынешнего года она обрела важность для 45 % игроков ипотечного рынка» (табл. 3).
Таблица 3
Распределение факторов (групп факторов), влияющих на определение процентной ставки по кредитам [8]
Факторы, влияющие на величину процентной ставки Июль 2010 Июль 2011 Июль 2012 Декабрь 2012
Срок кредита, способ подтверждения дохода заемщика, размер собственных средств 64 % 36 % 45 % 45 %
Срок кредита и способ подтверждения дохода 9 % 7 % 5 % 2 %
Способ подтверждения дохода 0 % 7 % 0 % 0 %
Срок кредита и размер собственных средств 27 % 29 % 29 % 45 %
Срок кредита 0 % 14 % 5 % 0 %
Размер собственных средств 0 % 7 % 11 % 5 %
Единая процентная ставка для всех категорий заемщиков независимо от условий кредитования 0 % 0 % 5 % 3 %
Концентрация внимания на сочетании таких факторов, как срок кредитования и размер собственных средств заемщика, очевидно, свидетельствует о том, что в настоящее время банки принимают меры к недопущению накапливания в своих кредитных портфелях долгов [6] .
По кредитам в иностранной валюте ставки снизились: на вторичном рынке недвижимости остановились на отметке 9,93 %, а на первичном -10,49 %. Ипотека в иностранной валюте становится все более привлекательной, не только потому, что банкиры если и меняют по ней ставки, то только в сторону понижения, но еще и потому, что доллар США по отношению к рублю уверенно дешевеет, начиная с августа прошлого года. В результате стоимость валютной ипотеки при покупке жилья как на первичном, так и на вторичном рынке снизилась в среднем с августа 2012 г. на 6 %.
Основным фактором роста экономики в 2012 г. стало внутреннее потребление населения: несмотря на сохраняющуюся неопределенность перспектив мировой экономики, в течение года российский ипотечный рынок продолжал активно расти, отмечается в обзоре АИЖК [2]. Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости будет увеличиваться. В этом сходятся все без исключения эксперты. В развитых странах кредитные сделки по покупке жилья составляют 80-90 %. Россия, по всей видимости, будет стремиться к этому показателю. Тем более, что объемы сдачи нового жилья тоже растут. Застройщики в крупных регионах реализуют большое количество объектов. По сравнению с 2008 г., за 9 месяцев 2012 г. было выдано в 1,4 раза больше ипотечных
кредитов, а количество кредитных организаций, занимающихся ипотекой, выросло на 10 %. Это свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса.
Отличительной особенностью ипотеки в России является то, что государство использует ее как средство для решения жилищных проблем не среднего класса - массового покупателя, а определенных группы льготников. В 2011 и 2012 гг. появляются следующие программы:
- «Ипотека для молодых ученых»;
- «Ипотека с государственной поддержкой»;
- «Ипотека для учителей»;
- «Ипотека плюс материнский капитал»;
- «Военная ипотека» и др.
В 2012 г. появляются новые программы, в частности, «Ипотека для молодых ученых». Получить такой кредит может сотрудник РАН, работающий на научной должности - это стажеры-исследователи, младшие, старшие, ведущие и главные научные сотрудники, руководители подразделений и ученые секретари. Что особенно важно - на такой ипотечный кредит может рассчитывать даже совсем молодой ученый, который только пришел после института в лабораторию и работает, к примеру, на должности стажера-исследователя. Созаемщиком может выступить супруг или супруга. Если же брак официально не зарегистрирован, то в расчет будет принят только доход одного заемщика - самого ученого. Основной критерий для данного продукта - это возраст: не старше 35 лет (для докторов наук - до 40 лет).
В становлении рынка ипотечного кредитования немаловажную роль играет государство, его
политика, поддержка. Государственная политика прямо влияет на систему экономических интересов субъектов, участвующих в воспроизводственном процессе - может, как сдерживать, так и стимулировать развитие рынка ипотечного кредитования. Наибольшую популярность получила программа «Ипотека с господдержкой», где ставка не превышает 11 % годовых [4].
Финансирует эту программу госкорпорация Внешэкономбанк (ВЭБ). Программа оказалась настолько популярна, что ВЭБ регулярно ее продлевает. Сначала программу хотели свернуть в 2012 г., затем продлили на текущий год и планируют сохранить в 2014 г. Лидер этой госпрограммы -ВТБ24, выдавший по ней больше всего кредитов (свыше 23 тыс. на общую сумму 35 млрд руб. за 2011-2012 гг.) - в текущем году планирует существенно нарастить обороты. В конце января председатель правления ВТБ24 М. Задорнов заявил, что в текущем году банк разместит в пользу ВЭБа облигации на 15 млрд руб. (В 2011 г. ВТБ24 уже провел выпуск облигаций в рамках этой программы на 5 млрд руб., а в 2012 г. - на 6 млрд руб).
А в прошлом году АИЖК разработало новый продукт - по нему ипотеку под 8,5 % годовых смогут получить молодые учителя.
В ноябре по этой программе появились первые заемщики - учителя из рязанских школ. Средняя сумма займа составила чуть больше 1 млн руб., а средний ежемесячный платеж -11,5 тыс. руб. Дополнительно по 283 тыс. руб. рязанские педагоги получили в качестве субсидий в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых, в возрасте до 35 лет, учителей с привлечением ипотечного кредитования в 2012-2015 гг.».
Сейчас, по данным АИЖК, выдача кредитов молодым учителям началась уже в трети российских регионов, а в ближайшие месяцы подготовительная работа будет завершена и в остальных. Субсидию и льготный кредит по этой программе смогут получить порядка 20 тыс. чел. Распределением субсидий занимаются местные представительства Министерства образования и науки [2].
С 2011 г. вводится уникальная программа для молодых семей «Ипотека + Материнский капитал». Отличительная особенность программы в том, что клиенты могут получить ипотечный кредит без первоначального взноса, но при этом все остальные параметры кредитования остаются без изменений.
Программа распространяется на клиентов, имеющих государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, т. е. на молодые
семьи с детьми. Средства материнского капитала зачитываются банком в качестве первоначального взноса. Таким образом, в зависимости от стоимости покупаемой квартиры заемщик может получить ипотечный кредит без внесения собственных средств. После получения ипотечного кредита и завершения сделки заемщик обращается в отделение Пенсионного фонда Российской Федерации, который перечисляет средства материнского капитала для частичного погашения ипотечного кредита.
В настоящее время активно развивается «Военная ипотека» - предоставляется военнослужащим, являющимся участниками Накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и имеющим право на получение целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» № 117-ФЗ от 20.08.2004 г., на приобретение жилого помещения под залог кредитуемого жилого помещения. К сожалению, данная программа имеет ряд недостатков:
- возможность получить займ только по истечению 3 лет участия в накопительной системе. Например, если у семьи военнослужащего есть возможность приобрести квартиру раньше, то он не сможет использовать эти накопленные средства;
- возможность погашения обязательств по процентам ипотечного кредита из средств накопленных на счете только раз в месяц и в сумме не превышающей 1/12 размера накопительного взноса установленного законом на текущий год. Это означает, что деньгами для досрочного погашения ипотеки воспользоваться нельзя;
- военная ипотека, хоть и предоставляет щадящие условия, но рассчитана на долгосрочную службу офицеров, деньги им не дарят, а по сути погашают за них кредит, таким образом обязательства перед государством возрастают, хоть и могут быть аннулированы в предусмотренных законом случаях;
- в случае досрочного увольнения с военной службы военнослужащий обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы по договору целевого жилищного займа.
В целом, со второй половины прошлого года общий рыночный тренд идет вразрез с планами правительства. На расширенном заседании правительства РФ под председательством президента В.В. Путина 31 января обсуждался вопрос - как сделать жилье доступней для россиян. Ради дос-
тижения этой цели среди первоочередных мер правительство рассматривает именно снижение процентов по ипотеке, а не повышение доходов населения. Так, к 2018 г., по планам кабинета министров, подавляющему большинству российских семей будет обеспечена реальная доступность качественного жилья за счет того, что средний уровень процентной ставки по рублевой ипотеке составит 6,3-7,1 % годовых, вдвое ниже текущего уровня [5].
Согласно Стратегии развития ипотеки к 2030 г. станет доступной для 60 % семей. Это должно произойти за счет восстановления доверия к рынку ипотеки и у заемщиков, и у кредиторов, и у инвесторов.
В соответствии с программой, в целях стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимо:
- повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья эконом-класса, в том числе возводимого в рамках проектов комплексного освоения территорий;
- обеспечивать через деятельность институтов развитие жилищного рынка, поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования;
- предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития ипотечного страхования и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан на оплату первоначального взноса;
- стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков [3].
Также необходимо совершенствовать и развивать законодательно-нормативную базу, что должно способствовать решению проблем по ипотечному кредитованию.
Так, Госдума приняла в третьем чтении законопроект «О залоге», который облегчит положение заемщиков, попавших в непростую жизненную ситуацию.
Теперь банк не сможет требовать доплаты от гражданина, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной, а обязательства по ипотеке прекращенными, даже если стоимости квартиры недостаточно для покрытия требований кредитной организации.
Проанализировав рынок ипотечного кредитования в России, можно выделить следующие фак-
торы, которые на современном этапе сделают ипотеку наиболее доступной:
- стремиться к уменьшению инфляции, так как стоимость ипотечных продуктов в значительной степени зависит от общей экономической ситуации в стране и ипотечные ставки однозначно не могут быть ниже показателей инфляции;
- расширять предложения жилья на первичном и вторичном рынках, особое внимание уделить механизму рефинансирования;
- развивать инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по депозитам. Это будет способствовать росту российского рынка ипотечных ценных бумаг;
- стремиться к минимизации ипотечных рисков путем применения стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков;
- стремиться государству к развитию финансовой грамотности населения, а именно ввести специальные образовательные программы, в которых минимальный базовый объем знаний по рынку ипотеки и другим формам жилищного финансирования потенциальные заемщики будут получать в школе, средних специальных и высших учебных заведениях;
- улучшить программу реструктуризации ипотечных жилищных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, совершенствовать инструменты оказания помощи заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации в целях снижения социальной напряженности;
- для ипотеки нужно дешевое фондирование и длинные деньги. При инфляции на уровне 7-8 %, для достижения ипотечных ставок в 8 % государство должно либо выделять под такие программы фактически бесплатные длинные деньги, либо субсидировать процентные ставки;
- продолжить реализацию специальных мер поддержки наиболее нуждающихся категорий заемщиков;
- стремиться к снижению процентных ставок, создавая при этом наиболее благоприятные условия и со стороны банков и со стороны заемщиков;
- разработать предложения по внесению изменений в законодательство Российской Федерации с целью обеспечения баланса интересов всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования;
- внедрять инновации в развитие ипотечного кредитования.
Литература
1. Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах. М., 2007.
2. Обзор АИЖК: Ипотечное кредитование в России. иКЬ: www.mesto.ru
3. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. утверждена распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р. Доступ из справ.-прав. системы «Консультант Плюс».
4. иКЬ: http://www.relait.ru
5. иКЬ: http://stroy-obozrenie.ru
6. иКЬ: http://www.rbc.ru
7. иКЬ: http://www.100creditov.ru
8. иКЬ: http://www.bn.ru
* * *
THE REVIEW OF THE MARKET OF MORTGAGE LENDING IN RUSSIA
I. N. Pribytkova, N. V. Korotayeva
In article the market of mortgage lending in Russia for the period 2011-2012 is analyzed. During article writing the author used system approach to research, analytical reviews and statistical data of the Agency for Housing Mortgage Lending; periodicals on this problem and Internet resources. The analysis of change of total amount of the given-out credits, the average interest rates for a mortgage is carried out. The author offers a number of conditions on situation improvement at the market of mortgage lending.
Key words: mortgage, mortgage lending, interest rates, mortgage programs.
