Участка индивидуальная оценка земельного Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 333:528.44 Т.В. Межуева СГГ А, Новосибирск

ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (кадастровую) и индивидуальную оценку (т.е. оценку единичных объектов земельной собственности) [1].

Массовая (кадастровая) оценка земель проводится преимущественно для целей налогообложения. Результаты кадастровой оценки земель заносятся Государственный земельный кадастр и должны использоваться в целях определения налоговой базы при исчислении земельного налога. С 1 января 2006 года налогообложение земли на всей территории Российской Федерации будет производиться на основе кадастровой стоимости участков.

В условиях становления и развития рынка земли и в соответствии с этим возникновением новых целей оценки наиболее актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков, которая определяется при проведении индивидуальной оценки.

Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т. п.) наиболее оптимальным для конкретного случая способом. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатов кадастровой оценки [2].

В настоящее время процедура индивидуальной оценки земельного участка регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519.

Оценка - совокупность упорядоченных (регламентированных) действий оценщика, включающая сбор и анализ исходных данных, применимости всей совокупности подходов и методов оценки для конкретного объекта, серию расчетов и экспертиз результатов для получения заключения о стоимости [3].

Цель оценки земли - это заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Назначение оценки земли - проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначение оценки - это цель заказчика [4].

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в индивидуальной оценке земельного участка:

- Купля-продажа, обмен земли, дарение;

- Передача земли в аренду;

- Оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизации и т. Д.);

- Оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов;

- Ипотечное кредитование - оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств;

- Страхование - оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли (подтопление территории, экологическое загрязнение и др.);

- Налогообложение - расчет величин поимущественного налога по соответствующим методикам и нормативам;

- Конфискация - в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует, должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров или представления в суд;

- Оценка бизнеса - оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса;

- Акционирование - этот процесс следует рассматривать как продажу земельного участка (или его части) акционером;

- Слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок;

- внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия;

- Инвестирование;

- Внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

- Определение ущерба, нанесенного землепользователям в результате изъятия земель для государственных или муниципальных нужд;

- Другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативным требованиям [4].

Этот перечень не является исчерпывающим, но, тем не менее, дает представление о существенном возрастании значения результатов оценки земель и расширении области их применения.

В зависимости от назначения оценки земельного участка оценщиком определяется соответствующий вид стоимости и выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, то есть тот или иной подход к оценке объекта [1].

Методической основой индивидуальной оценки земельных участков являются «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р. В соответствии с данными методическими рекомендациями оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования). В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка. Каждый из перечисленных методов имеет свои достоинства и недостатки, область применения. Применение того или иного метода зависит от специфики объекта оценки, объёма и достоверности исходной информации и иных факторов.

Среди методов сравнительного подхода оценки в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнения продаж (при условии развитости рынка земли). В случае применения данного метода эксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). В дальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий [1].

Метод выделения применяется при оценке застроенных земельных участков. Рыночная стоимость участка земли определяется путём вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения существующих улучшений земельного участка. При этом рыночная стоимость единого объекта недвижимости определяется методом сравнения продаж.

Метод распределения основан на принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Применяется при оценке застроенных земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка определяется путём умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) на наиболее вероятную долю земельного участка в рыночной стоимости ЕОН. При этом рыночная стоимость ЕОН определяется методом сравнения продаж. Данный метод не даёт точного значения рыночной стоимости, но он может применяться для приближённой оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Для применения метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земли и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке. Следовательно, если в

регионе расположения объекта оценки не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости в этих регионах, а затем применить это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе.

В основе метода капитализации земельной ренты лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка стоимости земельного участка данным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использования земельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации определяется по данным рынка о чистом операционном доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков.

Стоимость земельного участка (Узем) определяется по формуле (1):

Узем = ЧОДзем : К-зем, (1)

где ЧОДзем - чистый операционный доход от земли за год;

Кзем - коэффициент капитализации для земли [1].

Метод остатка на практике используется для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известна стоимость улучшений, а также требования к определенной величине доходности земли и улучшений.

Техника остатка для земли основывается на применении двух подходов -затратного и доходного. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время, как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно [1].

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

- Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка [5].

Однако, не смотря на наличие утверждённых методов оценки рыночной стоимости земельных участков, существуют следующие проблемы проведения индивидуальной оценки земли:

1. Неразработанность нормативно-правовой базы в области оценки земли. Нет федерального документа, который бы определял правовые основы регулирования деятельности по оценке земель. До сих пор не принят Федеральный закон «Об оценке земель».

2. Неразработанность методического обеспечения. Методическое

обеспечение представлено всего лишь Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р и

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утверждёнными распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р. В связи с многообразием назначения оценки земельных участков и соответственно и видов стоимости, необходимо разрабатывать различные методические подходы.

Таким образом, проведение индивидуальной оценки является относительно новым направлением, имеющим важное значение как для различных государственных и муниципальных организаций при подготовке и проведении конкурсов по приватизации, продаже прав аренды и в других случаях, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так и для участников рынка земли и иной недвижимости. Использование результатов независимой индивидуальной оценки способствует более эффективному управлению земельно-имуществен-ными ресурсами города. Поэтому вопрос индивидуальной оценки земельных участков особенно актуален на данном этапе земельной реформы.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Анисимова Л.К. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков [Текст]: Учеб. пособие / Л.К. Анисимова, Т.В. Артеменко, А.В. Севостьянов. -М.: ФКЦ "Земля", 2001. - 63 с.

2. Теоретические и методические положения управления земельными ресурсами и формирования системы государственного земельного кадастра [Текст]: Монография / Под ред. А.А. Варламова - М.: ГУЗ, 2001. - 300 с.

3. Ломакин Г.В. Оценка земли и иной недвижимости [Текст]: Учебно-практ. пособие / Г.В. Ломакин. - М.: ГУЗ, 2001. - 212 с.

4. Оценка земельных ресурсов [Текст]: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко - М.: Ин-т оценки природ. ресурсов, 1999. - 364 с.

5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (Утверждены распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.appraiser.ru

© Т.В. Межуева, 2005