CC BY
210
Подходы к концепции стоимости земельных участков
Е.Е. Яскевич
заместитель генерального директора по научно-практической работе
ООО «Научно-практический центр профессиональных оценщиков», сертифицированный оценщик, кандидат технических наук
Введение
В ходе практической работы по определению стоимости земельных участков и стоимости прав аренды на них применение расчетных методов, рекомендованных в методических рекомендациях, утвержденных Министерством имущественных отношений Российской Федерации (далее - методики МИО) в 2002 и 2003 годах, выявило их чрезвычайную трудоемкость и противоречивость получаемых расчетных результатов.
Разработка практических методик оценки земельных участков (ЗУ) усложняется неразвитостью рынка продаж свободных (незастроенных) земельных участков и небольшим объемом ЗУ, вовлеченных в оборот вместе с улучшениями. При этом оценщику приходится определять стоимость ЗУ как для густонаселенных, так и для малоосвоенных территорий Российской Федерации с различными условиями оборота ЗУ.
Настоящая работа касается вопросов оценки земельных участков и связи стоимости участков с имеющимися улучшениями.
Причины затруднений при использовании методик МИО в практике оценки
Основным законодательным актом, регулирующим земельные отношения в Российской Федерации, является Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ)1.
Оценка земельных участков производится в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков [12] и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков [13].
В таблице 1 приведены используемые методы и указаны общие затруднения, препятствующие применению методик МИО на практике.
Методики МИО ориентированы на развитый рынок, поэтому в российских условиях остаются достаточно трудоемкими следующие работы:
• по определению основных корректировок при использовании сравнительного подхода;
• по определению дифференциальных коэффициентов капитализации для улучшений и для земельных участков;
• по определению прибыли предпринимателя, внешних износов, сервитутов;
• по определению вклада ЗУ и улучшений в общую стоимость комплексного объекта недвижимости и т. д.
Рассмотрим основные сложности, возникающие при применении на практике каждого метода.
1 Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ; Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Таблица 1
Методы, используемые в методиках МИО, и причины, затрудняющие их применение
№ п/п Наименование Описание Основные затруднения в практике использования
1 Метод сравнения продаж Применяется для оценки застроенных и незанятых ЗУ Определение стоимости: определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков Определение стоимости прав аренды: аналогично указанному Внесение корректировок
2 Метод выделения Применяется для оценки застроенных ЗУ Определение стоимости: находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений Определение стоимости прав аренды: с учетом указанной последовательности Определение прибыли инвестора, внешнего износа, физического и функционального износов
3 Метод распределения Применяется для оценки застроенных ЗУ Определение стоимости: находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости Определение стоимости прав аренды: с учетом указанной последовательности Определение доли ЗУ в общей стоимости комплексного объекта недвижимости
4 Метод капитализации земельной ренты (дохода) Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ Определение стоимости: расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации Определение стоимости прав аренды: с учетом указанной последовательности. Применяется метод капитализации дохода как разницы между земельной рентой и величиной арендной платы Расчет земельной ренты и определение коэффициента капитализации
5 Метод остатка Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ Определение стоимости: расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенной с учетом чистого операционного дохода и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений Определение стоимости прав аренды: с учетом указанной последовательности. При оценке стоимости права аренды учитываются разница между величиной арендной платы и земельной рентой, также вероятность сохранения этой разницы Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, расчет коэффициента капитализации, стоимости воспроизводства или замещения (определение прибыли инвестора, внешнего износа, физического и функционального из-носов)
6 Метод предполагаемого использования Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ Определение стоимости: расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ Определение стоимости прав аренды: с учетом указанной последовательности. При оценке стоимости права аренды учитывается вероятность сохранения дохода от этого права Многовариантность метода
Метод сравнения продаж
В идеале для застроенного участка хотелось бы подобрать аналоги с идентичными улучшениями, но с разными площадями ЗУ, тогда разница в стоимости приходилась бы на ЗУ (с благоустройством). Для свободных участков идеалом являлась бы полная аналогия, расположенная рядом. На практике такие выборки аналогов встречаются достаточно редко. Требуется надежное проведение корректировок.
Методики МИО рекомендуют следующие способы определения корректировок:
• парное сопоставление цен;
• парное сопоставление доходов;
• корреляционно-регрессионный анализ связей;
• определение затрат, связанных с изменением характеристик;
• экспертное обоснование.
Во многих отчетах об оценке прав на земельные участки из пяти рекомендованных способов корректировки используются только два:
• экспертное обоснование на базе «лучше - хуже»;
• корреляционно-регрессионная многофакторная связь, на базе которой сразу вводится комплексная поправка (особенно грешат этим оценщики из Санкт-Петербурга).
Кратко рассмотрим некоторые наиболее часто встречающиеся приемы проведения корректировок.
А. Корректировка на местоположение делается при отсутствии парных сопоставлений:
• на основе справочных данных; на основе корреляционно-регрессионной связи (следует отметить, что оценщиками проверка на тесноту связи обычно опускается, зачастую не приводится и коэффициент корреляции. В отчетах они пишут, что провели анализ громадного количества объектов, однако не указывают их);
• на основе анализа относительных величин соотношений кадастровых стоимостей ЗУ (при условии доступности информации по привязке кадастровых стоимостей к рассматриваемым участкам образца и аналогов);
• на основе разницы в прибыли предпринимателя или внешнего износа и т. д.
Корректировка на окружение (связана с местоположением) встречается достаточно редко (ее боятся так же, как и разницы по расположению участка при условии: выход на красную линию - в глубине застройки). При отсутствии парных сопоставлений используют следующие приемы:
• на основе корреляционно-регрессионной связи (здесь также оценщики пишут, что провели анализ громадного количества объектов, однако не указывают их);
• В Москве разница по расположению участка: выход на красную линию - в глубине застройки для коммерческой недвижимости изящно обходится корректировкой, содержащейся в ППМ № 522, в которой при удаленности свыше 150 метров от красной линии рекомендовано применять корректировку в 10 процентов;
• на основе потери в доходности (данные опять берутся «с потолка») и т. п.
Корректировку на окружение и транспортную доступность легче устанавливать по прибыли предпринимателя или внешнему износу (иногда по сервитуту), однако отсутствие у оценщиков методик расчета этих параметров заставляет их приходить к экспертным корректировкам по соотношению «лучше - хуже».
Корректировку на транспортную доступность зачастую проводят прямым счетом путем капитализации потерь на транспортные перерасходы.
Б. Корректировка на целевое назначение и разрешенное использование легче устанавливается по парным продажам; по прибыли предпринимателя или внешнему износу (иног-
да по сервитуту), однако отсутствие у оценщиков методик расчета этих параметров заставляет приходить к экспертным корректировкам по соотношению «лучше - хуже».
В. Отличаются сложностью корректировки на рельеф участка (для строительства следует проводить частичную планировку участка, а для посева - выбирать посевную культуру); конфигурацию участка (для обнесения забором загородного участка минимальный периметр - по квадрату, а максимальный - по сложной конфигурации; при строительстве жилых зданий нужны инженерные сети, протяженность которых зависит от конфигурации ЗУ; при строительстве складов требуются подъездные пути, протяженность и площадь которых зависит от конфигурации ЗУ).
Г. Корректировка на инфраструктуру зачастую также делается прямым счетом.
Из изложенного можно сделать вывод: корректировки сложны и трудоемки, зачастую приводят к противоречивым результатам, снижают точность метода.
Метод выделения
Основная сложность - в его применимости, поскольку должно быть соблюдено основное условие: соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Именно при соблюдении этого условия прибыль предпринимателя должна быть максимальной (или внешний износ минимальным). Итак, для этого метода требуется четкое проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) участка как незастроенного.
Кроме того, требуется проведение корректировок по каждому аналогу (сложности, связанные с корректировками, указаны ранее), однако каждый аналог также должен подходить под условие соответствия улучшений наиболее эффективному использованию (НЭИ). Получается, что для каждого аналога требуется проводить АННЭИ.
Далее следует расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого ЗУ (оценщики более-менее с этой задачей справляются при наличии методик определения прибыли предпринимателя и внешнего износа). Если не учесть внешний износ, то показатель стоимости ЗУ пойдет вниз, если не учесть прибыль предпринимателей (прибыль инвестора), то показатель стоимости ЗУ пойдет вверх. Такая удобная для оценщика тактика может привести к большим неточностям в оценке ЗУ.
Метод распределения
Использование метода требует наличия информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. В данном случае «заграница нам не поможет» (иначе говоря, нельзя ориентироваться на западные методики). В США эта доля велика (доходит до 60 процентов), в Европе низка (доходит до 5 процентов), а в России - очень высок диапазон разброса, поэтому выбирать долю априорно нельзя. При определении этой доли и начинается наукообразие в отчетах.
Результативность применения метода резко падает, поскольку должно быть соблюдено обязательное условие: соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Кроме того, требуется проведение корректировок по каждому аналогу (сложности, связанные с корректировками, указаны ранее), однако каждый аналог также должен подходить под условие соответствия улучшений НЭИ. Получается, что для каждого аналога требуется проводить АННЭИ.
Метод капитализации земельной ренты
Основное условие - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. В рамках этого метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
На Западе слово «рента» понимается как часть доходов, образованных не собственным трудом предпринимателя, а благодаря природным свойствам самой земли как природного объекта:
Стоимость продукта - Затраты = Рента + Прибыль.
В России выделить ренту пока крайне сложно, поскольку налогом облагается только прибыль:
Рента = Стоимость продукта - Затраты - Прибыль.
В нашей стране доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
Прибыль является денежным выражением стоимости прибавочного продукта, созданного производительным трудом работников.
Итак, методика МИО по определению рыночной стоимости земельных участков предлагает нам капитализировать «доход». Будем понимать под этим «чистый операционный доход» (ЧОДзу):
ЧОДзу = Скорректированная рыночная арендная ставка - налог на ЗУ - прочие расходы.
Нужна предварительная корректировка рыночных арендных ставок аналогов (опять корректировка и ее сложности).
Методика по определению рыночной стоимости земельных участков устанавливает основные способы определения коэффициента капитализации (Ккап):
• деление величины земельной ренты аналогичных земельных участков на цену их продажи (метод рыночной экстракции);
• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок (кумулятивная модель построения).
Итак, при развитом рынке купли-продажи и сдачи в аренду наиболее приемлем первый способ (экстракция рынка):
Ккап = ЧОДзу/ Стоимостьзу.
Однако в России такого рынка пока нет (свободных участков сдается в аренду и продается на рынке намного меньше, чем застроенных). Существуют сложности и в различных сегментах рынка:
• для загородных владений характерно большое количество продаж свободных ЗУ и практическое отсутствие сдачи их в аренду;
• в крупных городах рынок предложений по купле-продаже и сдаче в аренду городского капитального жилья достаточно развит, но закрыт от посторонних глаз. В небольших городах при наличии внешних износов рынок оставляет желать лучшего;
• в крупных городах рынок предложений по купле-продаже и сдаче в аренду торговой недвижимости достаточно развит и открыт. В небольших городах при наличии внешних износов рынок оставляет желать лучшего;
• в крупных городах рынок производственной недвижимости чуть теплится и практически отсутствует в небольших городах.
Второй способ основан на увеличении безрисковой ставки (кумулятивная модель построения ставки дисконта). Однако следует отметить, что в больших городах коэффициент
капитализации ЗУ зачастую ниже безрисковой ставки (вложения в ЗУ пока считается одним из наиболее эффективных способов сохранения денег). Именно такие вложения следует считать безрисковыми.
Метод остатка
Применение метода остатка предусматривает расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка. Без методик оценки прибыли предпринимателя и внешнего износа опять не обойтись, да еще требуется соблюдать условие НЭИ. Интерес представляет определение НЭИ в условиях внешнего износа, поскольку минимизация внешнего износа не является рычагом для нового строительства улучшений, и мы приходим к понятию НЭИ, сопоставимому с пустым ЗУ, на котором ничего не надо строить. В условиях внешнего износа рыночная стоимость ЗУ минимизируется.
Кроме того, при применении метода остатка требуется иметь представление о коэффициенте капитализации доходов, приходящихся на улучшения, и подобрать по аналогам с помощью проведения корректировок рыночные арендные ставки для комплексного объекта недвижимости.
Метод предполагаемого использования
Этот метод многовариантен, зачастую связан с расчетом инвестиционных проектов, и его применение предусматривает осуществление оптимистического и пессимистического прогнозирования.
Его применимость ограничена рамками определенных сегментов рынка:
• загородные владения;
• торговая недвижимость;
• сельскохозяйственные угодья и т. п.
Метод требует решения вопросов, связанных с прибылью предпринимателя, внешними износами, влиянием сервитутов и т. п.
Отчет об оценке ЗУ всегда содержит АННЭИ. Для застроенных участков после проведения АННЭИ всегда приходится решать: соответствуют ли улучшения этому ЗУ. Лишь при условии соответствия возможно применить следующие методы:
• выделения,
• распределения,
• остатка.
Тем не менее оценщики обязаны придерживаться рекомендаций, данных в методиках МИО, и формировать расчетную часть отчетов наукообразно, со всевозможными ухищрениями.
Базовая стоимость и износы земельных участков
По правовому режиму и целевому назначению различают 7 категорий земель:
• земли поселений;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.
Стоимость прав на земельный участок (Сзу) определяется в соответствии с его наиболее эффективным использованием с помощью Методик МИО по определению рыночной
стоимости прав собственности и рыночной стоимости прав аренды. Общепринято считать, что земельный участок - не изнашиваемый в физическом плане актив, поэтому физические износы не учитываются:
Су = С3у0 х (1 - ФИзу) х (1 - ВИзу), (1)
где ФИзу - функциональный износ земельного участка;
ВИзу - внешний износ земельного участка;
Сзуо - стоимость прав на земельный участок без износов.
Определимся с параметром Сзуо.
В городах и населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния:
• доступность населения к местам приложения труда, центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;
• обеспеченность инженерными сетями, благоустройством;
• уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания;
• историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
• состояние окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
• инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
• рекреационная ценность территории.
Разделение внешних износов ЗУ (ВИзу), их функциональных износов (ФИзу) с учетом влияния сервитутов достаточно сложно для городских условий. Рассмотрим, к примеру, два соседних участка в центре города, где стоимость ЗУ является максимальной.
При одинаковом (для двух сравниваемых ЗУ) влиянии перечисленных факторов стоимость земельных участков зависит только от разрешенного вида использования (то есть здесь на стоимость ЗУ действует внешний фактор, в данном случае - сервитут). В этой ситуации внешние износы легко можно спутать с влиянием сервитутов. В центре города максимальная прибыль предпринимателя может быть получена от торговой направленности при строительстве улучшений (то есть при такой ориентации ЗУ будет иметь место его максимальная стоимость), а разрешенная функциональная ориентация земельного участка - под строительство подземных гаражей - повлияет на снижение его стоимости. В основе такого снижения стоимости будут лежать факторы выхода строительных площадей и разница в прибыли предпринимателя (либо внешнего износа для улучшений). Участок не будет иметь максимальной стоимости из-за влияния внешнего фактора - сервитута. Здесь отсутствие внешнего износа земельного участка совмещается с наличием влияния сервитута, что приводит к снижению стоимости земельного участка. Подробнее вопрос о влиянии сервитутов на стоимость объектов недвижимости будет рассмотрен далее.
Таким образом, проведя анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка без учета разрешенного вида использования, мы получим максимальную стоимость ЗУ в центре города (Сзу максимальная), которая и может быть принята за базовую. Учтя при проведении АННЭИ разрешенный вид использования, мы получим стоимость, меньшую, чем базовая (максимальная). Разница в стоимостях позволит определить степень влияния сервитута.
Теперь рассмотрим два ЗУ, один из которых расположен в центре города и имеет торговую направленность (соответственно, его стоимость будет максимальной) и участок на окраине города, также имеющий торговую направленность. Указанные факторы повлияют на величину прибыли предпринимателя (ПП) для улучшений ЗУ, которая, вероятнее всего, будет снижаться от центра города к его окраине и может превратиться во внешний износ улучшений (ВИ). В связи с этим стоимость ЗУ будет падать из-за внешнего износа:
Сзу Сзу.максимальная и (1 ВИзу). (2)
При появлении сервитута для участка на окраине города (например для производственных целей как ЗУ промзон) величины ПП и ВИ повлияют на дальнейшее снижение стоимости участка и приведут к появлению понижающего коэффициента, учитывающего влияние сервитута:
Сзу Сзу.максимальная и (1 ВИзу) и Квлияния; (3)
Квлияния < 1,°°-
Разрешенный вид использования ЗУ в городе дает нам представление о степени влияния сервитута.
Функциональный износ городского ЗУ в значительной степени связан с влиянием таких факторов, как:
• обеспеченность инженерными сетями, благоустройством;
• состояние окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
• инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы и т. п.
Например, участки ЗУ на окраине будут иметь устранимый функциональный износ при отсутствии развитой транспортной и инженерной инфраструктуры (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т. п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) потребует производства укрепительных работ. В общем выражении для стоимости ЗУ появится составляющая ФИзу:
Сзу — Сзу.максимальная х (1 — ВИзу) х (1 — ФИ) х Квлияния. (4)
Участки, имеющие коммерческую направленность, в городе стоят больше, чем участки, предназначенные под жилье. Торговая направленность участков может повышать их стоимость по сравнению с производственной направленностью.
При учете влияния перечисленных факторов мы можем выйти на максимальную стоимость ЗУ в городе, что и будет равноценно определению Сзуо.
Итак, для городских условий базовой стоимостью ЗУ является его максимальная стоимость:
С = С
зуо зу.максимальная
Следует отметить, что для каждой категории земель (их всего 7) имеет место своя базовая стоимость.
Со статистических позиций базовая стоимость должна иметь доверительную вероятность не ниже 95 процентов (откуда минимальная представительная выборка - не менее 7 аналогов для каждой категории земель). Также должно быть получено представление о статистическом распределении базовой стоимости (по критериям согласия Колмогорова и Пирсона - не менее 25-30 аналогов).
Постоянный рост стоимости ЗУ в городах приводит к плавающей величине базовой стоимости. Вероятно, базовой стоимости ЗУ должна соответствовать максимальная прибыль предпринимателя при совпадении АННЭИ для ЗУ и улучшений.
Стоимость земельного участка может определяться исходя из АННЭИ, а имеющиеся улучшения этого участка могут не соответствовать АННЭИ. Тогда при применении сравнительного подхода при оценке ЗУ с улучшениями мы подбираем аналоги для нового строительства в этом же сегменте рынка (учитывающего имеющиеся улучшения на оцениваемом ЗУ) и получаем стоимость с учетом фактических условий.
Предприниматель тратит деньги на получение прав на земельный участок (право собственности, право пользования, право аренды). Он развивает инвестиционный проект на этом земельном участке, а затем и земельный участок, и объекты строительства (как комплекс) продает или сдает в аренду, или использует в своих целях.
В условиях нового строительства отрицательная разница (или убытки) между приведенными к дате оценки затратами (затраты на новое строительство улучшений, приобретение прав на ЗУ и т. п.) и ценой продажи ЗУ с улучшениями является внешним износом улучшений. Положительная разница (прибыль) позволяет говорить о наличии прибыли предпринимателя.
На дату оценки права собственности на голый участок земли могут стоить определенную сумму денег (Сзу). Улучшения ЗУ могут создаваться с прибылью предпринимателя или с внешним износом. Нет улучшений - нет реальной ПП или ВИ. Есть улучшения - может появиться реальная ПП или ВИ. Следует отметить, что в стоимости ЗУ уже учтен ВИзу (рассматриваемые нами земельные участки не могут иметь прибыли предпринимателя, поскольку базисной стоимостью является максимальная стоимость).
Окружающие участки земли с улучшениями на них могут увеличивать или уменьшать стоимость оцениваемого ЗУ. Но поскольку местоположение участка уже сложилось, при проведении АННЭИ мы анализируем идентичные (по составу улучшений) сегменты рынка.
Можем ли мы оценить внешний износ исходя из разницы в стоимости двух участков с улучшениями (как это трактуется во многих учебниках)? Возможное наличие внешнего износа как в земельном участке, так и в улучшениях не позволяет четко отдельно выделить внешние износы для этих объектов.
Вероятно, разница во внешних износах земельных участков (ДВИзу) может быть определена только на основе сопоставления стоимостей участков при условиях отсутствия влияния функциональных износов и сервитутов:
"ВИзу = Сср.окр - Сср.ан, (5)
где Ссрокр - средняя рыночная стоимость окружающих участков (якобы без износов);
Ссран - средняя рыночная стоимость аналогичных участков (якобы с износами).
Стоимости могут быть представлены как капитализированные арендные ставки:
"ВИзу = (Ар.сршр / Ккап.окр) - (Арсран / Ккапан), (6)
где Арсрокр и Арсра1н - средние рыночные годовые арендные ставки для окружающих участков и аналогичных участков;
Ккап.окр и Ккапан - коэффициенты капитализации для окружающих участков и аналогичных участков (наиболее вероятно, что они сильно различаются).
Использование формул (5) и (6) для определения внешних износов земельных участков связано с такими трудностями, как:
• определение окружающих (якобы без внешних износов) и аналогичных (якобы с внешними износами) участков;
• определение арендных ставок;
• определение коэффициентов капитализации.
Зачастую трудно разделить влияние внешних и функциональных износов на стоимостные параметры ЗУ.
В городе Туапсе, расположенном на берегу Черного моря, арендная ставка для ЗУ коммерческого использования в среднем составляет около 20 р./кв. м в год, а в ущельях со сложной транспортной доступностью - падает до 3-6 р./кв. м в год. Участки расположены на одинаковом удалении - 300-500 метров от берега моря, а стоимость у них разная. Это
не внешний износ, а функциональный исправимый износ (будут дороги и инженерные сети - возрастет и стоимость участков).
Рассмотрим стоимости земельных участков в сельской местности вне населенных пунктов, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства.
Факторами, влияющими на стоимость ЗУ, могут быть:
• природно-климатические условия;
• тип землепользования;
• структура посевных площадей;
• структура сельскохозяйственных угодий;
• плодородие, свойства и другие качества почв и рельефа;
• урожайность;
• местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции;
• улучшения (дренаж, система полива);
• плотность населения и уровень его занятости;
• цены на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;
• инфраструктура хозяйства (дороги, мелиорация и т. п.);
• конъюнктура цен на сельскохозяйственную продукцию на внутреннем и международном рынках;
• налоговый режим и системы поддержки товаропроизводителей;
• иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.
Рассуждения, аналогичные приведенным, показывают, что здесь за базовую стоимость также следует принимать максимальную стоимость (Сзуо = max).
Например, на черноземах максимальная стоимость ЗУ может быть получена при функциональной ориентации на определенные сельскохозяйственные культуры, однако отсутствие влаги может снизить стоимость ЗУ за счет применения систем искусственного орошения (появляется влияние устранимого функционального износа). Сложный рельеф местности также может снизить стоимость ЗУ за счет вынужденного применения спецтех-ники, работающей на высоких углах наклона площадей ЗУ (появляется неустранимый функциональный износ).
Продолжение следует
