CC BY
107
Ларионова Виола
Анатольевна
кандидат физико-математических наук, зав. кафедрой Экономики управления строительством и рынком недвижимости УрФУ
e-mail:
viola-larionova@yandex. ru
УДК 711.4
ЛАРИОНОВА В. А. БЫСТРОВА Т. Ю. ЖИЛИН С. С.
Проектный инструментарий девелопмента как технология развития городов
Статья определяет девелопмент как современный комплексный инструмент развития городов, регионов, предполагающий проектную практику особого рода, учитывающую текущие показатели и потребности территории и ее жителей. Авторы показывают специфику проектирования в этой сфере, сравнивая его с проектированием в рамках классической парадигмы, конкретизируя примером из области экономико-математического моделирования. Исследование поддержано программой 211 Правительства Российской Федерации, соглашение № 02.A03.21.0006.
Ключевые слова: проектирование, девелопмент, «чистый» девелоп-мент, развитие, развитие территории, экономическая модель.
Быстрова
Татьяна
Юрьевна
доктор философских наук, профессор УрФУ, Заслуженный работник ВШ РФ, зав. лабораторией теории и истории архитектуры Филиала ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» УралНИИпроект
LARIONOVA V. A., BYSTROVA T. Y, ZHILIN S. S.
THE PROJECT TOOLS DEVELOPMENT OF TECHNOLOGY FOR REGIONAL DEVELOPMENT
The article defines development as a modern integrated development tool of cities, regions, involving the design practice of a special kind, taking into account current performance and needs of the territory and its inhabitants. The authors demonstrate the specificity of design in this field, comparing it with the design in the framework of the classical paradigm, fleshing out an example from the field of economic-mathematical modeling. Supported by Act 211 Government of the Russian Federation, agreement № 02.A03.21.0006.
e-mail: taby27@yandex.ru Keywords: design, development, «clean» development, development of the territory, the economic model.
Жилин Сергей Сергеевич
директор ООО «Эксперт-Девелопмент», магистр менеджмента по направлению девелопмент недвижимости, руководитель авторской группы проекта реконструкции Екатеринбургской телевизионной башни «Глобальный маяк»
e-mail: gss.1@mail.ru
Утвержденная в декабре 2015 г. Правительством и Законодательным собранием Свердловской области Стратегия социально-экономического развития до 2030 г. формирует объективные предпосылки для научного и практического интереса к процессам, технологиям и инструментарию устойчивого развития территорий: от выхода девелопера на рынок акций IPO, управления портфелями проектов на базе принципов сетевого планирования до дизайна. Среди них необходимо особо отметить «чистый», или feedevelopment, как наиболее сбалансированный с точки зрения возможностей и интересов самой территории развития подход, отрицающий спекулятивный характер ведения бизнеса (в отличие от парадигмы представителей предшествующих этапов девелопмента — застройщиков, или speculative development). Чистый девелопмент — наиболее современный комплексный подход, основанный на необходимости для девелопера инициации конкурентных проектов раз-
вития и привлечении для целей их реализации внешних, зачастую непрофильных инвестиций в проекты развития городской территории. Это может послужить усилению креативности подхода и в то же время свидетельствует о выве-ренности девелоперских проектов, призванных придать территории развития максимальную ценность для ее акторов: как материальную, так и нематериальную. Одновременно проекту придается капитализация, дополнительная к базовой.
Такая девелоперская деятельность стремится снять противоречие между интересами рынка и интересами отдельных акторов/заинтересованных лиц городских процессов за счет преобразования объектов недвижимости, земельных участков в направлении, которое для них значимо, выгодно и востребовано. Это означает, что девелопер инициирует и реализует в рамках городского пространства проекты разного масштаба, существенной частью которых является концептуальная, социальная
Иллюстрация 1. Архитектурная концепция (имиджевого либо ин- Иллюстрация 2. Современное состояние объекта незавершен-фраструктурного) регионального (мега) проекта Свердловской ного использования «Телевизионная башня» г. Екатеринбурга. области «Реконструкция и приспособление к современному Фото С. С. Жилина использованию объекта незавершенного строительства "Телевизионная башня" города Екатеринбурга "Глобальный маяк"». Автор С. С. Жилин
и экономико-инвестиционная составляющие. Обязательным условием для чистого девелопера является не столько факт реализации проекта, сколько целесообразность этой реализации в масштабах от квартального до регионального, востребованность созданного им объекта недвижимости со стороны потребителей, обеспечение финансовой защищенности привлеченных инвестиций, как государственных, так и частных.
Отсюда предметом изучения в данном тексте является специфика применения проектного инструментария при инициации и планировании девелоперских проектов, реализующихся в городах, регионах Российской Федерации. Параллельно авторы уделяют внимание той части категориального аппарата де-велопмента, которая наиболее близка градостроительству и архитектуре как исторически более ранним и до сих пор остающимся смежными видам проектной деятельности.
«Чистый» девелопмент адекватен, в первую очередь, задачам современных городов, с их стремлением увязать интересы горожан (кто составляет город), инвесторов (за чей счет развивается город), власти (под чьей эгидой развивается город), город как систему транспорта, коммуникаций, материальных объектов, управления, «дух места» (сложное для определения, но набирающее популярность понятие). Девелоперы призваны инициировать процессы, обеспечивающие развитие территорий.
Возникнув в постнеклассической научной парадигме, девелопмент как отрасль знания не претендует на нахождение нового предмета изучения, но стремится найти новую, свою точку зрения, равно как и другие классические проектные практики, формирует особый ракурс анализа возможностей трансформации территории. При этом специалисты, естественно, опираются на предшествующий опыт, прежде всего — опыт прогнозирования и проектирования, имеющийся у архитекторов, градостроителей, дизайнеров.
В отличие от других видов проектирования, где целью каждого участника является создание своего проектного продукта (раздел «Эскизный проект» в архитектуре, раздел «Генеральный план» в градостроительстве, предмет или система предметов в дизайне, объект в строительстве и т. п.), в девелоперском проекте значительную роль играет организация механизмов управления, обеспечение возможностей реализации проекта. Понятно, что проект не может быть типовым, поскольку каждая задача решается в совокупности конкретных условий — даже если отдельные условия схожи для разных городов, вся совокупность вряд ли будет тождественна. Иначе говоря, в девелопменте специальные усилия затрачиваются на организацию проектной деятельности, что, в свою очередь, означает необходимость всемерного учета внешней ситуации, обстоятельств, в которых происходит проектирование.
Девелоперский продукт часто сводится к самой инициации проекта развития территории, последующему планированию процессов и ресурсов проекта, мониторингу и управлению проектом, что выливается в решение ключевой задачи и девелопера: обеспечение удовлетворенности результатами проекта развития территории всех заинтересованных групп и лиц (стейкхолдеров). Эта конфигурация определяет два принципиальных момента девелоперского подхода по отношению к проектированию объекта как таковому:
1 Первый связан с формообразованием отдельных элементов. Если, к примеру, архитектор может разработать проект здания и лишь потом «привязать» его к местности (движение проектной мысли организовано по принципу «изнутри — вовне»), то девелоперские решения, формирующие функциональную или «духовную» концепцию будущего объекта, основанные на всемерном анализе внешних обстоятельств (по принципу «от внешнего — к внутреннему»), могут дать совершенно новые, нетривиальные идеи для архитектурного формообразования, поскольку ожидания стейкхолдеров ландшафт или экономика в интерпретации девелопера с одной стороны детерминируют форму.
Проиллюстрировать разницу формообразования можно следующими примерами, один из которых, хотя и относится, так сказать, к «додеве-лоперской», хорошо подтверждает нашу мысль.
Иллюстрация 3. Аэрокосмический музей. 1982-1984 гг. Арх. Ф. Гери. Калифорния. Фото с сайта: http://www.you-are-here.com/los_angeles/aerospace.jpg
Это проект Аэрокосмического музея в Калифорнии, выполненный Ф. Гери в 1982-1984 гг., когда бюджет штата вообще не предусматривал сумм на создание музея (коробки здания) [3, 217]. Культурный объект возник из трансформированного самолетного ангара, дополненного скульптурными элементами и знаковым самолетом на фасаде. Ф. Гери создал музейное здание, до сих пор пользующееся широкой популярностью, создающее устойчивый туристический трафик уже более тридцати лет, обошедшееся в 4 млн долларов, что не сопоставимо с эффектами, которые были получены в результате проекта (Иллюстрация 3). Музей стал местом притяжения посетителей (т. е. способствовал развитию территории), но при этом не лег бременем на казну штата и задействовал не имеющее шансов на вторую жизнь технологическое сооружение.
Непреднамеренная креативность, задаваемая либо подсказываемая внешними обстоятельствами, является сильной и актуальной стороной девелоперского подхода к проектированию.
2 «Классический» подход в городском проектировании довольно часто сопряжен со стремлением проектировщиков или застройщиков подогнать обстоятельства под задачи проекта либо вовсе проигнорировать, не заметить их. При этом обычной ссылкой является отговорка о неточности либо неполноте Технического задания, поступившего от технического заказчика проекта. Это типично для классической парадигмы проектной деятельности в настоящий момент и не относится
исключительно к градостроительству или архитектуре, но вполне отчетливо проявляется в них. К примеру, ленточная схема города, предложенная Н. Милютиным в начале 1930-х гг. и получившая широкую поддержку среди европейских, особенно немецких, архитекторов, представляла собой проработанную модель типичного городского поселения, состоящего из стандартных элементов [13, 131-135]. Безусловно сильной стороной такого подхода является представление о формирующемся городе как о целом. Но комментаторы часто забывают об искусственности и условности подобного целого, вызванных изначальной оторванностью проекта от реальных условий. Целое «насаживается» на ландшафт, образ жизни, климат, далеко не всегда интегрируя их в себя1.
Обобщая сказанное, можно характеризовать девелоперский проект как открытую многоуровневую систему с зачастую нелинейными связями. Ее разработчик учитывает не только их, но и формирует взаимоотношение системы со средой.
На этом пути возникают противоречия и конфликты, осмысление которых приводит к следующим вопросам:
♦ Насколько серьезно нужно относиться к исследованию и учету
1 Ср.: «Первоначальный проектный замысел Магнитогорска, со слов Э. Мая, также был сориентирован на "функционально-поточную" концепцию Н. Милютина. Однако это решение, которое Э. Май считал "идеальным" и "наилучшим", ссылаясь на книгу "Соцгород", оказалось уже невозможным ввиду особенностей территориального размещения предприятия, и проектная группа была вынуждена искать компромисс» [13, 134].
внешней среды девелоперского проекта?
♦ Какие механизмы способны обеспечить максимально полную реализацию девелоперского проекта в городской среде?
♦ Что считать прогрессивным, нужным, эффективным городским девелоперским проектом, каковы его критерии?
Сегодня стратегии социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, представляющие собой систему мер государственного управления, направленных на обеспечение устойчивого развития регионов в долгосрочной перспективе, изложены в официальных руководящих документах практически всех субъектов РФ. При этом анализ документов, проведенный учеными Института региональных исследований и городского планирования НИУ ВШЭ, Института экономики УрО РАН, показал, что, отражая некий позитивный «образ будущего» и выделяя приоритетные направления развития и ключевые инвестиционные проекты в сфере повышения реального качества жизни населения, стратегии регионального развития до сих про не используют имеющийся проектный инструментарий профессионального развития территорий, не предусматривают необходимых со стороны государства ресурсов и поддержки, не учитывают структурные изменения объективных рыночных условий притока внешних инвестиций в развитие территорий РФ [10].
Для преодоления разрыва между реальной социоэкономической ситуацией и параметрами девелоперского проекта в масштабной и сложной деятельности по развитию территорий, в том числе городских, можно использовать метод моделирования. В качестве одного из инструментов прогнозирования и — одновременно — координации действий участников проекта нами предложена экономико-математическая модель симуляции долгосрочного инфраструктурного девелоперского проекта развития территории, включающего несколько вложенных инвестиционных циклов и отличающегося высокой капиталоемкостью и длительностью жизненного цикла.
В основе модели лежат вариационный подход и итерационный метод определения оптимальных и барьерных (пороговых) значений параметров проекта с учетом изменений внешнего экономического окружения и вероятности того или иного
сценария развития проекта. Модель представляет собой практический инструмент формирования концепции крупных девелоперских проектов развития территорий и разработки стратегии социально-экономического развития региона.
Одним из инструментов достижения целей социально-экономического развития региона является мегапроектирование [21], которое предполагает реализацию комплексных инфраструктурных девелоперских проектов развития территорий, как правило, затрагивающих не только интересы самого региона, но и сопредельных муниципальных образований. Такие мегапроекты ориентированы на качественное преобразование территории, носят межрегиональный и межотраслевой характер и оказывают пролонгированное влияние на последующее развитие региона.
Девелоперские проекты такого масштаба, отличающиеся большой потребностью в капиталовложениях, длительными временными интервалами их жизненного цикла, большим количеством участников и сложностью реализации, наиболее подвержены влиянию изменений внешних экономических условий и конъюнктуры рынка. Проблемы прогнозирования финансовых потоков в условиях внешней неопределенности и высокая погрешность в оценке их эффективности с учетом изменяющихся проектных рисков приводят к существенным ошибкам при принятии стратегических решений. В связи с этим разработка концепций комплексного развития региона (территории) на долгосрочный период (более 10 лет) требует системного подхода, прогностического мышления и специального инструментария, основанного на математических методах прогнозирования и обработки данных.
Различным аспектам финансово-экономического анализа и оценки эффективности инвестиционных проектов (программ) посвящена многочисленная литература методического, нормативно-справочного и специального характера, имеющая как практическую, так и теоретическую направленность [4, 6, 14, 15, 17, 19]. Большое значение для формирования концепции проекта и его успешности в будущем имеют предварительные исследования региональных особенностей, потребностей населения, объективных предпосылок и наметившихся тенденций территориального развития. Глубокий ретроспективный анализ социально-экономических по-
казателей и изучение современного состояния рынка позволяют выявить тренды и вектора развития социально-экономических систем [2, 18]. Особое внимание уделяется вопросам применения эффективных методов количественного анализа, обеспечивающих комплексную оценку эффективности проекта с учетом риска и неопределенности внешней среды [5, 11, 12, 20].
Построение экономико-математической модели долгосрочного инфраструктурного девелоперского проекта развития территории, включающего несколько вложенных инвестиционных циклов, и исследование зависимости показателей эффективности и реализуемости проекта от его параметров в условиях изменяющегося внешнего окружения методом имитационного моделирования — один из основных инструментов реализации девелоперского подхода. Научная новизна предложенного метода состоит в вариационном подходе и итерационном методе определения оптимальных и барьерных (пороговых) значений различных параметров проекта с учетом изменений внешнего экономического окружения и вероятности того или иного сценария развития проекта. Для моделирования денежных потоков используются постоянные финансовые ренты и переменные потоки с постоянным относительным ростом платежей. Расчет проводится на основе аналитических формул в относительных и проектных величинах, что обеспечивает и универсальность, и уникальность построенной модели, применимость результатов симуляции для анализа проектов самых различных масштабов и специфики.
На начальном этапе построения модели осуществляется предварительный сбор данных о параметрах внешнего экономического окружения проекта, которые включают статистические данные и макроэкономические показатели развития региона, ставки налогообложения и средние банковские ставки кредитования, данные рынка недвижимости и показатели стоимости строительной продукции, источники и цены на материальные ресурсы и др. На основе собранных данных, которые в дальнейшем будут служить начальными условиями в имитационной модели реализации проекта, проводится прогностический анализ и моделируются возможные варианты сценариев развития внешнего экономического окружения. При этом используются подходящие методы прогностиче-
ского моделирования: метод опорных векторов, дерево решений, регрессия, кластеризация, оценочные таблицы и др. [16]. Результаты прогностического моделирования в виде зависимостей различных параметров девелоперского проекта от времени и связей с учетом вероятности наступления каждого из сценариев развития внешнего окружения закладываются в имитационную модель расчета эффективности девелоперского проекта.
Для проведения комплексной оценки эффективности проекта для всех его участников моделируются денежные потоки проекта на протяжении всего жизненного цикла проекта. Объемы инвестиционных затрат рассчитываются на основе укрупненных показателей стоимости строительства с учетом территориальных коэффициентов и дополнительных затрат на аренду земельного участка, тарифы на подключение к инженерным сетям. Нормативные сроки строительства определяются согласно нормативным документам (СНиП 1.04.03-85), исходя из объемов инвестиционных затрат на строительство, а также сложности реализации проектных решений. Для крупных девелоперских проектов, включающих возведение нескольких объектов строительства либо процессы перекредитования, инвестиционный период состоит из нескольких вложенных инвестиционных циклов. Начало и конец каждого цикла определяется на основе оптимизации инвестиционных затрат исходя из потребности имеющихся источников финансирования и привлеченных заемных средств. Денежные потоки на стадии эксплуатации объекта рассчитываются по актуальным рыночным данным о тарифах, среднерыночных ценах и стоимостях услуг. Прогноз доходов и расходов осуществляется с учетом постепенного выхода проекта на плановые показатели проектной мощности.
В результате имитационного моделирования с использованием метода дисконтирования денежных потоков определяются диапазоны наиболее вероятных значений показателей эффективности девелоперского проекта: чистой приведенной стоимости, срока окупаемости инвестиций, индекса доходности и внутренней нормы доходности. Для принятия обоснованных решений по реализации долгосрочных девелоперских проектов важны не только и не столько сами значения показателей эффективности проек-
та, рассчитанные для одного или нескольких сценариев развития, — это лишь необходимое условие для дальнейшего более детального рассмотрения, выражаемого в проектных практиках другого спектра (инженерные изыскания, проектирование, кадастровые работы и т. п.). Существенным и одним из решающих аргументов при принятии решения о дальнейшей работе по «упаковке девелоперского проекта/земельного участка», является устойчивость этих показателей к возможным изменениям параметров проекта и внешнего экономического окружения, а также барьерные значения этих параметров, при которых проект остается эффективным. Запас прочности проекта определяется набором оптимальных значений параметров, при которых проект является эффективным и реализуемым, а также устойчивостью показателей эффективности проекта при вариации параметров проекта в диапазоне вероятных значений.
Практическая апробация методики происходила в ходе разработки имиджевого инфраструктурного девелоперского мегапроекта на территории Свердловской области. Это проект реконструкции и приспособления к современному использованию объекта незавершенного строительства «Телевизионная башня города Екатеринбурга» и прилегающей территории.
Недостроенная телебашня — самый объемный и длительный недостроенный объект, расположенный в центре Екатеринбурга — является уязвимым местом городского ландшафта и имиджа. Его наличие нивелирует многие архитектурно-градостроительные достижения последнего десятилетия, невыгодно сказывается на процессах брендинга территории, во многом определяющих сегодня инвестиционную привлекательность.
Концепция проекта «Глобальный маяк» воплощает градостроительную метафору, связанную с морфологией Екатеринбурга. Согласно положениям Генерального плана развития Екатеринбурга до 2025 г., «главное место в формировании системы озеленения и экологического каркаса города призвана играть пойма реки Исеть — "голубой меридиан" города, главная композиционная ось "север — юг"». Уникальным моментом является то, что в сторону существующей телебашни, которая находится вблизи поймы Исети, обращены спортивный комплекс «Динамо», спроектированный в стиле
конструктивизма по образу речного парохода, и отель «Хайят», напоминающий очертаниями парусник.
В результате анализа внутренних характеристик и стратегических задач города девелоперами разработана архитектурная идея маяка как наиболее органично соотносящая ся со сложившимся архитектурным ансамблем, с одной стороны, и сравнительно легко «накладывающаяся» своими пропорциями и параметрами на недостроенный объект, с другой. Ее авторы полагают, что образ маяка может подчеркнуть основную водную градостроительную ось. Реконструированный объект они рассматривают как один из элементов городского пространства, а не изолированно от него. При таком подходе можно предполагать, что он станет завершающим элементом композиции, градостроительной «визитной карточкой» города. Символическим «маяком» они предлагают обозначить и границу Европы и Азии — главную достопримечательность Екатеринбурга в масштабах Евразийского континента.
В ходе архитектурного проектирования проведена проработка архитектуры маяков, а также современных архитектурных направлений. В результате проект стал практической площадкой внедрения новейших алгоритмов математического архитектурного моделирования, имеющих научную ценность и новизну как в прикладной математике, так и в архитектуре [8].
В основу экономической модели реализации проекта принята форма государственно-частного партнерства — контракт жизненного цикла, которая, согласно закону № 44-ФЗ «О контрактной системе...» и постановлению Правительства РФ № 1087, возможна в отношении проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства. Нами осуществлены: комплексная оценка эффективности проекта для основных участников проекта, формулировка и сбор начальных условий для будущей имитационной экономико-математической модели, разработана экономическая модель проекта [7].
Имитационная экономико-математическая модель позволяет прогнозировать в зависимости от экономического окружения сроки возврата инвестиций, чистую прибыль государства и эффект денежного потока от инвестиционной деятельности.
Разработанный в русле fee-деве-лоперского подхода, проект решает
экономические, коммуникативные, социальные задачи развития г. Екатеринбурга, одновременно становясь его лаконичным, легко воспроизводимым, узнаваемым символом, несущим множество значимых смыслов. Архитектура параметризма становится основой конструктивного решения. Меняя облик города, реконструированная телебашня сделает окружающее пространство местом притяжения горожан и гостей города, что, в свою очередь, обеспечит окупаемость проекта.
Необходимость наполнения полезных площадей диктует создание на территории телебашни полифункционального культурно-досугового центра, включающего семейно-досу-говый центр, акустический концертный зал, а также интерактивный музей науки и техники, одной из задач которого является демонстрация современных научно-технических достижений Урала и развития научной мысли.
Экономико-математическая модель позволяет провести комплексную оценку эффективности крупного инфраструктурного девелоперского проекта развития города, проанализировать устойчивость объекта к изменениям внешней среды, а также смоделировать наиболее оптимальный вариант реализации проекта.
Заключение
Сегодня реализация крупных инфраструктурных проектов развития того или иного города может осуществляться средствами комплексного вида проектной деятельности, каким является девелопмент. Представленный в статье подход предполагает всемерный учет стартовых условий проектирования — архитектурных, градостроительных, социально-экономических и социокультурных. Кроме того, проектирование конкретного объекта ведется в единстве его внешнего и внутреннего аспектов, при этом предлагаемые деве-лопером социальные и культурные функции объекта берутся из числа приоритетных задач городского развития и рассматриваются как способные окупить себя. Применение методов имитационного моделирования повышает уровень целесообразности принимаемых решений, что уводит актуальные городские проекты от сиюминутных необдуманных шагов, предпринимаемых обычно в расчете на получение быстрой прибыли.
Недостроенная телебашня Екатеринбурга, на наш взгляд, представляет собой образцовую ответственную
площадку, учесть многообразные параметры которой и предложить адекватное, экономически и эстетически целесообразное решение способен именно девелоперский подход.
Список использованной литературы
1 Bodie Z., Kane A., Marcus A. J. Investments. 10th Edition. McGraw-Hill, 2014. 1080 p.
2 Regional Development Strategy — RDS 2035. Executive summary [Электронный ресурс]. URL: https:// www.drdni.gov.uk/ sites /default /files /publications / drd /regional-development-strategy-2035.pdf/
3 Быстрова Т. Ю. От модернизма к неорационализму: творческие концепции архитекторов XX-XXI вв. Екатеринбург : Вебстер, 2013. 288 с.
4 Виленский П. Л, Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика. М. : Дело, 2001. 1104 с.
5 Грачева М. В. Анализ проектных рисков как эффективный инструмент повышения экономической безопасности. Финансовая математика/под ред. Ю. М. Оси-пова. М. : ТЕИС, 2001.
6 Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. М. : Альпина Бизнес Букс, 2005. 1316 с.
7 Жилин С. С. Реконструкция екатеринбургской телебашни на примере проекта «Глобальный маяк» на базе принципа государственно-частного партнерства (ГЧП) : магистерская дис. работа / Урал. федерал. ун-т им. первого Президента России Б. Н. Ельцина. Екатеринбург, 2014.
8 Жилин С. С., Мисюра Н. Е., Митюшов Е. А. Применение математического моделирования в архитектурном проектировании высотных зданий // Академический вестник УралНИИпроект РААСН. 2014. № 2. С. 39-43.
9 Жуков А. Н. Мегапроектирование как инструмент реализации стратегии социально-экономического развития Южного федерального округа: возможности и ограничения // Научные ведомости БелГУ. Серия «История, политология, экономика, информатика». 2011. № 13 (108). Вып. 19/1. C. 15-21.
10 Ильина И. Н., Плисецкий Е. Е., Копыченко Г. С. и др. Будущее регионов России : аналит. обзор документов стратегического планирования субъектов РФ. М. : НИУ ВШЭ, 2015. 11 с.
11 Карибский А. В., Шишорин Ю. Р., Юрченко С. С. Финансово-экономический анализ и оценка эффективности инвестиционных проектов и программ. Ч. 1 // Автоматика и телемеханика. 2003. № 6. С. 40-59.
12 Карибский А. В., Шишорин Ю. Р., Юрченко С. С. Финансово-экономический анализ и оценка эффективности инвестиционных проектов и программ. Ч. 2 // Автоматика и телемеханика. 2003. № 8. С. 3-25.
13 Меерович М. Г. и др. Кладбище соцгородов. Градостроительная политика в СССР (1928-1932 гг.). М. : РОССПЭН : Фонд «Президентский центр Б. Н. Ельцина», 2011. 287 с.
14 Орлова Е. Р. Оценка инвестиций. М. : Междунар. академия оценки и консалтинга, 2005. 385 с.
15 Пейзер Р. Б., Фрей А. Б. Профессиональный девелоп-мент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Washington : Urban Lan Institute, 2003. 451 с.
16 Прогнозирование будущего: новая парадигма/под ред. Г. Г. Фетисова, В. М. Бондаренко. М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2008. 283 с.
17 Руководство по оценке эффективности инвестиций, утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21.06.1999 г. № ВК 477.
18 Стерник Г. М., Стерник С. Г. Маркетинг и девелопмент городов — две стороны одного процесса. Комплексная экспертиза проектов — необходимое условие их успешности [Электронный ресурс] : доклад на Конгрессе по продвижению и развитию городов (City Marketing & Development Congress). М., 2010. URL: realtymarket. ru/docs/pps/sternik_04_10.pptx (дата обращения: 11.02.2016).
19 Царев В. В. Оценка экономической эффективности инвестиций. СПб. : Питер, 2004. 464 с.
20 Шапкин А. С. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций. М. : Дашков и Ко, 2005. 544 с.
21 Шарп У. Ф., Александер Г. Дж., Бейли Дж. В. Инвестиции. М. : Инфра-М, 2003. 1028 с.
