CC BY
15УДК 69.003.13
Экономические науки
Понкратова Ирина Александровна, студент магистратуры ОСУН НИУ «Московский государственный строительный университет», Москва,
Россия
РАЗРАБОТКА СЦЕНАРИЕВ ЭФФЕКТИВНОГО И ОПТИМАЛЬНОГО РЕШЕНИЯ ПО ПЕРЕПРОФИЛИРОВАНИЮ ТЭЦ ПРОМЫШЛЕННЫХ
ЗДАНИЙ
Аннотация: Существует ряд причин сохранения промышленных объектов. Среди рациональных причин - удовлетворительное состояние несущих конструкций, благоприятные для размещения новой функции объемно-пространственные характеристики бывших фабрик, в том числе для жилья. Среди эмоциональных причин основная - это опасность утраты зданий, хранящих память места, привычного городского ландшафта. В целом реконструкция является более экологичным вариантом редевелопмента территорий, чем снос и строительство новых объектов. В процессе исследований были собраны примеры реконструкции под разные типы объектов: бывшие фабрики и заводы размещают в себе музеи и выставочные пространства, офисы, творческие кластеры, штаб-квартиры известных компаний, гостиницы, многоквартирные дома. Анализ этих объектов позволяет выявить характеристики, определяющие предрасположенность бывшей фабрики к той или иной функции.
Ключевые слова: Промышленное здание, ТЭЦ, Экология, Решение.
Annotation: There are a number of reasons for the preservation of industrial facilities. Among the rational reasons are the satisfactory condition of the supporting structures, favorable for the placement of the new function, the volumetric and spatial characteristics of the former factories, including for housing. Among the emotional
reasons, the main one is the danger of losing buildings that preserve the memory of a place, a familiar urban landscape. In general, reconstruction is a more environmentally friendly option for redevelopment of territories than demolition and construction of new facilities. During the research, examples of reconstruction for different types of objects were collected: former factories and plants house museums and exhibition spaces, offices, creative clusters, headquarters of famous companies, hotels, apartment buildings. The analysis of these objects makes it possible to reveal the characteristics that determine the predisposition of the former factory to one or another function.
Keywords: Industrial building, CHP, Ecology, Solution.
Введение
В связи с выводом промпредприятий за МКАД и переходом нановые, более экологичные источники тепла и энергии необходимость в ТЭЦ отпала. С запуском МЦК земля вдоль железнодорожных путей резко возросла в цене и будет перепрофилирована. На ней начинают массово сносить гаражи и строить апартаменты и офисы. Проект редевелопмента территории ТЭЦ обычно предусматривает перепрофилирование цехов водоподготовки под торгово-выставочные и квартирные пространства.
Согласно закону 116-ФЗ «О промышленной безопасности производственных объектов», все производственные объекты обязаны проходить обследование по истечении срока эксплуатации. Эти сроки зависят от категории опасности предприятия.
Процесс обследования производственного предприятия может включать в себя выполнение следующих видов работ:
• обмеры ответственных конструкций;
• экспертиза прочностных характеристик строительных материалов;
• взятие образцов для лабораторного анализа;
• обследование фундамента;
• расчёт нагрузок;
• присвоение объекту категории технического состояния;
• составление технического отчёта.
Комплексное обследование промышленных зданий и сооружений включает в себя выполнение следующих этапов:
1. Подготовительные работы.
2. Визуальный осмотр.
3. Инструментальная диагностика.
4. Камеральная обработка результатов.
5. Составление технического отчёта.
На 1 этапе формируется техническое задание, согласованное между заказчиком и исполнительной компанией. В процессе изучаются исходные материалы, проектная документация, результаты предыдущих обследований и работы, выполненные по рекомендациям специалистов. На 2 этапе эксперты проводят визуальное обследование ответственных конструкций и коммуникаций. По внешним признакам выявляются видимые дефекты, а также по косвенным признакам определяются возможные скрытые дефекты, которые в последствии изучаются в ходе инструментальной диагностики. В ходе 3 этапа проводится более точная экспертиза с использованием специальных инструментов и оборудования. В том числе, получаются подтверждения и оценивается характер дефектов, выявленных при визуальном осмотре [1].
Вся полученная в ходе обследования информация обобщается, проводятся все необходимые расчёты, определяются методы устранения найденных дефектов, составляются планы, чертежи, карты и спецификации. В том числе, специалисты могут прийти к следующим выводам:
• Здание или сооружение полностью пригодно для дальнейшей эксплуатации и в ремонтных работах не нуждается.
• Здание или сооружение требует проведения ремонтных работ, до завершения которых эксплуатация предприятия ограничивается.
• Здание или сооружение находится в аварийном состоянии, соответственно, использоваться по непосредственному назначению далее не может.
Приведем пример использования промышленного здания. В основе проекта семиэтажного частного дома в Бельгии архитектурного бюро BhamDesignStudio (Рисунок 1) - водонапорная башня 30 м в высоту с объемом резервуара 250 000 л. Помещения расположены по принципу «один этаж - одна комната»: нижний уровень входная зона и гараж на два машино-места, второй уровень - техническая зона, третий-четвертый - гостевая. Пятый уровень занимает спальня с винтовой лестницей, ведущей в кухню и обеденную зону. Верхний уровень - консольно вынесенный бывший резервуар для воды -превращен в видовую террасу.
Рисунок 1 - Реконструкция водонапорной башни под семиэтажный дом. Бельгия
Реконструкция австралийской водонапорной башни архитектурного бюро RiddelArchitecture имеет ряд интересных решений по аналогии с проектом Gemini в Копенгагене: слишком большой диаметр цилиндра предполагает заполнение его центральной части помещениями, не требующими прямого света. В данном случае это спальни, ванные комнаты и другие приватные помещения. Остальные помещения имеют открытую планировку, располагаясь вокруг ядра. Из них открывается удивительный вид на окрестности.
Проект фактически демонстрирует, что можно сделать с объектом, для сноса которого потребовалось бы неоправданное количество средств: цилиндр 18 м в диаметре, внутри высотой в 4 этажа, окружен бетонной стеной почти метр толщиной [1].
Очень интересен с точки зрения кардинального изменения структуры здания жилой комплекс Torpedohallen в Копенгагене (Рисунок 2). Это бывшее здание верфей входит в зону реновации порта столицы наравне с проектом Gemini. Функция определила объемнопространственные характеристики объекта: пролетное каркасное здание с фахверковой системой ограждающих конструкций и элементами сплошного остекления. В результате преобразований неизменным остался лишь несущий каркас здания. Шаг бетонных конструкций (5,2 м) определил для жилого дома ячейку повышенного стандарта.
Рисунок 2 - Жилой комплекс Torpedohallen. Копенгаген, Дания
Несмотря на то, что строительные нормы Дании не предполагают такого понятия, как инсоляция, следует обратить внимание на устройство внутренней неперекрытой АМ1Т 3 (24) 2013 «улицы», которая позволяет соблюсти время инсоляции для квартир северной части корпуса.
Комплекс TorpedohaПen интересен и тем, что решает проблему размещения жилья в большепролетном здании. Наиболее часто встречающееся решение для таких объектов - это выставочные пространства: такие объекты, как Галерея Тейт в Лондоне, восстановленная для музея современного искусства, музей CaixaForum в бывшей электростанции в Мадриде (оба проекта от архитекторов Herzog&deMuron), музей «798» в Пекине с шедовым
покрытием цехов, которое обеспечивает верхний рассеянный свет, идеальный для экспонатов.
Среди прочих - комплекс завода «Форд» в Ричмонде (Калифорния) от архитектурного бюро MarcyWongDonnLoganArchitects. В нем в результате преобразований разместились выставки, помещения для перформансов, рестораны и общественные пространства. Архитекторы Torpedohallen рассматривают большепролетные здания шире и ярко демонстрируют их дополнительные возможности.
На основании проведённого обследования составляется технический отчёт, состоящий, как правило, из двух основных частей — текстовой и расчётно-графической. В текстовой части отчёта приводятся общие характеристики объекта, выявленные дефекты, выводы о техническом состоянии промышленного здания или сооружения.
Псковская ТЭЦ была построена по плану ГОЭЛРО в 1926-1930 годах. Она признана памятников истории и культуры регионального значения. Говорят, что это единственный в городе пример промышленной постройки в стиле конструктивизма. Электростанция проработала до 2004 года, а затем более десяти лет пустовала и разрушалась. В 2016 году здание с прилегающим участком приобрёл бизнесмен Сергей Чекрышов. Сначала было решено на свободной территории построить новые дома, а саму ТЭЦ приспособить под культурно-развлекательную функцию. Но потом решили, что здание, которое сто лет приносило пользу людям, целесообразнее тоже использовать с большой пользой.
Но есть и ещё одна причина нелюбви девелоперов к памятникам промышленной архитектуры. Как объяснил генеральный директор SimшetriaArchitecturalBureau Александр Стругач, наибольший интерес как для инвесторов, так и для владельцев бывших промышленных предприятий представляет быстрая конверсия индустриальных объектов в жильё или апартаменты. На практике же зачастую происходит длительный процесс, который архитекторы называют двухстадийным редевелопментом.
«На первой стадии — перед началом серьёзных мероприятий по перепрофилированию объекта и на время поиска подходящего клиента — необходимо придумать наиболее экономный и эффективный сценарий использования недвижимости. И лишь позднее — на второй стадии, которая может наступить через пять, а может и через десять лет — приступить к полномасштабной конверсии», - объяснил архитектор.
В прошлом году холдинг RBI объявил о строительстве жилого комплекса бизнес-класса на месте Левашовского хлебозавода на Петроградской стороне. На купленном девелопером участке находится производственное здание, признанное памятником конструктивизма. Его планируют отреставрировать и разместить там музей, посвящённый блокаде Ленинграда.
Отметим, что у RBI уже есть опыт приспособления и реставрации исторических зданий в рамках своих проектов. Так, в состав жилых комплексов «Четыре горизонта» и «Дом на излучине Невы» вошло здание водонапорной башни Охтинской бумагопрядильной мануфактуры, прежде находившейся на этом месте. Перед началом строительства домов застройщик сделал для 30-метровой башни новое свайное основание, провёл работы по усилению перекрытий и стен, восстановил кровлю. Правда, найти новое применение сооружению пока не удалось. А вот на Заозерной улице во дворе ЖК Time оказался краснокирпичный газгольдер, построенный в 1881 году для нужд Общества освещения газом Санкт-Петербурга. Его застройщик приспособил под паркинг [2].
Последний пример проведённого приспособления - ТЭЦ бывшей фабрики «Красное знамя» на Пионерской улице. Шанс удачного приспособления под новые нужды ансамбля бывшей фабрики «Красное знамя» упущен. В 2015 году её вместе с соседним пустырем купила одна из структур группы «Балтийская коммерция». На пустыре достраивается ЖК «Мендельсон», а памятник отреставрировали и приспосабливают под торговые нужды.
Все вышеуказанные примеры помогают выявить некоторые характеристики, которые ведут реконструкцию по пути преобразования в жилье. С точки зрения градостроительной ситуации, в которой расположен объект - это жилые районы, которые уже обладают необходимой инфраструктурой, или расположенные вне черты города. Расположение вне черты города свойственно водонапорным башням, которые по своей объемнопланировочной структуре близки к дому на одну семью при малом резервуаре воды, либо к гостиницам при большем объеме. Расположение на таком удалении от города иных функций (музеев, офисов) нецелесообразно, т.к. для них необходимы потоки людей.
Бывшие промышленные здания, расположенные в центре города, в ряде случаев становятся гостиницами из-за туристически привлекательного расположения.
Немаловажную роль здесь играет доминантность объекта, определяющая статус гостиницы. Также этот параметр может способствовать созданию элитного видового жилья на месте бывшего производства.
Анализ существующего опыта позволяет заметить, что некоторые параметры из перечисленных в начале статьи не являются определяющими при выборе проектного решения: например, характер используемых строительных материалов.
Рассматриваемый в работе период промышленного зодчества (XIX - I половина XX века) ни в коей мере не противоречит стандартам жилищного строительства в этой области, а используемые материалы и конструкции имеют огромный запас прочности. В конечном итоге на первый план выходят объемно-пространственные характеристики реконструируемого объекта. Именно они в конечном итоге формируют новую функцию, а также определяют границы требуемых изменений. Последний фактор лимитируется также признанием ценности некоторых частей здания или присвоением статуса памятника объекту целиком [3].
Основные результаты
Анализ этих объектов позволяет выявить характеристики, определяющие предрасположенность бывшей фабрики к той или иной функции.Анализ существующего опыта позволяет заметить, что некоторые параметры из перечисленных в начале статьи не являются определяющими при выборе проектного решения: например, характер используемых строительных материалов. Следующими интересными проектами в обозримом будущем могли бы стать, к примеру, такие предприятия как «Невская мельница» и «Ленгазаппарат» на Обводном канале, краснокирпичные промышленные корпуса вдоль проспекта Обуховской обороны и так далее.
Библиографический список:
1. Фон Теттенборн. Отель в водонапорной башне. Гамбург // Speech: вторая жизнь. - 2008. - №2. - С. 48-57.
2. Bloszies C. Old Buildings, New Designs. Architectural Transformations. - New York: Princeton Architectural Press, 2012.
3. Журнал о современной архитектуре и предметном дизайне [Сетевой ресурс]. - URL: http://artpart.org/.
