CC BY
51
Ипотечное кредитование
организация региональных консультационных центров по ипотечному кредитованию
В. Н. ЕДРОНОВА, доктор экономических наук, профессор,
М. Е. ШИЛОВ
Нижегородский государственный университет
Значение рынка ипотечного жилищного кредитования в улучшении благосостояния населения России и социально-экономической ситуации в стране в целом подчеркивалось уже неоднократно. Это и средство улучшения демографической ситуации, стимулирующее рождаемость, и способ закрепления трудоспособного населения на определенной территории, а также предпосылка развития ряда отраслей народного хозяйства (строительства, производства стройматериалов, транспортных услуг).
Данный способ финансирования приобретения жилья является одним из самых выгодных для большинства населения, так как он обладает рядом преимуществ, среди которых можно отметить:
• низкий уровень первоначального взноса и сравнительно небольшие ежемесячные платежи по кредиту, что делает его доступным;
• оформление квартиры в собственность сразу после заключения договора купли-продажи и ипотеки, что позволяет не откладывать заселение;
• относительно высокую надежность сделки для покупателя, что сводит к минимуму возможность потери приобретенной недвижимости в результате недобросовестности продавцов или застройщиков;
• наличие льгот для заемщика в виде возмещения части уплаченного налога на доходы физических лиц.
В пользу эффективности ипотечного жилищного кредитования свидетельствует его широкое распространение в развитых странах: в Великобри-
тании объем ипотечных кредитов в ВВП достигает 72,5 %, в Германии - 52,4 %, в США - 64,5 В то же время в России данный показатель — около 1 %2, а объемы кредитования из расчета на душу населения меньше, чем в США, почти в 7 000 раз3.
Востребованность данного инструмента при проведении социально-экономической политики в развитых странах свидетельствует о необходимости расширения практики его использования и на территории России, для чего требуется его всестороннее изучение и создание необходимых условий.
В России активное стимулирование государством развития рынка ипотечного жилищного кредитования началось с переходом к рыночной экономике, о чем свидетельствует ряд целевых программ — «Жилище», «Свой дом», а также создание пакета нормативно-правовых документов, регламентирующих его функционирование. Однако эффект данных усилий стал наиболее заметен лишь в последние 2 — 3 года, когда объемы рынка ипотечного жилищного кредитования стали расти ускоренными темпами (табл. 1).
Начиная с 2005 г. в РФ можно отметить резкое увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, когда объем выданных кредитов
1 Щетинин Я. В. Спрос на ипотечные кредиты / Я. В. Щетинин. М.: Издательская группа "БДЦ-пресс". 2006. С. 21.
2 Исследование рынка потребительского кредитования России от 16 августа 2006г., проведенное аналитическим отделом Альфабанка // Ипотека в России. Ипотечное кредитование и секъюритизация // [Электронный ресурс]: http://www. 1^ро1ека. гu/гeseaгch/alfa-1.pdf.
3 Заявление председателя АРБ Г. А. Тосуняна // [Электронный ресурс]: http://www. йптагке! гu/z/nws/.
Таблица 1
Динамика объема выдаваемых ипотечных жилищных кредитов в России в 2005 — 2007 гг. 4
Объем кредитов, Объем кредитов, Совокупный объем
предоставленных в национальной валюте (млн руб.) предоставленных в иностранной валюте (млн руб.) предоставленных кредитов (млн руб.)
01.01.2005 10 116 8 345 18 461
01.01.2006 30 918 25 423 56 341
Темп роста 2006/2005 3,1 3,1 3,1
01.01.2007 179612 83 949 263 561
Темп роста 2007/2006 5,8 3,3 4,7
01.01.2008 438048 118 344 556 392
Темп роста 2008/2007 2,4 1,4 2,1
увеличился более чем в три раза, а в 2006 г. рост составил почти 4,7 раза.
С активизацией роста ипотечного рынка стали происходить и структурные изменения, касающиеся состава его участников. В последнее время появились новые субъекты рынка ипотечного жилищного кредитования, такие как коллекторские агентства, кредитные бюро и кредитные брокеры. С их приходом меняются отношения на рынке ипотеки, например в целях взимания просроченных долгов можно обратиться к услугам коллекторских агентств, а для минимизации кредитного риска банки имеют возможность использовать данные кредитных бюро.
С появлением услуг, предоставляемых кредитными брокерами, изменяются и подходы населения к выбору программ кредитования. Необходимо отметить, что данный вид деятельности появился на российском финансовом рынке сравнительно недавно, и наибольшее распространение получил в Москве и Санкт-Петербурге, где уже насчитываются десятки подобных компаний, среди которых FREEDOM, ФОСБОРН ХОУМ, Легкокредит и др. В настоящее время можно говорить о присутствии специализирующихся на подобных услугах организаций и во многих крупных городах россии, в том числе и Нижнем Новгороде.
И хотя понятие «кредитный брокер» уже не является новым для россиян, их деятельность пока не получила всеобщего признания. Одной из причин, на наш взгляд, служит неопределенность статуса кредитного брокера. Это связано с тем, что данное понятие отсутствует в российском законодательстве, чаще всего кредитными брокерами позиционируют себя компании, занимающиеся оказанием юридических и консультационных услуг,
4 Бюллетень банковской статистики. 2008. № 3. С. 117. 1
направленных на получение клиентом заемных ресурсов. Разновидностью кредитных брокеров являются ипотечные брокеры — организации, специализирующиеся на обслуживании сделок ипотечного жилищного кредитования.
По способу получения доходов ипотечных брокеров можно подразделить на две группы. Одни получают доход преимущественно от банков в виде вознаграждения за привлеченных клиентов (в Нижнем Новгороде подобную деятельность осуществляет ФОСБОРН ХОУМ). Соответственно размер дохода организаций данного вида напрямую зависит от количества привлеченных клиентов. Разновидностью ипотечных брокеров данного вида являются организации, непосредственно контролируемые банками.
В то же время альтернативой банковскому финансированию консалтинговых организаций, занимающихся сопровождением кредитной сделки, могут являться и платежи клиентов — получателей данных услуг. Ипотечные брокеры данного вида могут создаваться в качестве самостоятельных консалтинговых организаций (в Нижнем Новгороде это Независимый ипотечный брокер) или на основе риэлторских агентств (в Нижнем Новгороде среди них наиболее известны АН Монолит, АН Выбор).
При очевидном различии в механизмах финансирования услуги, предлагаемые большинством ипотечных брокеров, дифференцированы достаточно слабо; большинство из них не являются уникальными, их могут осуществлять и риелторы. Однако операция по подбору условий кредитования заемщика для риелторов нехарактерна, а наоборот, типична для кредитных, и в частности ипотечных, брокеров. Если для риелторов основными сделками являются сделки с недвижимостью, то ипотечные брокеры специализируются на оказании консалтинговых услуг по подбору условий
ипотечного жилищного кредитования, наиболее выгодных для заемщика.
Несмотря на активное развитие ипотечного рынка, популяризация консалтинговых услуг, призванных снизить расходы заемщиков по обслуживанию кредита, происходит достаточно медленно. Опрос5 показал, что за консультациями к кредитным брокерам обращаются только порядка 7 % заемщиков, остальные при выборе кредита руководствуются собственными представлениями о наиболее подходящих условиях кредитования или рекомендациями знакомых. По всей видимости, основной причиной подобного поведения заемщиков выступает их недоверие к предложениям ипотечных брокеров. При этом встает вопрос о том, насколько обосновано сложившееся отношение к ипотечным консультантам и все ли из них могут обеспечить выбор наиболее подходящего клиенту варианта кредитования.
Брокеры, финансируемые кредитными учреждениями, получают комиссионные только от контрагентов, с которыми установлены договорные отношения. Как показывает практика, это далеко не все банки, функционирующие на региональном ипотечном рынке. Следовательно, при выборе кредитной программы ипотечный брокер не будет рассматривать часть имеющихся вариантов, а значит, существует риск выбора не наилучших условий кредитования. То же относится и к брокерам, учрежденным коммерческими банками.
Можно заключить, что заемщику для получения квалифицированной консультации по выбору кредитной программы необходимо обращаться к независимому ипотечному брокеру, не связанному обязательствами по отношению к группе избранных банков. Однако получение подобной информации, в отличие от ипотечных брокеров, финансируемых кредитными учреждениями, является платным, что увеличивает размер трансакционных расходов заемщика по сравнению с самостоятельным выбором кредитной программы. При внесении платы за получение информационных услуг нет гарантии того, что отсутствует сговор между банком и ипотечным консультантом. Брокер может брать плату и с заемщика, и с кредитора, тогда как его клиент все же не получает наилучшего варианта кредитования. Ввиду специфичности оказываемых услуг вызывает сомнения эффективность установления государственного контроля за деятельностью подобных организаций.
5 Опрос, проводимый сайтом www. rusipoteka. ru среди посетителей (на 08.05.2008 — 394 человека).
Недобросовестное поведение ипотечных брокеров представляется возможным ограничить лишь с помощью установления жесткой конкуренции. А поскольку в настоящее время уровень конкуренции на рынке данных услуг, в силу их новизны, не является достаточно высоким, то возникает необходимость государственного вмешательства.
Одним из вариантов, позволяющим свести к минимуму риск сговора между ипотечным консультантом и банком, выступает организация государственного консультационного центра, выполняющего функции ипотечного брокера, или же передача данных функций уже существующим государственным предприятиям. Такими предприятиями могут быть региональные операторы агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО "АИЖК"), тем более что само АИЖК создано по тому же принципу, т. е. исполняет роль аналога негосударственных ипотечных агентств, развивая данный рынок и стимулируя конкуренцию.
В Нижегородской области консультационный центр может быть создан на базе государственного предприятия «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (ГП «НИКА»), которое действует в регионе с 2004 г. На основании трехстороннего до -говора с Правительством области и ОАО «АИЖК», стороны обязались сотрудничать в рамках развития системы рефинансирования ипотечных кредитов. При этом расширение круга обязанностей ГП «НИКА» и включение в их состав оказание консалтинговых услуг в рамках выполнения функции государственного ипотечного брокера является предпочтительным в силу ряда причин. Во-первых, у него имеется опыт проведения ипотечных сделок и связанных с этим консультаций населения, во-вторых, наличие квалифицированного персонала и, в-третьих, налаженные отношения в региональной системе ипотечного жилищного кредитования. Среди его партнеров более десяти банков, страховые и оценочные компании, а также агентства недвижимости и застройщики.
Основными функциями региональных консультационных центров будут являться подбор кредитных программ для заемщика и получение согласия банка на выдачу кредита. Остальные операции, выполняемые частными ипотечными брокерами, не играют существенной роли при стимулировании рынка ипотечного жилищного кредитования, а значит, отсутствует необходимость их дублирования со стороны государства (табл. 2).
При создании региональных государственных консультационных центров по ипотечному кре-
Таблица 2
Сравнение функций ипотечных брокеров и региональных консультационных центров по ипотеке
Функция Ипотечный брокер Региональный консультационный центр по ипотечному кредитованию
Подбор наиболее выгодных для заемщика условий ипотечного кредитования + +
Получение согласия банка на выдачу ипотечного кредита + +
Формирование пакета документов по приобретаемой квартире для согласования объекта с банком и страховой компанией + -
Проверка юридической чистоты квартиры + -
Организация расчетов между сторонами + -
Поиск квартиры с учетом пожеланий заемщика и требований ипотечного банка + -
Сопровождение передачи квитанций, ключей от квартиры + -
дитованию рынок получит высококачественную консалтинговую услугу, обеспеченную авторитетом региональных органов исполнительной власти, что является немаловажным фактором, который позволит поддерживать высокий спрос на нее, поскольку именно официальные данные пользуются наибольшим доверием со стороны населения6.
Конкурентоспособное качество услуги будет обеспечено использованием административного ресурса регионального правительства. Так, вменение в обязанности кредитных учреждений оперативного обновления информации о предлагаемых ими кредитных программах в централизованной базе данных позволит консультационному центру предоставлять достоверную информацию о наиболее приемлемых (по критериям, задаваемым потенциальным заемщиком) условиях кредитования в регионе. Тем самым заемщику за определенную плату будет обеспечен минимальный уровень расходов, связанных с приобретением и обслуживанием ипотечного кредита, что будет существенным стимулом для рынка ипотечного кредитования.
В настоящее время подобная мера может подстегнуть развитие частных ипотечных брокеров. Появление серьезного конкурента в лице государственного центра ипотечных консультаций будет стимулировать повышение качества услуг на рынке в целом и приведет к закрытию брокеров, работающих на узкий круг банков. Оставшиеся будут дорожить своей репутацией, обеспечивая
6 По результатам опроса, проведенного на сайте www. nnov. ru среди своих посетителей в количестве (143 человека), 81,3 % респондентов ответили, что официальная информация органов власти, скорее всего, повлияет на выбор программы ипотечного жилищного кредитования.
конкурентоспособность высоким уровнем обслуживания и достоверностью предоставляемой информации. При этом негосударственным ипотечным консультантам, на наш взгляд, необходимо на условиях платности предоставить возможность использования централизованной базы данных.
Расширение и укрепление рынка консалтинговых услуг в сфере ипотечного кредитования, помимо установления стандартов качества предоставляемой информации, преследует еще одну цель. Повсеместное распространение практики обращения к ипотечным брокерам позволит также обеспечить прозрачность рынка кредитных продуктов. Таким образом отпадет необходимость в ныне широко применяемой банками политике сокрытия реальной процентной ставки, когда в кредитном договоре помимо ставки прописывается ряд комиссий, существенно увеличивающих сумму платежа заемщика. Использование подобных инструментов будет неэффективным при анализе кредитного договора профессиональным участником рынка, каким, по сути, является ипотечный брокер, и повредит репутации кредитного учреждения. Банки будут вынуждены отказаться от методов недобросовестной конкуренции, основанной на сокрытии и/или искажении информации. В свою очередь свободный доступ заемщиков к источнику достоверных данных (через ипотечных брокеров) даст новый толчок к нарастанию конкурентной борьбы между банками, поскольку обеспечит увеличение спроса на наиболее выгодные кредитные продукты, предлагаемые в регионе. При этом банки, которые не смогут поддержать политику ценового лидера, лишатся значительной части заемщиков, как существующих, так и потенциальных, а наиболее
острая борьба за потребителя, скорее всего, развернется в области неценовой конкуренции. То есть основными способами привлечения клиентов будут сумма и срок кредита, а также уровень первоначального взноса и качество обслуживания.
Основным преимуществом заемщика при создании региональных консультационных центров по ипотечному кредитованию является снижение затрат на обслуживание кредитов, с одной стороны, за счет снижения риска получения недостоверной информации об условиях кредитования, с другой, — уменьшения процентных ставок как следствия обострения конкурентной борьбы между банками.
Можно заключить, что появление рынка услуг ипотечных брокеров является прогрессивным явлением, способным стимулировать развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, но для наиболее полного раскрытия потенциала новых профессиональных участников требуется государственное вмешательство.
Однако можем полагать, что исходя из принципов рыночной экономики, функционирование подобного государственного центра на долговременной основе представляется необоснованным, так как будет ограничивать деловую активность частных ипотечных брокеров, а также сдерживать приток инвестиций в данный бизнес.
При установлении надлежащих стандартов качества информационных услуг ипотечных брокеров и достижении должного уровня конкуренции государству следует отказаться от присутствия на данном рынке, оставив при этом за органами исполнительной власти функцию оперативного формирования базы данных, содержащей условия ипотечного кредитования в регионе. Оставшиеся
на рынке негосударственные ипотечные брокеры не смогут вновь вернуться к проведению недобросовестной политики из-за опасности повредить своей репутации, что, в свою очередь, приведет к потере значительной части клиентов.
В то же время нельзя не осознавать необходимости установления четких критериев, позволяющих ограничить государственное присутствие на данном рынке и определить сигналы, свидетельствующие о необходимости его завершения. Критерием, позволяющим определить степень государственного участия, может служить занимаемая доля рынка, регулирование которой возможно путем воздействия на цену предлагаемой информации, а признаком его завершения, возможно, следует установить достижение определенного уровня показателя, характеризующего доверие населения к институту ипотечных брокеров, например долю заемщиков, обращающихся к услугам консультантов перед получением ипотечного кредита.
Полагаем, что с помощью государственного воздействия на рынок консалтинговых услуг, предоставляемых кредитными брокерами, можно стимулировать развитие системы ипотечного жилищного кредитования посредством снижения расходов заемщиков и усиления конкурентной борьбы за рынок сбыта среди кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, что увеличит доступность подобных кредитов для населения. Раскрытие информации о существующих условиях ипотечного жилищного кредитования позволит сделать еще один шаг от рынка олигополии, к которому скорее сейчас тяготеет рынок ипотечных кредитов, к рынку монополистической конкуренции.
