CC BY
68DOI 10.47643/1815-1329_2023_4_115 УДК 347.27
ОБ ИПОТЕКЕ AGREEMENT
БАШИРИНА Евгения Николаевна,
кандидат политических наук, доцент кафедры экономико-правового обеспечения безопасности, Институт истории и государственного управления Уфимского университета науки и технологий. 450076, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Заки Валиди, 32. E-mail: evgeniya-gk2009@mail.ru;
КАЗАМИРОВ Анатолий Иванович,
кандидат юридических наук, доцент, Уфимский юридический институт МВД России. 450091, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Муксинова, 2. E-mail: kazamirov71@mail.ru;
ФИРСОВА Наталья Викторовна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права, Институт права Уфимского университета науки и технологий. 450005, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Достоевского, 131. E-mail: nataliviktoria@mail.ru;
Bashirina Evgeniya Nikolaevna,
Candidate of Political Sciences, Associate Professor of the Department of Economic and Legal Security, Institute of History and Public Administration Ufa University of Science and Technology. 450076, Republic of Bashkortostan, Ufa, Zaki Validi str., 32. E-mail: evgeniya-gk2009@mail.ru;
Kazamirov Anatoly Ivanovich,
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor, Ufa Law Institute of the Ministry of Internal Affairs of Russia. 450091, Republic of Bashkortostan, Ufa, Muksinova str., 2. E-mail: kazamirov71@mail.ru;
Firsova Natalia Viktorovna,
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor of the Department of Civil Law, Institute of Law Ufa University of Science and Technology. 131 Dostoevsky str., Ufa, Republic of Bashkortostan, 450005. E-mail: nataliviktoria@mail.ru
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF THE MORTGAGE
Краткая аннотация. Принятие Закона об ипотеке ознаменовало реформирование залогового законодательства. Стоит отметить, что проблемы, связанные с правовым регулированием ипотеки этот закон не решил. После издания данного закона принято считать, что произошло реформирование залогового права, которое до сих пор приводит к разночтению норм Гражданского кодекса Российской Федерации и специального закона об ипотеке. Соотношение нормативных правовых актов зачастую вызывают коллизию правовых актов, недостаточно регламентированы существенные условия договора, что влечет за собой вероятность признания договора не заключенным, а судебная практика не всегда достаточна для регулирования отдельных вопросов. До сих пор в практике остался не разрешённым вопрос относительно недействительности и незаключённости договоров об ипотеке. Судебная практика не выработала единого подхода к решению данной проблемы.
Abstract. The adoption of the Mortgage Law marked the reform of the mortgage legislation. It is worth noting that this law has not solved the problems related to the legal regulation of mortgages. After the publication of this law, it is considered that there has been a reform of the mortgage law, which still leads to a discrepancy between the norms of the Civil Code of the Russian Federation and the special law on mortgages. The ratio of regulatory legal acts often cause a conflict of legal acts, the essential terms of the contract are insufficiently regulated, which entails the possibility of recognizing the contract as not concluded, and judicial practice is not always sufficient to regulate individual issues. Until now, the issue of the invalidity and non-conclusion of mortgage agreements has not been resolved in practice. Judicial practice has not developed a unified approach to solving this problem.
Ключевые слова: законодательство, гражданский кодекс, договор, ипотека, судебная практика, залог, недвижимость.
Keywords: legislation, civil code, contract, mortgage, judicial practice, pledge, real estate.
Для цитирования: Баширина Е.Н., Казамиров А.И., Фирсова Н.В. Проблемы правового регулирования договора об ипотеке // Аграрное и земельное право. 2023. № 4(220). С. 115-117. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_4_115.
For citation: Bashirina E.N., Kazamirov A.I., Firsova N. V. Problems of legal regulation of the mortgage agreement // Agrarian and Land Law. 2023. No. 4(220). pp. 115-117. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_4_115.
Статья поступила в редакцию: 20.02.2023
Законодатель раскрывает термин «ипотека» только лишь через определение договора об ипотеке, закреплённого в статье 1 Закона об ипотеке[1]. Особенностью договора об ипотеке является предмет - недвижимое имущество.
Проблемой правоприменительной практики является заключение договора об ипотеке, где предметом договора является квартира в многоквартирном доме. Здесь необходимо учитывать, что данная квартира является заложенной одновременно с долей на общее имущество в многоквартирном доме[2, С. 176].
Судебная практика также считает, что если собственник квартиры в многоквартирном доме, обладает долей в праве на общее имущество многоквартирного дома, в том числе долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся под ним, то по договору об ипотеке жилого помещения эти доли являются одновременно заложенными. Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме следует правовой судьбе жилого или нежилого помещения в данном доме[3].
При этом доля на общее имущество в многоквартирном доме может быть передана в залог без согласия владельцев общей долевой соб-
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2023. № 4(220)
ственности данного общего имущества. Также предметом договора об ипотеке может быть доля в праве общей долевой собственности на квартиру или жилой дом, аналогично не требующим согласия других собственников общей долевой собственности на данный объект недвижимости.
Но есть ситуации, когда для установления ипотеки на квартиру или жилой дом необходимо согласие третьих лиц.
Статья 7 Закона об ипотеке определяет, что при установлении залога недвижимости на квартиру или жилой дом требуется письменное согласие всех сособственников недвижимости, которое находится в общей совместной собственности, поскольку доли не определены[1].
При отсутствии согласия супруга на заключение договора об ипотеке на общее совместное имущество, супруг имеет право требовать в судебном порядке признать данную сделку недействительной. Срок подачи иска составляет один год со дня, когда он узнал или должен был узнать о заключении данной сделки, нарушающие его права[4].
Если же предметом договора об ипотеке является имущество юридического лица, то согласие супруга участника общества, так как такой супруг имеет право претендовать на часть действительной стоимости доли супруга - участника общества - в уставном капитале общества, не требуется[5].
Также согласие требуется, если предметом ипотеки является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц[6, с. 165].
Основанием прекращения права пользования квартирой или жилым домом залогодателя и других лиц, имеющих право проживания в таких объектах, является реализация предмета договора об ипотеке, вследствие обращения взыскания. Что касается договора найма или договора аренды жилого помещения, которые заключены до заключения договора об ипотеке или с согласия залогодержателя после, при реализации жилого помещения данные договоры сохраняют силу.
Изучая предыдущие редакции Закона об ипотеке установлено, что ранее существовал запрет на обращение взыскания на жилые помещения, которые принадлежат физическим лицам, тем самым законодатель проявлял заботу о соблюдении прав физических лиц (граждан). На сегодняшний момент законодатель пошёл по пути снятия этого запрета. Изучая многочисленную практику судов, мы видим, что сложилась судебная практика, устанавливающая наложение взыскание на единственное жилье гражданина и членов его семьи, если данное жилое помещение находится под залогом (ипотекой)[7].
Если же предметом договора об ипотеке является земельный участок, то в отношении него устанавливается следующая особенность: он может быть предметом договора об ипотеке, в строгой зависимости от оборотоспособности земельного участка.
Так земельные участки ограниченные или изъятые из оборотоспособности, не могут быть предметом договора об ипотеке.
В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ[8] на передачу в ипотеку права аренды земельного участка требуется согласие собственника земельного участка.
Апелляционным определением Самарского областного суда от 4 марта 2013 г. по делу № 33-2100 встречный иск о признании договора ипотеки недействительной (ничтожной) сделкой оставлен без удовлетворения, поскольку договором аренды установлен запрет на передачу арендатором земельного участка в качестве залога, право аренды не могло быть предметом договора об ипотеке[9].
В отличие от жилых квартир и домов, в соответствии с п. 3 ст. 62 Закона об ипотеке ипотека земельного участка, находящегося в долевой или совместной собственности, недопустима.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
В настоящее время судебная практика по данному вопросу вполне однозначна: в том случае, если земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, залог земельной доли невозможен[10]. Суды последовательно отмечают, что п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок[11].
Законом об ипотеке установлено, что заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. Таким образом, законодатель не упоминает о том, что необходимость получения согласия залогодержателя может быть предусмотрена в договоре об ипотеке и для иных случаев. На практике подобные условия, отражённые, в частности, в кредитных договорах, могут быть квалифицированы судом как ущемляющие интересы потребителей. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 5 февраля 2015 г. № Ф04-15103/15 по делу № А70-6826/2014 пришёл к выводу, что установление в кредитном договоре условий о том, что фактическое вселение или регистрация новых жильцов в жилом помещении проводятся заёмщиком лишь после получения письменного согласия банка. [12].
Кроме того, стоит подчеркнуть, что на практике часто истцы обращаются в суд с иском о признании недействительным договора по распоряжению заложенным имуществом, заключенного без необходимого в силу договора или закона согласия залогодержателя. Суды последовательно отказывают в удовлетворении таких исков, поскольку действующим законодательством предусмотрены иные последствия, нежели признание договора недействительным. В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ в указанном случае залогодержатель вправе предъяви ть требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога. Данный аспект нашел
также отражение в п. 23 Постановления Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»[13]. В соответствии с п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другою обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Интерес представляет то, что указанная норма вступает в противоречие с п. 2 ст. 342 ГК РФ. Ранее в соответствии с нормой п. 2 ст. 342 ГК РФ предшествующие договоры об ипотеке могли предусматривать запрет на установление последующего залога. Практика показывала, что последующий залог запрещался предшествующим залогодержателем фактически в 100% случаев [14, с. 19]. Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 367-Ф3[15] в ГК РФ были внесены изменения, и в настоящее время согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ запрет на установление последующего залога может быль предусмотрен только законом, но не предшествующими договорами.
Таким образом, для максимально эффективной реализации ипотечных отношений, возникающих на основании заключения договора об ипотеки, законодателю необходимо систематически обращаться к анализу судебной практики, совершенствовать действующее законодательство, затрагивающее данную систему правоотношений.
Библиогра фия:
1. Федеральный закон от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с посл. изм. и доп. от 20 октября 2022 г. № 409-ФЗ) // Официальный интернет-портал правовой информации. [Электронный ресурс]. URL: http://www.pravo.gov.ru/ (дата обращения: 15.02.2023).
2. Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. Гражданское право : учебно-практическое пособие. М. : Проспект, 2020. С. 176.
3. Обзор судебной практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. Утвержден Президиумом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2017 г. № 90 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2017 г. № 308-ЭС17-9439 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Определение Верховного Суда РФ от 13 декабря 2016 г. № 30-КГ16-10 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Фирсова Н.В., Баширина Е.Н., Никерина Т.А. Особенности договора ипотеки по современному российскому законодательству // Евразийский юридический журнал. 2020. № 3 (142). С. 164-166.
7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 ноября 2013 г. № 6283/13 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51 -ФЗ (с посл. изм. и доп. от 25 февраля 2022 г. № 20-ФЗ) // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. URL:http://www.pravo.gov.ru/ (дата обращения: 15.02.2023).
9. Апелляционное определение Самарского областного суда от 4 марта 2013 г. по делу № 33-2100 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Решение Калининского районного суда Краснодарского края от 12 октября 2020 по делу № 2-417/2020 // База судебных актов, судебных решений и нормативных документов «Судебные и нормативные акты РФ» [Электронный ресурс]. URL:https://sudact.ru/regular/doc/S1YCuG09tMdg/ (дата обращения: 15.02.2023).
11. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 20 октября 2014 г. по делу № 33-9012/2014 // База судебных актов, судебных решений и нормативных документов «Судебные и нормативные акты РФ» [Электронный ресурс]. URL:http://sudact.ru/regular/doc/ieiDtoTj70Ha/ (дата обращения: 15.02.2023).
12. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 февраля 2015 г. № А70-6826/2014 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: http://vsrf.ru/ (дата обращения: 15.02.2023).
14. Бевзенко Р.С. Вещное обеспечение: залог, удержание и титульные обеспечительные конструкции: дис. ... д-ра юрид. наук. М. 2022. С. 219.
15. Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (с посл. изм. и доп. от 26 июля 2017 № 212-ФЗ) // Официальный интернет-портал правовой информации [Электронный ресурс]. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 15.02.2023).
References:
1. Federal Law No. 102-FZ of July 16, 1998 "On Mortgage (pledge of real estate)" (with the following amendments and additions. dated October 20, 2022, No. 409-FZ) // Official Internet portal of legal information. [electronic resource]. URL: http://www.pravo.gov.ru / (date of address: 02/15/2023).
2. Alekseev S.S., Gongalo B.M., Murzin D.V. Civil law : an educational and practical manual. Moscow: Prospect, 2020. p. 176.
3. Review of judicial practice of consideration by arbitration courts of disputes related to the mortgage agreement. Approved by the Presidium of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation No. 90 dated January 28, 2017 [Electronic resource]. Access from help. - the legal system "ConsultantPlus".
4. Ruling of the Supreme Court of the Russian Federation dated August 21, 2017 No. 308-ES17-9439 [Electronic resource]. Access from help.-legal system "Consult-
antPlus".
5. Ruling of the Supreme Court of the Russian Federation dated December 13, 2016 No. 30-KG16-10 [Electronic resource]. Access from help. - the legal system "Con-
sultantPlus".
6. Firsova N.V., Bashirina E.N., Nikerina T.A. Features of the mortgage agreement under modern Russian legislation // Eurasian Legal Journal. 2020. No. 3 (142). pp.
164-166.
7. Resolution of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation dated November 26, 2013 No. 6283/13 [Electronic resource]. Access from help.- the legal system "ConsultantPlus".
8. The Civil Code of the Russian Federation (Part One) of November 30, 1994, No. 51 -FZ (with the following amendments and additions. dated February 25, 2022, No. 20-FZ) // Official Internet portal of legal information [Electronic resource]. URL:http://www.pravo.gov.ru / (date of appeal: 02/15/2023).
9. The appeal ruling of the Samara Regional Court of March 4, 2013 in case No. 33-2100 [Electronic resource]. Access from help.- the legal system "ConsultantPlus".
10. The decision of the Kalininsky District Court of the Krasnodar Territory of October 12, 2020 in case No. 2-417/2020 // Database of judicial acts, court decisions and regulatory documents "Judicial and regulatory acts of the Russian Federation" [Electronic resource]. URL:https://sudact.ru/regular/doc/S1YCuG09tMdg / (date of appeal: 02/15/2023).
11. Appeal ruling of the Perm Regional Court of October 20, 2014 in case No. 33-9012/2014 // Database of judicial acts, court decisions and regulatory documents "Judicial and regulatory acts of the Russian Federation" [Electronic resource]. URL:http://sudact.ru/regular/doc/ieiDtoTj70Ha / (accessed: 02/15/2023).
12. Resolution of the Arbitration Court of the West Siberian District of February 5, 2015 No. A70-6826/2014 [Electronic resource]. Access from help. - the legal system "ConsultantPlus".
13. Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation No. 10 dated February 17, 2011 "On some issues of application of the legislation on pledge" // Official website of the Supreme Court of the Russian Federation [Electronic resource]. URL: http://vsrf.ru / (date of appeal: 02/15/2023).
14. Bevzenko R.S. Real security: pledge, retention and title security constructions: dis. ...Dr. yurid. sciences. M. 2022. p. 219.
15. Federal Law No. 367-FZ of December 21, 2013 "On Amendments to Part One of the Civil Code of the Russian Federation and the Invalidation of Certain Legislative Acts (Provisions of Legislative Acts) of the Russian Federation" (with the following amendments and additions). dated July 26, 2017 No. 212-FZ) // Official Internet portal of legal information [Electronic resource]. URL: http://www.pravo.gov.ru (accessed: 02/15/2023).
