CC BY
69
УДК - 333.32(471.333)
ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИХ РАЗРЕШЕНИЯ
Л.М. Ковалева
В статье раскрываются проблемы реализации государственной жилищной политики в Брянской области, возникающие в процессе использования административно-исполнительного ресурса органов региональной и муниципальной власти, диверсификации форм и методов региональной бюджетной политики и совершенствования системы экономико-организационного регулирования жилищного рынка.
Ключевые слова: рынок жилья, государственное регулирование, жилищная политика, доступность жилья
Рынок жилья в современных условиях не может быть абсолютно свободным, развиваться вне государственного влияния при формировании платежеспособного спроса, соразмерного предложению жилой недвижимости. Основное условие его развития - последовательные институциональные преобразования, предполагающие всестороннее взаимодействие заинтересованных в получении коммерческой и (или) социальной выгоды участников рыночных отношений.
Жилищная политика и социальная ориентация власти, предполагающие создание экономического поля для поддержки высокого уровня доходов потребителей и обеспечения достаточных темпов строительства, должны сформировать фундамент для развития рынка жилья. Ведущими инструментами в реализации цели ослабления жилищной проблемы, по мнению правительства, на сегодня остаются: ипотечное кредитование и инициализация мер
государственной поддержки сектора строительства массового жилья [1, С. 34-36].
Низкие темпы наращивания и обновления жилищного фонда в Брянской области, недостаточное предложение жилой недвижимости (табл.1) свидетельствуют о необходимости стимулирования платежеспособного спроса населения, наряду с внедрением в регионе дополнительных механизмов активизации строительства типового, массового жилья. Для этого кроме повышения уровня реального дохода конечного потребителя, крайне необходимо наличие эффективно функционирующей финансово-кредитной системы, которая поддерживала бы стабильность сферы потребления и государственного влияния на экономические отношения, связанные с созданием, распределением и потреблением жилой недвижимости. В целом, до настоящего времени подобные условия на уровне области не созданы. Причиной тому, на наш взгляд, является недостаточное использование административного ресурса, недостаточная продуманность бюджетной политики и несовершенство системы организационного -экономического регулирования жилищного рынка в регионе.
Таблица 1
Показатели наличия и состояния жилищного фонда Брянской области_______________
2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009г.
Жилищный фонд, общая площадь, кв.м 30660,6 30864,9 31136,7 31400,6 31773,6
В том числе ветхий и аварийный фонд, всего кв. м. 760,4 843,2 549,1 564,1 547,2
Число семей, получивших жильё, в процентах от числа семей, состоящих на учёте к началу соответствующего года 1,4 2,4 4,3 4,0 3,7
Ввод в действие жилых домов в городах и поселках городского типа, тыс. кв. м. общей площади 149 210 249 279 303
То же в сельской местности, тыс. кв. м. общей площади 49 36 50 43 50
В том числе населением городской местности за счет собственных и заемных средств, % 84 89 104 81 96
То же в сельской местности, % 35 25 37 34 36
*по данным статистического сборника «Брянская область. 201 10», С. 14 13-144; 277-278
В Брянской области еще в ноябре 2002 года было подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования между АИЖК, администрацией Брянской области и Брянским областным фондом жилищного строительства и ипотеки. В продолжение достигнутой договоренности, уже в январе 2003 года было заключено соглашение между АИЖК и Брянским областным фондом жилищного
строительства и ипотеки, определенным непосредственно региональным оператором по внедрению надежных стандартов и процедур предоставления кредитной поддержки и привлечению долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу региона. С этого времени получила начало реализация программы ипотечного жилищного кредитования, направленная на развитие строительства, внедрение новых схем и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения квартир в Брянске и Брянской области, повышение инвестиционной и инновационной привлекательности жилищной сферы, снижение рисков инвестирования и привлечение внебюджетных ресурсов.
В целях развития заявленных инициатив, Законом Брянской области «Об ипотечном жилищном кредитовании в Брянской области», принятом 25 октября 2006 года, были определены источники финансирования ипотечного жилищного кредитования (средства регионального и муниципального бюджетов, организаций, кредитные ресурсы, средства инвесторов и пр.). Кроме того, законодателем был сделан акцент на мерах господдержки и вариантах предоставления гарантий населению в сфере ипотечного кредитования, основу которой должны были составить субсидии на уплату части стоимости жилых помещений и (или) процентов по ипотечному кредиту, а также предоставление залогодателю временного жилья из «маневренного фонда» в случае неисполнения последним обязательств по погашению ипотечного долга. Все указанное, в принципе, соответствует сложившимся в мире стандартам нормативного регулирования, претерпевшим влияние социально ориентированного подхода в формировании качественно новых отношений в жилищнойсфере. Однако, в отличие от большинства развитых государств, в России определение условий финансово-кредитной поддержки происходило на фоне недостаточной диверсификации методов развития девелопмента и подготовки почвы для массового привлечения потребителя на рынок ипотечного жилищного кредитования. В частности, на региональном уровне не были решены вопросы зонирования и планирования целевых застроек, а также преодоления сложностей, препятствующих доступности инвестиционных источников жилищного строительства.
В результате предпринятых мер государственной поддержки платежеспособного спроса, предполагаемый уровень развития рынка жилой недвижимости был достигнут только частично. Так, возможностью улучшения жилищных условий смогли воспользоваться в основном представители формирующегося «среднего класса» в связи с довольно высоким уровнем процентной ставки (12-16 % годовых), установленной АИЖК на займы под приобретение жилых помещений. Тем не менее, процесс господдержки финансирования субъектов жилищного рынка, реализовав заданный импульс, подстегнул реальный спрос на жилую недвижимость и, как следствие, не подготовленный в условиях ограниченного предложения рынок отреагировал повышением цены квадратного метра как на новое, так и вторичное жилье (табл. 2). Существенный рост в регионе цен на жилье впервые, по сути, стал менее зависимым от темпов инфляции и фактора увеличения себестоимости строительных работ.
Таблица 2
Индексы цен жилой недвижимости, реальных денежных доходов и расходов на
покупку
недвижимости в общих расходах и сбережениях населения Б рянской области, %
2005г. 2006г. 2007г. 2008г. 2009г.
Индексы цен на первичном рынке жилья 112,4 122,1 134,0 130,7 84,3
Индексы цен на вторичном рынке жилья 115,5 130,8 157,9 117,3 85,2
Индексы реальных денежных доходов населения 113 114 111 112 100
Численность населения с доходом ниже прожиточного минимума от общей численности населения 20,1 19,5 18,4 15,8 15,3
Расходы на покупку недвижимости в общих расходах и сбережениях населения 0,8 1,2 2,0 2,0 1,5
*по данным статистического сборника «Брянская область. 2010», С. 119-1 20
На этом же начальном этапе финансово-кредитной поддержки развития жилищной сферы, в результате крайне низких объемов ввода в эксплуатацию жилья, построенного в целях реализации ипотечной программы, проявились недостатки процесса решения задач программ распределения субсидий, устранение которых потребовало разграничения проблем, которые могут и должны решаться нормативно-правовыми мерами, новыми формами субсидирования или совершенствованием установленных, от проблем определения отдельных видов кредитной поддержки участников рынка жилья. Уполномоченным к развитию системы ипотечного
кредитования органом были определены правила применения дифференцированных ставок по рефинансируемым ипотечным кредитам в зависимости от сроков кредитования (от 12 до 30 лет) и размера кредита (от 30% до 90% от стоимости жилья)[2, С. 12-13].
Логика операций разделения направлений субсидиарных потоков на оплату части стоимости приобретаемой жилой недвижимости для разных категорий потребителей в условиях становления рынка всегда предполагает первоочередное содействие решению жилищных проблем наиболее остро нуждающихся в государственной поддержке реципиентов. Однако, в регионе, помимо сложности самого механизма оказания материальной помощи, решению представленной задачи препятствовал и препятствует до сих пор порядок общей очередности предоставления субсидий по мере поступления средств на реализацию программы. Несмотря на тот факт, что решения о выдаче субсидии принимаются коллегиально, через анализ предоставляемого заявителями пакета документов, практика показывает, что в настоящее время сложно говорить о соблюдении принципа адресности финансовой поддержки.
Общеизвестно, что ипотека наряду с субсидиарными формами содействия участникам рынка жилья, признана основным инструментом постепенного увеличения платежеспособного спроса населения. Тем не менее, учитывая мировой опыт регулирования жилищной отрасли, этого недостаточно на уровне любого из субъектов, а тем более на общегосударственном уровне. Действующие правила жилищного кредитования ставят в относительно выгодное положение семьи, уже владеющие жильем, для которых не так актуальна проблема залогового обеспечения, нежели для большей части потенциальных приобретателей любого из ипотечных продуктов. Сюда же относятся «льготные» категории потребителей, претендующих на максимальный объем субсидиарной поддержки за счет средств областного бюджета.
Смежное заимствование на погашение начального взноса наряду с высокими процентными ставками и инфляционными ожиданиями лишь увеличивает риск скорой неплатежеспособности в среде большей части заемщиков, а ограниченность конкуренции на рынке жилищного кредитования (в том числе, отсутствие альтернативных накопительных схем, например, строй сберкасс) только способствует критичности ситуации.
Соответственно, ряд основных положений региональной жилищной политики должны быть доработаны таким образом, чтобы способствовать использованию населением собственных сбережений, одновременно с ограничением рисков государства как в плане погашения будущих обязательств, так и обеспечения ускоренного развития отраслевого рынка.
Дефицит действенных механизмов решения домохозяйствами жилищного вопроса за счет собственных и заемных средств, с государственной финансовой поддержкой или без нее - это только часть проблем развития рынка жилья в Брянском регионе. Исходя из факта недостаточной динамики пополнения и реновации фонда жилья, на текущем этапе остается достаточно актуальной задача совершенствования индустриального комплекса наряду с расширением сферы жилищно-строительного девелопмента.
В настоящее время изменилось соотношение объемов строительства в сторону негосударственного сектора: частные предприятия играют ведущую роль в отрасли: почти 94 % строительных организаций находятся в частной собственности и ими выполняется около 85% всех подрядных работ. При этом стимуляция условий для развития частной инициативы в строительной отрасли даст ожидаемые со стороны потребительского сектора результаты при обеспечении комплексного финансирования строительных работ и условии налаживания государственночастного партнерства на уровне региона. Комплексное финансирование предполагает взаимодополняемое участие региональных и муниципальных бюджетов, частных инвесторов, в направлении реновации функционирующих и открытии новых производств строительных материалов наряду с вложением средств в жилищное строительство на свободных территориях.
Поскольку современный российский рынок из потребительского превратился в финансовый, вместе с дефицитом предложения объектов массовой застройки, цена жилья абсолютно диктуется собственниками помещений, отдельных зданий или целых комплексов. В подобных условиях государство через органы власти на каждом из уровней (региональном и муниципальном) может и должно выполнять регулятивные функции, направленные не столько на распределение субсидий и обсуждение доступности рыночных показателей, сколько на формирование жилищной политики диверсификации методов решения жилищного вопроса -механизмов, которые были бы максимально адаптированы к проблеме соответствующих групп потребителей. За рубежом, в частности на локальном уровне, данная проблема решается эффективно благодаря прямому либо косвенному влиянию муниципалитетов на деятельность
жилищных ассоциаций.
Решению этой проблемы на отечественном рынке недвижимости будет способствовать развитие девелопмента, реагирующего не на потребности групп населения, в которых потребитель способен приобрести жилье за счет собственных и (или) заемных средств, а на семьи, которым сложно арендовать жилое помещение на свободном рынке. Последнее могло бы стать реальной альтернативой при устранении дефицита предложения доступного жилья.
Социальная направленность региональной жилищной политики ограничивается сегодня предоставлением субсидий и решением проблем очередников, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Несмотря на тот факт, что коэффициент опережения темпов увеличения числа семей, стоящих в очереди, над темпом роста числа семей, получивших жилье, снизился более чем в два раза, по нашим оценкам даже в условиях соразмерного наращивания бюджетных расходов (вне учета инфляционных процессов и изменения иных экономических показателей) полностью «проблема очередников» может быть решена в регионе не ранее, чем через 10 лет.
Резко сужают возможности очередников условия, на которых осуществляется, с одной стороны, расчет стоимости жилищных сертификатов и, с другой, устанавливаются ограничения при покупке жилой недвижимости на первичном рынке. Семьи, получившие соответствующую субсидию, не имея права приобрести долю в незавершенном строительстве, вместе с недостатком средств на покупку нового жилья зачастую вынуждены обращаться на вторичный рынок, повышая тем самым избыточный спрос на не самые качественные жилые помещения. Настоящая проблема усугубляется дефицитом жилья в свободной, не обремененной различными формами сделок, продаже, особенно в областном центре и на ближайших к нему территориях.
В Брянской области задача своевременного погашения государством жилищных обязательств перед отдельными категориями граждан является если не самой актуальной, то, как минимум, значимой для выстраивания региональными органами управления жилищной стратегии. Перспектива успешного ее решения зависит, наш взгляд, от взвешенного подхода при бюджетном планировании, а также более эффективного задействования административного и правового ресурсов в рамках достижения целей, получаемых программным методом. Анализ соответствующей областной целевой программы позволяет судить о «виртуальном» характере большинства прогнозируемых уполномоченными структурами результатов.
В завершение изложенного отметим, что сегодня для Брянской области, как и абсолютного большинства российских регионов, одной из наиболее сложных для решения является проблема доступности жилья. Ограничение вмешательства государства в систему рыночных отношений оказывает косвенное влияние на сохранение дефицита предложения жилой недвижимости. Государство через органы власти на каждом из уровней призвано выполнять регулятивные функции, направленные на формирование жилищной политики, включающей диверсификацию форм и методов решения жилищной проблемы.
In article following problems of realization of the state housing policy in the Bryansk region reveal, connected wish use of an is administrative-executive resource of bodies regional and the municipal authority, diversification of forms and methods of a regional budgetary policy and system of economic-organizational regulation of the housing market.
The key words: the habitation market, state regulation, the housing policy, availability of habitation
Список литературы:
1. Грудцына Л.Ю. Жилищная политика в России: прошлое и будущее/ Законодательство и экономика 2009. №6
2. Семина Т.А.Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства Российской Федерации //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2008.№ 3-4 (16-17)
Об авторе
Ковалева Л.М. -начальник отдела финансирования строительных проектов Брянского отделения Сберегательного Банка РФ
