CC BY
48
ИССЛЕДОВАНИЕ
1
Кульков А.А.1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Пути оптимизации оценочной деятельности в рамках девелопмента городских территорий
АННОТАЦИЯ:
Объективное определение рыночной стоимости земельных участков имеет одно из приоритетных значений в рамках девелопмента городских территорий. Автором предложена универсальная методика оценки, позволяющая определить оптимальный методологический аппарат, с учетом факторов, осложняющих процедуру оценки. Сформулированные выводы могут быть применены в оценочной деятельности и более адекватно отражать стоимость земельных участков современных городов.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: девелопмент, рыночная стоимость, земельный участок, оценочная деятельность
JEL: K11, O18, R52
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:
Кульков, А.А. (2015). Пути оптимизации оценочной деятельности в рамках девелопмента городских территорий. Российское предпринимательство, 16(19), 3225-3234. doi: 10.18334/rp.16.19.1976
Кульков Андрей Александрович, канд. экон.наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, Казанский государственный архитектурно-строительный университет (akulkov@inbox.ru)
ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 27.08.2015 / ОПУБЛИКОВАНО: 16.10.2015 ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП: http://dx.doi.org/10.18334/rp.16.19.1976 (с) Кульков А.А. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"
Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND (http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/)
ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский
3226
Введение
Как показал анализ традиционно используемых методов оценки рыночной стоимости земельных участков, лежащих в основе действующих ныне нормативных актов по определению стоимости объектов недвижимости, можно выявить целый ряд проблем, связанных с формированием металогических принципов оценки рыночной стоимости земельных участков городских территорий (Кухтин, 2014а). Во-первых, в условиях становления рынка земли в Российской Федерации работа эксперта осложнена проблемой сбора достоверной и актуальной информации о сделках с земельными участками (Залкинд, 2009). Во-вторых, методы, существующие на практике, не являются универсальными, т.е. использование одного и того же метода не представляется возможным в условиях оценки земельных участков с различным видом разрешенного использования, различными правовыми, экономическими и физическими характеристиками. Назревает проблема адаптации существующей методологии оценки в процессе принятия инвестиционных решений девелопмента городских территорий (Крутиков, Левин, Павлов, 2013; Прокофьев, 2013).
С учетом выявленных проблем, существенным образом осложняющих оценку земельной собственности, в настоящей статье предложена альтернативная методика, которая позволяет определить рыночную стоимость земельных участков поселений с учетом их функционального использования, основываясь на определенном наборе адаптированных для российской практики методов оценки.
На практике в ходе расчета рыночной стоимости земельных участков оценщик сталкивается с рядом проблем. Во-первых, это касается ограничения доступа к необходимой информации (Коростелева, Кириллов, 2013; Кухтин, 2014Ь). Во-вторых, существует проблема выбора наиболее приемлемого метода расчета стоимости (Сиразетдинов, 2011). Изучение современных тенденций развития рынка недвижимости свидетельствует о постепенном развитии информационной базы в Республике Татарстан. Необходимо отметить, что это вопрос «ближайшего» будущего, а в настоящее время возрастает необходимость проведения рыночной оценки земельных участков, обусловленная в большей мере высокими темпами строительства, а также притоком капитала из других регионов (Кульков, 2005). Подобная постановка вопроса стимулирует разработку адаптированных к
3227
региональному рынку методических схем, направленных, в первую очередь, на решение рассмотренных выше проблем.
Проблема определения информационных источников
С целью проведения необходимых расчетов осуществляется сбор и анализ следующей информации о сделках с объектами недвижимости: сведения о сделках купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемых физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов); информация о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями; сведения о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду; данные о стоимости продажи прав аренды (Кульков, 2005).
Источниками получения данной информации служат информационные бюллетени риэлтерских и оценочных фирм, средства массовой информации, ресурсы сети Интернет и т.п. Так, например, в Республике Татарстан зарегистрировано более трехсот организаций, осуществляющих сделки с недвижимостью, и их число с каждым годом растет. Тем не менее, у данных организаций не представляется возможным получить информацию по экспозиционным объектам. Иначе обстоит дело в отношении средств массовой информации. В Казани насчитывают около десятка специализированных изданий, в которых специалист может почерпнуть необходимую информацию. Однако процесс сбора и анализа информации сопряжен с определенными сложностями, связанными с дополнительным опросом участников рынка. И, наконец, большое количество разного рода аналитической информации представлено в сети Интернет. Следует отметить, что данные сведения ориентированы в большей степени не на земельный рынок, а на рынок единых объектов недвижимости.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что из всех перечисленных выше источников эксперт сможет получить информацию только по экспозиционным, т.е. еще не проданным, объектам. В этом случае цена, определяемая в результате сбора информации, не может являться рыночной, поскольку при формировании цены не был учтен фактор спроса. Таким образом, специалист в ходе выполнения расчетов должен руководствоваться данными по уже совершенным сделкам относительно даты проведения оценки, однако такая информация не находится в открытом доступе.
3228
По отношению к цене предложения (Р) рыночная стоимость (С) может быть равной либо меньше (С < Р). Из перечисленных двух вариантов наиболее предпочтительным является первый. Во-первых, это объясняется ограниченными ресурсами земель поселений; во-вторых, сравнительно высокой и постоянно растущей плотностью населения крупных городов в исследуемом регионе. Складывается ситуация, при которой потенциальный спрос увеличивается при неизменном предложении. При таком условии благоразумный продавец не будет понижать цену на рынке. Учитывая приведенные выше доводы, предполагаем, что рыночная стоимость земельного участка условно соразмерна цене предложения (С=Р).
Выбор методологического аппарата
После осуществления сбора и обработки сведений о сделках купли-продажи, проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, т.е. окончания аналитического этапа оценочного процесса, начинается этап расчета стоимостного показателя. Предлагается разделить расчетную часть на три составляющих: определение базиса, определение методики оценки, выявление степени влияния базиса на стоимостной показатель.
Проведенный анализ теоретического материала, использование концепции о трехмерном моделировании пространства оценки позволяют представить систему базисов оценки в унифицированном виде. Систему базисов оценки формируют сопоставимая стоимость, нормативная стоимость, прогнозируемый будущий доход, а также стоимость затрат на воссоздание. Предлагаемая в настоящей статье система базисов опирается на упорядоченную последовательность правил определения базисов:
& = (Их, И2, Из), (1)
где Я - правила определения базисов оценки.
Формулирование и адекватное использование правил определения базиса оценки представляет одну из важнейших составляющих концепции оценки. Далее представим алгоритм последовательного применения правил Ял - Яз.
Правило Ял направлено на определение базиса оценки, а также методов рыночной оценки с опорой на аналоговую стоимость. Говоря
3229
иначе, эксперт должен обращаться к информационной базе по совершаемым сделкам купли-продажи объектов-аналогов. Принимая во внимание вышеизложенное, данное правило предполагает учет следующих требований: во-первых, в базе данных о совершенных сделках купли-продажи имеются объекты аналогичного типа, во-вторых, наличие необходимого количества времени для осуществления компетентного поиска данных и сравнения полученных результатов.
При условии соблюдения перечисленных условий используется сопоставимая стоимость. В том случае, если хотя бы одно из этих условий не выполняется, уменьшается степень влияния полученных результатов на дальнейшее определение рыночной стоимости.
Таким образом, логику правила Ил можно представить в следующем виде:
где Сьи - рыночная стоимость земельного участка;
Сас - сопоставимая стоимость;
А - наличие (отсутствие) в базе данных сведений о сделках с аналогичными объектами: А = 1 (А = 0);
Т - наличие (отсутствие) достаточного количества времени для поисков и сравнения информационных ресурсов: Т = 1 (Т = 0).
Правило И2 вступает в действие по итогам проверки и установления факта невыполнения условий первого правила.
В основе содержания правила И2 лежит возможность определения капитализированной ренты земельного участка. При этом нельзя не учитывать потенциально возможные доходы, поступающие в виде ренты. Таким образом, при возможности коммерческого использования объекта и тем самым получения дохода базисом рыночной оценки будет величина капитализированной ренты, в другом случае базис выбирается по правилу Из.
Так, логику правила И2 можно представить следующим образом:
Сьи = Сас, если А = 1 и Т = 1, Сьи = С(И2), если А = 0 или Т = 0,
(2) (3)
Сьр = Си, если I = 1, Сьр = С(Из), если I = 0,
(4)
(5)
3230
где CFI - величина прогнозируемого будущего дохода (капитализированная рента);
I - возможность (невозможность) получения доходов в виде ренты: !=1 (!=0).
Правило Кз начинает вступать в силу после установления неправомерного применения обоих предыдущих правил. Другими словами, данный факт способствует описанию ситуации в определенных сегментах рынка земли на начальной стадии развития. На данном этапе операции с землей проводятся крайне редко и сведения о них находятся в закрытом доступе. В такой ситуации эксперт может осуществлять расчет лишь с опорой на два оставшихся базиса: базис нормативной стоимости и базис стоимости затрат на воссоздание.
Правило К.3 заключается в установлении возможности наиболее точного расчета стоимостного показателя затрат на воссоздание объекта с аналогичными характеристиками. При физической возможности данного расчета за базис принимается стоимость затрат на воссоздание, в противном случае базисом выступает нормативная стоимость.
Таким образом, логика правила Кз имеет следующий вид:
где Сес - стоимость затрат на воссоздание;
См - нормативная стоимость;
Е - признак наличия возможности (невозможности) произведения расчета затрат на воссоздание объекта оценки: Е=1 (Е=0).
На заключительной стадии расчетной части процесса оценки выполняется расчет степени влияния того или иного базиса оценки на формирование итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, подлежащего оценке. На данном этапе необходимым является выявление факторов, влияющих на рыночную стоимость.
В первую очередь, рассмотрим базис - сопоставимую стоимость. Следует отметить, что данный результат достигается только при условии достаточного количества объективной и актуальной информации по сделкам с земельными участками на определенном сегменте земельного рынка. Таким образом, при использовании, например, трёхбалльной системы ранжирования фактора: значение к=3 будет соответствовать
Clp = Cec, если E = 1, Clp = Cn, если E = 0,
(6) (7)
3231
достаточному количеству информации для осуществления расчетов, к=2 соответствует ситуации, когда информации достаточно для реализации методического аппарата, но результат имеет меньшую степень объективности и доказуемости, и к=1 соответствует условиям, когда имеющаяся информация не дает возможность получить объективный результат оценки.
Перейдем к рассмотрению базиса - будущий доход объекта. Методика доходного подхода основывается на рыночной информации по совершенным сделкам сдачи в аренду объектов недвижимости. Так, выделяем данный фактор как фактор, коррелирующий на степень влияния рассматриваемого базиса при согласовании результатов оценки. Таким образом, при использовании по аналогии с предыдущим базисом трёхбалльной системы ранжирования фактора, значение т=3 будет соответствовать достаточному количеству информации для осуществления расчетов, т=2 соответствует ситуации, когда информации достаточно для реализации методического аппарата, но результат имеет меньшую степень объективности и доказуемости, и т=1 соответствует условиям, когда в расчетах применяются нормативные значения арендных ставок, что не дает возможность получить объективный результат оценки.
По завершению этапа оцифровки факторов, обусловливающих уровень корреляции сопоставимой стоимости и будущего дохода объекта недвижимости на конечный показатель рыночной стоимости, выявим количественные значения данного влияния по следующим моделям:
где Кас - коэффициент уровня зависимости степени влияния на аналоговую стоимость;
- коэффициент уровня зависимости степени влияния величины будущего дохода.
Данная модель функционирует, если выполняются условия правил К1 и К2 выбора базиса оценки. В противном случае в процесс оценки учитывается правило Кз, и формула будет выглядеть следующим
Кас = к / (к + т), = т / (к + т),
(8) (9)
образом:
3232
Кас = 0, Ки = 0, Кес = 1 или Кмс = 1, (10)
где Кес - коэффициент уровня зависимости от затрат на воссоздание;
Кмс - коэффициент уровня зависимости от кадастровой стоимости.
Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого земельного участка будет определяться по формуле:
Сьр = Сас * Кас + Си * КИ + Сес * Кес + См * КЖ, (11)
где Сьр - расчетная величина рыночной стоимости земельного участка;
Сас - сопоставимая стоимость земельного участка, рассчитанная при помощи сравнительного подхода;
Си - стоимость будущей прибыли земельного участка, рассчитанная при помощи доходного подхода;
Сес - стоимость затрат на воссоздание земельного участка, рассчитанная при помощи затратного подхода;
См - кадастровая стоимость земельного участка.
Заключение
1. Концепция методики оценки рыночной стоимости, представленная в настоящем исследовании, в полной мере может найти распространение во всех сегментах земельного рынка города, где это возможно и необходимо.
2. Предполагается, что в случае отсутствия экспертизы правовой и технической документации по объекту, а также другой исходной информации, предоставляемой заказчиком эксперту, заказчик поступает благоразумно ввиду заинтересованности в качественном проведении оценочных работ. Таким образом, все сведения, предоставляемые эксперту, являются достоверными и не подлежат дополнительной проверке.
3. В настоящее время в оценочной практике применяются дифференцированные методы, опирающиеся на солидный математический аппарат. Описанная нами методика учитывает уже имеющиеся и применяемые на практике современные методы расчета рыночной стоимости. Мы исходим из того, что любой, даже самый совершенный математический метод ограничен. Нельзя не согласиться с
3233
мнением Генри Харрисона по вопросам оценки: «Реальность такова, что
и 1
и сегодня процесс оценки является скорее искусством, чем наукой»1. ИСТОЧНИКИ:
Залкинд, Л.О. (2009). Земельная политика на муниципальном и региональном уровнях (на примере Мурманской области). Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика, 32(5), 4349.
Коростелева, Т.С., Кириллов, А.В. (2013). Динамика рынка недвижимости РФ: анализ, основные тенденции, пути и источники роста. Вестник Самарского государственного университета, 7, 37-43.
Кульков, А.А. (2005). Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений на региональном рынке (на примере Республики Татарстан) (Дис. ...канд. экон. наук: 08.00.05). Казань.
Кухтин, П.В. (2014b). Урбанизированные земли как объект исследования и управления. Интернет-журнал Науковедение, 3, 44.
Кухтин, П.В. (2014a). Современные положения теории государственного управления земельными ресурсами. Интернет-журнал Науковедение, 2, 49.
Крутиков, А.В., Левин, Ю.А., Павлов, А.О. (2013). Основные направления концепции
улучшения инвестиционного климата в муниципальном образовании. Финансовый бизнес, 3, 9-14.
Прокофьев, К.Ю. (2013). Инновационный потенциал региона: сущность, структура. Региональная экономика: теория и практика, 30, 12-19.
Сиразетдинов, Р.М. (2011). Методические основы оценки и управления имущественным
комплексом предприятий. Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета, 2, 299-306.
1 Харисон, Г.С. (1994). Оценка недвижимости. М.: Российское Общество Оценки.
3234
Andrey A. Kulkov, Candidate of Science, Economics, Associate Professor, Chair of Real Estate Expertise and Management, Kazan State University of Architecture and Engineering
Ways for optimization of evaluation activities within the scope of the
urban area development
ABSTRACT:
The objective determination of the market price of land plots has one priority value within the scope of the urban area development. The author has suggested the universal evaluation methods that allow to determine optimal methodologies, taking into account the factors that complicate the evaluation procedure. Conclusions formed may be applied in the evaluation activity and more adequately reflect the price of land plots in modern cities.
KEYWORDS: development, market price, land plot, evaluation activity
