CC BY
186
Проблемы экономики и менеджмента
УДК 330.322
Н.Н. Муравьева
канд. экон. наук, доцент, кафедра финансов и кредита, Волжский гуманитарный институт (филиал) ФГАОУВПО «Волгоградский государственный
университет », г. Волжский
О. С. Хачатурова
студент, направление «Экономика», Волжский гуманитарный институт (филиал) ФГАОУ ВПО «Волгоградский государственный
университет», г. Волжский
ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ НЕСТАБИЛЬНОСТИ СОВРЕМЕННОГО ПЕРИОДА
Аннотация. Ипотечное кредитование является необходимым универсальным институтом, используемым государством в экономической и социальной политике в целях повышения доступности жилья для населения. Поэтому эффективное развитие ипотечного рынка выступает одним из основных условий реализации государственной жилищной политики. Интенсивное развитие российского рынка ипотечного кредитования последних нескольких лет было приостановлено серьезными проблемами, которые проявились на современном этапе. В данной статье обосновано, что проблемы, возникшие перед ипотечным кредитованием в настоящее время, обусловлены не только ухудшением макроэкономической ситуации в России со второй половины 2014 года. Проблемы накапливались и усугублялись на протяжении всего периода развития ипотечного кредитования после кризиса 2008-2009 гг.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, рынок жилищного строительства, доходы населения, инфляция, ключевая ставка, проблемы ипотечного кредитования.
N. N. Muraveva, Volzhsky humanitarian institute (branch) of the Volgograd State University, Volzhsky
O. S. Hachaturova, Volzhsky humanitarian institute (branch) of the Volgograd State University, Volzhsky
PROBLEMS OF THE RUSSIAN MORTGAGE LENDING IN TERMS OF ECONOMIC INSTABILITY OF THE MODERN PERIOD
Abstract. Mortgage lending is a necessary universal institution used by the state in the economic and social policy for to improve the affordability of housing for the population. Therefore the effective development of the mortgage market is one of the basic conditions for realization of the state housing policy. The intensive development of the Russian mortgage market the last few years has been suspended of a serious problem that emerged at this stage. This article proves that the problems faced by today mortgage lending, caused not only by the deterioration of the macroeconomic situation in Russia from the second half of 2014. Problems accumulated and compounded throughout the period of development of mortgage lending after the crisis of 2008-2009.
Keywords: mortgage lending, housing market, incomes, inflation, the key rate, the problem of mortgage lending.
Актуальность темы исследования обусловлена тем обстоятельством, что обеспеченность населения жильем по-прежнему является в России одной из самых насущных социально-экономических проблем. Невысокий уровень доходов большинства населе-
132
№ 6 (46) - 2015
Проблемы экономики и менеджмента
ния страны не позволяет решить ее без привлечения кредитных ресурсов. Поэтому именно ипотечное кредитование является основным механизмом приобретения жилья в собственность, т.е. при условии эффективного функционирования будет играть важную роль в решении жилищной проблемы страны.
В ситуации ухудшения как макроэкономических, так и внутренних экономических условий второй половины 2014 г. - начала 2015 г. (рост инфляции и девальвация рубля) система ипотечного кредитования в России столкнулась с рядом серьезных проблем, от своевременного решения которых зависит будущее развитие российского ипотечного рынка.
Система ипотечного кредитования в России стала развиваться высокими темпами, начиная с 2010 г., обеспечивая существенный ежегодный прирост объемов выданных кредитов, как в количественном, так и в стоимостном выражении (рис. 1).
Рисунок 1 - Динамика выданных ипотечных кредитов с 2010 по 2014 гг. [2]
Данная стабильная положительная динамика была обусловлена двумя следующими обстоятельствами:
1) постоянный рост цен на недвижимость, обусловивший увеличение разрыва между ценами на жилье и доходами граждан, что делало невозможным приобретение недвижимости для многих граждан без использования кредитов;
2) предложение большинством банков достаточно привлекательных условий ипотеки, в том числе с использованием государственных программ («Доступное жилье», «Жилье для российской семьи», «Стимул», «Арендное жилье», «Военная ипотека» и др.).
Тем не менее, в течение всего последующего после кризиса 2008-2009 гг. периода, на рынок ипотечного кредитования в России оказывали влияние определенные факторы, которые препятствовали реализации в полной мере сложившихся предпосылок его интенсивного развития.
Одним из основных факторов, негативно влияющим на развитие ипотечного кредитования, являлась нестабильность общей экономической ситуации в России. Как известно, ипотечный кредит - долгосрочный проект, который измеряется десятилетиями (10-30 лет), что существенно увеличивает его риски. С одной стороны, заемщики должны быть уверенны, что столько лет они смогут выплачивать ипотеку, с другой стороны, для коммерческих банков также нужны определенные гарантии по возврату выданного кредита.
Динамикой последних пяти лет было ежегодное увеличение средней заработной платы работников как в целом по России, так и в разрезе отдельных федеральных окру-
№ 6 (46) - 2015
133
Проблемы экономики и менеджмента
гов [4]. Однако, во-первых, наблюдается значительное различие данного показателя по федеральным округам - более чем в 2 раза, во-вторых, неравномерное изменение показателя в течение года по месяцам - реальные доходы граждан то снижаются, то повышаются, т.е. наблюдаются скачки финансовой стабильности граждан. Особенно наглядно это проявляется в результате исследования динамики среднемесячной заработной платы граждан России с января 2014 по январь 2015 г. (рис. 2).
Таким образом, финансовая нестабильность граждан ведет к увеличению рисков коммерческих банков, связанных с ипотечным кредитованием, что, в свою очередь, является одним из факторов, влияющих на увеличение ставки по ипотечным кредитам, как наиболее долгосрочным и, соответственно, рискованным. Поэтому ставки по ипотечным кредитам в России были существенно выше, чем в ряде зарубежных стран. Так, средняя фиксированная ставка по ипотечным кредитам стран ЕС и США составляет 3,5-6%, в то время как в России в наиболее благоприятные периоды она составляла 11,8% [1].
Рисунок 2 - Динамика среднемесячной заработной платы граждан с января 2014 г. по январь 2015 г. (в среднем по России) [4]
Немаловажную роль в препятствии развитию ипотечного кредитования в России играл и социальный фактор. С одной стороны, за последние годы государство сделало многое, чтобы приблизить ипотеку к широким слоям населения и сделать ее более доступной. В рамках действующих льготных программ военнослужащие, матери-одиночки, многодетные семьи, молодые специалисты имели возможность оформить ипотеку в среднем под 8% годовых (при существующих в коммерческих банках ипотечных кредитах под 12% и выше). С другой стороны, для семей с минимальным доходом при условии внесения первоначального взноса и данные условия оказывались недоступными. При этом и сами банки оказывались избирательными в вопросе ипотеки: кредиты выдавались заемщикам с достаточно высокими доходами.
Следующий фактор, негативно влияющий на развитие ипотечного кредитования, -усиление монополизации рынка жилищного строительства. До настоящего времени рынок первичного жилья остается «непрозрачным». В стране относительно мало строительных организаций, которые занимаются строительством жилой недвижимости, здоровая конкуренция между застройщиками отсутствует, а, значит, искусственно удерживаются цены на жилье на очень высокой отметке, преодолеть которую многим желающим приобрести недвижимость оказывается не под силу. Коммерческие банки, предоставляющие ипотечный кредит, также зависят от цен, которые диктуют строительные компании.
134
№ 6 (46) - 2015
Проблемы экономики и менеджмента
Также в качестве еще одного фактора можно выделить недостаток у коммерческих банков так называемых «длинных денег», т.к. большинство вкладчиков предпочитает делать депозиты на срок не более года. Банки свою основную прибыль получают за счет разницы между предложением своих средств и их правильным размещением, при формировании стабильных кредитных портфелей ипотечные кредиты для них менее выгодны, так как прибыль по ним ожидается через длительный период времени. Поэтому банки гораздо больше заинтересованы в краткосрочных потребительских кредитах, так как затраты на них быстро окупаются по более выгодным процентным ставкам. Поэтому в кредитных портфелях коммерческих банков ипотечные кредиты занимают достаточно скромное место. Например, в структуре кредитного портфеля Сбербанка России - крупнейшего ипотечного кредитора, который по итогам 2014 года выдал более половины всех ипотечных кредитов в стране - на долю ипотечного кредитования приходится менее 30% [2].
В данной ситуации альтернативой являются различные государственные программы в помощь ипотечному кредитованию. А для этого необходимо наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любой момент купить или продать, и которые должны стать для банков на длительное время эффективным финансовым инструментом. Определенным препятствием для этого может стать недостаточная развитость вторичного рынка ипотечного кредитования, о чем свидетельствует низкая доля рефинансирования АИЖК в общем объеме выданных кредитов - всего 2,9% по итогам 2014 г. [3].
Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования, сложившиеся на протяжении всего анализируемого периода и усугубившиеся в современных условиях экономической нестабильности, можно классифицировать на четыре основных вида в зависимости от сферы их возникновения:
- экономические (низкий уровень доходов населения; финансовая нестабильность и неравномерность доходов граждан; необоснованно высокие цены на жилье; высокая стоимость ипотечных кредитов при низкой платежеспособности населения и др.);
- проблемы кредитно-банковской системы (отсутствие у банков опыта долгосрочного кредитования; наличие других, более прибыльных сфер кредитования; недостаточная развитость программ льготного ипотечного кредитования в большинстве коммерческих банков и др.);
- правовые проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-
инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, которые не позволяют слаженно работать всем секторам жилищного рынка;
- координационные (неразвитость инфраструктуры рынка ипотечных кредитов; отсутствие эффективной системы прогнозирования объемов ипотечного кредитования в масштабах страны и на уровне субъекта Российской Федерации и др.).
Данные проблемы, свойственные рынку ипотечного жилищного кредитования в целом, усугубились дополнительными негативными факторами, возникшим в результате ухудшения экономической ситуации в стране за период со второй половины 2014 г. до настоящего времени. Так, на развитие рынка ипотечного кредитования существенно повлия-
№ 6 (46) - 2015
135
Проблемы экономики и менеджмента
ла внутренняя экономическая нестабильность, которая усугубляется неблагоприятными внешними факторами. Благополучие России как одного из главных поставщиков сырья на мировой рынок зависит от цен на это сырье. Существенное падение цен на нефть в ноябредекабре 2014 г. (до уровня 45-60 долл. за баррель) в условиях санкций, ограничивающих возможность привлечения средств на западных финансовых рынках, в середине декабря 2014 г. совпало с периодом выплат российских компаний по имеющимся валютным заимствованиям. Сочетание этих факторов на фоне ожидания дальнейшего снижения цен на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало ответное решение Банка России о повышении ключевой ставки с 10,5 до 17% годовых.
Данные обстоятельства, положительно сказавшиеся на объемах ипотечного кредитования в декабре 2014 г., послужили фактором дестабилизации ипотечного рынка в целом с января 2015 г.
Значимой проблемой для рынка ипотечного кредитования современного периода становится и рост инфляции. Несмотря на то, что на протяжении последних лет уровень инфляции был относительно невысоким, его негативное влияние на систему ипотечного кредитования выражалось, прежде всего, в двух основных аспектах: 1) физические лица, сбережения которых выступают одним из источников ресурсной базы ипотечного кредитования, ограничивали объемы размещения своих средств на депозитных счетах; 2) банки в связи с этим снижали уровень и объемы услуг по кредитованию, прежде всего, по ипотечному. И если в предыдущие годы влияние инфляции на рынок ипотечного кредитования было относительно невелико, то оно существенно усилилось на современном этапе в связи с ростом уровня инфляции - по итогам 2014 г. он достиг своего максимального значения за последние 5 лет (11,36%).
Рост инфляции оказывает негативное влияние, в первую очередь, на кредитоспособность заемщиков, которые в условиях отсутствия индексации заработной платы оказываются не в состоянии продолжать взятые на себя кредитные обязательства по ипотеке, т. к. значительно увеличивается доля заработной платы, которая тратится на хозяйственные нужды в виде продуктов питания, одежды и оплаты коммунальных услуг. Соответственно, данное обстоятельство отрицательно повлияет на принятие решения о взятии ипотечного кредита большинства потенциальных заемщиков в ближайшее время, что в результате приведет к значительному снижению объемов ипотечного кредитования в целом.
Рост уровня инфляции и повышение ключевой ставки ЦБ РФ повлекли за собой и увеличение процентных ставок по кредитам банков, в том числе и ипотечных. Несмотря на снижение ключевой ставки сначала до 15% (с 30.01.2015 г.), а потом и до 14% (с 16.03.2015 г.), процентные ставки по кредитам с начала 2015 г. установились на достаточно высоком уровне. Так, ставки по ипотечным кредитам ряда крупнейших банков России на конец февраля - начало марта 2015 г. представлены в таблице 1.
Еще одной существенной проблемой ипотечного кредитования на современном этапе является ситуация, в которой оказались ипотечные валютные заемщики. Повышение ключевой ставки, рост курса валют и сложная политическая ситуация повлекли за собой огромные финансовые сложности у большинства ипотечных заемщиков, которые взяли
136
№ 6 (46) - 2015
Проблемы экономики и менеджмента
кредит в долларах и евро. Если в течение несколько лет (2010 - начало 2014 гг.) валютная ипотека была достаточно выгодна для определенных граждан по причине ее выдачи по более низким процентным ставкам, то за последние несколько месяцев ситуация с ней значительно изменилась. Из-за большого роста курса доллара платеж по валютной ипотеке вырос более чем на 30%. В результате большинство ипотечных валютных заемщиков оказались практически в безвыходной ситуации: они не в состоянии платить по кредиту, т.к. не хватает заработной платы даже на покрытие одного ежемесячного платежа.
Таблица 1 - Ставки по ипотечным кредитам в крупнейших банках России на конец февраля - начало марта 2015 г.
Коммерческий банк Вид ипотечного кредита Процентная ставка
Сбербанк России На приобретение готового жилья от 14,5%
Сбербанк России На приобретение строящегося жилья от 14,5%
Сбербанк России Военная ипотека от 12,5%
ВТБ 24 На первичном рынке жилья от 13,85 до 15,95%
ВТБ 24 На вторичном рынке жилья от 13,85 до 15,95%
ВТБ 24 Военная ипотека от 12,5%
Г азпромбанк На первичном рынке жилья от 15,5 до 16%
Г азпромбанк На вторичном рынке жилья от 15,5 до 16%
Г азпромбанк Военная ипотека от 12,5 до 13,1%
Сложившаяся ситуация на рынке ипотечного кредитования в России на современном этапе требует разработки определенных мер, направленных на ее стабилизацию. В целом, решение проблем ипотечного кредитования - это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. При этом для решения проблем, возникших в результате ухудшения экономической ситуации: резкое увеличение ставок по ипотечным кредитам и проблемы валютных заемщиков - требуется масштабная поддержка со стороны Правительства и Центрального банка РФ, без которой выдача ипотеки в 2015 г. может сократиться в 2 раза, а это существенно повлияет на снижение объемов жилищного строительства.
Список литературы:
1. Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов [Электронный ресурс]. URL: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/ (дата обращения: 18.04.2015).
2. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/?prtid=ipoteka (дата обращения: 22.04.2015).
3. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность ИЖК.
Итоги 2012-2014 гг. [Электронный ресурс]. URL: http://www.olannog.ru/
content/220/report_01.2014.pdf (дата обращения: 22.04.2015).
4. Среднемесячная начисленная номинальная и реальная заработная плата работников организаций [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/con-nect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/wages (дата обращения: 29.04.2015).
№ 6 (46) - 2015
137
