CC BY
152
ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ
И КРЕДИТ
УДК 336.77:332
ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО ЖИАИШНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
После принятия в июле 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в России начался новый этап становления ипотечных отношений, наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. Стали разрабатываться и ре-ализовываться на федеральном и региональном уровнях различные ипотечные программы, в том числе и с участием банков.
В современных условиях отмечается тенденция интенсификации банковского ипотечного жилищного кредитования. Объем выданных ипотечных кредитов в России в 2006 г. составил 264 млрд руб. (в США - 3 трлн дол.), в 2007 г. - 500 млрд руб. В 2006 г. объем ипотечного кредитования на душу населения был равен 1072 руб., в 2007 г. - более 3000 руб.
Однако рынок ипотечных кредитов в России развивается медленнее, чем за рубежом, и охватывает, как правило, узкий круг заемщиков. Объем общего рынка ипотечного кредитования по отношению к валовому внутреннему продукту составил в 2006 г. чуть более 1% (для сравнения: в странах Евросоюза - 34%). Несмотря на определенные позитивные сдвиги, развитие рынка долгосрочного ипотечного кредитования все еще не стало стабильным бизнесом для российских коммерческих банков. В 2007 г. 531 кредитная организация из 1136 действующих предоставляла кредиты на покупку жилья1. Кроме того, ипотечное кредитование не получило равномерного развития по регионам.
Для его расш ирения в России важно определить пути дальнейшего совершенствования системы банковского ипотечного жилищного кредитования. Учитывая комплексность проблем развития системы ипотечного кре -дитования, для их решения необходимо использовать системный подход. Причем масштаб проблем, их значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий не только со стороны кредитующих субъектов, но и со стороны органов государственной власти, а также руководства каждого из субъектов инфраструктуры рынка ипотечного кредитования.
Среди множества возможных путей, направленных на совершенствование ипотечного кредитования, можно выделить следующие:
1) форсирование процесса создания кредитного бюро;
2) совершенствование оценки предмета залога;
3) рационализация механизма взыскания кредитов, обращения взыскания на залог и его реализации;
4) актуализация процентной политики банка в связи с объявлением эффективной процентной ставки;
Р.Н. Алексеев,
аспирант кафедры денег и кредита, СГСЭУ
ВЕСТНИК. 2008. № 2(21)
5) использование банком аутсорсинга и ипотечного брокера как стратегического партнера.
Первый путь. Основная задача банков, предоставляющих кредиты, в том числе и ипотечные, заключается в охвате более полной информации о потенциальном заемщике. По мнению экспертов, помочь этому могут кредитные бюро , создаваемые согласно Федеральному закону «О кредитных историях» № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. В соответствии с этим законом с 1 марта 2006 г. банки обязаны вести сотрудничество с одним или несколькими региональными бюро кредитных историй. Бюро кредитных историй (БКИ) - это специализированные организации, которые занимаются сбором и распространением информации о положительных и негативных сторонах деятельности юридических и физических лиц, претендующих на получение кредитных средств, в том числе и ипотечных кредитов. Собираемые сведения формируют кредитную историю, которую будущий кредитор может получить при условии письменного разрешения заемщика. Все это позволяет банку спрогнозировать риски относительно возможности невозврата потребительского или ипотечного кредита на жилье. Таким образом, БКИ повышают уровень информированности кредиторов о потенциальных заемщиках, давая возможность более точного прогнозирования вероятности возврата кредита.
Сейчас региональное бюро кредитных историй находится на этапе становления, что вызывает ряд трудностей для банков. Во-первых, в том или ином бюро кредитных историй может отсутствовать информация о нужном заемщике. При этом банк все равно платит средства бюро за проделанную работу, хотя с позиций банка цели не достигнуты. Во-вторых, чтобы получить полное представление о кредитной истории потенци -ального заемщика по ипотечному или иному кредиту, необходимо сотрудничество с несколькими, а в идеале со всеми бюро кредитных историй, что невозможно ввиду больших финансовых затрат для банка. Несмотря на это, банки остаются главным звеном в становлении института кредитного бюро. Именно в их обязанность входит передача информации в БКИ о выполнении заемщиком своих обязательств перед банком . В-третьих, собираемая центральным каталогом кредитных историй (далее ЦККИ) при ЦБ РФ информация о титульных частях кредитных историй не является полной. ЦККИ аккумулирует информацию, получаемую от всех зарегистрированных на территории РФ БКИ , которые, в свою очередь, получают информацию от банков. По данным Банка России, в ЦККИ накопилось 30 млн титульных частей кредитных историй, из них доля титульных час -тей физических лиц составляет более 99,6%. Здесь собрана информация не по всем заемщикам. С развитием банковского долгосрочного производственного ипотечного кредитования необходимо ускорить сбор информации и создание такого каталога по юридическим лицам.
Второй путь. Актуальным на сегодняшний день является вопрос оценки залога для целей ипотечного кредитования и последующего обеспечения обязательств ипотечных ценных бумаг, используемых при секьюрити-зации. Правильная оценка залогового имущества при ипотечном кредитовании является важным фактором снижения кредитных рисков и необходимым действием
при рассмотрении сделки ипотечного кредитования. Оценка залога должна быть объективной: банк не заинтересован ни в занижении стоимости (рискует получить убытки), ни в завышении (существует вероятность недополучить доход). Следовательно, оценщик выступает участником оценки экономической эффективности ипотечного кредитного процесса, поскольку убытки, понесенные от неисполнения заемщиком обязательств по ипотечному кредиту, приводят к негативным последствиям не только для банка, но и для вкладчиков, инвесторов, а следовательно, опосредованно наносят урон достаточно существенным секторам экономики. Поэтому банки в первую очередь заинтересованы в улучшении качества работ по оценке недвижимости, переходящей в зало г.
Результатом работы независимого оценщика является отчет о предмете оценки. Чтобы отчет об оценке был полезным инструментом в процессе ипотечного кредитования, позволял снижать кредитные риски, работник залогового подразделения или кредитный специа -лист должны знать основные требования к отчетам, а также правильно интерпретировать их содержание. Рос -сийские стандарты определяют, что «оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке»2. Допускается возможность применения одного из трех подходов.
С целью повышения достоверности информации, используемой банком при андеррайтинге заемщика, автор считает необходимым обязательное применение сразу двух методов оценки залога, переходящего в ипотеку, в отчете независимого оценщика. Во-первых, применение одновременно двух подходов при оценке залога скажется положительно на определении реальной рыночной стоимости объекта; во-вторых, упростит процедуру анализа отчета в самой кредитной организации, так как банк самостоятельно выберет именно тот результат, который более полно отражает реальную стоимость объекта. Но для применения на практике двух подходов потребуется внесение поправок в ФЗ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Третий путь. Обращение взыскания на залог и механизм его реализации как инструмент развития долгосрочного ипотечного кредитования далеки от совершенства и вызывают много дискуссионных вопросов. С повышением доли ипотечных кредитов в активах банка увеличивается доля просроченной задолженности по этим кредитам в их портфелях и, как следствие, возрас -тает интерес к коллекторским агентствам, так как именно они помогают кредиторам работать с должниками по сбору долгов. Агентства по сбору долгов, или коллек-торские агентства, появились в России достаточно давно, однако их услуги не были востребованы участника -ми рынка ипотечного кредитования. Но сейчас все больше банков принимают решение отдать работу по сбору долгов на аутсорсинг3, в том числе коллекторским агентствам . При принятии такого решения учитывается не столько стоимость услуг коллекторского агентства, сколь -ко стратегия развития банка, желающего сфокусировать свою деятельность на профильных операциях. Желательно в этом плане использовать зарубежный опыт, например США.
В США сегодня сбором долгов занимаются более 6 тыс. компаний (коллекто рские агентства - collection agency). Некоторые финансовые и торговые компании имеют свои собственные агентства по сбору долгов, другие обращаются к услугам независимых агентств. Деятельность таких коллекторских агентств регулирует -ся специальным нормативным актом (Fair Debt Collection Practices Act). Создана устойчивая процедура работы банков с проблемными кредитами. В первый месяц воз -никновения неплатежа банк действует самостоятельно, звонит должнику и просит погасить долг. На 30-й день задолженности кредит признается проблемным, на эту сумму начисляют повышенные проценты, штрафы, пени. 90-й день - это последний день, когда банки работают по проблемному кредиту. На 91-й день разбирательство поручается независимому коллекторскому агентству. На 210-й день долга информация о должнике уже поступает из коллекторского агентства в кредитное бюро, и там заводится на него дело. Шансы проблемного заемщика получить кредит в дальнейшем резко снижаются.
Необходимость более широкого применения в банковской практике, а именно при ипотечном кредитова -нии, «агентств по сбору долгов» обусловлена рядом при -чин. Во-первых, ипотечное кредитование носит долго -срочный характер, а страхование рисков по ипотечным кредитам в какой-то степени заложено в высоких про -центных ставках. По мнению специалистов в области ипотеки, со временем процентные ставки будут снижены, что повлечет за собой увеличение объемов ипотечного кредитования. Это, в свою очередь, увеличит порт -фель проблемных кредитов. Именно коллекторские ус -луги сократят расходы банко в на возврат долгов. Во-вто -рых, задолженность по ипотечному кредиту всегда выражается крупной суммой, ее возникновение и долгое последующее возвращение не выгодно банку. Таким образом, институт коллекторских услуг будет способство -вать развитию всей системы ипотечного кредитования. В-третьих, при ипотечном кредитовании залогом высту -пает недвижимое имущество (возмещение долга произ -водится за счет его реализации), реализация которого занимает определенное время. Коллекторское агент -ство, беря на себя обязанность по возмещению долгов, проводит реализацию залога и возврат задолженности банку в кратчайшие сроки.
Четвертый путь. С увеличением объемов и по -пулярности ипотечного кредитования в России увели -чивается и предложение банками в виде ипотечных про -грамм, что не может сказаться на их качестве. Вступившее в силу с 1 июля 2007 г. Указание ЦБ РФ № 1759-У спровоцировало тенденцию к открытию полной досто -верной информации о конечной сумме, которую заплатит заемщик за пользование ипотечным кредитом, вклю -чая размер процента, все комиссии и стоим ость стр а-хования . Эффективная процентная ставка (далее ЭПС) отражает реальную стоимость кредита с учетом не только годовой процентной ставки, но и дополнительных расходов, связанных с кредитом. Раскрытие ЭПС, во -первых, способствует стимулированию спроса на ипо-течный кредит путем оглашения заемщику всех допол-нительных платежей, сопутствующих ипотечному кре -диту; во-вторых, облегчит аккумуляцию информационных потоков об ипотечных кредитных продуктах, реа-
лизуемых кредитной организацией, которые передаются в институты ипотечного брокера для дальнейшего распространения среди потенциальных заемщиков; в-третьих, при возникновении проблемного ипотечного кредита позволит банку не формировать резерв по каждой проблемной ипотечной ссуде, а включать их в со -ответствии с требованиями ЦБ РФ в общий портфель проблемных ссуд.
В любом случае применение ЭПС рано или поздно приведет к снижению комиссий банков. Так, если в одном банке клиент заплатит за ипотечный кредит, предположим, 13% годовых по ЭПС, а в другом - 15%, то ценовое конкурентное преимущество будет у банка с меньшей процентной ставкой. Следовательно, банки будут пересматривать свои косвенные доходы по кредитам (комиссии, сборы и накрутки) в сторону их снижения. Следование за конкурентными преимуществами повлечет соблюдение банками такого уровня рентабельности, ниже которого они не смогут кредитовать, что приведет к экономии издержек и поиску более дешевых ресурсов для ипотеки.
Раскрытие ЭПС приведет к созданию «единого ипотечного рынка», где потребителю будет не сложно получить полную и исчерпывающую информацию о стоимо -сти того или иного ипотечного кредитного продукта разных банков, что, как уже было отмечено, спровоцирует спрос на кредитный продукт, более подходящий конкретному заемщику.
Актуальность применения ЭПС заключается также в снижении риска невозврата ипотечного кредита: когда заемщик реально знает о конечном проценте, который придется ему уплатить за пользование ипотечным кредитом, он не будет брать заведомо невозвратный кредит.
Что входит в ЭПС при банковском ипотечном жилищном кредитовании? Во-первых, сама процентная ставка, которая увеличивается за счет обязательного страхования , а в некоторых банках - и за счет комиссии за обслуживание. Во-вторых, единовременные платежи, которые складываются из комиссии за выдачу кредита и за рассмотрение заявки, а также расходов на нотариальное сопровождение сделки, на оценку и государственную регистрацию недвижимости.
Процентная ставка за пользование кредитом как компонент эффективной процентной ставки не вызывает споров, а вот с применением остальных элементов возникают проблемы. Так, в разъяснениях Банка России не сказано, каким образом в расчете необходимо учитывать страховую премию: только за первый год или за весь срок пользования кредитом. Учитывая расходы по страхованию за весь срок пользования банковским ипотечным кредитом, причем одной общей суммой, заемщик получает более правильное представление о реальной стоимости кредита. Но такой подход «искажает» ЭПС для заемщика. Из этого следует, что расходы по страхованию должны быть разнесены на весь срок кредитования равными долями и включены в ЭПС, т.е. должна применяться годовая эффективная процентная ставка (ГЭПС) - фактическая годовая стоимость кредита, включающая помимо номинальной процентной ставки комиссионные и другие расходы заемщика при получении кредита.
Дискуссионным является вопрос о влиянии ГЭПС на работу банков. Поскольку клиент может сам реально оценить преимущества той или иной ипотечной кредитной программы, раскрытие ГЭПС будет способствовать развитию честной конкуренции между кредитными организациями на рынке ипотечного кредитования. В долгосрочной перспективе именно открытость и системность информации (ГЭПС) при работе ипотечных кредиторов с клиентами и партнерами спровоцирует их лидерство, успешное развитие, а также расширение областей стратегического партнерства.
Пятый путь. Одним из видов стратегического партнерства в процессе ипотечного жилищного кредитования является сотрудничество кредитных организаций с ипотечными брокерами. И потечны й брокер - это универсальный специалист, готовый вести клиента, желающего купить недвижимость в кредит, от первичного запроса и до оформления недвижимости в собственность и залог банку.
Функции ипотечного брокера многообразны, а именно:
- посредническая, заключающаяся в налаживании его партнерских отношений с банками, физическими и юридическими лицами (практика ипотечного брокерства по предоставлению банкам посреднических услуг развивается сейчас в России широкомасштабно);
- информационная. После выбора банка и кредитной программы ипотечный брокер знакомит заемщика с условиями выдачи кредита на приобретение недвижимости, с перечнем документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки, и с особенностями процедуры проведения сделки;
- аналитическая. Беседуя с клиентом, брокер выясняет, какой суммой он обладает, какую недвижимость планирует приобрести, сколько сможет ежемесячно вносить в погашение кредита, а также другие аспекты будущей сделки. Затем подбирается оптимальный набор ипотечных программ, соответствующих требованиям и возможностям потенциального заемщика (расчет возможной суммы кредита и ежемесячных платежей, анализ структуры дополнительных расходов). Происходит своего рода андеррайтинг заемщика.
Сегодня на рынке существует три вида ипотечных брокеров:
1) универсальные брокеры (брокер и риэлтер в одном лице);
2) специализированные брокеры риэлтерских фирм;
3) специализированные ипотечные брокеры (не занимаются риэлтерской деятельностью): ипотечный брокер банка и независимый ипотечный брокер.
Потребители брокерских услуг - это потенциальные заемщики ипотечного кредита и банки. Для клиента важное преимущество работы с ипотечным брокером - это возможность уменьшить дополнительные банковские платежи или освободиться от них (например, от платежа за рассмотрение кредитной заявки), благодаря чему заемщик может сэкономить около 5 - 7% от суммы кредита за весь период кредитования. Брокер также позволяет сэкономить время своих клиентов и оптимизировать расходы, связанные с получением кредита. Из вы -шеизложенного следует, что потенциальный заемщик предпочтет обратиться к независимому брокеру. Для банка преимуществом в сотрудничестве с ипотечным
брокером является экономическая эффективность (сокращение затрат на оформление заявки и первичную оценку кредитоспособности заемщика, а также получе -ние новых клиентов «оптом»).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что важным элементом ипотечной инфраструктуры должны стать андеррайтеры заемщика в лице ипотечных брокеров. Сегодня эту работу чаще всего выполняют сами банки, в силу чего они вынуждены нести дополнитель -ные затраты. За рубежом эти функции банки в большинстве случаев передают на аутсорсинг другим специали -зированным организациям. А, как известно, специализация ведет к снижению издержек и более быстрому развитию того или иного сегмента рынка. В этой связи нужно развивать в России институт ипотечного брокера с оказанием услуг аутсорсинга, в первую очередь по первоначальной оценке кредитоспособности заемщика (андеррайтингу). В этом случае банк получает уже обработанную информацию, после чего следует внутрибанковский процесс проверки и вынесение заключения на кредитном комитете. Введение новой для российской системы ипотечного кредитования инфраструктуры ипотечного брокера, с передачей ему на условиях аутсорсинга части современных банковских функций по ипотечному жилищному кредитованию, позволит увели -чить объемы, сжать сроки и снизить риски ипотечного кредитования.
Но для ускорения внедрения данного института необходимо совершенствовать законодательство. В насто -ящее время нормативно-правовые акты, регулирующие права и обязанности ипотечного брокера, отсутствуют и не позволяют банкам заключать договоры аутсорсинга с ипотечными брокерами на оказание дополнительных услуг. Деятельность ипотечного брокера берет свое начало в законе «О рынке ценных бумаг», но этот закон лишь разъясняет, что такое брокерская деятельность. Понятие «ипотечный брокер» на законодательном уровне трактуется лишь как посредническая деятельность между заказчиком и исполнителем.
В решении данного вопроса следует обратиться к практике, которая сложилась на более развитых ипотечных рынках за рубежом. В США существует один из самых развитых ипотечных рынков, где имеется законодательное разделение на ипотечный брокеридж и риэлтерские услуги. В России же именно риэлтерские агентства в основном занимаются ипотечным брокер иджем.
В соответствии с этим видится необходимым создать законодательно закрепленные основы для регулирования деятельности ипотечных брокеров, без которых ипотечный брокеридж существовать не сможет, а именно:
- закрепить законодательно понятие ипотечного брокера;
- определить требования к функцио нальным обязанностям и ответственность ипотечного брокера в законах, подзаконных нормативных актах и инструкциях;
- утвердить на законодательном уровне сертификацию специалистов, оказывающих услуги ипотечного брокера.
Для эффективного функционирования института ипотечного брокера в России необходимо разработать и принять специальный Федеральный закон «О деятельности специализированных сертифицированных лиц и институтов ипотечного посредничества».
Предложенные выше меры будут способствовать развитию ипотеки в России и эффективной организации ипотечного жилищного кредитования.
1 По данным сайтов: http://www.ruipoteka.ru; http://www. marketing .rbc.ru; http://www.prime-tass .ru.
2 Об утверждении стандартов оценки: Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 (с изменениями от 14 декабря 2006 г.).
3 Аутсорсинг - передача организацией определенных функ -ций на обслуживание другой организации, специализирующей -ся в соответствующей области. В отличие от услуг сервиса и поддержки, имеющих разовый, эпизодический, случайный характер и ограниченных началом и концом, на аутсорсинг передаются обычно функции по профессиональной поддержке бесперебойной работоспособности отдельных систем и инфраструктуры на основе длительного контракта.
УДК 336.71
О ТРАКТОВКЕ СОДЕРЖАНИЯ БАНКОВСКОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Высокие и устойчивые темпы экономического роста и достигнутая макроэкономическая стабильность России требуют выработки новых решений, направленных на обеспечение поступательного развития банковского сектора страны на основе укрепления его устойчивости, повышения конкурентоспособности российских кредитных организаций, совершенствования банковского регулирования и надзора, усиления защиты интересов и укрепления доверия вкладчиков и других кредиторов банков.
Для достижения указанной цели Правительством Российской Федерации и Центральным банком Российской Федерации 3 апреля 2005 г. была принята Стратегия развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 г.1, которой предусматриваются совершенствование нормативного правового обеспечения банковской деятельности, завершение перехода кредитных организаций на использование международных стандартов финансовой отчетности, повышение качества предоставляемых кредитными организациями услуг.
В соответствии с принятой стратегией в качестве одной из основных задач развития банковского сектора страны рассматривается задача повышения эффективности осуществляемой банковским сектором деятельности по аккумулированию денежных средств населения и организаций и их трансформации в кредиты и инвестиции. Роль, которая отводится проблемам банковских инвестиций, предполагает необходимость углубленных исследований вопросов банковских инвестиций, позволяющих выработать практические рекомендации по их совершенствованию.
Изучение существующих в современной российской экономической литературе точек зрения показывает, что наиболее распространенной яв -ляется трактовка инвестиционной деятельности банков как процесса вложения средств в объекты инвестирования с целью получения дохода (эффекта). При этом в качестве объекта такой деятельности рассматриваются и активы, в которые вложены инвестиционные средства, и инвестиционные ресурсы, и сам процесс инвестирования.
Не отрицая достоинства интегрированного подхода к управлению инвестиционной деятельностью банка, при котором инвестиционные вложе -ния увязываются с инвестиционными ресурсами, мы считаем необходимым в целях углубления теоретического анализа рассматривать сложный процесс инвестирования как совокупность двух составляющих: инвестирования средств, направленного на поиск объектов доходного вложения банковских капиталов, и финансирования банком этой деятельности, обеспечивающего инвестиционные вложения необходимыми средствами .
В предлагаемом подходе инвестирование представляет собой деятельность банка по расходованию инвестиционных средств на приобретение или создание инвестиционных объектов, используемых для генерирования дохода, достаточного для возмещения вложенных средств и получения инвестиционной прибыли. В качестве предмета инвестирования выступают инвестиционные средства, которые используются банком для при-
С.В. Жуков,
аспирант кафедры денег и кредит, СГСЭУ
ВЕСТНИК. 2008. № 2(21)
