CC BY
22DOI 10.47643/1815-1329_2022_1_23 УДК 349.4
КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ ЗЕМЕЛЬ В РЕСПУБЛИКЕ ДАГЕСТАН:
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ Cadastral registration of land in the Republic of Dagestan: Problems and development prospects
АСКЕРОВ Эфлетдин Садитдинович,
доктор сельскохозяйственных наук, профессор кафедры гражданского права Северо-Кавказского института (филиал) ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет юстиции (РПА Минюста России)». 367009, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Акушинского, 7. E-mail: professor-rpa@yandex.ru;
ДУЛИГОВ Арби Салимович,
студент Северо-Кавказского института (филиал)
ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет юстиции (РПА Минюста России)». 367009, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Акушинского, 7. E-mail: Duligovarbi@yandex.ru;
ASKEROV Efletdin Saditdinovich,
Doctor of Agricultural Sciences, Professor of the Department of Civil Law North Caucasus Institute (branch) All-Russian State University of Justice (RPA of the Ministry of Justice of Russia). 7, Akushinsky str., Makhachkala, Republic of Dagestan, 367009. E-mail: professor-rpa@yandex.ru ;
DULIGOV Arbi Salimovich,
student of the North Caucasus Institute (branch)
All-Russian State University of Justice (RPA of the Ministry of Justice of Russia). 7, Akushinsky str., Makhachkala, Republic of Dagestan, 367009. E-mail: Duligovarbi@yandex.ru
Краткая аннотация: Статья посвящена кадастровому учету земель в Республике Дагестан. Новая методика кадастровой оценки, разработанная Минэкономразвития, создана на основе федерального стандарта оценки (ФСО) № 4 и полученного оценщиками опыта. Новый порядок осуществления кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости. Необходимость изменения законодательства в части определения кадастровой стоимости имущества вызвана множеством арифметических ошибок и неграмотными действиями независимых частных оценщиков. Более половины земель в Дагестане Росреестром не поставлены на кадастровый учет. Имеются пробелы в нормативном регулировании земельных правоотношений. Так, в схеме территориального планирования республики, а также районов и населенных пунктов отсутствуют полные сведения о границах территориальных зон. На кадастровый учет Росреестром поставлено менее половины (42%) от общего количества земель в республике. В государственном кадастре, к сожалению, очень мало сведений для построения моделей оценки. Есть всего 3-4 фактор (и то порой ошибочных). А надо 8-10 таких факторов для объективной оценки, которые необходимы для проведения полевых работ и заполнения актов обследования на местах. Для того чтобы защитить граждан от имеющихся рисков переплаты имущественного налога и унифицировать правила кадастровой оценки была внедрена единая методика кадастровой оценки, согласно утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226 Методических указаний о государственной кадастровой оценке. Благодаря действующей методике предполагается устранить существующие проблемы в ранее утвержденной кадастровой оценке, в первую очередь связанные с недостатком информации. Например, не учитывались особенности объектов - отдаленность земель от крупных городов, наличие объектов капитального строительства на земельном участке, развитие транспортной сети, инфраструктуры. Отсутствие таких сведений приводит к образованию нежелательных конфликтных ситуаций при выделении земельных участков некоторыми муниципальными образованиями. Необходимо отметить, что без эффективно функционирующей системы государственного кадастра недвижимости невозможно проводить осмысленную государственную земельную политику. Как показал анализ, проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости с применением автоматизированной системы «Государственный кадастр недвижимости» (АИС ГКН) позволяет сокращать количество очередей в территориальных отделах органов кадастрового учета и увеличивать количество поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости, вследствие чего возрастает объем денежных поступлений в налоговую базу.
Abstract: The article is devoted to cadastral accounting of land in the Republic of Dagestan. The new methodology of the cadastral assessment, developed by the Ministry of Economic Development, was created on the basis of the Federal Estimation Standard (FSO) No. 4 and the experienced appraisers received. The new procedure for the implementation of cadastral assessment is aimed at preventing errors and reducing the number of appeals to revise cadastral value. The need to change legislation in terms of determining the cadastral value of the property is caused by a variety of arithmetic errors and illiterate actions of independent private appraisers. More than half of the lands in Dagestan Rosreestr are not delivered to cadastral records. There are gaps in the regulatory regulation of land legal relations. Thus, in the scheme of territorial planning of the republic, as well as areas and settlements there are no complete information on the boundaries of territorial zones. For cadastral records of Rosrester, less than half (42%) from the total number of land in the republic was delivered. In the state cadastre, unfortunately, very little information for building valuation models. There are only 3-4 factor (and sometimes erroneous). And it is necessary to 8-10 such factors for objective assessment that are necessary for field work and filling out the acts of the survey on the ground. In order to protect citizens from the available risks of
overpayment of property tax and unify the rules of the cadastral assessment, a single cadastral appraisal method was introduced, according to the approved order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation dated May 12, 2017 No. 226 of the methodological guidelines on state cadastral assessment. Thanks to the acting method, it is planned to eliminate the existing problems in the previously approved cadastral assessment, primarily associated with the lack of information. For example, the features of objects are not taken into account - the remoteness of land from major cities, the presence of capital construction facilities on the land plot, the development of the transport network, infrastructure. The absence of such information leads to the formation of unwanted conflict situations in the allocation of land plots by some municipalities. It should be noted that without an efficiently functioning system of the State Cadastre of Real Estate it is impossible to pursue a meaningful state land policy. As the analysis showed, the conduct of state cadastral accounting of real estate facilities using the automated system "State Cadastre of Real Estate" (AIS GKN) reduces the amount of Pts.
Ключевые слова: Земельный фонд, земельная политика в Республике Дагестан, кадастровый инженер, нормативно-правовая база, кадастровый учет земель.
Keywords: land fund, land policy in the Republic of Dagestan, cadastral engineer, regulatory framework, cadastral registration of land.
Дата направления статьи в редакцию: 11.11.2021
Дата публикации: 31.01.2022
В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Республики Дагестан на 1 января 2018 года составила 5027,0 тыс. га. Наибольшую площадь в Республике Дагестан занимают земли сельскохозяйственного назначения или 86,4%, а это 4,3 млн. га. На втором месте земли лесного фонда - это 421,6 тыс. га или 8,4% и на третьем месте земли населенных пунктов - 159,7 тыс. га или 3,2%. Все остальные категории занимают менее 1% [1].
Институт кадастровых инженеров создан в России в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [2], который действует с 1 марта 2008 года. До 1 января 2011 года кадастровую деятельность в отношении земельных участков наравне с кадастровыми инженерами могли осуществлять топогеодезические организации. После указанной даты такие кадастровые работы осуществляют исключительно кадастровые инженеры, сдавшие соответствующие экзамены и получившие квалификационные аттестаты.
С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237- ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в рамках которого произошли изменения при проведении массовой кадастровой оценки объектов недвижимости и при оспаривании ее результатов. В соответствии с данным законом все субъекты Российской Федерации начиная с 2020 года должны были перейти на новый порядок проведения кадастровой оценки.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ [2] государственную кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.
Кроме того, закон предусматривает новый порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Также по новому закону устанавливается новый порядок определения кадастровой стоимости. Если раньше независимые оценщики, проводящие кадастровую оценку, отбирались по итогам аукционов и конкурсов, то теперь статьей 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ введен институт государственных кадастровых оценщиков, а полномочиями по определению кадастровой стоимости наделяются государственные бюджетные учреждения, которые определяют кадастровую стоимость на постоянной основе.
Так, на территории Республики Дагестан полномочиями по осуществлению государственной кадастровой оценки было наделено «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке» (далее - ГБУ РД «Дагтехкадастр»), созданное Постановлением Правительства Республики Дагестан от 29 ноября 2016 г. № 362 «О реорганизации путем преобразования государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке» [3].
К полномочиям ГБУ РД «Дагтехкадастр» помимо проведения массовой оценки относится определение кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости при его постановке на кадастровый учет, а также при изменении характеристик объекта, влияющих на размер кадастровой стоимости, т.е. изменении площади, вида разрешенного использования, назначения, категории.
Новая методика кадастровой оценки, разработанная Минэкономразвития, создана на основе федерального стандарта оценки (ФСО) №4 [4] и полученного оценщиками опыта. Новый порядок осуществления кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости. Необходи-
мость изменения законодательства в части определения кадастровой стоимости имущества вызвана множеством арифметических ошибок и неграмотными действиями независимых частных оценщиков.
Более половины земель в Дагестане Росреестром не поставлены на кадастровый учет. Имеются пробелы в нормативном регулировании земельных правоотношений. Так, в схеме территориального планирования республики, а также районов и населенных пунктов отсутствуют полные сведения о границах территориальных зон. На кадастровый учет Росреестром поставлено менее половины (42%) от общего количества земель в республике.
Дагестан намерен был завершить полную кадастровую оценку к 1 января 2021 года. Однако отсутствие соответствующего Постановления Правительства Дагестана, которое регламентирует и дает старт этой кампании, очень серьезно сказалось на сроках проведения оценки и сбора информации об объектах недвижимости. В республике эту работу проводит учреждение «Дагтехкадастр».
Сотрудники отдела сбора и обработки информации Дагтехкадастра в январе 2018 года завершили работу по сбору информации об объектах недвижимости подлежащих государственной кадастровой оценке на севере Махачкалы, в поселках Шамхал, Красноармейск и Семендер. С начала февраля работают в посёлках Сулак и Новый Хушет. В городах и районах республики работу по сбору информации об объектах недвижимости проводят специалисты наших филиалов. Они работают в тесном сотрудничестве с главами администраций муниципальных образований и поселений. Специалисты по-прежнему сталкиваемся с рядом трудностей, это и непонимание со стороны дагестанцев, и отсутствие соответствующих документов на земельные участки и домостроения.
В государственном кадастре, к сожалению, очень мало сведений для построения моделей оценки. Есть всего 3-4 фактора (и то порой ошибочных). А надо 8-10 таких факторов для объективной оценки, которые необходимы при проведении полевых работ и заполнении актов обследования на местах. Собрав информацию об участке, доме, квартире работники ГБУ определяют их кадастровую стоимость. И чем полнее будет собранная информация, тем достовернее будет кадастровая стоимость. Работа ГБУ РД «Дагтехкадастр» направлена на повышение качества кадастровой оценки и защиту интересов правообладателей недвижимости.
Для того чтобы защитить граждан от имеющихся рисков переплаты имущественного налога и унифицировать правила кадастровой оценки была внедрена единая методика кадастровой оценки, согласно утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 Методических указаний о государственной кадастровой оценке. Благодаря действующей Методике предполагается устранить существующие проблемы в ранее утвержденной кадастровой оценке, в первую очередь связанные с недостатком информации.
До вступления в силу 1 января 2017 года закона «О государственной кадастровой оценке» в Республике Дагестан, как и во многих субъектах Российской Федерации, определение кадастровой стоимости осуществляли независимые оценщики, которых выбирали на конкурсной основе. Как правило, в таких случаях земельные участки оценивались массово и дистанционно. В итоге отсутствовали данные о рыночной стоимости объектов, которые расположены в удаленных районах и городах. Не учитывались особенности объектов - отдаленность земель от крупных городов, наличие объектов капитального строительства на земельном участке, развитие транспортной сети, инфраструктуры.
Из 760 границ городских, районных, сельских муниципальных образований в Реестр внесено всего две границы — границы городов Каспийск и Избербаш. Отсутствие таких сведений приводит к образованию нежелательных конфликтных ситуаций при выделении земельных участков некоторыми муниципалитетами на территории смежных районов. Так, глава муниципалитета выносит решение о выделении земельного участка в пограничной зоне, а глава соседнего муниципалитета этот же участок выделяет совсем другому человеку. Возникает конфликт между двумя собственниками, причём каждый из них предъявляет постановление своей администрации.
Из 1618 границ дагестанских населенных пунктов в Реестр границ внесено всего 24. Как следствие этого — в том числе и бесконтрольные застройки земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас в месяц обрабатывается 10 тысяч заявлений. Средний процент отказов — 17%, в основном из-за некачественного материала кадастрового инженера-межевика. Всего за 2018 год в базу было внесено более 100 тысяч сведений об объектах недвижимости. Самые активные муниципальные образования — это Хасавюртовский район; сейчас к этому проекту подключилась Махачкала — в столице уже внесли более 10 тысяч сведений.
Проблемой пока остается то, что в городах и сёлах нет адресных характеристик. Ранее достаточно много постановлений о выделении земельного участка выходило без адреса с формулировкой «в районе», «около», «возле». И это создавало большие проблемы для идентификации при налогообложении.
В базе в республике по состоянию на 1 августа 2018 года находилось 1006498 земельных участков и 673000 объектов капитального строительства. К сожалению, есть так называемые ранее учтенные участки, у которых нет привязки к земле,— которые переданы ведомству по описям. Если сегодня и их считать, окажется, что по базам размеры имеющихся земельных участков превышают территорию Дагестана. Это связано с наличием дублей, «задвоенности» и «затроенности» сведений. Необходимо навести в этой сфере порядок, но без участия администраций муниципальных образований сделать это невозможно.
На трассе протяженностью 700 км межхозяйственных и магистральных каналов оросительных систем за три года всего на кадастровый учет поставлено 300 земельных участков площадью 2500 га. Исправлено наложений (уточнены границы участков) на площадь 60000 га. Следует отметить, что в ходе работ, проведенных Управлением Росреестра по Республике Дагестан, целевой показатель по уменьшению количества приостановлений и отказов практически достигнут и составил 10,4%, и работа по снижению данного показателя продолжается.
В процессе актуализации баз данных путем внесения недостающих сведений ЕГРН за 2016 год в базу данных государственного кадастра недвижимости внесены сведения, в том числе адресные характеристики, ФИО и паспортные данные по 29955 объектам недвижимости. Необходимо отметить, что государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом, основным назначением которого является организация оборота прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, в ведомстве, на основании представленных протоколов Филиалом были приняты решения об архивировании 21423 земельных участков, выявленных в результате инвентаризации и подлежащих к снятию с кадастрового учета. Кроме того, в рамках нормализации базы данных специалистами Кадастровой палаты Дагестана внесено 1805 недостающих сведений по виду разрешенного использования земельных участков в АИС ГКН. Помимо этого, свыше 34 тысяч адресов земельных участков и 23 тысяч адресов объектов капитального строительства приведены в соответствие с классификатором адресов РФ (КЛАДР). Вместе с тем, 2380 дублирующихся объектов капитального строительства и более 6 тысяч земельных участков архивировано в ГКН.
В соответствии с утвержденной «Схемой взаимодействия Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Дагестан по организации приема и выдачи документов, представляемых для осуществления государственных функций в установленной сфере деятельности» заявителям предоставляется право осуществлять одновременную подачу заявлений о постановке земельных участков на кадастровый учет, внесении изменений в сведения о ранее учтенных земельных участках и о государственной регистрации прав на земельные участки.
Количество правообладателей, воспользовавшихся таким способом подачи документов, уже превысило 15,5 тысяч. При этом опыт государственной регистрации прав в режиме «одного окна» во многом предвосхищает ту форму организации работы с заявителями, которая будет общедоступна после создания единого территориального органа Росреестра по Республике Дагестан.
Без эффективно функционирующей системы государственного кадастра недвижимости невозможно проводить осмысленную государственную земельную политику. Как показал анализ, проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости с применением АИС ГКН существенно снижает затраты времени на выполнение кадастровых процедур, затраты времени сокращаются практически вдвое. Ведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости с применением автоматизированной системы «Государственный кадастр недвижимости» (АИС ГКН) позволяет сокращать количество очередей в территориальных отделах органов кадастрового учета и увеличивать количество поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости, вследствие чего возрастает объем денежных поступлений в налоговую базу.
В заключении хотелось бы сказать, что при определении экономической эффективности деятельности в Республике Дагестан также не мало важен социальный эффект, который может быть достигнуть путем дополнительных инвестиций, направленных на подготовку персонала, обучение его ведению ГКУ с использованием новых технологий, оптимизирует затра-
ты времени и средств на выполнение различных технологических операций и повысит процессы производительности труда в целом.
Кроме этого, необходимо преодолеть и следующие современные проблемы для повышения эффективности кадастра недвижимости:
- Недостаточный уровень профессионализма и ответственности кадастровых инженеров.
- Отсутствие актуальной картографической основы кадастра.
- Неактуальность, ошибочность и своевременность отдельных сведений публичной кадастровой карты.
- Недостаточно эффективная работа Портала государственных услуг.
- Выдача неполного объема сведений из ГКН по запросам кадастровых инженеров.
- Отсутствие сведений по ранее учтенным ОКСам в ГКН.
- Проблема корректной загрузки и сопоставимости данных.
- Необходимость ускорения реализации межведомственного электронного взаимодействия с органами местного самоуправления.
Библиография:
1. Шаповалов, Д.А. Современные проблемы эффективного землепользования в СевероКавказском федеральном округе / Д.А. Шаповалов, П.В. Клющин., В.А. Широкова, А.А. Хуторова, С.В. Савинова // Международный сельскохозяйственный журнал, №2, 2017 г. - с. 27-32.
2. Федеральный закон от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
3. Постановление Правительства Республики Дагестан от 29 ноября 2016 г. № 362 «О реорганизации путем преобразования государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке».
4. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».
References (transliterated):
1. Shapovalov, D.A. Sovremennye problemy effektivnogo zemlepol'zovaniya v SeveroKavkazskom federal'nom okruge / D.A. SHapovalov, P.V. Klyushchin., V.A. SHirokova, A.A. Hutorova, S.V. Savinova // Mezhdunarodnyj sel'skohozy ajstvennyj zhurnal, №2, 2017 g. - s. 27-32.
2. Federal'nyj zakon ot 3 iyulya 2016 № 237-FZ «O gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke».
3. Postanovlenie Pravitel'stva Respubliki Dagestan ot 29 noyabrya 2016 g. № 362 «O reorganizacii putem preobrazovaniya gosudarstvennogo unitarnogo predpriyatiya «Dagtekhinventarizaciya» v gosudarstvennoe byudzhetnoe uchrezhdenie Respubliki Dagestan «Byuro po tekhnicheskoj inventarizacii i kadastrovoj ocenke».
4. Prikaz Minekonomrazvitiya Rossii ot 22.10.2010 g. № 508 «Ob utverzhdenii Federal'nogo standarta ocenki «Opredelenie kadastrovoj stoimosti (FSO № 4)».
