CC BY
143
Актуальные проблемы
ГОСУДАРСТВА И ПРАВА
А.Е. КАМЫШАНОВА
Кандидат юридических наук Доцент кафедры гражданского права и процесса, ЧОУВО ТИУиЭ, г. Таганрог
Н.А. КУЛЕНКО
Магистрант кафедры гражданского права и процесса, ЧОУ ВО ТИУиЭ, г. Таганрог
ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
О ДОГОВОРЕ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (НА ПРИМЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД ТАГАНРОГ»)
Статья посвящена необходимости обеспечения органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, а именно на предоставление гражданам в уста-
Жилое помещение, договор социального найма, право
Тематический рубрикатор е-ЬШгагу: 10.27.61
Конституция РФ 1993г. существенно изменила функции государства в части обеспечения граждан жильём. Современное жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. Одной из мер является предоставление в установленном порядке жилых помещений по договорам социального найма. Однако при практической реализации норм о предоставлении жилых помещений по договору социального найма возникает ряд проблем. Часть данных проблем может быть решена органами местного самоуправления. Однако законодатель в данной сфере содержит лишь общие ориентиры, и различные муниципальные образования применяют данные правила по-разному. Практическая значимость рассматриваемой темы в том, что необходимо сформулировать предложения, которые могут быть использованы для дальнейшего совершенствования отечественного законодательства в области регулирования института договора социального найма. Отдельные выводы также могут быть использованы в учебном процессе при преподавании ряда юридических дисциплин, в частности жилищного права, а также в практической деятельности органов местного самоуправления, правоохранительных и судебных органов. Деятельность органов местного самоуправления в сфере жилищных правоотношений редко становится предметом научного исследования, данный пробел призвана восполнить настоящая работа.
Вступивший в силу 1 марта 2004г. Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) внёс существенные изменения в правовое регулирование договора социального найма жилого помещения. Согласно Жилищному кодексу РСФСР 1983г., действовавшему при вселении
новленном порядке жилых помещений по договорам социального найма. Рассмотрены возникающие в связи с этим проблемы содержания и применения норм жилищного законодательства.
пользования жилым помещением.
граждан до введения в действие Жилищного кодекса РФ, вселение граждан в жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществлялось на основании ордера [1]. При этом на практике составления договора социального найма жилого помещения в письменной форме в обязательном порядке не требовалось, хотя ст.50 ЖК РСФСР указывала, что пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.
В тот период ордер являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение, однако отсутствие у гражданина ордера при фактическом вселении в предоставляемое ему жилое помещение и проживании в нем, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служило препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением. После вселения на законном основании гражданин приобретал право пользования жилым помещением, а также считался заключившим договор социального найма.
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, согласно ст.672 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), введенного в действие 26 января 1996 г., жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения [2]. Такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.
В силу ст.63 Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 1 марта 2005 г., договор социального найма жилого помещения заключается в письменной
форме на основании решения уполномоченного органа публичной власти о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования [3]. Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением Жилищного кодекса РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Однако исходя из ст.12, 13, 49 Жилищного кодекса РФ, указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
Следовательно, одним из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей является вступившее в законную силу судебное решение. На практике часто возникают ситуации, когда у граждан отсутствуют документы, подтверждающие основание вселения. В таком случае может быть подан иск о признании права пользования жилым помещением в целях заключения договора социального найма. При этом данный договор, согласно ст. 15, 62 Жилищного кодекса РФ, заключается на жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В отношении непригодного для проживания жилого помещения или жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, данный договор не заключается исходя из требований действующего законодательства.
Отдельно хотелось бы обратить внимание на то, что с момента заключения договора социального найма жилого помещения могут измениться различные обстоятельства и потребуется дополнение или изменение пунктов основного договора. В этом случае по соглашению сторон в письменной форме заключается дополнительное соглашение к договору социального найма помещения с указанием изменившихся положений. При этом несвоевременное внесение изменений в договор социального найма, к примеру, может служить основным источником возникновения трудностей при приватизации муниципального жилищного фонда. Внесение изменений в договор социального найма в одностороннем порядке возможно только на основании вступившего в законную силу решения суда. При уклонении нанимателя от заключения дополнительного соглашения к договору социального найма наймодателем может быть подано исковое заявление об обязании нанимателя привести договор социального найма в соответствие с законодательством. Основания подобных исков различны и могут затрагивать такие элементы, как предмет, субъектный состав, содержание договора.
Изменение договора социального найма происходит преимущественно в результате смены его субъектного состава. Согласно ч.2 ст.82 Жилищного кодекса РФ, дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймода-теля вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма
[3]. Анализ данной статьи предусматривает получение согласия дееспособных членов семьи и наймода-теля на замену нанимателя. Однако возникают практические ситуации, когда в жилом помещении, предоставленном гражданам по договору социального найма, могут проживать и иметь право пользования жилым помещением как несовершеннолетние, так и недееспособные граждане, которые в соответствии с нормами гражданского законодательства не могут совершать юридически значимые действия, в том числе и сделки. От имени и в интересах указанных лиц действуют их законные представители. Исходя из этого целесообразно закрепить в данной статье норму, по которой согласие на изменение договора социального найма жилого помещения от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан будут давать их законные представители.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в жилое помещение граждан в качестве членов своей семьи, что влечет за собой соответствующие изменения договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Согласно ст.679 Гражданского кодекса РФ, в жилое помещение могут быть вселены и другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При этом вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (должна учитываться учётная норма площади жилья, устанавливаемая в соответствии с п.5 ст.50 Жилищного Кодекса РФ органами местного самоуправления).
Данный вопрос на территории муниципального образования «Город Таганрог» входит в полномочия комиссии при Администрации города Таганрога по вопросам, связанным со вселением граждан в жилые помещения муниципального жилищного фонда, утвержденной постановлением Администрации города Таганрога от 05.12.2014 №3928 [4]. При этом минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, утвержден Решением Городской Думы города Таганрога от 29.09.2005 №109 «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения», составляет 10 кв. м общей площади на одного члена семьи [5].
Нельзя оставить без внимания и вопрос предоставления нуждающимся и малоимущим гражданам комнат в коммунальной квартире. На территории муниципального образования «Город Таганрог» данный вопрос подведомствен жилищной комиссии при Администрации города Таганрога, утвержденной постановлением Администрации города Таганрога от 02.04.2010 № 1647 [6]. При этом на законодательном уровне не решена проблема, когда на передачу на условиях социального найма освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире на практике претендуют несколько граждан, каждый из которых
проживает в данной квартире на законных основаниях и имеет все предпосылки для предоставления такого помещения. В научной литературе также нет предложений о способах решения данной проблемы.
В частности, М.Ю.Тихомировым высказано мнение, что «...в первую очередь, подлежат удовлетворению требования тех претендентов на освободившуюся жилую площадь, которые на дату освобождения соответствующего жилого помещения фактически признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Обратим внимание, что в данном случае речь идет не о любых категориях граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным законодательством, а лишь о тех лицах, которые одновременно признаны малоимущими» [7]. Но как быть, когда таких претендентов несколько, нет ответа ни в доктрине, ни в законодательстве.
Все это приводит к выводу о необходимости включения в ст. 59 Жилищного кодекса РФ положения, согласно которому преимущественное право предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире должно определяться в зависимости от степени нуждаемости таких граждан, состава семьи и уровня доходов, а также состояния здоровья.
Необходимо также затронуть проблему законодательного закрепления права пользования жилым помещением муниципального жилищного фонда по договору социального найма на основании решения о предоставлении гражданам жилого помещения, вынесенного уполномоченным органом до введения в действие ЖК РФ, ГК РФ. В тот период составление договора социального найма жилого помещения в письменной форме в обязательном порядке осуществлялось не всегда, заключение такого договора происходило путем открытия на имя нанимателя финансового лицевого счета. В настоящее время, согласно жилищному законодательству, жилые помещения муниципального фонда социального использования предоставляются гражданам только по договору социального найма. В таком случае полагаем целесообразным рассмотреть возможность законодательного закрепления за органами местного самоуправления полномочий по рассмотрению оснований сохранения за гражданами права пользования жилым помещением фонда социального использования. На заседании жилищной комиссии при органах местного самоуправления целесообразно рассмотрение вопроса о постановке граждан, уже проживающих в жилом помещении муниципального фонда и имеющих основания для признания их нуждающимися на основании их заявлений, на учет для заключения договора социального найма на занимаемое жилое помещение.
На практике возникает множество проблем при применении положений о договоре социального найма жилого помещения. Рассмотрена лишь часть правоотношений в сфере современного жилищного законодательства, которые требуют совершенствования для повышения эффективности жилищной политики государства и реализации конституционного права граждан на жилище.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изменениями и дополнениями). Утратил силу [Электронный ресурс] // Информационно-правовой портал «Гарант.Ру». - URL: https://base.garant.ru /10135000 (дата обращения: 01.09.2019).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. №230-ФЗ) [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации». - URL: www.pravo.gov.ru (дата обращения: 01.04.2018).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации». - URL: - www.pravo.gov.ru (дата обращения: 01.04.2018).
4. Постановление Администрации г. Таганрога от 05.12.2014 № 3928 (ред. от 16.03.2017) «О комиссии при Администрации города Таганрога по вопросам, связанным с вселением граждан в жилые помещения муниципального жилищного фонда» [Электронный ресурс] //Официальный сайт г.Таганрога. - URL: https://tagancity.ru (дата обращения: 08.10.2019).
5. Решение Городской Думы города Таганрога от 29.09.2005 № 109 «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения» [Электронный ресурс] //Официальный сайт г. Таганрога. - URL: https://tagancity.ru/ (дата обращения: 08.10.2019).
6. Постановление Администрации г. Таганрога от 02.04.2010 №1647 (ред. от 14.11.2017) «О жилищной комиссии при Администрации города Таганрога» (вместе с Положением) [Электронный ресурс] //Официальный сайт г. Таганрога. - URL: https://tagancity.ru/ (дата обращения: 08.10.2019).
7. Тихомиров М.Ю. Жилищный учет: очередность и порядок предоставления жилых помещений / М.Ю. Тихомиров. - М.: Изд. Тихомиров М.Ю., 2011. - 62 с.
© Анна Евгеньевна Камышанова, 2019 © Наталья Александровна Куленко, 2019 © Частное образовательное учреждение высшего образования «Таганрогский институт управления
и экономики», 2019
