CC BY
13
Вертепова Татьяна Александровна
кандидат юридических наук, доцент, Краснодарский университет МВД России
Свириденко Роман Вадимович
Краснодарский университет МВД России
(тел.: +78612583563)
Проблемы противодействия незаконному строительству на территории Краснодарского края
Авторы анализируют проблемные вопросы противодействия незаконному строительству, раскрывают отдельные преступные схемы привлечения денежных средств граждан для строительства недвижимого имущества, предлагают пути оптимизации законодательного регулирования указанной сферы.
Ключевые слова: незаконное строительство, самовольная постройка, застройщик, дольщики, жилище, хищение денежных средств, долевое строительство.
T.A. Vertepova, Master of Law, Assistant Professor, Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia;
R.V. Sviridenko, Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia; tel.: +78612583563. Problems of counteraction to illegal construction on the territory of Krasnodar region
The authors analyzed the problematic issues of counteraction to illegal construction, disclosed some criminal schemes to raise funds for the citizens of the construction of real estate, as well as the ways of optimizing the legal regulation of this sphere.
Key words: illegal construction, unauthorized construction, builder, real estate investors, housing, embezzlement of funds, equity building.
17 декабря 2010 г. Правительством РФ было принято постановление № 1050 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2015— 2020 годы». Основная цель данной государственной программы - формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и эколо-гичности [1].
Динамически развивающаяся экономика, рост потенциальных инвесторов в сферу строительства и, как результат, большой оборот денежных средств, направленных в данную отрасль производства, способствовали значительной криминализации данной сферы, появлению различных хищений денежных средств и материалов, что, в свою очередь, стало причиной удорожания и нарушения качества объектов строительства.
Сегодня в крупных городах России серьезный характер приняла проблема незаконного строительства. В Краснодарском крае ситуация с так называемыми «самостроями» имеет ужасающие масштабы.
Краснодар признан одним из наиболее стремительно развивающихся городов России. По итогам первого полугодия 2015 г. он занял первое место по объему возведенного жилья, обогнав даже Москву, за это время сдано в эксплуатацию 4,6 млн кв. м жилой площади [2].
При этом по состоянию на ноябрь 2016 г. в городе Краснодаре было незаконно возведено около 580 тыс. кв. м жилья.
Основную борьбу с растущим незаконным строительством осуществляет Росреестр при отлаженном взаимодействии с администрацией города, управлениями муниципального контроля департамента строительства Краснодарского края, прокуратурой и управлением Государственного строительного надзора края. Борьба проводится в основном путем проверок, результатами которых являются либо подача в суд иска о сносе самовольных построек либо привлечение застройщика к административной ответственности. Деятельность данных органов направлена на недопущение регистрации незаконных объектов, введена практика
104
запрашивания информации о сооружениях, регистрация прав на которые вызывает у властей сомнение.
На сегодняшний день в службе судебных приставов находится 2076 исполнительных листов о сносе незаконно возведенных строений.
При этом практически ни в одном судебном решении о сносе не разрешены последствия прекращения жилищных прав граждан, которые остались без жилья, в строительство которого вложили миллионы рублей. ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» лишь формально защищает права пострадавших по вине застройщика граждан, предоставляя право требовать немедленного возврата денежных средств, уплаты процентов в двойном размере и возмещения убытков, причиненных гражданину. Однако, как показывает практика, даже положительное решение суда не гарантирует возврата денежных средств, например, из-за начала процедур ликвидации или банкротства застройщика.
Стремительное развитие экономических отношений, в том числе и в сфере строительства, стало причиной возникновения у правоохранительных органов больших проблем при квалификации преступных деяний, осуществляемых застройщиками.
В Уголовном кодексе РФ нет специальной нормы, предусматривающей ответственность за незаконное возведение зданий, поэтому при квалификации действий лиц, осуществляющих незаконное возведение строительного объекта, учитываются все обстоятельства совершения действий этими лицами, умысел и цели, которыми они руководствовались, а также наступившие в результате последствия. При анализе судебно-следственной практики было установлено, что в г. Краснодаре за прошедший год было возбуждено 45 уголовных дел по факту незаконного строительства, большинство из них по ст. 159 УК РФ «Мошенничество». При этом судебно-следственные органы рукодствуются постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. № 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате», в котором сказано, что о наличии умысла, направленного на хищение, в частности, может свидетельствовать заведомое отсутствие у лица реальной финансовой возможности исполнить обязательство или необходимой лицензии на осуществление деятельности, направленной на исполнение обязательств по делу [3].
С каждым годом правоохранительные органы встречаются с более изощренными и сложными преступными схемами в организациях инвестиционно-строительной деятельности. Так, незаконное строительство может быть осуществлено по принципу финансовой пирамиды, которая действует следующим образом: на проекты с неоформленной проектно-сметной и разрешительной документацией привлекаются денежные средства граждан. На этапе оформления документов полученные денежные средства направляются на иные цели. После оформления разрешений имитируется начало работ на строительном объекте, а после максимально возможно затягивается срок начала строительства, при пике недовольства граждан финансирование осуществляется за счет средств, привлеченных с других объектов. Так произошло с ЖСК «Восход-2» по адресу: Куликово поле, 13, возводимой компанией ООО «Юг-Газ Строй Инвест», где жилищный комплекс суд признал незаконным и наложил арест на дальнейшее привлечение денежных средств. При этом данной компании принадлежит еще один самострой - ЖСК «ЕЛЕНА» по адресу: ул. Тверская, 1.
Другая преступная схема неисполнения договорных обязательств строится по принципу хищения денежных средств самими застройщиками. Примером может служить дело по незаконному строительству десяти многоэтажных домов, принадлежащих строительной компании «Родина», руководители которой похитили 8 млрд руб. и на сегодняшний день находятся в международном розыске [4].
Так же недобросовестные застройщики в договоре долевого участия указывают в качестве одной стороны не компанию как юридическое лицо, а физическое лицо, в роли которого выступает один из основателей компании. Эти договоры не подлежат государственной регистрации согласно ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ [5], и в случае признания объекта строительства самовольной постройкой покупатели квартир не будут являться даже обманутыми дольщиками, т.к. данные правоотношения не попадают под действие ФЗ-214 о долевом строительстве.
Необходимо отметить, что в большинстве случаев любая преступная схема в сфере строительства заканчивается официальным банкротством компании-застройщика.
Зачастую отдельные застройщики осознанно ведут строительные работы без необходимых разрешительных документов, надеясь на
105
легализацию возведенного ими объекта через суд.
Примером возможной легализации объекта самовольного строительства является 4-этажное здание площадью 337 кв. м, расположенное в Геленджике, принадлежащее Х [6].
В настоящее время прорабатывается вопрос о заключении мирового соглашения между истцом и ответчиком. Согласно условиям мирового соглашения истец отказывается от требований по сносу объекта самовольного строительства, а ответчик обязуется получить и выполнить техусловия по подключению объекта к инженерным сетям, обустроить гостевую автостоянку, площадку для сбора ТБО, оборудованную контейнером, осуществить озеленение прилегающей к объекту территории, принять меры по оформлению права собственности на объект самовольного строительства и эксплуатировать объект только после проведения указанных мероприятий.
Однако следует отметить, что в Краснодарском крае работа по легализации объектов капитального строительства все-таки находится на достаточно низком уровне по сравнению с другими регионами нашей страны.
Так, в «черном списке» города Краснодара в 2015 г. было 33 долгостроя, более 5 тыс. семей не могли получить свои квартиры. На их поддержку администрация Краснодарского края выделила 300 млн рублей.
Осуществление самовольного строительства нарушает государственные интересы, касающиеся регулирования отношений собственности на землю, обеспечения безопасности выполняемых строительно-монтажных работ, нарушает нормы охраны окружающей среды, регулирования инвестиционной деятельности, а также затрагивает права и законные интересы частных лиц.
1 мая 2016 г. в Уголовный кодекс РФ введена уголовная ответственность за привлечение денежных средств в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов (ст. 200.3 УК РФ) [7]. Однако данная статья не распространяет свое действие на лиц и организации, которые привлекают денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов посредством заключения договоров инвестирования, вступления в жилищные нако-
пительные кооперативы и т.п. На наш взгляд, данная позиция законодателя требует доработки в вопросах защиты лиц, вкладывающих денежные средства в строительство объектов капитального строительства.
В связи с этим необходимо разработать единый Федеральный закон «О жилищном строительстве в Российской Федерации», который в полном объеме смог бы урегулировать все правоотношения в жилищно-строительной сфере, четко определить виды договоров по приобретению первичной недвижимости, страхование ответственности застройщика, а также обязанность строительных компаний иметь счета только в банках с государственным участием.
Как показывает практика, гражданские и административные методы борьбы с незаконным строительством не оказывают должного влияния на сложившуюся ситуацию в сфере противодействия незаконному строительству, а действующие уголовно-правовые средства не достаточно эффективны, в связи с чем считаем необходимым дополнить Уголовный кодекс РФ ст. 171.3 «Незаконное строительство», предусматривающей уголовную ответственность за возведение самовольной постройки в случаях, если это деяние повлекло причинение существенного нарушения прав и законных интересов граждан или организаций либо охраняемых законом общества или государства.
Также необходимо усилить надзор над деятельностью строительных компаний, повысить требования к их уставному капиталу, увеличить количество внеплановых проверок.
В целях своевременного выявления незаконного возведения здания (сооружения), а также для регулярного и планового мониторинга территории города, осмотра строящихся объектов следует предусмотреть использование органами государственного строительного надзора беспилотных летательных устройств. Данная практика широко применяется в Москве и Санкт-Петербурге.
В заключение, возвращаясь к проблемам противодействия незаконному строительству, хотелось бы отметить, что вопрос юридически проблемных объектов, незавершенных строек и афер на рынке недвижимости, к сожалению, пока далек от разрешения и требует более серьезного научного обоснования и согласования с законодателем.
106
1. О федеральной целевой программе «<Жилищее» на 2015-2020 годы: постановление Правительства РФ от 17 дек. 2010 г. № 1050 (ред. от 26 мая 2016 г.). Доступ из справ. правовой системы «<КонсультантПлюс».
2. Федеральная служба государственной статистики. URL: http://krsdstat.gks.ru
3. О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате: постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 дек. 2007 г. № 51. Доступ из справ. правовой системы « КонсультантПлюс».
4. Интерпол объявил в розыск экс-руководителей краснодарской СК «<Родина». URL: https://www. opentown.org/news/61116/
5. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ. Доступ из справ. правовой системы « КонсультантПлюс».
6. Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края по делу № 2 129/14 г. URL: http://sudact.ru/regular/doc/s91jJNzpPRZY/
7. О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: федер. закон от 1 мая 2016 г. №139-ФЗ. Доступ из справ. правовой системы « КонсультантПлюс».
1. On the federal target program «<Housing» for 2015-2020 years: resolution of the Government of the Russian Federation d.d. Dec. 17, 2010 № 1050 (as amended on May 26, 2016.). Access from legal reference system «ConsultantPlus».
2. Federal State Statistics Service. URL: http:// krsdstat.gks.ru
3. On judicial practice in cases of fraud, misappropriation and embezzlement: resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation d.d. Dec. 27, 2007 № 51. Access from legal reference system «ConsultantPlus».
4. Interpol declared wanted ex-leaders of the Krasnodar « Motherland». URL: https://www. opentown.org/news/61116/
5. On participation in the shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation: fed. law d.d. Dec. 30, 2004 № 214-FL. Access from legal reference system «ConsultantPlus».
6. The decision of the City Court of Gelendzhik of Krasnodar Region in the case № 2 129/14. URL: http://sudact.ru/regular/doc/s91jJNzpPRZY/
7. On amendments to the Criminal Code of the Russian Federation and certain legislative acts of the Russian Federation to establish criminal liability for violation of the law on participation in the shared construction of apartment buildings and (or) other real estate: fed. law d.d. May 1, 2016 № 139-FL. Access from legal reference system «ConsultantPlus».
107
