CC BY
269
Проблемы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме
Е.В. Бобров, Л.С. Колпакова
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) признает общее собрание собственников помещений высшим органом управления многоквартирным домом. Необходимо обратить внимание на понятийно-терминологическую проблему: не совсем ясно, органом какой организации является общее собрание, поскольку само понятие «орган управления» подразумевает принадлежность его к той или иной организации и формируется он для осуществления ее правосубъектности. Это вытекает из статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Общее собрание собственников не является органом управляющей организации как юридического лица, даже при управлении домом жилищным кооперативом или товариществом собственников жилья нет никаких оснований отождествлять общее собрание их членов как органа управления соответствующего юридического лица с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме1. В связи с этим наделение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме статусом органа управления вряд ли обоснованно.
Так, например, В.Н. Литовкин предлагает рассматривать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве органа общественной самодеятельности2. Такой вывод представляется достаточно спорным. Согласимся с теми авторами, которые рассматривают общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как «форму согласования индивидуальных воль собственников», «установленный законом способ достижения соглашения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с осуществлением прав общей долевой собственности на общее имущество»3.
На законодательном уровне не урегулирован вопрос по поводу того, кто будет нести расходы на созыв и проведение общего собрания собственников. По всей видимости, они будут отнесены на того собственника, по инициати-
1 См.: Голубев А.В. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как гражданско-правовой договор // Законодательство и экономика. 2010. № 7. С. 60-68.
2 См.: Шешко Г.Ф. Качество закона, или Работа над ошибками / Г.Ф. Шешко, В.Н. Литовкин // Закон. 2005. № 6. С. 8.
3 См., например: Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. № 4. 2005. С. 35-36; Голубев А.В. Указ. соч. С. 60.
138
Выпуск 4 2013
Е.В. Бобров, Л.С. Колпакова
ве которого собрание созывается. По нашему мнению, было бы справедливым предусмотреть в ЖК РФ обязанность иных собственников возместить инициатору собрания часть расходов на его созыв, пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Для наличия кворума в общем собрании должны принять участие собственники или их уполномоченные представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Следует иметь в виду, что кворум определяется не числом присутствующих собственников на собрании, а долями в праве собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). И своим соглашением участники долевой собственности на общее имущество не могут предусмотреть иное. Поскольку во многих домах значительная часть помещений входит в муниципальный жилищный фонд и, следовательно, большинство голосов принадлежит органу местного самоуправления, как верно подчеркивается в цивилистике, «предлагаемая система вообще приобретает черты диктата меньшинства»4.
С целью обеспечения баланса интересов собственников больших помещений, с одной стороны, и интересов собственников помещений малой площади — с другой, считаем, что целесообразно ввести двойное требование к кворуму общего собрания, т. е. установить зависимость кворума от двух факторов: 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников); 2) числа самих собственников (для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера)5.
Императивно установленный в ЖК РФ критерий определения количества голосов и учеными, и общественностью воспринимается неоднозначно. С.Г. Певницкий предлагает определять количество голосов на общем собрании не каждого отдельного субъекта прав, а применительно к самостоятельному объекту права — помещению6. Однако более справедливым видится закрепление принципа «права большинства» на основе правила «один собственник — один голос»7.
Некоторые ученые порядок определения количества голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, закрепленный в ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, считают справедливым8. Кроме того, имеются обращения граждан в Конституционный Суд Российской Федерации с требованием установить в качестве критерия определения количества голосов численность граждан, фактически проживающих в жилом помещении
4 Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России. Опыт, анализ, практика. 2006. № 10.
5 Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / под общ. ред. В.Д. Рузановой. М.: Деловой двор, 2010.
6 Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения / С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова.
М.: Статут, 2006.
7 Рузанова В.Д. Указ. соч.; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / И.А. Фаршатов. М., 2006. С. 144.
8 См.: Лушкин С.А. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья / С.А. Лушкин, С.И. Федоров, А.В. Шанталей. М.: ЗАО «Юстицинформ», 2007.
ПРОБЛЕМНЫЙ АНАЛИЗ И ГОСУДАРСТВЕННО-УПРАВЛЕНЧЕСКОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
139
Научные сообщения
на законном основании9. Последнее предложение, на наш взгляд, несмотря на долю здравого смысла, неприемлемо хотя бы потому, что, согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают лишь собственники помещений.
Вызывает возражения ученых и предложенная Жилищным кодексом РФ формула расчета количества голосов (ч. 3 ст. 48). В.Д. Рузанова справедливо отмечает: «Подсчет голосов собственников и определение размера их доли в праве имеет большое практическое значение, так как с этими категориями ЖК РФ напрямую связывает возможности собственников по реализации их правомочий, а также на их основе Кодекс устанавливает объем обязанностей собственников. Предложенное ЖК РФ решение этого вопроса неоправданно усложнено. Введенный термин «пропорционально» ничего не проясняет, а только затрудняет применение норм»10. Поддерживая это мнение, И.А. Дроздов указывает: «К сожалению, очевидно, что законодателю не удалось адекватно изложить заложенную в данном правиле мысль»11.
Подходы к подсчету количества голосов в научной литературе весьма разнообразны12. В принципе все предлагаемые варианты законны, тем не менее считаем возможным предложить следующую формулу для определения количества голосов, принадлежащего каждому собственнику:
100 голосов = 1
Х голосов = доле конкретного собственника.
Таким образом, получаем: Х голосов = S помещения собственника, умноженная на 100: S всех помещений в доме (кроме общего имущества), где S — площадь, кв. м.
Решение общего собрания собственников оформляется протоколом и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании. По мнению А.В. Голубева, решение общего собрания собственников в многоквартирном доме «можно рассматривать как своего рода гражданско-правовой договор»13. Однако данный вывод не подтверждается последними изменениями, внесенными в ГК РФ Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ (далее — Закон № 100-ФЗ)14. Названный закон дополнил ГК РФ новой гл. 9.1, касающейся реше-
9 Определение Конституционного Суда РФ от 20 июня 2006 г. № 238-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Смольской Елены Фридриховны на нарушение ее конституционных прав частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
10 Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119.
11 Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: Гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С. 177.
12 См.: Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. № 1. С. 5; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. М., 2006. С. 247; Рузанова В.Д. Указ. соч. С. 119.
13 Голубев А.В. Указ. соч. С. 60-68.
14 Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского Кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ - 2013. № 19. Ст. 2327.
140
Выпуск 4 2013
Е.В. Бобров, Л.С. Колпакова
ний общих собраний. Тем самым такие решения, как специфические юридические факты, отграничиваются от сделок. Нормы указанной главы будут распространяться не только на отношения, связанные с управлением юридическими лицами со множеством участников. Из определения следует, что нормы гл. 9.1 ГК РФ будут распространяться и на собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также на корпоративные правоотношения, отношения, связанные с собранием кредиторов при банкротстве, и т. д.
Следует отметить, что Законом № 100-ФЗ установлены только общие положения о решениях собраний, что не отменит действие специальных норм, установленных в отношении различных разновидностей решений собраний (п. 1 ст. 181.1 ГК РФ в редакции Закона № 100-ФЗ).
Подводя итог вышесказанному, можно сформулировать ряд выводов.
Наделение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме статусом органа управления им вряд ли обоснованно. По нашему мнению, правильнее рассматривать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как форму согласования индивидуальных воль собственников по вопросам, связанным с осуществлением прав общей долевой собственности на общее имущество.
Полагаем было бы справедливым предусмотреть в ЖК РФ обязанность собственников возместить инициатору собрания часть расходов на его созыв, пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
С целью обеспечения баланса интересов собственников больших помещений, с одной стороны, и интересов собственников помещений малой площади — с другой, считаем, что целесообразно ввести двойное требование к кворуму общего собрания, т.е. установить зависимость кворума от двух факторов: 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников); 2) числа самих собственников (для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера).
Считаем возможным предложить следующую формулу для определения количества голосов, принадлежащего каждому собственнику:
100 голосов = 1
Х голосов = доле конкретного собственника.
Таким образом, получаем: Х голосов = S помещения собственника, умноженная на 100 : S всех помещений в доме (кроме общего имущества), где S — площадь, кв. м.
ПРОБЛЕМНЫЙ АНАЛИЗ И ГОСУДАРСТВЕННО-УПРАВЛЕНЧЕСКОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
141
