Работа девелоперских компаний в условиях кризиса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Работа девелоперских компаний в условиях кризиса*

В.Л. Вотолевский

генеральный директор ЗАО «Желдорипотека», советник президента ОАО «РЖД» по жилищной политике и проектам в сфере недвижимости, почетный член Российской гильдии риэлторов, академик и почетный член Санкт-Петербургской Инженерной академии наук, кандидат экономических наук (г. Москва)

Виталий Леонидович Вотолевский, (495) 788 19 30

Финансовый кризис, начавшийся в 2008 году, в 2009 году не только не завершается, но, к сожалению, пока набирает обороты. Сегодня не осталось ни одной отрасли в экономике, которую происходящее не коснулось бы. В этой ситуации девелоперы оказались на переднем рубеже, поскольку их деятельность напрямую связана с заемными средствами.

В сентябре - октябре 2008 года, когда мировая финансовая система начала трещать по швам, реакция у всех была одна - шок. Но поскольку российские предприниматели - люди в основном опытные, прошедшие не только дефолт 1998, но и банковский кризис 1995, «черный вторник» осени 1994 года, путч, Павловскую денежную реформу и прочее, они не сдаются. Хотя очевидно, что сейчас даже самые красивые проекты, по которым девелоперы рассчитывали получить 50 процентов маржи, с точки зрения экономики выглядят в лучшем случае типовой застройкой.

Позволю себе не согласиться с заявлениями некоторых коллег о том, что продажи сократились на 25-30 процентов. На пике паники (в ноябре - декабре 2008 года) объемы реализации упали в 10-20 раз. По сути, это была остановка продаж, причем в условиях неуверенности покупателей в завтрашнем дне. Платежеспособный спрос упал как минимум в разы, и непонятно когда он восстановится. Отсюда невозможность для девелоперов прогнозировать график денежных поступлений.

Это, на мой взгляд, главное негативное последствие кризиса. Снижение цен на недвижимость и рентабельности бизнеса -не самое страшное. Но если нельзя прогнозировать финансовые потоки, нельзя начинать новые проекты. Существенно ухудшили ситуацию обесценивание залогов и margin calls, как следствие снижения доступности кредитов для застройщиков и ипотеки.

Другое печальное следствие кризиса - снижение финансовой устойчивости и банкротство контрагентов. В закрытом акционерном обществе (ЗАО) «Желдорипотека» заведен лист проблемных проектов, и пока их перечень, к сожалению, увеличивается. Если подходить формально и только судиться с «лежачими» застройщиками и подрядчиками, то ситуация вряд ли улучшится, особенно для дольщиков. Мы разрабатываем и принимаем индивидуальные меры по санации проектов, инвесторами которых являемся.

Отдельно я хотел бы остановиться на негативном пиаре, в том числе со стороны властей. Как-то получилось так, что автомобилестроители хорошие, им надо помогать, производителям цемента, даже если те несговорчивые, все равно стоит помогать. А вот застройщики, особенно те, кто не работает в эконом-классе и не желает продавать жилье по 30 тысяч рублей, плохие. Отрицательный информационный фон, мягко говоря, не способствует восстановлению рынка.

* Выступление на пленарном заседании XII Национального конгресса по недвижимости, проходившем в Москве 7-9 июня 2009 года. Информация о Конгрессе опубликована в № 7 (94) журнала.

Я считаю, что те, кто сегодня приобретает жилье и участвует в долевом строительстве, - герои. Ведь средства массовой информации просто атакуют покупателей. Мало того, что у многих людей обесценились сбережения (по крайней мере на курсовую разницу) и снизились доходы, ипотека стала недоступной, а уверенности в завтрашнем дне нет. Прибавьте к этому рассказы о девелопе-рах-жуликах, которые обманывают граждан и пытаются даже в кризис получать сверхприбыли.

Что делают девелоперы в сложившейся ситуации? Они отказываются от новых проектов и программ развития, потому что брать дорогие и недоступные кредиты сегодня - это безумие. У нашей компании

до кризиса было примерно 200 проектов жилищного строительства в разных регионах - от Сахалина до Калининграда, теперь же в активной фазе осталось около ста. Мы продолжаем только те стройки, завершить которые дешевле, чем заморозить, или же те, где часть жилья уже реализована дольщикам.

Девелоперы вынуждены идти на ценовой демпинг, который неизбежно приведет к росту числа банкротств и усугублению неустойчивости рынка.

Что в итоге будет с жилищным строительством? Если принять 2007 год за 100 процентов по количеству начатых проектов, то в 2009 мы рассчитываем достичь показателя 60 процентов, а в 2010 году - всего 45 процентов (рис. 1).

3 110 І 100 I 90

с

100

90

60 55

45

і і і і і

2007 2008 2009 2010 2011 годы

0

Рис. 1. Динамика начала реализации новых проектов жилищного строительства по сравнению с 2007 годом (значения на 2009, 2010, 2011 годы - прогноз ЗАО

«Желдорипотека»)

Причем это с учетом декларированной государственной поддержки отрасли. Если рассматривать исключительно коммерческие стройки, то цифры будут еще скромнее. Такая динамика неизбежно отразится на объеме ввода жилья. И если, по прогнозу Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России), в 2009-2010 годах показатели снижаются не кардинально, в пределах 15 процентов (если сравнивать с 2007-2008 годами, то 52-53 миллиона квадратных метров против 61-64), то в 2010-2011 годах мы выйдем на

цифры 40-45 миллионов квадратных метров (рисунки 2 и 3). Хотя более точные прогнозы можно будет строить только к концу года. Думаю, что дно мы еще, к сожалению, не прошли.

Осенью 2008 года появились многочисленные публикации о том, что полная (инвестиционная) стоимость строительства составляет около 26 700 рублей за 1 квадратный метр площади (данные почерпнуты в Федеральном центре по ценообразованию в строительстве), а значит, девелоперы, не желающие продавать жилье по 30 тысяч

:> 100

са

т 90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 годы

Рис. 2. Ввод жилья по первоначальным планам Правительства Российской Федерации (2004-2006 годы - факт, 2007 и далее - плановые показатели)

^ 70

ц 60

50

40

30

20

10

0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 годы

Рис. 3. Ввод жилья фактический с прогнозом на 2009-2012 годы (2009, 2010 годы - план Минэкономразвития России, 2011-2012 годы - прогноз ЗАО «Желдорипотека»)

рублей, не в меру жадные. Ведь и при такой цене они зарабатывают свои 10-15 процентов. Эта пиар-кампания нацелена на формирование общественного мнения - сделать застройщиков более сговорчивыми.

Проанализируем цифры. Если мы добавим к 26 700 рублям НДС (18%), то чиновничья арифметика уже не срабатывает (табл. 1).

Однако рекомендованные Минрегионом России цены для государственных закупок не включают:

• плату за землю и земельный налог в период строительства;

• затраты и компенсационные выплаты на освобождение участка, включая снос существующих построек;

• плату за подключение к внешним сетям;

• прочие затраты подрядных организаций, не относящиеся к строительно-монтажным работам (командировочные расходы, перевозка рабочих, эксплуатация машин и механизмов);

Таблица 1

Ориентировочная сметная стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади квартир в объекте (9-этажный кирпичный дом с техническим этажом)1

Наименование региона Стоимость 1 кв. м в ценах 2009 года, р. НДС, 18 % Стоимость 1 кв. м в ценах 2009 года с НДС, р.

Ярославль 26 692,30 4 804,61 31 496,92

Челябинск 29 960, 75 5 392,93 35 353,68

Екатеринбург 31 743,54 5 713,84 37 457,37

Новосибирск 32 238, 76 5 802,98 38 041,73

Иркутск 36 250,03 6 525,01 42 775,04

Ростов-на Дону 27 138,00 4 884,84 32 022,84

• проценты по привлекаемым кредитам;

• прибыль инвестора-застройщика.

Проанализировав экономику 40 проектов, которые ЗАО «Желдорипотека» реализует в разных регионах, мы пришли к

проценты по кредитам, -) 3 257 р., 7%

выводу, что эти статьи расходов добавляют еще 39 процентов к себестоимости при условии, что участки под застройку приобретались в 2006-2007 годах на публичных аукционах, проводимых администрациями городов и поселений, а по сути, государством (рис. 4).

накладные расходы девелопера, 1 939 р., 4%

строительно-

монтажные

работы,

27 874,10 р., 62%

Итого: 45 203 р. за кв. м

сети, в том числе плата за технологическое присоединение,

3 984,30 р., 9%

приобретение прав на застройку, расселение,

6 154,40 р., 14%

формирование земельного участка, 525,50 р., 1%

проектирование, 996,80 р., 2%

управление, 471,90 р., 1%

Рис. 4. Структура инвестиционной стоимости 1 квадратного метра площади строительства на участке, приобретенном в 2007 году2

1 Данные федерального государственного учреждения «Федеральный центр по ценообразованию в строительстве».

2 Данные ЗАО «Желдорипотека».

Часто приходится слышать о том, как сильно подешевели строительные материалы. Действительно, цемент, металл и кирпич заметно упали в цене (табл. 2). Но с учетом

их доли в общей себестоимости строительства можно получить экономию в конечной стоимости жилья в среднем 11 процентов, но никак не 30.

Таблица 2

Изменение стоимости основных строительных материалов и строительства

Наименование материала Единица измерения. Стоимость на август 2008 года, р. Стоимость на май 2009 года, р. Изменение стоимости, % Удельный вес в себестоимости, % Удельный вес в инвестиционной стоимости, %

Бетон м3 4 300 2 676 - 37,8 21,8 13,6

Металл (арматура) т 31 500 15 450 - 51 14 8,75

Кирпич 1000 шт. 12 100 7 542 - 37,7 6,2 3,88

Итоговое изменение

инвестиционной

стоимости

строительства о/ // 1 00 89

Отсюда вопрос чиновникам. Создавать сегмент жилья эконом-класса, 1 квадратный метр площади которого стоит 30 тысяч рублей, - это, возможно, правильно. Но что делать девелоперам, купившим землю у государства, с начатыми проектами, себестоимость которых пусть не 45, а 38-40 тысяч рублей?

Продавать их с огромным убытком? Но сегодня в Российской Федерации на стадии строительства находится почти 60 миллионов квадратных метров жилья. Если работать в минус в таких масштабах, последует череда банкротств, и дольщики, как десять лет назад шахтеры, выйдут к Белому дому. Даже если предположить, что все государственные средства, выделяемые на поддержку отрасли (450 млрд р.), будут брошены на скупку «незавершенки» по 30 тысяч рублей, этих денег все равно хватит максимум на 15 миллионов «квадратов». Что делать с остальным недостроем?

На протяжении последних нескольких лет государство стимулировало реализацию крупных проектов, связанных с комп-

лексным освоением территорий. Начальные затраты и сроки окупаемости в таких проектах по определению гораздо выше, чем в домах точечной застройки. Отсюда второй вопрос властям: для чего это делалось, и что теперь делать с такими проектами?

Во многих городах цены на первичном рынке жилья уже заметно снизились. Лидер падения, по нашим наблюдениям, - Красноярск (табл. 3).

С учетом этого некоторые наши проекты в регионах, в том числе начатые, к примеру, в 2005 году и поэтому имеющие относительно невысокую себестоимость, стали нерентабельными (табл. 4).

В такой ситуации запускать новые стройки и вовсе бессмысленно. Примеры, когда себестоимость оказывалась ниже рыночной цены, в истории рынка уже были. В 1995 году некоторые регионы уже находились в таком положении, и оно сохранялось на протяжении 3-4 месяцев, но уже весной 1996 года рынок стабилизировался, а потом произошел стремительный рост цен.

Таблица 3

Изменение цен на строящееся жилье эконом-класса за период кризиса: лидеры падения3

Город Цена предложения в мае 2008 года, р/кв. м Цена предложения в мае 2009 года, р/кв. м Изменение за год, %

Красноярск 56 400 38 071 -32,0

Краснодар 48 381 40 351 -16,5

Пермь 49 780 41 790 -16,0

Ростов-на- Дону 47 300 40 200 -15,0

Новосибирск 50 439 43 136 -14,5

Уфа 47 100 40 569 -14,0

Саратов 34 738 30 830 -11,3

Самара 42 654 38 300 -10,2

Таблица 4

Расчетная рентабельность проектов строительства жилья эконом-класса на региональных рынках Российской Федерации в мае 2009 года4

Город Инвестиционная стоимость строительства (17-этажное монолитно-кирпичное здание) Рыночная цена продаж, р/кв. м Рентабельность (маржа), %

Новосибирск 36 500 38 822 5,9

Самара 33 100 34 470 3,9

Пермь 38 950 37 600 -3,6

Красноярск 39 900 34 264 -16,5

Уфа 31 550 36 500 -3,5

Саратов 27 500 27 900 1,4

Краснодар 33 100 36 300 8,8

Ростов-на- Дону 31 250 36 180 13,6

Какие меры по государственной поддержке жилищного строительства могут быть эффективными?

Во-первых, стимулирование платежеспособного спроса и поддержка покупателей путем льготного фондирования банков и субсидирования процентов по ипотеке.

Во-вторых, помощь государства в рест-

3 Данные ЗАО «Желдорипотека».

4 Там же.

руктуризации кредитов, выданных застройщикам, и реструктуризация инвестиционных контрактов. Штрафные санкции за несвоевременный ввод объектов ничего не дадут, а учитывая, что девелоперы приобретали земли на пике конъюнктуры, изрядно пополняя бюджет, государство должно помочь им в продлении договоров.

В-третьих, смягчение некоторых требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в отношении застройщиков. Например, залог объекта в пользу дольщика может привести к тому,

что банковские кредиты станут еще менее доступными для девелоперов. И, наконец, государственная информационная поддержка.

Если все участники рынка, включая власти, заинтересованы в том, чтобы избежать коллапса и сохранить отрасль, нужно разобраться в цифрах и начать вбрасывать на рынок позитивную информацию.

ЗАО «ЖЕЛДОРИПОТЕКА» - ДОЧЕРНЯЯ КОМПАНИЯ ОАО «РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ»

• Мы обеспечиваем доступным жильем работников железнодорожной отрасли в рамках реализации жилищной ипотечной программы ОАО «РЖД».

• Являясь динамично развивающейся компанией, мы реализуем собственные инвестиционные проекты строительства жилой и коммерческой недвижимости.

• Мы строим дома, в которых уютно жить, и здания, в которых удобно работать.

• Мы создаем среду для безопасной, комфортной и счастливой жизни и делаем это на территории всей страны.

ОФИСЫ ЗАО «ЖЕЛДОРИПОТЕКА»

Москва (головной офис) - тел.: (495) 788 1930, управление продаж - тел.: (495) 788 1933; Московская региональная дирекция - тел.: (495) 788 1938;

Воронеж - тел.: (4732) 69 7341; Екатеринбург - тел.: (343) 345 3346;

Иркутск - тел.: (3952) 24 3774; Калининград - тел.: (4012) 60 0733;

Красноярск - тел.: (3912) 59 5448; Нижний Новгород - тел.: (831) 439 5052; Новосибирск - тел.: (383) 223 3947; Ростов-на-Дону - тел.: (863) 219 8256;

Самара - тел.: (846) 270 6465; Санкт-Петербург - тел.: (812)337 5301;

Саратов - тел.: (8452) 21 5441; Хабаровск - тел.: (4212) 38 4897;

Челябинск - тел.: (351) 281 4225; Чита - тел.: (3022) 22 8897; Южно-Сахалинск - тел.: (4242) 71 3997; Ярославль - тел.: (485) 231 4307