CC BY
145
1994 г., с изм. и доп. по состоянию на 10 апр. 2011 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 22. Ст. 2457.
2. О финансовой аренде (лизинге): федеральный закон от 29 окт. 1998 г. №164-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.
3. Земельный кодекс [Принят Гос. думой 28 сент. 2001 г. с изм. и доп. по сост. на 8 апр. 2011 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
4. Бутенина Т Лизинг недвижимости: спорные вопросы // Лизинг ревю. - 2005. - № 4.
5. Ситкин А.И. Лизинг недвижимости в России // Финансы. - 2006. - №12.
УДК 347.23
6. Киндеева Е.А. Государственная регистрация договоров лизинга // эж-ЮРИСТ. - 2006. - № 23.
7. Громов С.А. Предмет лизинга в гражданском обороте // Объекты гражданского оборота: сб. ст. / под ред. М.В. Решкова. - М.: Статут, 2007.
8. Постановление президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16 сент. 2008 г. № 4904/08 // СПС КонсультантПлюс.
Дашицыренова Наталья Баировна - аспирант кафедры гражданского права и процесса Бурятского государственного университета, e-mail: dnb86@bk.ru.
Dashitsyrenova Natalya Bairovna - postgraduate student, department of civil law and process, Buryat State University, e-mail: dnb86@bk.ru.
© Н.Н. Ломако
Проблемы признания общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения
В статье рассмотрены проблемы признания общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения многоквартирного дома. В судебной практике сформировались две противоположные позиции: для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения достаточно установить факт наличия в нем инженерных коммуникаций или иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение.
Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, подвальное помещение, долевая собственность, инженерные коммуникации, оборудование.
Lomako
The problems of recognition the homeowners’ shared ownership to basements
The article discusses the problem of recognition the homeowners ’shared ownership to basements in apartment buildings. In judicial practice two opposing positions have been formed: the first says that for recognizing the homeowners ’ right to basements as to shared property it is enough to determine the availability of engineering services or other equipment that are provided for more than one apartment in the house; the second states that the availability of engineering services and equipment is insufficient for recognizing homeowners’ shared ownership to basements.
Keywords: common property, apartment house, basement, shared ownership, engineering services, equipment.
В соответствии с действующим законодательством помимо жилых помещений в многоквартирном доме собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество. Примерный перечень объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома, и критерии отнесения к такому имуществу содержатся в части 1 ст. 36 ЖК РФ [1].
Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2] в ч. 1 ст. 36 перечисляет общее имущество в многоквартирном дома принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
На практике возникают споры при признании права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения. Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не может быть доказано только на основании заключения экспертизы о наличии в таких помещениях инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения в здании (Извлечения из постановления президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. № 12537/09 по делу № А56-42253/2007 [3]). Так, товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) обратилось в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом многоквартирном доме на подвальные помещения. Основанием иска является
отнесение подвальных помещений к объектам, необходимым для обслуживания более одного помещения в жилом доме.
При рассмотрении данного дела перед судами возникла необходимость: 1) определения правового режима подвальных помещений многоквартирного дома, а именно на какие подвальные помещения (на все или только на технические) у собственников помещений (домовладельцев) такого дома возникает право собственности. Данная проблема связана с тем, что согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся не все подвальные помещения, а только предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Указанная статья содержит примерный перечень таких помещений, на основании которого можно заключить, что они должны носить технический (вспомогательный) характер, поскольку объединены термином «технические подвалы»; 2) выделения критериев определения подвального помещения в качестве технического: признание помещения техническим, если оно может использоваться как самостоятельный объект; достаточность наличия в помещении инженерных коммуникаций и обслуживающего оборудования для квалификации помещения как технического с учетом того, что в подавляющем большинстве таких помещений коммуникации и оборудование необходимы в силу существующих технологий строительства жилых домов; 3) доказывания технического характера помещения, т.е. определения подтверждающих документов об отнесении помещения к техническому; 4) решения вопроса о праве ТСЖ на иск о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на подвальные помещения, а именно права товарищества подавать такой иск самостоятельно или действовать в качестве законного представителя домовладельцев. От решения этого вопроса зависит необходимость представлять суду документы, подтверждающие полномочия ТСЖ на подачу иска; 5) установления влияния фактического владения подвальными помещениями на правовую природу иска о признании собственности на них для отнесения иска к негаторному или виндикационному. От решения этого вопроса зависит применение исковой давности.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, что было поддержано судом кассационной инстанции. Суды исходили из того, что спорное подвальное помещение принадлежит домовладельцам на пра-
ве общей долевой собственности в силу закона. Доказательством этого являлись, по их мнению, результаты строительно-технической экспертизы. Данной экспертизой подтверждено наличие в помещении инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме.
Суды первой и кассационной инстанций также пришли к выводу, что ТСЖ вправе самостоятельно обращаться в суд с иском о признании права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения. В определении ВАС РФ от 21 октября 2009 г. № ВАС-12537/09 (далее
- Определение) по данному делу было указано на ошибочность выводов нижестоящих судов и необходимость их пересмотра в порядке надзора. ВАС РФ сделал вывод, что подтверждение экспертизой факта наличия в помещении инженерных коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме, еще не является основанием для признания права общей долевой собственности домовладельцев, поскольку этот факт общеизвестен и не нуждается в доказывании. Кроме того, в силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, поэтому для такого признания необходимо доказать технический характер спорного помещения.
В судебной практике сформировалась позиция, согласно которой для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения достаточно установить факт наличия в нем инженерных коммуникаций или иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 29 декабря 2009 г. по делу №А46-4607/2008, от 16 апреля 2009 г. № Ф04-2136/2009 (4305-АОЗ-30) по делу № А03-8920/2008, постановление ФАС Поволжского округа от 1 сентября 2009 г. по делу № А55-16202/07).
Широко распространена противоположная позиция: наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. В противном случае
оно является объектом недвижимости и не относится к общему имуществу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 июня 2009 г. № А78-3762/08-Ф02-2496/09 по делу № А78-3762/08, постановление ФАС Поволжского округа от 13 августа 2009 г. по делу № А12-15541/2008, постановления ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2009 г. по делу № А56-48548/2008, от 25 сентября 2009 г. по делу № А56-27163/2008, от 23 июля 2009 г. по делу № А05-12221/2008, постановление ФАС Уральского округа от 21 декабря 2009 г. № Ф09-5170/09-С6 по делу № А60-8574/2008-С11). Таким образом, можно констатировать, что в Определении была изложена именно вторая позиция.
В Определении подробно рассмотрена проблема правовой природы права ТСЖ на иск о признании права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения многоквартирного дома. ВАС РФ пришел к выводу, что товарищество не в праве самостоятельно обращаться с таким иском, поскольку по делам подобного рода оно выступает в качестве законного представителя домовладельцев. Делая такой вывод, суд основывался на правовой позиции, изложенной в постановлении президиума ВАС РФ от 27 июня 2006 г. № 1821/06 по делу № А40-13191/05-149-82. В Определении также указано, что тСЖ при предъявлении данного иска не имеет самостоятельного экономического интереса, поскольку право собственности на спорные помещения может возникнуть у домовладельцев, но не у самого товарищества. Поскольку тСЖ в указанной ситуации действует не самостоятельно, а как представитель, то домовладельцы должны уполномочить его на подачу иска.
ВАС РФ рассмотрел вопрос о влиянии фактического владения спорными подвальными помещениями на правовую квалификацию иска о признании права общей долевой собственности на эти помещения. Природа иска зависит от того, кто владеет спорными подвальными помещениями.
Если этими помещениями фактически владеют домовладельцы, то такой иск аналогичен негаторному иску (ст. 304 ГК РФ) и в отношении него не применяется срок исковой давности. Если же домовладельцы фактически не владеют подвальным имуществом, право на которое зарегистрировано за ответчиком, то вопрос о праве собственности на него может быть разрешен только в порядке рассмотрения виндикационного иска. Данная позиция была изложена в постанов-
лениях президиума ВАС РФ от 6 ноября 2007 г. № 8665/07, от 4 сентября 2007 г. № 3039/07, от 27 января 2009 г. №10527/08.
Однако суды первой и кассационной инстанций не установили, кто фактически владел спорными помещениями, поэтому вопрос о применении исковой давности не был решен в данном деле ввиду невозможности квалификации иска. Выводы, представленные в Определении, находят поддержку в судебной практике (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2009 г. по делу №А63-11300/2008, от 28 декабря 2009 г. по делу № А15-801/2009), хотя, например, в рассматриваемом постановлении президиума ВАС РФ данная проблема не была освещена.
Позиция президиума ВАС РФ выразилась в отмене судебных актов первой и кассационной инстанций и согласии с выводами, изложенными в Определении. Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть дома, а лишь на технические подвалы. Критериями определения подвального помещения как технического являются наличие инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, предназначенность подвального помещения для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, отсутствие у такого помещения самостоятельного назначения. Данная позиция президиума ВАС РФ следует из положений ст. 36 ЖК РФ и п. 2 постановления пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 [4]).
Заключения экспертизы, подтверждающего факт наличия инженерных коммуникаций и технического оборудования в подвальном помещении, недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на это помещение. Президиум ВАС РФ пришел к следующему выводу: право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в нем (домовладельцам), но не ТСЖ. Судебная практика и ранее придерживалась этой позиции (определение ВАС РФ от 20 января 2010 г. № ВАС-16977/09 по делу № А40-64751/08-60-460, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 июня 2009 г. № А78-3762/08-Ф02-2496/09 по делу № А78-3762/08, постановление ФАС Северо-
Кавказского округа от 28 декабря 2009 г. по делу № А15-801/2009). Таким образом, можно заключить, что ТСЖ не является участником правоотношений по поводу признания права собственности на подвальные помещения многоквартирного дома и, следовательно, не может обращаться в арбитражный суд в защиту прав и законных интересов группы лиц (в данном случае домовладельцев) по гл. 28.2 АПК РФ. В силу ст. 225.10 данного кодекса лицо, обратившееся в защиту прав и законных интересов группы лиц, должно быть участником спорных правоотношений.
Мы полагаем, что домовладельцы вправе самостоятельно обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания (п. 9 постановления пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64). В рассматриваемом постановлении президиума ВАС РФ не получило должного освещения то обстоятельство, что право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений. В связи с этим согласно п. 3 постановления пленума ВАС РФ от 23 июля
2009 г. № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений здания в силу закона независимо от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное постановление не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам исходя из п. 5.1 постановления
пленума ВАС РФ от 12 марта 2007 г. № 17 «О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» и п. 1 резолютивной части постановления Конституционного суда РФ от 21 января
2010 г. № 1-П [5], поскольку в постановлении президиума ВАС РФ нет прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Литература
1. Жилищный кодекс РФ (по состоянию на 1 июля 2011 г.). - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2011. - 111 с.
2. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-Ф3 // СЗ РФ. 2011. № 23. Ст. 3263.
3. Постановление президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. № 12537/09 // Вестник ВАС РФ. № 12.
- 2009.
4. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: постановление пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник ВАС РФ. № 9. - 2009.
5. Постановление Конституционного суда РФ от 21 января 2010 г. № 1-П // Вестник ВАС РФ. № 2. - 2010.
Ломако Надежда Николаевна - аспирантка Бурятского государственного университета. 670000, г. Улан-Удэ, ул. Смолина 24а.
Lomako Nadezhda Nikolaevna - postgraduate student, Buryat State University. 670000, of Ulan-Ude, Smolin str. 24a.
УДК347.131.222 © Н.С. Полина
Понятие и значение исковой давности: историко-правовые аспекты
В статье рассматриваются вопросы исторического развития давности, понятие исковой давности, ее роль в правоотношениях и подходы к определению данного понятия разными авторами.
Ключевые слова: исковая давность, право на защиту, иск, гражданское право.
N.S. Polina The concept and meaning of limitation of actions: historical-legal aspects
This article considers the issues of historical development of limitations, the concept of limitation and its role in legal relationships. The approaches to the definition of this concept by different authors are considered.
Keywords: limitation of actions, right to protection, complaint, civil law.
Исторически ^^иго^ что иск является нятие «иск» в буквальном смысле означает «ис-
одним из способов обращения в суд за защитой кать», т.е. искать защиту в суде [1]. Еще римляне
пра^ охраняемых законом интересов и основа- полагали, что только судебная защита наличного
нием возбуждения гражданского дела в суде. П°- права давала этому праву ценность и заверше-
