Процесс индивидуальной оценки земельного участка Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 333:528.44

Т.В. Межуева

СГГ А, Новосибирск

ПРОЦЕСС ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В условиях становления и развития рынка земли и в соответствии с этим возникновением новых целей оценки наиболее актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки.

Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т.п.) наиболее оптимальным для конкретного случая способом [1].

В настоящее время процедура индивидуальной оценки земельного участка регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001года №519.

Методической основой индивидуальной оценки земельных участков являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р.

Индивидуальная оценка земельного участка проводится в несколько этапов, объединённых в понятие «процесс оценки».

Процесс оценки - сбор и аналитическое исследование данных по объекту оценки и экономической ситуации на конкретном рынке с целью формирования заключения об оценочной стоимости объекта оценки [2].

При возникновении потребности в проведении оценки стоимости земли заказчик или подает заявку в оценочную организацию или объявляет конкурс на выполнение оценки [2].

Процесс индивидуальной оценки земельного участка включает следующие этапы, выполняемые последовательно специалистом-оценщиком:

1. Определение проблемы;

2. Составление плана работ и заключение договора на оценку;

3. Сбор и анализ данных;

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

5. Оценка стоимости земельного участка на основании трёх подходов к оценке;

6. Согласование результатов;

7. Написание отчёта об оценке.

На этапе «Определение проблемы» происходит:

- Идентификация земельного участка (уточнение наличия всех возможных улучшений на участке, проверка и приведение в соответствие с реальным состоянием основной исходной информации об объекте) [2];

- Установление прав собственности и иных вещных прав на земельный участок;

- Определение даты оценки (дата оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком);

- Формулирование цели оценки;

- Определение вида стоимости;

- Формулирование ограничивающих условий (описание препятствий или обстоятельств, которые влияют на оценку стоимости земельного участка).

Этап «Составление плана работ и заключение договора на оценку» включает выполнение следующих действий:

- Определение состава исходной информации;

- Выявление источников получения данных;

- Выбор персонала;

- Составления плана выполнения работ по оценке;

- Заключение договора между оценщиком и заказчиком (обязательные требования к содержанию договора об оценке изложены в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Сбор и анализ данных по оцениваемому земельному участку включает:

- Описание земельного участка, включая его местоположение и размеры, инженерно-геологические, гидрогеологические, топографические характеристики, а также описание улучшений земельного участка с сопутствующей инженерной инфраструктурой;

- Учет влияния на стоимость следующих факторов: существующих правил землепользования, вероятных изменений этих правил, тенденции изменения местных условий;

- Учет и анализ эффективности землепользования (при отводе земель под жилые дома эффективность может быть выражена социальноэкономическими факторами - удобства связей, транспортные расходы и др.; при отводе земель для промышленных объектов эффективность выражается эксплуатационными затратами по инженерному оборудованию производства, транспортными расходами и т.д.);

- Учет и анализ качества и количества потока доходов;

- Учет и анализ затрат;

- Сбор и анализ сравнительных данных по продажам аналогичных оцениваемому участков земли, которые нужны для заключения о стоимости;

- Сбор и анализ стоимостных данных, доступных для определения новой цены улучшений, если таковые имеются;

- Выводы о среднерыночном периоде экспозиции земельных участков на открытом рынке, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- Другие данные [2].

На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка. ННЭИ определяется как наиболее вероятное и рентабельное применение, которое соответствует самой высокой стоимости на момент оценки. Это такое использование участка земли, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Основными критериями, которым должны удовлетворять варианты использования объекта: 1) юридическая разрешённость; 2) физическая возможность; 3) экономическая целесообразность; 4) наибольшая доходность. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учётом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- Целевое назначение и разрешённое использование;

- Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- Текущее использование земельного участка [3].

После проведения анализа ННЭИ земельного участка определяется его стоимость традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке [3]. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка. Каждый из перечисленных методов имеет свои достоинства и недостатки, область применения. Применение того или иного метода зависит от специфики объекта оценки, объёма и достоверности исходной информации и иных факторов.

После расчёта стоимости земельного участка различными подходами проводится согласование результатов. На этом этапе проводятся:

- Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

- Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

- Проверка правильности всех математических расчетов;

- Синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта [4].

Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки. Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости земельного участка и расчета средневзвешенной величины. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными подходами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости [5].

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин) [3].

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев [6].

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчёта об оценке.

Отчет об оценке стоимости - документ, который содержит мнение исполнителя услуги о стоимости объекта оценки в соответствии с назначением и, в зависимости от условий договора, систематизированные материалы по обоснованию этого мнения.

Содержание отчета должно представлять профессиональный незаинтересованный анализ информации об объекте оценки, мнения, заключения и расчеты, основанные на достоверных ценообразующих факторах открытого рынка, влияющих на величину оценочной стоимости [2].

Материалы отчета не должны допускать неоднозначной трактовки мнения исполнителя об оценочной стоимости и вводить в заблуждение заказчика [5].

При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения [6].

Общие требования к содержанию отчёта об оценке изложены в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (от 29.07.1998 № 135-ФЗ). В отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется помимо обязательных элементов включать:

- Описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешённое использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

- Описание улучшений земельного участка;

- Фотографии земельного участка и улучшений;

- Характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

- Установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Все материалы отчёта об оценке должны быть направлены на обоснование определяемого вида стоимости земельного участка [3].

Таким образом, оценка стоимости земельного участка - сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Наиболее важным и проблематичным этапом является сбор и анализ данных. Для получения реальной рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать не только физические характеристики объекта оценки, но также и его местоположение, окружение; социальные, экономические, юридические, административные и политические и другие факторы, которые значительно влияют на стоимость земли. Оценщик должен учесть влияние каждого фактора на стоимость земельного участка. Кроме того, затрудняет проведение оценки неполнота исходной информации об аналогичных продажах земельных участков, т.к. в различных источниках о ценах содержится только краткое описание объектов. Всё это в некоторой степени создаёт определённые сложности и не позволяет обеспечить в полной мере адекватную стоимость устанавливающимся рыночным ценам.

Учитывая опыт стран с рыночной экономикой, в России необходимо иметь специальные службы мониторинга цен на земельные участки.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Теоретические и методические положения управления земельными ресурсами и формирования системы государственного земельного кадастра [Текст]: монография / Под ред. А.А. Варламова - М.: ГУЗ, 2001. - 300 с.

2. Оценка земельных ресурсов [Текст]: учеб. пособие / Под общ. ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко - М.: Ин-т оценки природ. ресурсов, 1999. - 364 с.

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (Утверждены распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 №568-р) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.appraiser.ru

4. Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости [Текст]: учеб. Пособие / Л.Н. Тэпман. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2002. - 303 с.

5. Анисимова, Л.К. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков [Текст]: учеб. пособие / Л.К. Анисимова, Т.В. Артеменко, А.В. Севостьянов. -М.: ФКЦ "Земля", 2001. - 63 с.

6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.mrsa.ru

© Т.В. Межуева, 2006