CC BY
233
Проблемы правового регулирования договора ренты в гражданском праве Problems of legal regulation of the rent contract in civil law
Ефремова Д. Г.
Студентка 4 курса
ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия»
РФ, г. Москва e-mail: efremovadarya. 00@mail.ru
Efremova D.
4rd year Student Russian State University of Justice
Russia, Moscow e-mail: efremovadarya. 00@mail.ru
Аннотация.
В статье рассматриваются актуальные проблемы применения договора ренты. Рента- сделка с недвижимостью с важной особенностью, а именно- получатель ренты не продает свою недвижимость, а отдает плательщику ренты. Договор ренты является одним из древнейших и незаменимых договоров, в связи с чем пользуется актуальностью у граждан. Во многом это связано с тем, что получатель ренты имеет постоянный доход, который к тому же не может быть ниже минимального размера оплаты труда. И если минимальный размер оплаты ренты определен, то верхний предел отсутствует, тем самым ограничения в сумме могут быть прописаны сами в договоре, но не в законе. Поэтому актуальность настоящий статьи продиктована важностью правильного применения норм для реализации своих прав всеми заинтересованными гражданами.
Annotation.
This article deals with the problems of the practical application of the rental agreement. Rent is a real estate transaction when recipient of the rent does not sell his own real estate, but gives it to the payer. The rental agreement is one of the oldest and irreplacable therefore contract of rent enjoys relevance among citizens. This is largely due to the fact that the recipient of the rent has a permanent income, which, moreover, cannot be lower than the minimum wage. And if the minimum amount of rent payment is defined, then there is no upper limit, thus the restrictions on the amount can be spelled out in the contract, but not in the law. The relevance of this article is dictated by the importance of the correct application of the rules for the exercise of citizen's rights.
Ключевые слова: рента, пожизненное иждивение, получатель ренты, плательщик ренты.
Key words: rent, lifelong maintenance of a dependent, recipient of the rent, rent payer.
Гражданское законодательство закрепляет регулирование различных договоров, среди них можно выделить договор ренты. Нормы договора ренты применяются в гражданских правоотношениях длительное время. Сам термин слова «Рента» возник ещё в Древнем Риме, но в современном языке имеет два значения: во-первых, это определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, а во-вторых, это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застраховавшемуся. Во Франции, в романо-германской правовой семье, к числу которых относится Российская Федерация, в 19 веке появляется институт ренты в гражданском праве. Принятый 1804 году Французский гражданский кодекс, впервые включил себя нормы, регулирующий институт пожизненной ренты. Данному институту было посвящено 16 статей
При анализировании норм, применяемых во Французском гражданском кодексе и Гражданском Кодексе Российской Федерации, необходимо сказать об их схожести. Например, статья 1971, в которой сказано, что «Пожизненная рента может быть установлена или на время жизни того лица, которое уплатило ее цену, или на время жизни третьего лица, которое не имеет никакого права пользоваться ею» И статьи 596 Гражданского Кодекса, в котором сказано: «Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина» Также
известные двум приведенным выше кодексам понятия договора постоянной ренты, пожизненной ренты, во Французском законодательстве договор ренты относился к алеаторным сделкам, как и в Гражданском Кодексе Российской Федерации, то есть имел рискованный характер, о чем будет сказано в статье. В этом и будет заключаться исключительное положение данного института, который действует по сей день.
Но как происходит регулирование и доказывание нарушений условий договора на современной этапе развития гражданских отношений?
Чтобы разобраться в данном вопросе, следует начать с теоретического аспекта договора ренты. Легальное определение дается в п.1 ст.583 Гражданского кодекса Российской Федерации: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме», и как известно, рента подразделяется на три формы: постоянная рента — договор, при котором одна сторона выплачивает другой стороне платежи на регулярной основе, а другая сторона в обмен на это передает свое имущество, в том числе и движимое; пожизненная рента — договор, в котором на регулярные платежи, осуществляемые до конца жизни отчуждателя или третьего лица передается только недвижимое имущество; пожизненное содержание с иждивением - .особенности данного договора в том, что помимо оснований, предусмотренных в договоре пожизненной ренты, в обязанности плательщика ренты входит удовлетворение бытовых потребностей получателя ренты.
Следует сказать, что они имеют ряд существенных отличий, которые позволяют разграничить их для каждого индивидуального правоотношения.
Во-первых, субъектный состав: в постоянной ренте, как указано в ст.589 Гражданского Кодекса Российской Федерации получателем постоянной ренты может быть как физическое лицо, так и некоммерческая организация. В пожизненной ренте, как и в пожизненном содержании с иждивением согласно ст.596 Гражданского Кодекса Российской Федерации субъектом, то есть получателем ренты, может являться только физическое лицо, так как устанавливается срок ренты на период жизни получателя.
Во-вторых, условия выкупа ренты и расторжения договора. Следует рассмотреть на примере выкупа квартиры. В постоянной ренте через определенное время можно прекратить договор ренты путем выкупа имущества и тем самым прекратить выплату ренты, в данном случае это правомочие плательщика. В постоянной ренте у получателя ренты есть только право потребовать выкупа ренты по ст.593 Гражданского Кодекса Российской Федерации, и в последствиях расторгнуть договор по основаниям п.3 ст.587 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора пожизненной ренты у получателя ренты есть выбор, он может потребовать выкуп ренты или расторжение договора и возмещения убытков по ст.599 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Но выкуп, расторжение договора и возмещение убытков относят к прекращению обязательств. Как объективно оценить нарушения обязательств сторонами и расторгнуть договор?
На практике договор пожизненного содержания с иждивением пользуется общественным интересом и применяется довольно часто. Суть в том, что договор дает возможность двум лицам удовлетворить свои потребности, собственнику имущества - содержание, которое будет включать в себя предусмотренные сторонами условия, а плательщику ренты - получение недвижимого имущества, вероятнее всего, за цену ниже, чем рыночная стоимость за предполагаемое имущество. Но, несмотря на это, в судебном практике все чаще встречаются дела о расторжении договора ренты.
Необходимо затронуть решение Люберецкого городского Суда Московской области по иску о
расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и возврате квартиры в собственность. Суть дела заключается в том, что лица заключили договор ренты и обговорили существенные условия: оказывать услуги по приготовлению пищи, мытью и чистке посуды, влажной уборки кухни, ванной и туалета, стирке и глажке белья, проведению генеральной уборки, выполнению поручений подопечного и т. д.
В данном деле получатель ренты ссылается на невыполнение ответчиком своих обязанностей, то есть на отказ в проведении ремонта, отсутствии помощи. Но как оказалось, по фактическим обстоятельствам дела, плательщик ренты добросовестно выполнял свои обязанности, предоставил суду доказательства в виде чеков, кассовых ордеров, показаний свидетелей. Можно сделать вывод, что ответчик выполнял все условия по договору пожизненного содержания с иждивением, но по субъективным представлениям истца этого было недостаточно и, следовательно, нарушало его права.
Схожих ситуаций достаточно в судебной практике. Судам приходится исследовать и детализировать каждое обстоятельство, которое может повлиять на разрешение спорной ситуации, основываясь, в частности, не на чеках и кассовых ордерах, которые во многом и позволяют проверить достоверность, а на показаниях свидетелей, обосновании сторон.
В связи с этим следует указать на алеаторность данных сделок, каждая из сторон несет риски. В этом и заключается одна из ключевых проблем данного договора, которая не может предоставить возможность институту ренты нормально функционировать. Суть в том, что нельзя просчитать жизнь человека или высчитать ее примерный срок. Из-за этого рискуют две стороны, плательщик ренты может содержать пенсионера неопределенное количество времени, это может быть год, а может быть и двадцать лет. А для получателя ренты существует вероятность в потере терпения плательщика ренты, что может негативно сказаться на положении получателя ренты.
Тем самым, правовое регулирование данных отношений нуждается в усовершенствовании.
Следует защищать права плательщика ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением. Плательщик должен выплачивать ренту и оказывать услуги, предусмотренные соглашением. В случае разногласий по договору, он может ссылаться на документы о выплате суммы ренты, о фиксированной и постоянной цене, которая меняется только в случаях роста величины прожиточного минимума на душу населения. Но существуют некоторые трудности в доказывании факта выполнения предусмотренных договором услуг, например, в питании, лекарствах. Тем самым, нужно ответить на вопрос, чем обосновывает наличие нарушений получатель ренты?
Поэтому, необходимо определить, что относится к существенным нарушениям обязательств плательщика ренты. Можно полагать, что невыполнение своих обязанностей подразумевает, что плательщик ренты нарушил условия договора. Также в случае пожизненного содержания с иждивением необходимо найти и доказать сам факт наличия нарушения обязательства, нужно утвердить критерии, на которые суд будет ссылаться при вынесении решений, так как нельзя не брать во внимание пожилой возраст, физические и умственные особенности.
В договоре можно предусмотреть не только ежемесячную выплату, но и покупку продуктов, лекарств, уборку и т. д. Поэтому, при решении вопроса о расторжении договора в связи с невыполнением плательщика ренты своих обязательств, следует объективно понимать на какое невыполнение ссылается получатель, так как некачественная уборка в представлении получателя ренты, которая подразумевается в субъективном представлении получателя ренты, не должна оцениваться судом как существенное нарушение условий и служить основанием для прекращение договора.
Помимо этого, необходимо обезопасить права получателя ренты. Получатель ренты, как было сказано
выше, не застрахован от негативного отношения плательщика ренты к нему, целенаправленному ухудшению положения, причинение вреда жизни или здоровья. В связи с этим, надо определить, какими нормами руководствоваться в случае причинения получателю ренты умышленного вреда жизни или здоровья?
Известно, что по ст.605 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются в случае существенного нарушения плетельщика ренты своих обязательств. На мой взгляд, несоразмерно сравнивать нарушение обязательства, касающегося имущественных отношений и причинения вреда жизни и здоровья. Поэтому, необходимо добавить норму, которая позволит получателю ренты возможность, помимо расторжения договора ренты, возврата недвижимого имущества или выплаты выкупной цены, требовать двойную сумму выплаченных рентных платежей за период действия договора ренты.
Следует сказать про организацию ГУП «Моссоцгарантия», созданной по инициативе Правительства Москвы. Это единственное государственное предприятие, которое осуществляет деятельность по заключению договоров пожизненного содержания с иждивением. Организация является важнейшим этапом для развития современных рентных правоотношений и показателем необходимости дальнейшего совершенствования данного института.
Подводя итог, стоит отметить, что договор ренты несомненно имеет свои особенности, которые не встречаются ни в одном другом договоре, что делает его уникальным. Но для применения данных норм, нужна конкретизация и объективная оценка действий участников правоотношений для правомерного принятия решений судом. Поэтому, отвечая на заданные вопросы, можно сказать, что договор ренты действительно для определенных отношений необходим и актуален, и в связи с этим нуждается в доработке.
Список используемой литературы:
1.Дакашев, М. Ж. История развития договора ренты / М. Ж. Дакашев. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 11 (115). — С. 1272-1275. — URL: https://moluch.ru/archive/115/31051/ (дата обращения: 09.12.2021).
2. Маркова О.А. Договор ренты в гражданском законодательстве. М.: Юридический центр Пресс, 2007.
3.«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // СПС Консультант-Плюс
4. Решение № 2-2911/2018 2-2911/2018~М-1796/2018 М-1796/2018 от 3 мая 2018 г. по гражданскому делу № 2-2911/2018 - URL: https://sudact.ru/regular/doc/V0gcpHif6ZUC
