CC BY
136
УДК 658.152.012.2 +339.12 ББК У9(2)-30
ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОПЕРАЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ В УСЛОВИЯХ ТРАНСФОРМАЦИИ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ
Л.М. Михалина, Е.Б. Голованов
Статья посвящена особенностям управления объектами операционной недвижимости промышленных предприятий. Выделены группы предприятий по отношению к объектам собственности. Приведены примеры типичной проблематики, с которыми сталкиваются промышленные предприятия каждой группы при управлении недвижимым имуществом. Предложены этапы эксплуатационной программы по управлению операционной недвижимостью промышленных предприятий, направленные на оптимизацию их имущественного портфеля.
Ключевые слова: недвижимое имущество; операционная недвижимость; инвестиционная недвижимость; промышленные предприятия; право собственности; аренда; управление; эффективность.
Промышленные предприятия в экономике любой страны традиционно относятся к числу хозяйствующих субъектов, имеющих в своём распоряжении значительный, соразмерный масштабам производства основной капитал, который в обязательном порядке должен включать в себя объекты недвижимости, и в первую очередь - объекты капитального строительства и соответствующие земельные участки [1, 3, 5].
В дореформенный (советский) период развития отечественной экономики любое предприятие пользовалось закреплённой за ним соответствующим министерством или ведомством недвижимостью как бы на правах хозяйственного ведения, т. е. без права её передачи (отчуждения) в пользу третьих лиц, исключительно для организации собственного производственного процесса. То есть на тот период времени отсутствовала объективная необходимость разделения объектов недвижимости на, соответственно, инвестиционные и операционные. Недвижимость промышленных предприятий была исключительно операционной [3].
Однако после приватизации начала 90-х годов значительная (а можно сказать - подавляющая) часть товаропроизводителей прошла через период значительного, а иногда - обвального сокращения объёмов производства. Следствием стало появление у вчерашних флагманов социалистической экономики излишних производственных площадей, продажа или передача в аренду которых представлялась на тот момент времени едва ли не единственным источником финансовых средств.
С другой стороны, в этот же период времени стали появляться небольшие производства, ориентированные на выпуск товаров народного потребления, учредители которых могли приобрести на начальном этапе только необходимое технологическое оборудование. Для его размещения необходимы были соответствующие объекты ка-
питального строительства или территориально автономизированные их части (отдельные помещения, цеховые пролёты, строительные этажи и т. п.) на условиях среднесрочной или долгосрочной аренды.
Таким образом, в современной отечественной экономике сформировались три крупные группы промышленных предприятий [2, 5]. К первой можно отнести предприятия, имеющие в собственности объекты недвижимости, количественные характеристики которых позволяют разместить на соответствующих площадях производственный процесс в объёмах текущего временного периода. Эти предприятия по-прежнему располагают исключительно операционной недвижимостью.
Предприятия второй группы также используют в своей хозяйственной деятельности только операционную недвижимость, однако производственные здания и сооружения переданы им на правах долгосрочной или среднесрочной аренды.
В третью группу входят предприятия, имеющие на правах собственности не только операционную, но и инвестиционную недвижимость, выделенную ими в своё время из операционной недвижимости как избыточную, и сдаваемую в аренду [4].
И к какой бы группе не относилось промышленное предприятие, на сегодняшний день, как правило, у него нет избыточного количества производственных, вспомогательных, обслуживающих и административных площадей. Предприятия первой группы избавились от избыточной недвижимости или путём её перепрофилирования с последующей реструктуризацией производства, или путём продажи высвобождающихся с сокращением объёмов выпуска продукции зданий и сооружений. Предприятия второй группы минимизируют объёмы арендованного имущества с целью сокращения текущих затрат на производство и реализа-
цию продукции, а арендодатели из числа хозяйствующих субъектов третьей группы предельно увеличивают объём предлагаемых в аренду объектов недвижимости для максимизации объёмов внереализационных доходов.
Таким образом, можно предположить, что на сегодняшнем этапе значительная часть отечественных промышленных предприятий функционирует в условиях недостаточного количества объектов операционной недвижимости для наращивания объёмов производства. Следовательно, особую важность в хозяйственной деятельности относительно небольших товаропроизводителей приобретает эффективное управление этой недвижимостью, вне зависимости от того, являются ли соответствующие объекты капитального строительства арендованными, или принадлежат предприятию на правах собственности [6].
Проблемы, с которыми приходится сталкиваться промышленным предприятиям, в связи с дефицитом располагаемой операционной недвижимости, могут быть проиллюстрированы на некоторых примерах.
Так, рассмотрим предприятие первой группы (назовём его ОАО «Альфа»). Это предприятие строительной индустрии, занимающееся изготовлением отделочных материалов, предназначенных, в первую очередь, для крупных строительных и ремонтно-строительных организаций (промышленная фасовка минимальных отправочных партий).
Работа таких товаропроизводителей характеризуется ярко выраженным фактором сезонности, связанным, в свою очередь, с сезонностью проведения строительно-монтажных работ. За время многолетнего кризиса производства, начавшегося в начале 90-х годов, предприятие ликвидировало как простаивающие производственные помещения, так и неиспользуемые в хозяйственном процессе земельные участки. В ходе ликвидации «излишних» активов руководство ОАО «Альфа» минимизировало, прежде всего, административные, обслуживающие и вспомогательные площади (территории), однако сохранило некоторый запас производственных мощностей основного производства.
Подобное решение было вызвано не столько благоприятным прогнозом будущего возвращения докризисных масштабов выпуска продукции, сколько высокой проектной мощностью установленного в цехах предприятия оборудования. Поэтому сокращение производства проводилось в основном путём ликвидации многосменного ре-
жима работы, а также за счет применения такой социально непопулярной меры, как введение неполной рабочей недели.
По итогам 2012 года предприятие сумело полностью выполнить заявки освоенного территориального рынка сбыта, однако фактическая загрузка его производственных мощностей составила лишь немногим более 75 % при односменном режиме работы. Учитывая, что технологический процесс основного производства допускает работу оборудования даже в непрерывном режиме, выпуск товарной продукции теоретически может быть увеличен в 1,5-2 раза. Причем, спрос на продукцию ОАО «Альфа» позволяет реализовать данное количество отделочных материалов, но при условии их максимальной поставки в период с апреля по сентябрь.
Однако именно в этот период времени предприятие работает с максимальной фактической загрузкой. Следовательно, выходом могла бы стать отгрузка продукции со склада. Но по итогам всё того же 2012 года фактическая загрузка склада готовой продукции в некоторые периоды времени была близка к 100 % (табл. 1).
В этой связи, вопрос выхода на смежные территориальные рынки сбыта для предприятия оказывается сведённым в первую очередь к вопросу недостатка складских площадей для готовой продукции (площади складов основных материалов позволяют наращивать объёмы производства с изменением соответствующих графиков поставки).
Единственным выходом из создавшейся ситуации для ОАО «Альфа» представляется аренда складов либо в непосредственной близости от цехов основного производства, либо вблизи потенциального территориального рынка сбыта. Причем каждый из вариантов имеет свои экономические риски, требующие дополнительного финансового и маркетингового анализа.
Аналогичные проблемы зачастую встают и перед предприятиями второй группы. Не имея на момент создания собственной операционной недвижимости, учредители определяют количество арендуемых площадей или исходя из наличного рыночного предложения (чаще), или из расчетов бизнес-плана по первоначальному выходу на территориально ограниченный рынок (реже). При этом в первую очередь оценивается возможность размещения основного технологического оборудования, и только затем - условия для размещения вспомогательных и обслуживающих подразделений и служб (включая складское хозяйство).
По мере продвижения на рынок товаропроиз-
Таблица 1
Фактическая загрузка склада готовой продукции ОАО «Альфа» в 2012 году (в % к максимальной)
Месяц I II III IV V VI VII VIII К Х Х! ХП
Загрузка склада 63 69 84 86 51 69 42 96 66 4 16 24
Управление социально-экономическими системами
водители наращивают объёмы производства, постепенно начинают выходить на новые для себя территориальные рынки, стремясь достичь при этом максимальной отдачи основного капитала. Однако за исключением абсолютно небольшого количества направлений деятельности (например, в производстве продуктов питания) все товаропроизводители в той или иной степени сталкиваются с фактором сезонности при реализации своих товаров. Причем максимальный спрос приходится одновременно на все или на подавляющую часть территориальных рынков сбыта.
Таким образом, предприятиям приходится решать вопрос: или ограничить сбыт масштабами уже освоенных территорий, или организовывать работу с широким использованием складских запасов готовой продукции.
Как правило, переход к работе в условиях максимально возможного объёма производства сопровождается для предприятий второй группы процедурой пересмотра условий договора аренды операционной недвижимости, заключением договоров на аренду дополнительных складских площадей, а иногда - к досрочному расторжению арендных отношений и поиску нового арендодателя.
Поведение предприятия из третьей группы может быть представлено следующим образом: небольшое предприятие (в дальнейшем - ООО «Омега»), использует в своей деятельности как операционную, так и инвестиционную недвижимость. Все здания и сооружения принадлежат ему на правах собственности и представляют собой два одноэтажных здания и комплекс подъездных путей с разгрузочными площадками.
В настоящее время ООО «Омега» осуществляет три вида деятельности: производственную (выпуск сырья для предприятий химической промышленности), торговую (оптовая торговля товарами производственного назначения) и инвестиционную (сдача в аренду складских площадей). На момент создания предприятия учредители планировали организацию исключительно производственной функции, однако приобретённые объекты недвижимости оказались избыточными по своему объёму, а спрос на соответствующие услуги (аренды и оптовой торговли) был достаточно стабилен. В результате наличные площади общества были распределены в соответствии с данными, представленными в табл. 2.
Таблица 2
Распределение производственных площадей ООО «Омега» по видам деятельности
Вид деятельности Закреплённая площадь
м2 в % к итогу
Производство 970,0 36,2
Оптовая торговля 1164,5 43,4
Услуги аренды 546,0 20,4
Итого 2680,5 100,0
Однако, поскольку закрепление площадей за соответствующими подразделениями было произведено несколько лет назад, произошедшие за это время фактические изменения на соответствующих рынках привели к тому, что значительная их часть оказалась используемой неэффективно, что представлено в табл. 3.
Из приведённых данных следует, что фактически простаивает именно операционная недвижимость предприятия, и, казалось бы, около 600 м2 можно смело передавать либо под склады для оптовой торговли, либо под сдачу в аренду. Однако по итогам 2012 года съём прибыли с одного квадратного метра эффективно используемой площади разнился в разы: для производства он составил 6,3 тыс. руб./ м2, в то время как для оптовой торговли и услуг аренды он составил 1,61 тыс. руб./ м2 и 0,92 тыс. руб./ м2 соответственно. Боле того, с учетом фактических затрат по видам деятельности можно констатировать, что более 90 % валовой прибыли в 2012 году было получено на площадях, используемых в качестве операционной недвижимости, т. е. от производства и оптовой торговли.
Следовательно, несмотря на достаточно высокий коэффициент загрузки, инвестиционная недвижимость эксплуатируется сравнительно неэффективно. А это еще как минимум 400 м2 фактически автономизированной площади, расположенной в тех же зданиях, что и операционная недвижимость.
Подобный результат деятельности ООО «Омега» говорит о необходимости исследования рыночных возможностей наращивания в первую очередь именно производственной функции предприятия. Высокая доходность реализационных операций по производственному направлению деятельности свидетельствует о чрезвычайно благоприятной рыночной конъюнктуре и высоком уровне конкурентоспособности продукции, а также о потенциально возможном расширении производства. Это, в свою очередь, потребует практически двукратного увеличения фактически используемых площадей для размещения дополнительного технологического оборудования (наличествующее в настоящее время оборудование у предприятия загружено до уровня, соответствующего проектному).
Таким образом, в ближайшей перспективе уровень загрузки площадей, закреплённых за производством, может возрасти с 39 до 83% (с учетом потребности в увеличении мощностей площадок промежуточного складирования). Следовательно, в условиях сохранения направления деятельности «услуги аренды», предприятие остается фактически без эффективного, способного к производственной автономизации резерва как инвестиционных, так и операционных площадей.
Поэтому вопрос о пролонгации ныне заключенных договоров аренды должен решаться с учетом не столько достигнутого уровня загрузки инвестиционной недвижимости, сколько с учетом
Таблица 3
Характеристика загрузки производственных площадей ООО «Омега» по видам деятельности
Вид деятельности Закреплённая площадь Фактически используемая площадь Фактически неиспользуемая («пустующая») площадь Коэф. за- груз- ки
кв. м % к итогу кв. м % к итогу кв. м % к общей площади % к итогу
Производство 970,0 36,2 380,0 22,6 590,0 22,0 59,4 0,39
Оптовая торговля 1164,5 43,4 897,0 53,2 267,5 10,3 26,8 0,77
Услуги аренды 546,0 20,4 406,8 24,2 139,2 5,2 13,8 0,75
Итого 2680,5 100,0 1683,8 100,0 996,7 37,5 100,0 0,63
эффективности сохранения инвестиционной деятельности ООО «Омега». Расширение же операционной недвижимости с целью наращивания масштабов оптовой торговли продукцией производственного назначения, а также организация новых видов деятельности, востребованных на промышленных рынках (таких, к примеру, как ответственное хранение грузов) возможны только при условии возврата всей недвижимости предприятия в статус операционной.
Для наиболее эффективной организации работы по управлению объектами операционной недвижимости промышленных предприятий можно рекомендовать разработку для них соответствую-
щеи эксплуатационной программы со сроком реализации от трёх до пяти лет.
Ниже рассмотрены основные этапы разработки эксплуатационной программы (см. рисунок).
Первый этап - аналитический. На нём должен быть рассмотрен вопрос принципиального соответствия технологического и товарного уровней предприятия современным и перспективным требованиям рынка. В случае, если будет установлено, что выпускаемая продукция является неконкурентоспособной (в том числе по ценовым характеристикам), может быть поставлен вопрос о ликвидации производственной функции в её существующем виде вплоть до расторжения договоров
гС
Этапы разработки эксплуатационной программы
Этап 1
Этап 2
Этап 3
Этап 4
Этап 5
Оценка соответствия технологического и товарного уровней предприятия современным и перспективным требованиям рынка
Оценка степени физического износа зданий и сооружений
Анализ фактической загруженности производственных площадей предприятия, а также отчужденного в пользу этого предприятия земельного участка
Г
Оценка фактического коэффициента загрузки существующих производственных мощностей
Разработка календарного плана проведения организационных, технических и юридических мероприятий, связанных с объектами операционной недвижимости
Этапы разработки эксплуатационной программы управления операционной недвижимостью промышленных предприятий
Управление социально-экономическими системами
аренды (для предприятий второй группы) или до перепрофилирования операционной недвижимости в инвестиционную. Если предприятие располагается вне промышленной зоны населенных пунктов на так называемой «дорогой земле», может быть поставлен вопрос о редевелопменте зданий и сооружений силами реорганизуемого хозяйствующего субъекта. Привлекательным для учредителей может оказаться также вариант продажи земельного участка с расположенными на нём объектами капитального строительства.
На втором этапе оценивается степень физического износа зданий и сооружений, корректируется (разрабатывается) график проведения ремонтных работ для восстановления несущей способности ослабленных строительных конструкций, а также для устранения изношенности короткожи-вущих элементов построек.
Третий этап должен содержать анализ фактической загруженности производственных площадей предприятия, а также (при наличии) отчужденного в пользу этого предприятия земельного участка. Полученные результаты позволят оценить в последующем возможности дозагрузки этих площадей, если будет выявлена необходимость размещения дополнительного производственного оборудования, создания новых площадок открытого складирования и т. п. В случае, если будет диагностировано наличие значительных «излишков», перед учредителями может быть поставлен вопрос об их продаже или о переводе после соответствующих работ по автономизации помещений, зданий и сооружений в категорию инвестиционной недвижимости.
В ходе проведения четвёртого этапа необходимо установить фактический коэффициент загрузки существующих производственных мощностей. При этом особое внимание следует уделять вопросам сбалансированности этой загрузки не только для основных, но и для вспомогательных, а также обслуживающих производств. Одновременно должно определяться соответствие объёмов выпуска продукции фактическим потребностям целевых рынков с учетом возможного наращивания объёмов продаж как за счет расширения уже существующей рыночной доли, так и за счет выхода на новые территориальные рынки. Необходимо рассмотреть проекты синхронизации загрузки оборудования, возможность и необходимость проведения его полной или частичной модернизации.
По результатам четвёртого этапа может быть сделан вывод о соответствии объектов капитального строительства требованиям, предъявляемым к ним со стороны производственного процесса с учетом условий поставки сырья, материалов и комплектующих изделий, с одной стороны, а также условиям отгрузки готовой продукции - с другой. Иными словами, именно в результате проведения четвертого этапа может быть определена степень функционального устаревания объектов операционной недвижимости. Если данное устаре-
вание окажется значительным, то предприятиям из второй группы может быть рекомендована процедура расторжения существующего договора аренды и поиска нового арендодателя, предлагающего более подходящие в функциональном плане производственные площадки, с дальнейшей передислокацией производства. Для предприятий, относящихся к первой группе, должна начинаться процедура реконструкции и модернизации объектов недвижимости, а предприятия третьей группы должны будут провести дополнительный анализ физического и функционального состояния принадлежащих им построек, чтобы убедиться в отсутствии необходимости обратного перевода инвестиционной недвижимости в операционную.
И, наконец, в ходе выполнения пятого этапа разработки эксплуатационной программы, утверждаются такие документы, как календарный план проведения организационных, технических и юридических мероприятий, связанных с объектами операционной недвижимости, бюджет потребных капитальных вложений, сметы затрат на проведение ремонтных, реконструкционных и модерниза-ционных работ.
Таким образом, как показывает практика, разработка эксплуатационной программы для объектов операционной недвижимости промышленных предприятий позволяет не только минимизировать затраты, связанные с текущей эксплуатацией зданий и сооружений и снизить риск аварийного разрушения строительных конструкций. Её наличие позволяет оптимизировать имущественный портфель предприятия с точки зрения формирования его инвестиционной недвижимости, а также минимизировать риски, связанные с функциональным изнашиванием всего имущественного комплекса современного товаропроизводителя.
Литература
1. Зверева, М.А. Управление имущественным комплексом в период преобразования отношений собственности. / М.А. Зверева, А.А. Курочкина. -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2007. - 24 с.
2. Зверева, М.А. Управление имуществом предприятия. / М.А. Зверева, И.О. Черкасова. -СПб.: СПбГИЭУ, 2009. -159 с.
3. Квятковская, Е.В. Управление объектами недвижимости на промышленном предприятии: автореферат дис. ... канд. экон. наук / Е.В. Квятковская. - СПб.: СПбБГУЭФ, 2004. - 21 с.
4. Максимов, С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости /С.Н. Максимов. - СПб.: СПБГИЭУ, 2003. - 256 с.
5. Михалина, Л.М. Организация производства на предприятиях отрасли (операции с недвижимым имуществом): учебное пособие / Л.М. Михалина. - 2-е изд. - Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2010. - 133 с.
6. Тарасевич, Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости: практическое руководство / Е.И. Тарасевич. - СПб.: Изд-во «МКС», 2006. - 840 с.
Михалина Людмила Михайловна. Доцент кафедры «Экономика фирмы и рынков» факультета «Экономика и предпринимательство», Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск). Область научных интересов - управление недвижимым имуществом, организация производства на предприятиях отрасли (операции с недвижимым имуществом). Контактный телефон: (8-912) 315-74-06, (8-351) 267-99-12; email: [email protected]
Голованов Егор Борисович. Кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики фирмы и рынков факультета экономики и предпринимательства, Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск). Область научных интересов - девелопмент объектов недвижимости, институциональное регулирование на рынке недвижимости в условиях экономических преобразований. Контактный телефон: (8-909) 09199-98, (8-351) 267-99-12; e-mail: [email protected].
MANAGEMENT PROBLEMS OF OPERATING REAL ESTATE OF INDUSTRIAL ENTERPRISES IN TERMS OF PROPERTY RELATIONS TRANSFORMATION
L.M. Mikhalina, E.B. Golovanov
The article is devoted to the characteristics of the control subjects of operating real estate industrial enterprises. The groups of companies for objects of property are given. The examples of typical problems faced by each industrial enterprise group in the management of real estate are shown. Stages of operational program for managing operating real estate of industry enterprises to optimize their property portfolio are demonstrated.
Keywords: real estate, operating real estate, investment real estate, industrial enterprises, ownership, lease, management, efficiency.
Lyudmila Mikhailovna Mikhalina, Associate Professor of Firm and Market Economics Department of the Faculty of Economics and Entrepreneurship, South Ural State University, Chelyabinsk. Research interests: real estate management, production management at sector enterprises (real estate transactions). Contact phone: (8-912) 315-74-
06, (8-351) 267-99-12; e-mail: [email protected]
Egor Borisovich Golovanov, Candidate of Economics, Associate Professor of Firm and Market Economics Department of the Faculty of Economics and Entrepreneurship, South Ural State University, Chelyabinsk. Research interests: development of real estate objects, institutional regulation of the property market in terms of economic transformation. Contact phone: (8-909) 091-99-98, (8-351) 267-99-12; e-mail: geb742@ rambler.ru.
Поступила в редакцию 4 июня 2013 г.
