CC BY
43
Проблемы ведения единого государственного реестра недвижимости в части
кадастрового учета в России
Problems of maintaining the unified state register of real estate in part of cadastral
registration in Russia
Смоленский И.Ю.
Студент 3 курса ОИ20-О-БАК-1 группы Оренбургский институт (филиал) ФГБОУ ВО «Московский государственный юридический
университет имени О.Е.Кутафина (МГЮА)»
Россия, г. Оренбург e-mail: d071202@yyandex.ru
Smolensky I. Y.
3rd year student OI20-O-BAK-1 group Orenburg Institute (branch) FSBEI HE "Moscow State Law University named after O.E. Kutafin (MSLA)
Russia, Orenburg e-mail: d071202@yandex.ru
Научный руководитель: Кузьмина Мария Вячеславовна
Доцент, к.ю.н.
Оренбургский институт (филиал) ФГБОУ ВО «Московский государственный юридический
университет имени О.Е.Кутафина (МГЮА)»
Scientific adviser: Kuzmina Maria Vyacheslavovna
Associate Professor, Ph.D.
Orenburg Institute (branch) FSBEI HE "Moscow State Law University named after O.E. Kutafin (MSLA)
Аннотация.
В статье рассматриваются проблемы в регистрации прав на земельные участки путем осуществления кадастрового учета и внесения сведений о земельных участках в единый государственный реестр недвижимости в части как самого процесса регистрации прав на земельные участки, так и последующего взаимодействия с данными, внесенными в ЕГРН относительно земельного участка, освещаются проблемы регулирования деятельности и результатов деятельности кадастровых инженеров в части взаимосвязи обязательного образовательного ценза и результатов кадастровой оценки до введения указанного ценза, раскрывается проблема возрастающей тенденции на снижение доли земель сельскохозяйственного назначения и перевода таких земель в категорию земель в составе лесного фонда, предполагаются причины возникновения обсуждаемой тенденции с точки зрения как теории, так и практики, предлагаются возможные пути решения отдельных проблем и необходимые действия для более совершенного ведения ЕГРН в части кадастрового учета.
Annotation.
The article deals with the problems in registering rights to land plots by carrying out cadastral registration and entering information about land plots into the unified state register of real estate in terms of both the process of registering rights to land plots and subsequent interaction with data, included in the Unified State Register of Real Estate Registration regarding the land plot, highlights the problems of regulating the activities and results of the activities of cadastral engineers in terms of the relationship between the compulsory educational qualification and the results of the cadastral valuation before the introduction of the specified qualification, the problem of an increasing trend towards a decrease in the share of agricultural lands and the transfer of such lands to the category of lands in the composition of the forest fund is revealed, the causes of the discussed trend are suggested from the point of view of both theory and practice, possible ways of solving certain problems and the necessary actions for a better maintenance of the USRN in terms of cadastral registration are proposed.
Ключевые слова: ЕГРН, кадастр, кадастровый учет, земельные участки, земельный налог, государственная регистрация прав на недвижимость, кадастровый инженер, земли сельскохозяйственного назначения, лесной фонд.
Key words: EGRN, cadastre, cadastral registration, land plots, land tax, state registration of rights to real estate, cadastral engineer, agricultural land, forest fund.
Процесс упорядочивания земельно-имущественных отношений невозможно представить без грамотного учета земельных участков и прав на них. На сегодняшний день в той или иной степени вопрос государственной регистрации прав на недвижимость и, в частности на земельные участки, освещают Конституция Российской Федерации и некоторые федеральные законы, которые будут упомянуты в статье. Одной из основных целей кадастрового учета земельных участков - это обеспечение государства информацией о состоянии земель по разным параметрам. Проблемы кадастрового учета разноплановы и поэтому необходимо не только аспект процесса учета земель, но и его результатов.
Существенной проблемой, связанной с учетом земельных участков, является заявительный порядок кадастрового учета. Землевладельцы попросту не подают заявления о проведении кадастрового учета, а полноценные комплексные кадастровые работы требуют определенных финансовых затрат на их проведение, поэтому уже давно существующие в действительности данные все еще могут быть не перенесены на бумагу, а соответственно, не числиться в Едином Государственном Реестре Недвижимости (далее - ЕГРН), из чего следует недостаточная оснащенность государственного реестра всеми актуальными сведениями, поскольку в документах числятся как актуальные, так и устаревшие данные, границы одного и того же земельного участка в действительности и документально могут отличаться.
Усугубляет ситуацию и то, что произошел, пусть и необходимый, но, по-нашему мнению, недостаточно решительный переход к электронному ведению ЕГРН, поскольку многие реестровые дела, в которые входят бумажные заявления, другие документы по-прежнему хранятся в печатном варианте. Опасность заключается в том, что таким образом информация фрагментируется и рушит целостность данных: документы могут присутствовать в одном управлении бюджетного органа регистрации и не числиться при этом в другом, одновременно с этим информация о земельном участке может дублироваться в электронной версии ЕГРН. Сопутствующей проблемой является то, что при активном обороте бумажных версий документов, необходимая информатизация замедляется.
Преодолеть недостаточную информированность о земельных участках призвана программа вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса РФ 2022-2031, которая предполагает ежегодный сбор информации о 38,9 млн га земель.
Кроме слабой оснащенности информацией, возрастают непрочные связи между управлениями бюджетных органов регистрации, других органов государственной власти и местного самоуправления. Федеральный Закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязывает органы государственной власти и местного самоуправления направлять в орган регистрации прав документы, необходимые для пополнения ЕГРН при принятии определенных решений, например, издании акта об изменении назначения здания, сооружения, помещения или акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.
В результате некачественно осуществленного учета земельных участков, может произойти либо переплата налогов, что отрицательно сказывается на землевладельцах и землепользователях, либо их полная или частичная неуплата в результате отсутствия данных о земельном участке в ЕГРН, либо в результате занижения его кадастровой стоимости. Особое значение кадастровой стоимости было придано с 2015 года, она была определена для целей налогообложения. Кадастровая стоимость и ее оценка описаны в Федеральном Законе от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», согласно которому, стоимость должна быть определена на основе рыночной информации и экономических характеристик оцениваемого объекта недвижимости бюджетными учреждениями, создаваемыми субъектом Российской Федерации. Говоря о кадастровых инженерах, нужно отметить, что требования к ним стали предъявляться только с 1 июля 2016 года
законом от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», что свидетельствует о вероятной недостаточно квалифицированной оценке кадастровой стоимости земельных участков до второй половины 2016 года. Типичные ошибки в виде неверно составленных межевых планов, кадастровых планов в части неправильного обозначения границ надела, расположения относительно соседних участков или объектов недвижимости, ошибки в присвоенных кадастровых номерах, вызваны именно этой причиной. Другой стороной проблемы деятельности кадастровых инженеров выступает то, что указанные лица не подчиняются кадастровой палате и, как следствие, Росреестру, их деятельность регулируется СРО, членом которой они являются, отчего вытекают сопутствующие сложности в виде затянутых сроков разрешения споров о границах участков и другие вопросы, связанные с осуществлением деятельности кадастровым инженером.
После проведения кадастрового учета и определения кадастровой стоимости, которая, как мы уже выяснили, должна соответствовать рыночной стоимости объекта недвижимости, может возникнуть проблема с проведением неверной оценки кадастровой стоимости. Проявляться проблема оценки кадастровой стоимости может как в незначительном её увеличении или уменьшении, так и в значительных увеличении или умении кадастровой стоимости. В случае незначительного несоответствия кадастровой стоимости и рыночной стоимости значимые юридические последствия не возникают, тогда как при существенном несоответствии указанных параметров возможны негативные санкции для собственника или пользователя недвижимости. Поскольку итоговая сумма налога напрямую зависит от кадастровой стоимости, чрезмерное ее уменьшение будет означать недополучение государством средств в бюджет, с другой стороны, собственнику или иному владельцу недвижимости это может показаться выгодно, но при последующей продаже объекта недвижимости, налоговая служба наверняка заметит регистрацию сделки на сумму, явно превышающую кадастровую стоимость имущества, в результате чего после проведения налоговой проверки, может быть применена штрафная санкция в соответствии с п.1 ст. 122 Налогового кодекса Российской Федерации. На практике, кадастровая стоимость чаще всего выше фактической рыночной стоимости объекта недвижимости, в результате чего уплачиваются чрезмерные налоги. Больше всего от указанного недостатка системы страдают земли сельскохозяйственного назначения, так, например, нередки случаи превышения кадастровой стоимости над рыночной на 200-1000% применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения. Эти проблемы решаются: нужно обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном статьей 21 Закона № 237-ФЗ, при отказе Росреестра или экспертной комиссии, можно обратиться в суд с исковым заявлением.
Нерешаема на наш взгляд проблема сокращения земель сельскохозяйственного назначения и перевод их в состав земель лесного фонда. На 1 января 2022 года площадь земельного фонда Российской Федерации составила 1 712 519,2 тыс. га, из них 22,2% составляют земли сельскохозяйственного назначения, а 65,9% - земли лесного фонда, особое внимание стоит уделить перераспределению земельных участков сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда. Федеральное агентство лесного хозяйства пояснило по данному поводу то, что при таком переводе, все переведенные земли безвозмездно переходят в федеральную собственность, аналогичное положение есть в Земельном Кодексе РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Для внесения ясности, необходимо пояснить, что земли сельскохозяйственного назначения предоставлены различным сельскохозяйственным организациям, среди которых товарищества и общества, кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, научно-исследовательские учреждения. В эту категорию входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных. Кроме этого, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены
земли, выделенные казачьим обществам и общинам коренных малочисленных народов для сохранения и развития традиционного образа жизни.
Само агентство указывает, что перевод земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда обусловлено передачей от сельскохозяйственных организаций в ведение лесничеств определенных земель (включающее прекращение постоянного (бессрочного) пользования земельными участками), кадастровыми работами по формированию новых земельных участков.
Необходимость перевода земель из одной категории в другую обусловлена активными манипуляциями с земельными участками в процессе таких мероприятий, как предоставление земельных участков из земель государственной собственности, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, изменение (установление) границ населенных пунктов и муниципальных образований, возврат (изъятых ранее) в прежнюю категорию отработанных или рекультивированных земель, прекращение действия права у субъекта на земельный участок или изменение вида использования земельного участка. Кроме того, на протяжении времени для удовлетворения потребностей государственного управления изменялись состав земель и порядок государственного учета земель, поэтому некоторые земли, которые находились в одной категории земель с изменением законодательства могли перестать подходить по установленным требованиям к категории земель, в которой они находились ранее, но начали отвечать требованиям, заявленным относительно другой категории.
В остальном, земельные участки сельскохозяйственного назначения передаются и в другие категории земель, например, для строительства предприятий промышленности, транспорта и связи, населенных пунктов и тд. Практики отмечают, что в основном такой переход происходит не только из юридических причин необходимости получения в федеральную собственность большего количества земель, чем есть сейчас, но еще и отсутствием у муниципальных образований и некоторых других собственников земельных участков, в частности фермеров, принадлежащих им на праве частной собственности, денежных средств для обустройства и эксплуатации земель сельскохозяйственного назначения, из-за чего участки становятся лесистыми и приводить их в начальное состояние финансово нецелесообразно даже с использованием средств из федерального бюджета, при этом расположение земельного участка может быть такого, что собственник участка не сможет найти подходящего арендатора, в следствие чего земельный участок так и не будет должным образом использован.
На текущем этапе, законодатель и правоприменитель, по нашему мнению, должны: во-первых, создать достаточную нормативную базу для всецелого регулирования деятельности по государственной регистрации недвижимости, в частности земельных участков, правоприменитель должен воплотить законодательно определенные положения в действительности в строго определенном порядке. Стоит учесть современную тенденцию по информатизации и использовать новые технические решения для сбора, обработки, дальнейшего использования и хранения данных о земельных участка, такое возможно путем создания инструментов для цифровой картографии и при условии повышения требований к кадастровым инженерам, используя современные технологии, инженеры смогут обрабатывать большое количество информации, вносить точные данные в ЕГРН, таким образом разрешится часть гражданско-правовых споров относительно границ земельных участков. Кроме того, стоит ввести строю подчиненность кадастровых инженеров кадастровой палате и решать споры о ненадлежаще проведенных кадастровых работах в административном порядке, что повысит скорость разрешения споров о границах земельных участков, их стоимости и иных споров касательно земельных участков.
Список используемой литературы:
1. Пяткин, В. П. Актуальные вопросы инвентаризации и кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения // В. П. Пятник, М. В. Козина, Е. И. Аврунев, Н. И. Добротворская, Н. А. Студенкова. - Вестник СГУГиТ. - 2021. - № 6. - С. 140;
2. Студенкова, Н. А. Современные проблемы инвентаризации и кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения. // Н. И. Добротворская. - Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2021. - №2. Т.3. - С. 198;
3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 28.12.2022) // СЗ РФ. 2015. №29. Ст. 4344;
4. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-Ф3 (ред. от 19.12.2023) // СЗ РФ. 2016. №27. Ст. 4170;
5. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // СЗ РФ. 2007. №31. Ст. 4017;
6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2022) // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3824.
7. Письмо Федерального агентства лесного хозяйства от 22 сентября 2017 г. № АВ-03-54/13464 «О переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда». URL: https://legalacts.ru/doc/pismo-rosleskhoza-ot-22092017-n-av-03-5413464-o-perevode-zemel/. (Дата обращения: 20.03.2023);
8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 05.12.2022) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
9. Романова, Г. В. Земельное право : курс лекций для бакалавров / Г. В. Романова. - М. : Юстиция, 2021. - 188 с.;
10. Данилов, И. Б. Земельное право : учеб. пособие / И. Б. Данилов, Н. В. Шишкина; РАНХиГС, Сиб. ин-т упр. — 2-е изд., перераб. — Новосибирск : Изд-во СибАГС, 2016. — 274 с.
