CC BY
84
Оценка земельного участка для определения величины арендных платежей при наличии права собственности на улучшения у арендатора земельного участка
С.П. Кривозубов
исполнительный директор ПТ (простое товарищество) «Поволжский центр развития», член Совета Российского общества оценщиков (РОО), член президиума Экспертного совета РОО
В оценочной практике нередко возникают ситуации, когда единый объект недвижимости имеет несколько собственников. Самые распространенные из них следующие:
• долевая собственность на объект недвижимости;
• объект расположен на арендованном участке земли.
В большинстве случаев эти ситуации не создают никаких проблем для оценщика. Действительно, при долевой собственности все интересы участников (собственников объекта) определены договором купли-продажи или другим правоустанавливающим документом, подтверждающим права собственности на объект недвижимости. В случае расположения объекта на арендованном земельном участке, если он находится в муниципальной собственности, величина арендного платежа определяется по нормативным документам. Всеми такое положение вещей воспринималось как должное и при расчете не вызывало сомнений.
Однако после появления требования Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), а следом за ним и всех территориальных агентств Росимущества, о необходимости определять рыночную арендную ставку за пользование имуществом, принадлежащим Российской Федерации, в том числе и земельными участками, проблемы появились. Основная проблема состоит в том, как разделить поток доходов между двумя
собственниками (собственником земельного участка и собственником улучшения, расположенного на земельном участке), по сути дела владеющими совместно одним объектом недвижимости.
На наш взгляд, такая задача имеет решение лишь при нескольких допущениях. Эти допущения имеют принципиальный характер и, если они неверны, то будут неверными и все последующие рассуждения.
Допущения, принятые для расчета рыночной стоимости единого объекта недвижимости, величины арендного платежа за пользование объектом недвижимости и доли в едином арендном платеже, приходящейся каждому из собственников (собственнику земельного участка и собственнику улучшения земельного участка):
1) доход приносит единый объект недвижимости. Ни одна из составляющих объекта недвижимости (ни земельный участок, ни строительные материалы + работа + управление) не могут самостоятельно сформировать поток доходов. Под потоком доходом в настоящей статье понимается арендный платеж за пользование и владение объектом недвижимости;
2) для того чтобы земельный участок приносил доход, требуется произвести его улучшение, хотя бы минимальное;
3) никто не будет приобретать свободный земельный участок из соображений просто владения без возможности удовлетворения собственных потребностей либо с целью из-
влечения дохода. Тем более никто не будет брать земельный участок в аренду, если не существует способ извлечения дохода, по величине большего, чем арендная ставка;
4) собственники единого объекта недвижимости равны в своих правах. Ни у одного из них нет «больших» прав, чем у другого.
Дополнительным подтверждением первого утверждения можно привести тот факт, что при сдаче земельного участка для целей строительства, обычно до момента ввода объекта в эксплуатацию, арендные платежи не предусматриваются, либо их размер минимален. Это целесообразно с точки зрения нормального собственника земельного участка, понимающего, что поток доходов (арендных платежей) формирует только единый объект недвижимости. И если он заинтересован не в разовом получении дохода (что происходит в случае продажи прав на земельный участок), а в получении стабильных платежей, то собственнику земельного участка становится ясно, что понесенные инвестором издержки, связанные с арендными платежами на этапе строительства, увеличат величину издержек на создание улучшения, а также долю инвестора в стоимости единого объекта.
Если приведенные допущения принимаются и не противоречат действующим законам и нормам делового обращения на рынке недвижимости (нам не удалось обнаружить каких-либо противоречий), то отсюда можно сделать ряд еще дополнительных утверждений, базирующихся на приведенных допущениях:
а) свободный земельный участок не может являться источником дохода;
б) доля дохода, приходящаяся на земельный участок, пропорциональна стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости;
в) при распределении полученного дохода (арендного платежа) между собственниками необходимо учесть, что распределению подлежит лишь чистый поток доходов, то есть очищенный от всех расходов, связанных с его формированием и поддержанием;
г) должны быть учтены все затраты на обслуживание, содержание и воспроизвод-
ство единого объекта. Объект должен поддерживаться в состоянии, способном генерировать поток доходов, соответствующий среднерыночному доходу от аналогичных объектов.
Возникает вопрос: Как должен быть оценен земельный участок для расчета его доли в едином объекте недвижимости? Если земельный участок будет оценен из предположения, что он якобы свободен, то можно получить ситуацию, что наибольшей стоимости земельного участка, а соответственно и максимальной доли в стоимости единого объекта, будет соответствовать другое функциональное назначение земельного участка, отличное от текущего использования. Это может нанести ущерб интересам собственника улучшений, расположенных на земельном участке, что противоречит допущению 4. Если учитывать указанное допущение, что оба собственника равны в своих правах, необходимо производить оценку стоимости земельного участка исходя из текущего использования земельного участка. В противном случае права одного из собственников будут нарушены.
Рассмотрим несколько примеров.
Пример 1
На земельном участке (собственник 1) находится здание (собственник 2). Собственник здания решил надстроить дополнительный этаж. Решение согласовано с собственником 1. Собственником 2 были привлечены инвестиции и выполнены работы по надстройке дополнительного этажа. Что должно произойти с распределением потока доходов (арендных платежей) между двумя собственниками?
До осуществления улучшений:
Уу = 100 у. е.,
где Узу - стоимость земельного участка;
Уул = 200 у. е.;
где Уул - стоимость улучшения (здания);
Ар = 100 у. е.;
где Ар - годовой арендный платеж за единый объект недвижимости (за вычетом
всех расходов по содержанию, управлению и воспроизводству);
Мз = 100/(100 + 200) = 33,3% от потока доходов, создаваемого единым объектом недвижимости, или 100 х 33,3% = 33,3 у. е.,
где Мз - доля земельного участка в стоимости единого объекта.
После осуществления улучшений дополнительные затраты на надстройку этажа составляют 100 у. е., в случае надстройки доходы возрастают на 30 процентов:
Арн = 130 у. е.
где Арн - годовой арендный платеж за единый новый (после достройки) объект недвижимости (за вычетом всех расходов на содержание, управление и воспроизводство).
Первый вариант расчетов
Поскольку доля собственника земельного участка уменьшилась в связи с инвестициями, сделанными вторым собственником,
Мзн = 100/(100 + 200 + 100) = 25%,
где Мзн - доля (новая) земельного участка в стоимости единого объекта,
доля в доходах от эксплуатации земельного участка уменьшилась:
130 х 25% = 32,5 у. е.
Но, исходя из сделанных ранее предположений, интересы собственника земельного участка нарушаются. Давая разрешение на строительство еще одного этажа, который обеспечивает получение дополнительного дохода, собственник 1 увеличивает нагрузку на существующий земельный участок. Для собственника 2 такую ситуацию можно сравнить с покупкой свободного земельного участка, необходимого для строительства дополнительных метров объекта. Если предположить, что доходность от возводимого дополнительного улучшения равна доходности существующего объекта, то доля собственника
1 не должна измениться. Не должна его доля измениться и в том случае, если доходность будет отличаться от текущей, так как решение принимается совместно собственниками 1 и 2. Собственник 1, давая разрешение на строительство (согласовывая проект), подтверждает, что согласен с производимыми изменениями.
Таким образом, доля этого собственника будет выглядеть следующим образом.
Второй вариант расчета
М н = М = 33,3%.
зн з ’
Доля в доходах:
130 х 33,3% = 43,29 у. е.
Пример 2
На земельном участке расположен объект, абсолютно не отвечающий современным требованиям. Предположим, что в зоне многоэтажной застройки сохранился одноэтажный деревянный магазин. Земельный участок, на котором расположен этот магазин, не был приватизирован (у собственника улучшения не хватило денег (или дальновидности) на выкуп земельного участка), и право постоянного бессрочного пользования земельным участком было переведено в право аренды.
До осуществления улучшений:
Узy = 100 у. е. (исходя из текущего использования земельного участка); Уул = 50 у. е. (с учетом всех видов физического и функционального износов);
Арн = 50 у. е.;
Мз = 100/(100 + 50) = 66,6%, или 50 х 66,6 = = 33,3 у. е.
Если рассматривать земельный участок с точки зрения его наиболее эффективного использования (НЭИ), то его стоимость будет равна 300 у. е. Уровень прогнозируемых доходов возрастет до 300 у. е. Правомерно ли собственнику земельного участка требовать увеличения его доли в потоке доходов? Опираясь на
допущение 4, то есть предполагая, что собственники в своих правах равны и их права не должны ущемляться, на объем их прав не должны влиять внешние факторы, в том числе и изменение рыночной ситуации. Предполагаемый объем инвестиций для создания улучшения земельного участка, обеспечивающего доходность, соответствующую НЭИ земельного участка, равен 600 у. е.
Первый вариант расчетов
Чтобы собственник земельного участка увеличил стоимость своей доли со 100 до 300 у. е., необходимо следующее:
1) снести существующее строение -10 у. е.;
2) предоставить собственнику 2 объект недвижимости, обеспечивающий получение им дохода не ниже существующего (16,6 у. е.), или предусмотреть предоставление ему площади в новом (предполагаемом к строительству) комплексе не меньшей площади;
3) строительство нового комплекса, обеспечивающего доход в шесть раз больше существующего, - 600 у. е. (100 м2 х 100 у. е. = = 600 у. е.).
При отсутствии средств на проведение реконструкции у собственников 1 и 2 может быть привлечен инвестор с объемом инвестиций не менее чем 610 у. е.
Посмотрим, что происходит с долями и стоимостями этих долей, принадлежащих разным собственникам, после реализации проекта реконструкции.
У собственника земельного участка (собственник 1) было Уз1 = 100 у. е., стало Уз2 = = 300 у. е.
Его доля: Мз = 300/(300 + 100 + 610) = = 29,7%, или 300 х 29,7% = 89,1 у. е.
Собственник 2 получает аналогичные по размеру площади в новом комплексе, позволяющие получать доход не менее того, который он имел. Учитывая, что новые площади не имеют износа, его доля возрастает
с \л1 = 50 у. е. д° V = 100 у. е.
Доля в доходах этого собственника: 100/(300 + 100 + 610) = 9,9%, или 29,7 у. е.;
Собственник 3 - инвестор, его доля: 610/(300 + 100 + 610) = 60,4%, или 181,2 у. е.
В приведенном расчете уровень доходности проекта удовлетворил инвестора, и доля расходов на покрытие интересов собственника 2 была обеспечена инвестором. Если же соотношение стоимости улучшения и стоимости земельного участка не может отличаться от соотношения долей 300 на 600 (или 1 к 2) и соответствует рыночным условиям вхождения инвестора в проект, то сторонний инвестор будет требовать соблюдения этого соотношения (в противном случае инвестиций не будет). В этом случае для увеличения доходов собственник земельного участка (собственник 1) должен уменьшить свою долю в пользу собственника 2 с тем, чтобы соответствовать рыночной ситуации, сложившейся на этом сегменте рынка, и не ущемлять интересов собственника 2.
Одним из решений возникающей проблемы может быть покупка другого помещения аналогичной полезности. Если такая операция производится за счет средств инвестора, то объем его инвестиций увеличивается.
Второй вариант расчета
Объем инвестиций, необходимых для реализации проекта по приведению земельного участка в состояние, соответствующее НЭИ, равен: 600 + 150 + 10 = 760 у. е.
Стоимость единого объекта не меняется и равна 900 у. е.
Доля в доходе собственника 2, который он может получить от использования этого объекта, равна 0. Для собственника 2 приобретается аналогичный объект, обеспечивающий этому собственнику доход, равный (не меньший) существующему - 16,7 у. е.
Доля собственника 1 (собственника земельного участка) в новом объекте: Мз = (300 - 150 - 10)/(300 + 600) = 15,56%, или 300 х 15,56% = 46,67 у. е.
Доля собственника 3 (инвестора): (1 - Мз) = = 84,44%, или 253,33 у. е.
Из приведенных примеров видно, что свободный земельный участок и земельный участок с улучшениями обладают разной потенцией к созданию потока доходов. Таким образом, если сделанные нами допущения
принимаются, а именно о том, что собственники равны в своих правах и поток доходов может формировать только единый объект недвижимости, то возникает ряд смежных вопросов, требующих обсуждения.
1. Насколько корректно при расчете стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода рассматривать свободные земельные участки в качестве аналогов для определения стоимости застроенного земельного участка?
Учитывая сложившиеся темпы развития общества сразу же после завершения строительства объект перестает соответствовать НЭИ земельного участка (иногда это происходит раньше, уже на этапе строительства), так как за время строительства появляются новые как строительные технологии, так и проектные и инженерные решения. Также появляются новые материалы, методы, механизмы. По большому счету после завершения строительства вновь построенный объект уже имеет функциональный износ.
2. Виноват ли инвестор, добросовестно согласовавший проект, который он собирался реализовать с собственником земельного участка, в том, что прогресс движется столь стремительно и темпы обновления материалов и технологий столь же стремительны, а период обновления соизмерим со сроками строительства?
На наш взгляд, оба собственника, равные в своих правах, совместно приняли решение о создании улучшения земельного участка, позволяющее сформировать поток доходов. Если после окончания строительства земельный участок не удовлетворяет НЭИ (потенциально он может приносить больший доход исходя из вновь открывшихся обстоятельств), то принятие решения об изменении доли в получаемом доходе должно приниматься без ущемления интересов собственника 2 (собственника улучшения).
На этапе совместной эксплуатации существующего объекта недвижимости формирование справедливой доли в едином потоке дохода, не ущемляющего интересы ни одного из собственников, должно исходить из текущего использования. При этом поток доходов должен рассчитываться из среднерыночных показателей соответствующего
сегмента рынка и типа недвижимости, к которому относится объект оценки.
Все эти рассуждения приводят к нескольким, на первый взгляд неожиданным выводам, не соответствующим общепринятому пониманию оценки недвижимости с использованием затратного подхода.
При продаже свободного земельного участка продавец оценивает его исходя из НЭИ и предполагает, что покупатель столь же хорошо осведомлен о тенденциях развития рынка и обладает всей информацией. Иначе говоря, ситуация, когда оценщик при оценке офисного здания приходит к выводу, что НЭИ земельного участка, рассмотренного из предположения, что участок якобы свободен, является торговая функция, - не уникальная или редкая.
Сразу предполагается, что застроенный земельный участок имеет некоторый внешний износ из-за несоответствия НЭИ земельного участка и функционального назначения строения. Тут же возникает вопрос: что делать в такой ситуации? Оценивать земельный участок исходя из НЭИ? Или, применяя затратный подход при расчете стоимости улучшения, вычитать из стоимости улучшения величину внешнего износа? (Ведь земельный участок не может иметь внешний износ, и все виды износа вычитаются только из восстановительной стоимости улучшения.)
При этом мы забываем, что на этапе строительства существующего здания НЭИ земельного участка соответствовало именно текущему его назначению. НЭИ земельного участка изменилось за время жизни объекта недвижимости, и нет никаких гарантий, что завтра оно (НЭИ) опять не изменится.
Предположим, что потенциальный инвестор (еще раз повторю, что инвестор в здравом уме и обладает всей полнотой знаний о рынке и тенденциях его развития, в том числе и о том, что лучше всего этот участок использовать под торговую функцию), покупая аналогичный участок, вдруг теряет разум и начинает на этом участке строить офисное здание, аналогичное нашему (оцениваемому), по-старому, 30-летней давности, проекту. Насколько такая ситуация сообразуется с логикой и здравым смыслом?
Реально ни один нормальный инвестор, купив земельный участок (дорого, по крайней мере дороже, чем оцениваемый), предназначенный под торговую функцию, не будет строить на нем офис, тем более по старому проекту.
Между тем, анализируя рынок недвижимости в сегменте офисных зданий, оценщик видит, что этот сегмент активно функционирует. Арендаторы заполняют их (офисные здания), и потери от недозагрузки не превышают 5 процентов. Инвесторы покупают аналогичное здание не с целью снести его, а с целью продолжить его эксплуатацию. Сложился и существует нормальный сегмент рынка со своими покупателями, продавцами, арендаторами и арендодателями, которые работают на этом сегменте и не собираются уходить с него в ближайшее время.
Параллельно с офисным сегментом рынка недвижимости прекрасно функционирует сегмент рынка земельных участков, на котором работают девелоперы, и сегмент рынка торговых помещений со своими участниками, которые мало пересекаются между собой.
Побудительные мотивы у операторов, работающих на различных сегментах рынка, могут отличаться друг от друга по целому ряду причин. Иногда эти отличия могут быть кардинально противоположными. Другими словами, мы можем практически однозначно утверждать, что покупатель (инвестор) нашего офисного здания и покупатель свободного земельного участка - это абсолютно разные люди, и их побудительные причины на совершение сделки не совпадают между собой.
Возможно, с точки зрения «чистой» науки будет правильным рассчитать стоимость земельного участка, исходя из его стоимости по НЭИ, но тогда инвестор, будучи последовательным в своих действиях (своем безумии?), и улучшения должен рассчитать исходя из современных проектных и технологических решений, а затем рассчитать внешний и функциональный износы. Физический износ у современного здания, видимо, будет отсутствовать.
Введя столь большое количество предположений, прогнозов и факторов, влияющих на стоимость объекта (мы говорим о
стоимости замещения, о восстановительной стоимости не может быть и речи), какой результат и с какой точностью может быть получен? А самое главное - кому и для чего он нужен? При таком (с большим количеством предположений, прогнозов и факторов) способе расчета все будет зависеть от знаний и широты кругозора оценщика. О повторяемости результатов разговора вообще быть не может. Все зависит от индивидуальности оценщика. Только! '
Но, как уже говорилось, аналогичные объекты на рынке существуют, их не сносят в массовом порядке, арендаторами они востребованы (заполняемость на уровне, близком к 100 процентам). Помещения не отвечают требованиям офисов классов «А» или «В», но они значительно дешевле и этим привлекательны. Земельные участки у различных офисных зданий, находящихся на рынке и являющихся аналогами для оцениваемого объекта, отличаются. Различие между участками можно описать качественными признаками. Например, в качестве ценообразующих факторов могут выступать следующие: парковка (нет, есть необорудованная, есть оборудованная, охраняемая); близость к красной линии (первая линия домов, в глубине квартала) и так далее.
Что мешает оценщику рассчитать стоимость земельных участков, на которых находятся объекты-аналоги, методом выделения, затем сравнить земельные участки, на которых расположены объекты-аналоги, с земельным участком объекта оценки по факторам, оказывающим влияние на стоимость, и определить стоимость земельного участка именно по функции, соответствующей его наилучшему использованию как единого объекта (таким образом, отпадает необходимость рассчитывать внешний износ), а потом взять в качестве аналога проект, обладающий теми же недостатками, что и проект, по которому строился объект оценки (так оценщик избавится от необходимости рассчитывать функциональные износы).
Земельные участки аналогов - того же назначения, проектное решение для расчета восстановительной стоимости - такое же или близкое. Нет диких прогнозов, нет
субъективизма в оценке, точность расчетов выше, а результат будет корреспондировать с результатом, полученным с применением сравнительного и доходного подходов.
Возвращаясь к распределению долей между собственником земельного участка и собственником улучшения (объект построен на арендованном земельном участке), отметим, что предложенная концепция расчетов не нарушает интересов ни одного из них. Учитывая, что оба собственника заинтересованы в стабильном потоке доходов, соответствующих среднерыночному уровню, а также то, что одна из составляющих, формирующих этот поток доходов, подвержена всевозможным видам износа, оба собственника пропорционально своим долям должны участвовать в поддержа-
нии объекта на уровне, обеспечивающем стабильный доход. Другими словами, из действительного (эффективного) валового дохода перед распределением между собственниками должны вычитаться все расходы на текущее содержание, управление и последующее воспроизводство объекта недвижимости. Требование компенсации затрат на воспроизводство объекта недвижимости вытекает из тезиса о том, что только единый объект может формировать поток доходов.
В результате всех этих рассуждений нами было подготовлено техническое задание на выполнение работы по определению величины арендного платежа за земельный участок, находящийся в федеральной собственности.
Техническое задание на выполнение работы по оценке земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с расположенными на нем улучшениями в виде капитальных строений, принадлежащими арендатору земельного участка, и определение величины арендного платежа
за пользование земельным участком
Дата составления задания 2008 года
Объект оценки Объект недвижимости, состоящий из земельного участка, расположенный по адресу: г. Москва, ул. влад. , площадью 100 000 м2, с кадастровым номером ХХ-ХХ-ХХХХХ-ХХХ, с расположенными на нем улучшениями
Оцениваемые имущественные права на объект оценки Право собственности на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, и право собственности на улучшения, принадлежащие арендатору земельного участка
Цель оценки Определение величины арендного платежа за пользование и владение земельным участком
Предполагаемое использование результатов оценки (задача оценки) и связанные с этим ограничения Для совершения сделки по передаче имущества в аренду, разрешения имущественных споров, принятия управленческих решений Использование результатов оценки ограничено задачей оценки
Вид стоимости Рыночная стоимость
Дата оценки Соответствует дате осмотра, но не ранее даты подписания договора
Срок проведения оценки ХХ дней после даты получения исполнителем (или оценщиком) от заказчика всех необходимых для проведения оценки документов
Допущения, используемые
оценщиком при проведении оценки
Следующие принятые при проведении оценки допущения, ограничения и пределы применения полученного результата являются неотъемлемой частью отчета.
1. Вся информация, полученная от заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом оценщика, рассматривалась как достоверная.
2. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с существующим законодательством.
Анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Оценщик не занимался измерением физических параметров оцениваемого объекта (все размеры, содержащиеся в документах, представленных заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственность за могущие возникнуть в связи с этим проблемы.
4. Все иллюстративные материалы, использующиеся в отчете, приведены исключительно в целях облегчения визуального восприятия читателя.
5. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из того, что какие-либо скрытые факты, влияющие на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре, отсутствуют. На оценщике не лежит ответственность за обнаружение подобных фактов.
6. Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в момент осмотра.
7. Данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из
надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации и представляет ксерокопию первоисточника либо, при получении информации из Интернета, распечатанное изображение соответствующей интернет-страницы.
8. Заказчик принимает на себя обязательство освободить оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к оценщику вследствие легального использования результатов отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.
Ограничения и пределы применения полученного результата
1. Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Разглашение содержания отчета возможно только после предварительного письменного согласования.
3. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
4. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости объекта действительно на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение физических, политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на стоимость объекта.
5. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости к какой-либо части объекта является
неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.
6. Отчет содержит профессиональное мнение оценщиков относительно наиболее вероятной цены объекта на дату оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке именно по этой цене.
7. Оценщик несет ответственность за результат оценки стоимости объекта, что оговорено в договоре на проведение работ по оценке объекта оценки. По другим вопросам, связанным с объектом оценки, оценщик ответственности не несет.
8. Итоговая величина стоимости объекта оценки, определенная в отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления отчета до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.
Последовательность выполнения работы по оценке объекта оценки и ограничения (допущения), при которых производятся расчеты
1. При определении величины арендного платежа за пользование земельным участком должен быть учтен тот факт, что поток доходов в виде аннуитетных арендных платежей может генерировать лишь единый объект недвижимости, состоящий из земельного участка и улучшений земельного участка.
2. По раздельности ни земельный участок, ни улучшения земельного участка не могут формировать денежный поток. Под термином «денежный поток» и здесь, и в дальнейшем понимается поток аннуитетных арендных платежей.
3. Максимальный размер денежного потока будет сформирован при наилучшем и наиболее эффективном использовании (ННЭИ) земельного участка.
4. Существующие улучшения, находящиеся на земельном участке в настоящее время, могут соответствовать ННЭИ земельного участка, а также снижать его стоимость вследствие несоответствия улучшений наилучшему использованию земельного участка, таким образом снижая величину
единого денежного потока, генерируемого единым объектом недвижимости.
5. Собственник земельного участка вправе надеяться на максимальный размер денежного потока, соответствующий наилучшему использованию земельного участка, только в том случае, если приведение единого объекта к состоянию, соответствующему наилучшему и наиболее эффективному использованию, не нарушает интересы второго собственника. Это положение следует из того, что все созданные улучшения на земельном участке производились с ведома и полного согласия собственника земельного участка. Для того чтобы доли в едином объекте не изменились, любые производимые улучшения, необходимые для изменения объекта в сторону его улучшения, должны выполняться совместно обоими собственниками пропорционально доле их участия в существующем едином объекте.
6. Доля в потоке дохода должна быть пропорциональна стоимости этой доли в стоимости существующего единого объекта, при этом должны быть учтены следующие моменты:
1) поток доходов, формируемый единым объектом, проверяется на соответствие среднерыночным данным, характерным для конкретного сегмента рынка и конкретного типа объектов и должен быть очищен:
• от расходов, связанных с текущим обслуживанием единого объекта, включая расходы, связанные с управлением объектом недвижимости;
• от расходов, связанных с последующим восстановлением единого объекта, так как поток доходов формируется только единым объектом недвижимости, а единый объект недвижимости имеет две составляющие (земельный участок и улучшения земельного участка), одна из которых не подвержена физическому и функциональному устареванию (земельный участок), а другая (улучшения) подвержена всем видам износа. Соответственно, для поддержания потока доходов на уровне среднерыночных должны быть предусмотрены средства для восстановления улучшения до соответствующего требованиям конкретного
сегмента рынка и конкретного типа недвижимости. Поскольку собственник земельного участка не принимает участия в восстановлении улучшений, эти средства аккумулируются на счетах собственника улучшения;
2) после освобождения потока доходов от всех расходов, связанных с поддержанием потока доходов на уровне, соответствующем среднерыночным показателям для конкретного сегмента рынка и конкретного типа недвижимости, будет сформирован чистый поток доходов, который может быть разделен между двумя собственниками единого объекта.
7. Для определения доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости должен быть определен оптимальный объект, обладающий качествами объекта, способного приносить максимальный доход при заданном количестве затрат на создание единого объекта недвижимости. Рассчитывается оптимальное соотношение между размером земельного участка и площадью, качеством создаваемого на нем улучшения. Другими словами, определяется типичная плотность застройки для конкретного сегмента рынка и конкретного типа недвижимости и выявляется наличие излишнего (недостаточного) земельного участка.
8. Определяется стоимость земельного участка из предположения его текущего использования как свободного, при этом площадь земельного участка должна соответствовать оптимальной площади, рассчитанной исходя из параметров оптимального объекта на предыдущем этапе (см. п. 7).
9. В случае если площадь реального земельного участка больше, чем площадь, рассчитанная из предположения оптимального соотношения площадей оптимального объекта, то рассчитывается излишек площади земельного участка.
10. При наличии излишков земельного участка рассматривается вопрос о возможности его дальнейшего использования с точки зрения наиболее эффективного использования этого участка. Рассматриваются варианты создания единого объекта недвижимости, способного генерировать дополнительный поток доходов. Затраты на создание единого объекта определяют долю в стоимости еди-
ного объекта, приходящуюся на инвестора. При этом собственник земельного участка согласовывает параметры единого объекта.
11. Определяется стоимость существующих на земельном участке улучшений, при этом учитывается наличие физических и функциональных износов, присущих оцениваемому объекту недвижимости.
12. Определяется доля в стоимости единого объекта, приходящаяся на оптимальный земельный участок.
13. Определяется поток доходов, который может быть сформирован исходя из текущего использования объекта.
14. Рассчитывается величина денежного платежа за пользование земельным участком в рублевом эквиваленте исходя из текущего использования оптимального земельного участка с учетом его доли в стоимости единого объекта.
15. Определяются затраты на доведение объекта до состояния, соответствующего наиболее эффективному использованию реального земельного участка.
16. Величина необходимых затрат соизмеряется с текущей стоимостью единого объекта с учетом излишнего земельного участка и проверяется на целесообразность проведения работ. Проверка проводится по среднерыночным данным (срок окупаемости, уровень доходности и т. д.).
17. Если доказана необходимость проведения работ по доведению объекта до состояния, соответствующего наиболее эффективному использованию, то:
1) определяется поток доходов, соответствующий наиболее эффективному использованию земельного участка;
2) определяется доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости с учетом затрат, необходимых для доведения существующего объекта до состояния наиболее эффективного использования.
18. Рассчитывается величина денежного платежа за пользование земельным участком в рублевом эквиваленте исходя из его наилучшего использования.
19. Рассчитанные величины денежного платежа за пользование земельным участком сравниваются между собой. Результирующей является наибольшая из величин.
