CC BY
56
Совершенствование методов управления недвижимостью промышленных предприятий
Improving property management of the industrial enterprises
Любова Ольга Витальевна кандидат экономических наук доцент кафедры «Производственный менеджмент» Набережночелнинского института Казанского федерального
университета, доцент [email protected] Гузалёва Светлана Юрьевна старший преподаватель кафедры «Производственный менеджмент» Набережночелнинского института Казанского федерального
университета [email protected]
Lyubov Olga Vitalievna PhD in Economics
Associate Professor of "Industrial Management" Department Naberezhnye Chelny Institute of Kazan Federal University, docent.
[email protected] Guzaleva Svetlana Senior Lecturer "Industrial Management" Department Naberezhnye Chelny Institute of Kazan Federal University
vasguz@mail.
Аннотация. Статья посвящена особенностям управления объектами недвижимости промышленных предприятий. Недвижимость предприятия
классифицирована по критерию участия в производственном процессе и в соответствии с интересами собственника. Рассмотрены возможные варианты использования недвижимости в соответствии с требованиями рынка, предъявляемыми к технологическому и товарному уровню промышленного предприятия.
Abstract. Article concerns the peculiarities of property management industry. Real estate of the enterprise is classified by participation in the production process criteria and in accordance with the interests of the owner. The possible uses of property in accordance with market requirements to be met by the technological and trade level of the industrial enterprise are considered.
Ключевые слова. Управление недвижимостью, операционная недвижимость, инвестиционная недвижимость, непрофильная недвижимость. Keywords. Property management, operating real estate, investment real estate, non-core real estate.
В условиях рыночной экономики одним из основных факторов повышения эффективности деятельности промышленных предприятий является повышение качества менеджмента.
На сегодняшний день на многих крупных предприятиях большое внимание уделяется менеджменту персонала, новым информационным технологиям, технологии «бережливого производства», отодвигая на второй план вопросы по управлению недвижимостью. Но для большинства промышленных предприятий основную часть в структуре внеоборотных активов занимают объекты недвижимости, которые помимо высокой стоимости и длительного срока службы предопределяют производственную мощность предприятия и его технический уровень. Одним из важнейших критериев оценки качества менеджмента промышленного предприятия является эффективное использование имущества.
В доприватизационный период вся недвижимость являлась государственной собственностью, а предприятия пользовались
закреплёнными за ними объектами недвижимости на правах оперативного
управления по своему прямому назначению для осуществления производственного процесса.
Начало 90-х годов ознаменовалось существенным сокращением объёмов производства и, связанные с этим финансовые затруднения промышленных предприятий привели к практически полной ликвидации системы планово-предупредительных ремонтов объектов недвижимости. У предприятий не было финансовой возможности вкладывать средства ни в ремонт зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, ни в развитие инфраструктуры.
И в настоящее время, через двадцать лет после начала преобразований в имущественных отношениях, существует ряд промышленных предприятий, где сохраняется неудовлетворительное состояние объектов недвижимости, функционирующих с советских времен.
На сегодняшней день для многих объектов недвижимости производственного назначения характерно:
- высокий физический износ зданий, сооружений и инженерных систем;
- высокое функциональное устаревание, характеризующееся несоответствием объёмно-планировочных решений современным требованиям экологии, безопасности, энергосбережения.
Сокращение объёмов производства привело не только к ухудшению качественных характеристик недвижимости промышленных предприятий, но и к появлению значительных излишних производственно-складских площадей. В результате предприятия несут дополнительные расходы, связанные с содержанием неэффективно используемой недвижимости, что негативно отражается на их финансовых результатах.
Поэтому проработка управленческих решений по отношению к объектам недвижимости становится одной из первоочередных задач для промышленных предприятий.
Вопросам управления недвижимости, посвящены работы А.Н. Асаула, В.А. Горемыкина, В.В. Иванова, И.И, Мазура Д. Фридмана, Н. Одруэй и др.
Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью[1].
Управление объектами недвижимости промышленного предприятия должно по нашему мнению включает в себя несколько задач:
1. Инвентаризация объектов недвижимости, проверка юридической чистоты каждого объекта.
2. Классификация существующих объектов недвижимости в соответствии с принятой на предприятии системой критериев.
3. Определение возможных вариантов использования объектов недвижимости
Результатом полной инвентаризации недвижимого имущества предприятия должна стать информация: о качественных и количественных параметрах недвижимости и их оценка; о размере затрат на эксплуатацию каждого объекта недвижимости; о рыночной стоимости недвижимого имущества. Также в рамках инвентаризации может быть решена задача по определению оценки эффективности использования и учету степени загрузки производственных площадей.
Классификация недвижимости может быть проведена по критерию участия в производственном процессе. Всю недвижимость промышленного предприятия можно условно поделить на три группы:
1. Недвижимость производственного назначения - объекты, которые принимают непосредственное участие в производственном процессе.
2. Недвижимость непроизводственного назначения (вспомогательная) -объекты, не принимающие непосредственного участия в производственном процессе, но наличие их необходимо для полноценной и эффективной работы всего предприятия (склады, АБК, столовая, подъездные пути, прочие здания и сооружения).
3. Непрофильная недвижимость - объекты в силу различных причин не участвующие не в основной, не вспомогательной деятельности предприятия, к которой относятся:
-физически и морально устаревшие объекты,
- объекты, высвободившиеся из-за отсутствия фронта работ,
- объекты незавершённого строительства.
Основная цель классификации - выявление непрофильных объектов недвижимости, содержание на балансе которых создаёт большие затраты на единицу произведённой продукции.
Целью управления недвижимостью является достижение максимального эффекта от её использования в соответствии с интересами собственника.
С точки зрения интересов собственника существующую недвижимость промышленного предприятия целесообразно разделить на операционную и инвестиционную [3,4].
Основные особенности операционной и инвестиционной
недвижимости как объектов управления
Характеристика Операционная недвижимость Инвестиционная недвижимость
Определение Недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях. Недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого
Способ использования собственником Материальный актив, с непосредственным использованием её в производственном процессе Источник дохода, без непосредственного использования её в качестве пользователя
Цель управления Минимизация издержек при требуемом Максимизация дохода и стоимости
качестве услуг, обеспечивающих недвижимостью недвижимости
Генерирование денежных потоков Денежные потоки относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства Денежные потоки от недвижимости в значительной степени не зависят от других активов предприятия
Риски Риск возникновения непредвиденных издержек. Риск инфляционный. Риск производственно-хозяйственной деятельности Риск изменения потоков денежных средств. Риск изменения стоимости объекта недвижимости. Риск невостребованности.
Дальнейшая судьба объектов недвижимости промышленного предприятия напрямую зависит от результатов его хозяйственной деятельности, от соответствия технологического и товарного уровня промышленного предприятия современным и перспективным требованиям рынка. Следовательно, возможен один из следующих вариантов развития событий:
1. Увеличение объёма выпуска продукции промышленного предприятия может привести к вовлечению непрофильной недвижимости в основную деятельность, то есть произойдёт перевод её в разряд операционной, данное решение приведёт к сокращению накладных расходов на её содержание. Целью управления становится минимизация издержек на содержание объектов недвижимости.
2. Сокращение объёма выпуска продукции может привести к кардинально противоположному решению - перевод непрофильной недвижимости в разряд инвестиционной. Данное решение может затронуть частично и профильную недвижимость. Целью управления недвижимостью может стать получение стабильного многократного дохода от сдачи объектов в аренду, а также максимизация стоимости недвижимости.
3. Если спрос на продукцию останется неизменным, собственник может либо ликвидировать объекты непрофильной недвижимости путём их продажи, либо перевести их в разряд инвестиционной и сдавать в аренду. Целью управления соответственно станет получение единовременного дохода от продажи или многократного дохода от сдачи объектов в аренду.
Также по нашему мнению на предприятиях, имеющих в своей структуре большой процент пассивной части основных фондов должна быть разработана имущественная стратегия, направленная на оптимальное использование объектов недвижимости и как следствие повышение эффективности деятельности предприятия.
Задачами имущественной стратегии промышленного предприятия могут являться:
1. Повышение эффективности использования всех объектов недвижимости, включая непрофильную.
2. Получение дополнительных доходов от эксплуатации непрофильной недвижимости.
3. Вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершённого строительства.
Дальнейшая эксплуатация в качестве операционной или инвестиционной недвижимости требуют проведения мероприятий по реконструкции, модернизации или ремонту с целью повышения конкурентоспособности, увеличения физического и экономического сроков жизни и увеличению стоимости объекта.
На многих предприятиях потенциал объектов недвижимости недооценен: им пользуются, только когда предприятие находится в кризисных условиях существования.
Ресурсами, заложенными в объекты недвижимости, необходимо научиться пользоваться в зависимости от стадии жизненного цикла предприятия и от существующей рыночной ситуации.
Таким образом, разработка управленческих решений в сфере недвижимости промышленных предприятий позволит оптимизировать состав
недвижимого имущества, минимизировать издержки по её содержанию и максимизировать доходы от эксплуатации.
Список литературы
1. А.Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов. СПб. : Гуманистика, 2007. 250 с.
2. Е.В. Кудрявцева. Недвижимость как актив предприятия: воздействие на производственную деятельность. Вестник Томского государственного университета. Томск 2010. № 335. С. 121-123.
3. Международный стандарт финансовой отчётности (IAS) 16 «Основные средства» (в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106, поправок, утв. Приказом Минфина России от 31.10.2012 N 143н), ред. от 21.12.2012.
4. Международный стандарт финансовой отчётности (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н), ред. 27.08.2012.
References
1. A.N. Asaul, J.S. Abaev, A. Molchanov. Upravlenie, jekspluatacija i razvitie imuschestvenykh kompleksov [Management, operation and development of property complexes] . St. Petersburg. : Gumanistika , 2007 . - pp: 250 .
2 . E.V. Kudryavtseva. Nedvigimost' kak aktiv predprijatja: vozdestvie na proizvodstvennuya dejatel'nost' [Real estate as an asset of the enterprise : the impact on industrial activity]. Bulletin of the Tomsk State University. Tomsk 2010. № 335. - pp: 121-123 .
3 . International Accounting Standard (IAS) 16 "Fixed assets" (in red. IAS (IFRS) 13 , approved. Order of Russian Ministry of Finance 18.07.2012 N 106, amendments , approved by the Order of Russian Ministry of Finance 31.10.2012 N 143 n ) , ed. from 21.12.2012 .
4 . The International Accounting Standard (IAS) 40 " Investment Property " (in ed. of IFRS) 13 , approved by the Order of Russian Ministry of Finance 18.07.2012 N 106n ) , ed. from 27.08.2012 .
