CC BY
162
Проблемы экономики и менеджмента
УДК 728.8
А.К. Казиева
студент,
кафедра организации и управления в строительстве, ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный
экономический университет », г. Санкт-Петербург
ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В РОССИИ
Аннотация. В статье исследуются вопросы развития малоэтажного жилищного строительства в России. Подчеркивается, что земельная ипотека является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на малоэтажное жилье в современных условиях экономического кризиса. Анализируются проблемы и пути их решения в сфере строительства малоэтажных домов.
Ключевые слова: жилье, малоэтажное строительство, земельная ипотека, рынок жилой недвижимости.
А.К. Kazieva, Saint-Petersburg State University of Economics, Saint-Petersburg
PROBLEMS OF DEVELOPMENT OF LOW-RISE CONSTRUCTION IN RUSSIA
Abstract. The article investigates the development of low-rise housing construction in Russia. It is emphasized that the land mortgage is the most effective mechanism to stimulate demand for low-rise housing in the current context of economic crisis. Analyzes the problems and their solutions in the sphere of low-rise buildings.
Keywords: housing, low-rise construction, land mortgage, the real estate market.
Актуальность вопросов, затрагивающих малоэтажное строительство, ускоряется с 2005 года, когда Президент Российской Федерации В.В. Путин обозначил одним из векторов развития жилищной сферы проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» [1]. Следует отметить положительные темпы роста малоэтажного домостроения - 52%. Согласно планам Правительства РФ к 2015 году его доля в общем объеме возводимого жилья должна составить 60% - 54 млн кв. м, а в 2020 г. около 70%. При этом наиболее важными остаются вопросы, касающиеся социальной и инженерной инфраструктуры, которыми должны быть обеспечены малоэтажные проекты [2].
В сложившихся современных экономических условиях Правительство РФ принимает необходимые меры по стимулированию развития данного сегмента рынка жилой недвижимости: утверждены и переданы в агентство по ипотечному жилищному кредитованию новые стандарты земельной ипотеки [3], суть которых заключается в строгой последовательности выдачи денежных средств. За счёт начальной суммы, выданной застройщику, проводятся инженерные изыскания, а также подготовительные работы. Проведенные работы подлежат оценке. Если результат положительный, то выдаётся ещё одна сумма под наиболее ликвидный залог для дальнейшей реализации проекта строительства. Такое положение создаёт благоприятные условия для застройщика, который своевременно финансируется, и для банка, который уменьшает свои риски [4].
№ 7 (47) - 2015
27
Проблемы экономики и менеджмента
Несмотря на все положительные стороны развития данного сегмента жилищного рынка существует ряд барьеров в реализации малоэтажного строительства. Остановимся на рассмотрении основных проблем, мешающих полноценному развитию малоэтажного строительства в России.
Одним из первых барьеров является так называемый «многоэтажный стереотип». То есть привлекательность многоэтажных домов, ввиду своей выгодной реализации, чем малоэтажные проекты. Истоками данной проблемы являются всем известная и успешно реализованная программа народного строительства доступного жилья в СССР [5]. В итоге все законы, СНиПы и ГОСТы, которые остались с советского периода, разработаны под многоэтажные застройки. Более того, оказание большого влияния концепции многоэтажного строительства приводит к тому, что в генеральных планах застройки городов приоритетными становятся зоны многоэтажного строительства, а малоэтажное строительство рассматривается как нерентабельное для инвесторов [6]. Поэтому в многоэтажном строительстве местные власти активно используют договоры инвестирования, в которых говориться о том, что застройщик «бесплатно» получает землю, а плата за нее берется в виде доли возведенных квартир. Такие договоры не пользуются спросом в рыночном сегменте малоэтажного строительства.
Другой, не менее важной проблемой является отсутствие зонирования территорий. Возведение многоэтажных зданий не запрещено законом, что и продвигает данный сегмент жилищного рынка, тогда как малоэтажные проекты остаются незамеченными [7]. Поэтому в этом случае, на наш взгляд, целесообразно применение процедуры зонирования территорий, играющей важную роль в продвижении малоэтажного строительства на законодательном уровне.
Большинство экспертов считают одной из основных проблем, препятствующих развитию малоэтажного строительства в России, отсутствие комплекса структур, обеспечивающих функционирование основных общественных механизмов, т.е. недостаток в инфраструктуре. Возведение транспортных коммуникаций, социальнобытовых объектов и системы инженерного обеспечения малоэтажных домов считается для девелопера высокозатратным и подразумевает софинансирование в рамках государственных программ [8]. Если же девелопер берет на себя обязательства и риски по постройке школы, больницы или другого объекта социальной инфраструктуры, то все эти расходы ложатся на строящийся дом, и соответственно себестоимость его квадратного метра резко увеличивается. Чтобы избежать рисков инвестор обращается к государству за финансовой помощью. Но обратной стороной софинансирования, как представляется, является искусственный рост цен, который приводит к тому, что жилье эконом-класса переходит в категорию жилья бизнес-класса и значительно сокращает спрос на объекты малоэтажного строительства.
Немаловажное значение имеет проблема локализации, которая подразумевает вопросы, возникающие при выборе места под застройку [9]. Если строительство ведется рядом с городом, то назревают вопросы, связанные с транспортом и пробками
28
№ 7 (47) - 2015
Проблемы экономики и менеджмента
на дорогах, а если застройки - далеко, то возникают определенные трудности с трудоустройством.
И, наконец, проблема несовершенства нормативной базы. Для того чтобы качество ныне застраиваемых территорий было на должном уровне, а также и технология их производство, государство должно разрабатывать нормативную базу в ходе активной дискуссии при помощи экспертных оценок [10].
Для того чтобы страна в решении вопроса малоэтажного жилищного строительства смогла выйти на один уровень с иностранными государствами, необходимо оптимизировать систему контроля и надзора над строительным процессом [11]. Также важную роль играет сокращение сроков проведения государственной экспертизы проектной документации, определения видов подготовительных работ и рассмотрения результатов инженерных изысканий.
Таковы основные проблемы в сфере малоэтажного строительства. Кроме того, дорогие строительные материалы и конструкции, которые приобретаются за рубежом для целей малоэтажного строительства, также являются существенным барьером в его развитии. На наш взгляд, себестоимость строительных материалов могла бы быть ниже за счёт организации высокопроизводительных предприятий, выпускающих эти стройматериалы с использованием современных инновационных технологий.
Таким образом, большое количество проблем и их глубина позволяют задуматься о том, что должно сделать государство для развития малоэтажного строительства, чтобы оно стало привлекательным и для инвестора и для покупателя. В целом для создания нового уклада жизни, а также изменения понятийного аппарата населения в сторону, основанную на семейных ценностях, достоинстве личности, гармоничном сосуществовании с окружающим миром, необходимо уже сейчас решать эти проблемы.
Список литературы:
1. Викторов С.К., Кремнев И.С., Ступка К.А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9 (33). С. 69-74.
2. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30.
3. Романюк Г.Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. 2014. № 6 (42).
С. 56-60.
4. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С. 25-33.
5. Что мешает строить одноэтажную Россию. [Электронный ресурс]. URL: http:www.realprice.ru (дата обращения: 16.06.2015).
6. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24-28.
7. Ракова В. А. Современные требования к жилью и новые технологии на рынке
№ 7 (47) - 2015
29
Проблемы экономики и менеджмента
жилищного строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46). С. 27-29.
8. Селютина Л.Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. 2013. № 1(60). С. 101-106.
9. Шингалин А.Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8-2 (40). С. 27-31.
10. Костецкий ДА. Проблемы инновационного развития строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 4-1 (44). С. 78-80.
11. Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 37-41.
30
№ 7 (47) - 2015
