CC BY
89
УДК 347.214 Григорьева Анна Германовна
кандидат исторических наук, доцент кафедры гражданского и гражданско-процессуального права Кубанского социально-экономического института
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ УДЕРЖАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Grigorieva Anna Germanovna
PhD in History, Assistant Professor, Civil and Civil Procedure Law Department, Kuban Institute for Social and Economic Studies
THE PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF REAL ESTATE LIEN
Аннотация:
В статье рассмотрены различные мнения ученых о возможности удержания недвижимого имущества. Проведен анализ неоднозначно складывающейся судебной практики в отсутствии законодательной регламентации данных вопросов. Приведены выводы о необходимости дальнейшего анализа и развития указанной области законодательства.
Summary:
The article considers various opinions of scholars about the possibility of the real estate lien. The author analyses the ambiguous legal precedents in the lack of legislative regulation of these matters.
Ключевые слова:
удержание вещи должника, недвижимое имущество, государственная регистрация обременения недвижимости, способ обеспечения исполнения обязательства.
Keywords:
debtor's property lien, real estate, state registration of encumbrance of real estate, way to secure the obligations.
Право удержания было известно российскому гражданскому законодательству, однако в Своде законов гражданских в перечне способов обеспечения исполнения обязательств удержание не упоминалось и являлось своеобразной формой ненаказуемого самоуправства, поэтому активно применялось на практике. Такими случаями являлось, например, задержание вещи при потравах, когда дозволялось задержать чужой скот, пойманный на потраве, в целях обеспечения вознаграждения за поврежденные угодья.
В проекте Гражданского уложения нормы об удержании содержались в подразделе VII отделения 1 главы Ill «Исполнение обязательств». В ст. 1642 было закреплено следующее положение: «Лицо, обязанное выдать не принадлежащее ему особливо определенное движимое имущество, вправе удерживать его у себя в виде обеспечения до тех пор, пока ему не будут возмещены произведенные им необходимые или полезные издержки на имущество» [1, с. 360].
Наряду с общегражданским правом удержания выделялось и право удержания, возникшее из обязательства, сторонами которого являлись предприниматели, или иначе - «право удержания между торговцами», которое заключалось в том, что действие права удержания распространялось на товары, процентные и иные ценные бумаги в обеспечение всякого рода требований, срок которым наступил, хотя бы они не имели отношения к удерживаемому имуществу (ст. 1643). Таким образом, в качестве предмета удержания признавалось лишь движимое имущество.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. [2] не содержал норм, предусматривавших возможность использовать удержание в качестве обеспечения договорных обязательств.
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. [3] также отсутствовали нормы об удержании, но оно как институт гражданского права признавалось мерой оперативного воздействия кредитора на должника [4, с. 66]. В частности, ст. 417 ГК РСФСР предоставляла право комиссионеру удержать причитающиеся ему по договору комиссии из всех сумм, поступивших к нему.
«Новую жизнь» данный правовой институт получил лишь с принятием части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - гК РФ) [5]. В настоящее время вопрос о возможности удержания недвижимого имущества является одним из самых дискуссионных в циви-листической доктрине. Это связано с тем, что удержанию как способу обеспечения исполнения обязательств посвящено в общих положениях Гражданского кодекса РФ всего две статьи (ст. 359 и ст. 360), содержание которых не позволяет ответить на многие вопросы, в том числе и основной для данного исследования - возможно ли удержание недвижимого имущества.
В ст. 359 ГК РФ закреплено, что кредитору, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику (указанному им лицу), принадлежит право в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещения кредитору связанных с этой вещью
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОБЩЕСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ (2015, № 24)
издержек и других убытков удерживать ее у себя до тех пор, пока соответствующее обязательство должником не будет исполнено. Как известно, понятие «вещь» включает в себя как движимые, так и недвижимые вещи. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Наиболее распространенными объектами недвижимости являются жилые дома, квартиры [6, с. 232]. По общему правилу вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации [7, с. 118].
Анализ ст. 359 и 360 ГК РФ, регламентирующих порядок обращения взыскания на удерживаемое имущество, позволяет прийти к выводу, что никаких ограничений для удержания недвижимого имущества нет.
В науке сложились две противоположные позиции по данной проблеме. Представители одной из них категорически возражают против включения в круг предметов удержания недвижимого имущества. Так, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский полагают, что сделки с землей и иным недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, а ст. 131 ГК РФ и другие законы не включают право удержания в перечень обременений недвижимого имущества, что не позволяет считать недвижимое имущество предметом удержания [8, с. 448].
По мнению Л.Н. Якушина, удержание недвижимой вещи недопустимо по следующим основаниям:
1) такое удержание значительно снизит оборотоспособность недвижимых объектов;
2) оно существенно усложнит применение права удержания на практике (все сделки с недвижимостью и права на недвижимость подлежат государственной регистрации), так как будет связано с дополнительными затратами как финансового, так и временного характера;
3) недвижимость не может быть предметом права удержания, потому что закон не предусматривает специальную форму для удержания, как это требуется при сделках с недвижимостью [9, с. 12].
Один из самых известных современных исследователей права удержания С.В. Сарбаш полагает, что поскольку законодатель не конкретизировал положения об удерживаемой вещи, то она может быть любой [10, с. 95]. Аналогичной позиции придерживается и Б.М. Гонгало [11, с. 121].
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [12] не содержит исчерпывающего перечня ограничений (обременений), подлежащих государственной регистрации, и признаков, позволяющих разграничить такие ограничения (обременения) с теми, регистрация которых не требуется. В частности, в данном законе вообще не упоминается об удержании недвижимой вещи должника.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами судебная практика складывается неоднозначно. В качестве иллюстрации сказанного можно привести два примера из судебной практики.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда оставила в силе решение Батайского городского суда Ростовской области от 2 ноября 2011 г., который отказал в иске А.С. К. о признании права на удержание квартиры. Суд мотивировал свою позицию тем, что, исходя из ст. 164 ГК РФ, предусмотрена обязательная регистрация сделок с недвижимостью, что, по мнению суда, противоречит существу правоотношений, возникающих при осуществлении кредитором права удержания имущества. Ст. 131 ГК РФ и другие законы не включают право удержания в перечень обременений недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации, в связи с этим суд делает вывод о том, что изложенные обстоятельства не позволяют включать в круг вещей, которые могут служить предметом удержания, недвижимое имущество [13].
В другом случае Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд признал за ответчиком право на удержание результата работ по договору строительного подряда (жилой дом, а также недвижимое имущество, расположенное на земельных участках в виде незавершенного строительства - жилого 17-этажного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями), но отказал истцу в удовлетворении его требований по другому основанию [14].
Научный интерес представляет еще одна точка зрения. Если традиционно правом удержания можно было воспользоваться в таких договорах, как хранение, перевозка, комиссия, подряд, поручение, то в настоящее время оно стало общегражданским способом, а поскольку в гражданский оборот введены новые виды договоров, следует полагать, что право удержания может быть применено и к недвижимой вещи по другим видам договоров. Показательным в этом плане является договор ренты. Он направлен на охрану слабозащищенной стороны, которой, по смыслу законодательства, является получатель ренты, и суды в основном становятся на защиту прав получателя ренты. На практике же нередки случаи, когда договор расторгается по иску получателя ренты без достаточных на то оснований. Зачастую в таких случаях плательщик ренты понес
значительные расходы на неотделимые улучшения недвижимой вещи, которые не всегда представляется возможным вернуть. Достаточно эффективным способом защиты прав добросовестного плательщика рентных платежей может оказаться применение института удержания к данному обязательству. Если ответчик в судебном процессе о расторжении договора ренты заявил об удержании вещи для обеспечения права на компенсацию произведенных им улучшений, это должно влечь последствия, предусмотренные ст. 359, 360 ГК РФ. Представляется правильным, что применение в этой ситуации права удержания в значительной мере стабилизирует рентные отношения и сократит злоупотребления в этой сфере. Право удержания может с успехом применяться и по другим договорам, связанным с возвратом недвижимой вещи, на которую были произведены неотделимые улучшения, и за которые должник отказывается возмещать их стоимость, например, по договору аренды, ссуды, найма жилого помещения [15, с. 80].
Представляется, что подобная неопределенность порождает различные толкования, поэтому нормы все-таки нуждаются в доработке. Тем более, что в настоящее время реформированию подвергаются многие правовые институты [16, с. 42].
В этом контексте заслуживает внимания предложение В.В. Витрянского, высказанное им когда-то в процессе обсуждения Концепции развития гражданского законодательства. По его мнению, выходом из этой ситуации явилось бы закрепление на законодательном уровне предлагаемой в свете разработок по совершенствованию законодательства в области государственной регистрации недвижимости концепции об учреждении системы отметок, вносимых в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые не будут являться записями о государственной регистрации. К числу таких фактов, например, предлагалось относить случаи беститульного владения недвижимостью, когда данное обстоятельство имеет значение владения для давности [17, с. 8].
Таким образом, неопределенность в вопросе о возможности удержания недвижимого имущества диктует необходимость совершенствования правового регулирования в этой сфере.
Ссылки:
1. Проект книги первой Гражданского уложения с объяснительной запиской редакционной комиссии / под ред. И.М. Тютрюмова. СПб., 1895.
2. Гражданский кодекс РСФСР, утв. ВЦИК РСФСР 31 октября 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.
3. Гражданский кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.
4. Лазаренкова О.Г. Взгляды современных исследователей на соотношение права удержания и самозащиты гражданских прав // Юридическая мысль. 2006. № 5. С. 61-68.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51 -ФЗ (ред. от 06.04.15 № 80-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301 ; 2015. № 14. Ст. 2020.
6. Григорьева А.Г. Реализация жилищных прав несовершеннолетних: проблемы правового регулирования и правоприменительной практики // Теория и практика общественного развития. 2014. № 4. С. 232.
7. Григорьева А.Г. Тенденции и перспективы развития гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на жилые помещения // Экономика. Право. Печать. Вестник КСЭИ. 2014. № 3-4 (63-64). С. 118.
8. Брагинский М., Витрянский В. Договорное право. М., 2011. Кн. 1: Общие положения. С. 448.
9. Якушина Л.Н. Удержание в системе способов обеспечения исполнения обязательств : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 12.
10. Сарбаш С. В. Некоторые аспекты применения права удержания // Вестник ВАС РФ. 1997. № 11. С. 95.
11. Залог, банковская гарантия и другие способы обеспечения исполнения обязательств : постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова. М., 2010. С. 121.
12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015 № 82-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594 ; 2015. № 14. Ст. 2022.
13. Определение Ростовского областного суда от 9 февраля 2012 г. по делу № 33-1660 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
14. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2012 г. по делу № А65-7172/2011 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
15. Лазаренкова О.Г. Удержание недвижимого имущества: теория и практика // Вопросы современной юриспруденции. 2014. № 34. С. 80.
16. Григорьева А.Г. Проблемы обеспечения тайны усыновления ребенка // Экономика. Право. Печать. Вестник КСЭИ. 2014. № 1 (61). С. 42.
17. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 1999. № 6. С. 8-16.
