CC BY
219
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2009. № 4 (21). С. 138-141. © С.Я. Сорокина, 2009
УДК 349.444
РАЗДЕЛ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОСНОВАНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
THE DEVISION OF DWELLING SPACE AS A MOTIVE FOR A CHANGE IN THE SOCIAL RENT CONTRACT
С.Я. СОРОКИНА
S.YA. SOROKINA
Анализируется вопрос о возможности изменения договора социального найма путем раздела жилой площади и заключения отдельных договоров.
The subject matter of the article is the analysis of possibility to change a social rent contract by dividing the dwelling space and concluding separate contracts.
Ключевые слова: жилое помещение, договор социального найма, жилищный фонд.
Key words: premises, the contract of social hiring, available housing.
Основания изменения договора найма жилого помещения перечислены в ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). К основаниям изменения договора социального найма относятся также вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ); изменение предмета договора при переустройстве и перепланировке (ст. 25 ЖК РФ), проведении капитального ремонта (ч. 4 ст. 88 ЖК РФ) или предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). Кроме того, изменение договора социального найма, как и любого гражданско-правового договора, возможно в случаях, предусмотренных ст. 450, 451 ГК РФ.
Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что под изменением отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда понимается такая стадия его развития, на которой изменяется его содержание, субъектный состав, предмет либо то и другое одновременно [1].
Из ЖК РФ исключено основание изменения договора социального найма жилого помещения, которое предусматривалось в ст. 86 ЖК РСФСР. Согласно этой норме совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора, если в соответствии с прихо-
дящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения ему могло быть выделено удовлетворяющее требованиям жилое помещение. Очевидно, эта позиция законодателя направлена на сокращение числа коммунальных квартир, а также на оптимизацию получения наймодателем платы за жилое помещение. Таким образом, в настоящее время невозможен так называемый раздел жилого помещения или раздел финансово-лицевого счета. Между тем, «право на раздел жилого помещения нередко выступало в роли действенного рычага, которое способствовало беспрепятственному осуществлению жилищных прав по взаимному согласию всех членов семьи» [2].
Невозможность раздела жилого помещения порождает проблемы для граждан - членов семьи нанимателя, особенно в тех случаях, когда между ними складываются неприязненные отношения. Неоднократные обращения граждан в Конституционный суд Российской Федерации с просьбой признать противоречащими Конституции РФ ст. 82 и 83 ЖК РФ [3] не увенчались успехом. Конституционный суд Российской Федерации отказал в принятии к рассмотрению жалоб с одинаковой формулировкой: Конституция Российской Федерации не устанавливает какие-либо основания и условия приобретения права пользования жилыми помещениями - это прерогатива законода-
теля, который в пределах предоставленных ему полномочий вправе изменить правовое регулирование пользования жилым помещением по договору социального найма, что не может расцениваться как нарушение конституционных прав и свобод заявителей.
В литературе критикуется позиция законодателя, исключившего раздел жилой площади как основание для изменения договора социального найма [4]. Некоторыми авторами предлагаются пути применения правил о разделе жилой площади [5]. Со ссылкой на практику Пермского областного суда В.Е. Юрченко полагает, что если договор социального найма заключен до 1 марта 2005 г., то стороны вправе реализовать свои права, вытекающие из ранее заключенного договора, в том числе и те, которые были предоставлены ЖК РСФСР.
С подобным толкованием принципа действия закона во времени вряд ли можно согласиться. Жилищные отношения носят длящийся характер. Согласно ст. 5 Вводного закона к ЖК РФ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Поэтому право на изменение договора, осуществляемое после введения в действие ЖК РФ, должно регулироваться нормами ЖК РФ.
Вместе с тем, обоснованными представляются другие предложения автора в пользу возможности изменения договора социального найма путем заключения отдельных договоров с проживающими в жилом помещении. Аргументируя свои доводы, автор ссылается на конституционные положения, закрепляющие недопустимость поворота к худшему; на ст. 450, 451 ГК РФ, допускающие возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором; на ст. 10 ЖК РФ, согласно которой жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотре-
ны такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности; на ст. 11 ЖК РФ, называющую изменение жилищного правоотношения одним из способов защиты жилищных прав.
Кроме того, правовую неопределенность в регулировании указанных отношений предлагается устранить путем дополнения Вводного закона к ЖК РФ нормой о применении прежнего порядка изменения договора социального найма, заключенного до 1 марта 2005 г. [6].
Судебная практика по вопросу изменения договора социального найма путем раздела жилой площади противоречива. Так, в Обзоре кассационной и надзорной практики судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда за первое полугодие 2005 г. со ссылкой на ст. 16 и 62 ЖК РФ отмечается, что изолированная комната в квартире может быть предметом договора социального найма. К договору социального найма жилого помещения при отсутствии специальных норм возможно по аналогии закона применить положения ст. 450, 451 ГК РФ, предусматривающих возможность изменения договора в связи с существенным нарушением договора другой стороной, существенным изменением обстоятельств.
Понятия «существенное нарушение договора», «существенное изменение обстоятельств» являются оценочными, поэтому в числе таких обстоятельств можно рассматривать и невозможность совместного проживания в связи с расторжением брака, конфликтными отношениями между членами семьи нанимателя.
В следующем Обзоре (за 4 квартал 2005 г.) Красноярский краевой суд также положительно решает вопрос о возможности раздела жилой площади, правда, с иной аргументацией. Суд отмечает, что новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта
2005 г. не регулирует отношения граждан по разделу занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения и считает, что дееспособный член семьи нанимателя либо сам наниматель вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма. Обосновывается это тем, что ЖК РФ называет изменение жилищного правоотно-
шения в числе иных способов защиты жилищных прав (ст. 11 ЖК РФ) и прямо не запрещает раздел жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Согласно положениям ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности, бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняют равные с нанимателем права. Кроме того, ст. 62 ЖК РФ называет в качестве предмета договора социального найма жилое помещение - жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям также комнату в квартире.
Как отмечает суд, действующий Жилищный кодекс РФ (ст. 7) допускает возможность применения жилищного законодательства по аналогии. Поскольку вопрос об изменении договора социального найма и заключении отдельных договоров социального найма нанимателем и членами его семьи Жилищным кодексом не урегулирован, то следует применять по аналогии закона ст. 127 ЖК РФ. В соответствии с положениями названной статьи допускается раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение.
Таким образом, изолированная комната в квартире может быть предметом отдельного договора социального найма, а дееспособные члены семьи нанимателя и бывшие члены его семьи, наделенные равными с нанимателем правами, вправе требовать заключения с ними отдельного договора жилищного найма в отношении изолированного жилого помещения. При этом удовлетворение требований дееспособных членов семьи нанимателя и бывших членов его семьи о заключении отдельных договоров жилищного найма возможно в исключительных случаях, учитывая все заслуживающие внимания обстоятельства.
Подобные рассуждения находят свое подтверждение в законодательстве и научных воззрениях. Так, ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, признавая за бывшим членом семьи нанимателя права, какие имеет наниматель и члены его семьи, определяет его самостоятельную ответственность по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора соци-
ального найма. Эти обязательства, очевидно, заключаются в своевременном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В конструкции солидарной ответственности дееспособных членов семьи нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, появляется самостоятельная ответственность (обязательство) бывшего члена семьи нанимателя.
Анализируя обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения, С.В. Сарбаш делает вывод о том, что по нашему закону нет препятствий для изменения солидарного пассивного обязательства. Оно может быть изменено таким образом, что «часть должников с уменьшением долга останутся солидарными, а один из них или несколько составят новое, соответственно ординарное обязательство или обязательство на долевых принципах ответственности» [7].
Полагаем, что правовой формой «новых» взаимоотношений может быть изменение договора социального найма и заключение отдельного договора с бывшим членом семьи нанимателя [8]. В литературе при анализе этих отношений предлагается идти по пути заключения между нанимателями жилого помещения соглашения, по которому обязанности бывшего члена семьи, вытекающие из договора социального найма, конкретизируются определенным объёмом участия. Такое соглашение доводится до сведения наймодателя, в связи с чем изменяется договор социального найма [9]. Однако определение «объёма участия» вряд ли возможно без раздела площади жилого помещения или учета сложившегося порядка пользования жилым помещением. Как отмечает Т.А. Семина, в ЖК РФ «требуется уточнить порядок заключения соглашения между нанимателем жилого помещения и бывшим членом его семьи, а также порядок внесения в договор социального найма соответствующих изменений» [10].
Вернувшись к анализу судебной практики, связанной с изменением договора социального найма жилого помещения путем раздела жилого помещения и заключением отдельного договора, следует отметить, что позиция Красноярского краевого суда по этому вопросу кардинально изменилась. В Обзоре кассационной и надзорной практики судебной коллегии по гражданским делам за 4 квартал
2006 г. Краевой суд указал, что после 1 марта 2005 г. граждане не вправе требовать заключения с ними отдельного договора социального найма с выделением изолированного жилого помещения, поскольку такое право Жилищным кодексом РФ им не предоставлено.
Действительно, в настоящее время в ЖК РФ отсутствует такое основание изменения договора социального найма, поэтому все высказанные выше аргументы pro могут быть реализованы de lege ferenda.
Вместе с тем возможным выходом из этой ситуации можно назвать договор обмена жилыми помещениями и принудительный обмен. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения. Обмен жилыми помещениями допускается в настоящее время только в жилищном фонде социального использования. При недостижении соглашения об обмене между нанимателем и членами его семьи, любой из них вправе требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст. 72 ЖК РФ). Используя эти правила, можно достичь цели, идентичной с разделом жилой площади и заключением отдельного договора найма жилого помещения.
1. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. -М.: Проспект, 2007. - С. 126; Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства // Актуальные проблемы жилищного права / под ред.
В.П. Крашенинникова. - М., 2003. - С. 45; Семина Т.А. Основания изменения договора социального найма жилого помещения // Жилищное право. - 2006. - № 7. - С. 16. Во избежание упрека в некорректности словоупотребления (изменение «договора» и «обязательства») следует заметить, что изменение договора влечет изменение возникающего из него обязательственного правоотношения. Поэтому смешение этих понятий в данном случае допустимо.
2. Толстой Ю.К. Указ. соч. - С. 125-126.
3. Об отказе к принятию к рассмотрению жалобы гражданки Гараниной Светланы Васильевны на нарушение её конституционных прав подпунктом 1 пункта 1 статьи 2 Феде-
рального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: Определение Конституционного суда РФ от 20.06.2006 № 225-О // СПС «Консуль-тантПлюс»; Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Аржевикина Максима Валерьевича на нарушение его конституционных прав статьями 82 и 83 Жилищного кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного суда РФ от 19.04.2007 № 239-О-О // Там же.
4. Толстой Ю.К. Указ. соч. - С. 126; Постатейный Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. В.П. Крашенинникова. - М.: Статут, 2005. - С. 225 (авторы: Е.С. Гетман, В.Н. Симонов). Критично воспринята эта новелла Г.Ф. Шешко, которая полагает, что следовало бы учитывать интересы граждан, желающих устранить по возможности конфликтные ситуации в семье. См.: Шешко Г.Ф. Жилищные права и обязанности: возникновение, реализация. Некоторые соображения к вопросу о доступности жилья // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 10.
5. Юрченко В.Е. Проблемы ограничения на изменение договора социального найма жилого помещения // Закон. - 2006. - № 8. - С. 57-60.
6. Семина Т.А. Указ. соч. - С. 18.
7. Сарбаш С.В. Обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения. - М.: Статут, 2004. - С. 112.
8. О возможности заключения отдельного договора социального найма с гражданином, который «утратил статус члена семьи нанимателя», если это позволяют условия проживания, упоминает В.В. Глазов. См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный). - М.: Юстицинформ, 2007. Правда, не очень точно определено лицо, с которым заключается отдельный договор социального найма. Скорее всего, следуя позиции законодателя, это лицо не утрачивает статус члена семьи нанимателя, как полагает автор, а становится бывшим членом семьи нанимателя с особым правовым статусом.
9. См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2005. -
С. 261 (авторы: Е.С. Гетман, Е.А. Солопова).
10. См.: Семина Т.А. Указ. соч. - С. 20.
