ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 34

Юридические науки

Канцер Юрий Александрович, кандидат юридических наук, доцент кафедры финансового и предпринимательского права Волгоградский институт управления - филиал РАНХиГС, г. Волгоград

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Аннотация: Статья посвящена правовому статусу управляющих компаний, анализу договора управления с ними, проблемам правового регулирования деятельности управляющих организаций. Такие проблемы заключаются в широком спектре вопросов деятельности компании. Правовое регулирование деятельности управляющих организаций строится в различных плоскостях, сюда входят как особенности лицензирования деятельности управляющих организаций, так и отношения управляющей компании с собственниками жилья, общее регулирование деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ в целом. К таким проблемам относятся: отсутствие определение понятия «управление многоквартирным домом управляющей организацией; отсутствие представления о системе средств правового контроля, а также защиты собственности и ответственности управляющей компании.

Ключевые слова: управляющая компания, правовое регулирование, собственник жилья.

Annotation: The article is devoted to the legal status of management companies, the analysis of the management agreement with them, the problems of legal regulation of the activities of management organizations. Such problems lie in a wide range of issues in the company's activities. Legal regulation of the activities of management organizations is built in various planes, this includes both the specifics

of licensing the activities of management organizations, and the relationship of the management company with homeowners, general regulation of the activities of management companies in the field of housing and communal services in general. Such problems include: lack of definition of the concept of "management of an apartment building by a managing organization; lack of understanding of the system of means of legal control, as well as protection of property and liability of the management company.

Key words: Management Company, legal regulation, homeowner.

Под управляющей компанией (УК) понимается коммерческая организация, имеющая лицензию на управление многоквартирного дома (МКД) и оказывающая соответствующие услуги за деньги. Если дом содержится организацией, она отвечает перед жильцами за благополучие здания и коммунальное обеспечение (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Управляющая компания не может быть навязана собственникам, так как за нее голосуют на общем собрании именно они. Вместе с тем, если речь идет о новостройках, ситуация несколько иная: после сдачи дома в эксплуатацию девелопер обязан передать его УК. И получается, что управляющая компания «достается» жильцам вместе с ключами от квартир.

Обычно соглашение между застройщиком и УК действует в течение года. Далее собственники могут поменять УК на другую на общем собрании или вообще сменить форму управления в своем доме (подробнее об этом - в конце материала).

В сентябре 2014 года начал свое действие Федеральный закон от 21 июля 2014 г. №255-ФЗ [1], который внес некоторые дополнения в положения Жилищного кодекса Российской Федерации. В частности, он направлен на ужесточение требований к компаниям, осуществляющим управление и обслуживание многоквартирных домов. Принятый закон внес изменения не только в жилищное законодательство, но и в некоторые другие правовые акты. Так, с 1 января 2015 года управляющие организации несут административную

ответственность за какие-либо нарушения правил ведения предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ. С 1 мая 2015 года они могут функционировать только при условии получения лицензии. Лицензии, выдаваемые управляющим компаниям в сфере ЖКХ, по сроку действия никак не ограничены. Но действуют они исключительно на территории того субъекта, где были оформлены.

К 2021 году никаких нововведений в федеральном законодательстве о деятельности УК не произошло. Со 2 июня 2021 года участниками УК не могут являться субъекты РФ и муниципальные образования.

Согласно ЖК РФ, управляющая компания оказывает коммунальные и жилищные услуги. За качество выполнения этих работ/оказания услуг УК несет ответственность перед собственниками.

Минимальный перечень работ, которые должна выполнять УК, утверждается постановлением Правительства. Полный перечень для конкретного МКД с указанием периодичности таких услуг должен содержаться в договоре управления.

Основные же вопросы, за решение которых отвечает УК, следующие:

- содержание несущих конструкций (фундаментов, стен, лестниц, крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов). Пример: обязанности по проверке состояния, очистке и восстановлению кровли, а также ремонт лестниц в подъезде целиком находятся в ведении УК;

- содержание оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества» [2, с. 208].

УК следит за мусоропроводом, вентиляцией, за исправностью систем водоотведения и водоснабжения, обслуживает системы теплоснабжения, газоснабжения, лифты. В случае выявления неполадок УК отвечает за надлежащий ремонт указанного оборудования;

- содержание иного общего имущества в многоквартирном доме [3, с.

Уборка помещений, относящихся к общему имуществу, обработка их от грызунов и насекомых, уборка придомовой территории - все это также должно выполняться силами УК. Помимо этого, «в большинстве случаев управляющая компания является посредником между собственниками и поставщиками коммунальных услуг. Поэтому к ее обязанностям относятся также начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги с предоставлением квитанций, расчет с поставщиками и деятельность по снижению задолженности жильцов за коммунальные услуги. Касательно последнего: если у кого-то из собственников квартир в МКД образовался долг по коммунальным платежам, УК вправе подать на этого человека в суд» [4, с. 562].

В силу ст. 162 ЖК РФ договор по управлению многоквартирным домом -это главный документ, подтверждающий и устанавливающий правоотношения между собственниками квартир в МКД и управляющей организацией. Соответственно, если жильцы решат передать право на ведение дел дома управляющей компании, с ней нужно оформить соглашение, включающее все обязательные и дополнительные условия.

По смыслу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ сделка по управлению (содержанию) МКД заключается между двумя сторонами:

- управляющей компанией;

- собственниками квартир, правлением ТСЖ, жилищным кооперативом (ЖК), либо застройщиком в новых домах [5, с. 160].

Организация обязуется по заданию другой стороны сделки оказывать услуги по управлению МКД, производить ремонтные и иные работы общедомового имущества и поддерживать коммунальное обеспечение жильцов дома.

В зависимости от того, кто будет выступать стороной договора, различаются и люди, имеющие право на его подписание.

Так, в случае оформления правоотношений с собственниками квартир договор подписывается директором организации и председателем совета многоквартирного дома (ч. 7, 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Договор с ТСЖ или ЖК

подписывается руководителем компании и председателем товарищества (кооператива) (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). В случаях организации управления в новостройках сделка оформляется с представителем подрядной организации, которой возведен объект (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Соглашение по управлению домом должно соответствовать требованиям жилищного законодательства.

Так, в договоре необходимо предусмотреть:

1. Сведения об общем имуществе, находящемся в ведении управляющей компании. К примеру, чердаки, подвалы, стены дома, лестничные площадки.

2. Виды и объем предоставляемых услуг по содержанию общего имущества и управления домом.

3. Условия изменения перечня работ. Это можно сделать на основании решения жильцов по итогам проведенного собрания.

4. Перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией как исполнителем. К ним относятся: горячее и холодное водоснабжение, электричество, тепло, газ, вывоз мусора.

5. Формула и расчет платы, начисляемой за работы по содержанию и ремонту жилья, а также за оказываемые коммунальные услуги, на основании тарифов, утвержденных общим собранием собственников квартир дома.

6. Способы и периоды внесения платежей по договору.

7. Формы контроля за деятельностью УК. Так, можно предусмотреть условие, обязывающее управляющую организацию размещать в подъезде отчет.

Отсутствие одного из вышеупомянутых условий влечет недействительность сделки (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Жилищное законодательство предусматривает следующие временные периоды оформления контракта по управлению многоквартирным домом (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ):

- от года до пяти лет - если правоотношения возникают с управляющей компанией, выбранной жильцами МКД;

- не менее одного года, но не больше трех лет - при оформлении сделки с организацией, выбранной по результатам проведения конкурса;

- не более трех месяцев - в случаях, когда соглашение по управлению домом заключил застройщик.

Если по истечении срока действия договора стороны не захотят расторгать его, он считается продленным на такой же период и с теми же условиями, которые были оговорены ранее (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Соглашение по управлению МКД оформляется между собственниками квартир и лицензированной управляющей компанией в письменном или электронном виде путем подготовки согласованного документа, подписываемого обеими сторонами.

Сделка не подлежит госрегистрации и вступает в силу с момента подписания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Оформлению любого договора должно предшествовать его тщательное изучение, это касается и соглашения по управлению МКД. Так, перед подписанием бумаги необходимо проверить следующие пункты:

1. Даты, с которых управляющая компания приступит к управлению домом и предоставлению коммунальных услуг.

2. Порядок формирования фонда капитального ремонта, если по оговоренным условиям организации поручено проводить этот вид работ.

3. Числа и периоды внесения платы за содержание жилого помещения и жилищно-коммунальные услуги.

4. Способы доведения данных об изменении тарифов (на информационном стенде в подъезде, через интернет-сайт).

5. Порядок направления и разрешения обращений в адрес руководства компании, ответственность за нарушения установленных правил.

6. Формы контроля за деятельностью организации: составление отчетов о выполненных работах, направление жалоб в государственную жилищную инспекцию.

7. Срок заключения договора, порядок его расторжения.

8. Условия взаимодействия жителей с компанией, включая способы отправки сообщений (факсом, электронной почтой, нарочным).

9. Порядок разрешения споров, досудебный порядок их урегулирования.

Помимо изложенного, необходимо изучить и остальные пункты. Если они

не понравятся собственникам квартир, составляется протокол разногласий для предъявления руководству УК.

Условия о расторжении сделки с управляющей компанией прописываются в самом договоре. Поэтому при прекращении правоотношений с УК в первую очередь необходимо исходить из оговоренных условий. К примеру, соглашение можно расторгнуть ввиду истечения срока.

По смыслу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ договор по управлению МКД разрешено прекратить в порядке, установленном гражданским законодательством, предусматривающим односторонний отказ от договора на основании ст. 450453 ГК РФ [6].

Собственники квартир вправе в односторонней форме отказаться исполнять договор управления МКД, заключенного по итогам проведенного конкурса, если до окончания действия срока управления общим собранием жильцов дома принято решение о замене формы ведения дел дома (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Сделка может быть расторгнута собственниками помещений МКД, если УК не будет исполнять условия соглашения, а жильцы примут решение об оформлении правоотношений с другой управляющей компанией (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Чтобы прекратить сотрудничество с организацией, собственникам квартир необходимо сделать следующее:

В порядке ст. 44 ЖК РФ вынести на общее собрание обсуждение вопроса о расторжении договора с управляющей компанией и избрании другой управляющей организации или о смене формы ведения дел дома.

До истечения пяти дней проинформировать общество, а также госжилинспекцию о прекращении договора, приложив копию решения общего собрания собственников жилых помещений.

Уведомление о расторжении сделки можно направить с помощью системы ГИС ЖКХ.

Договор прекращает действовать со дня получения управляющей компанией уведомления. При этом письмо считается полученным, даже если оно вернулось отправителю, при условии его направления на юридический адрес УК.

Также, необходимо обратить внимание на следующее. Договоры по управлению МКД теперь могут заключаться председателем совета МКД без доверенностей собственников. Соответствующие поправки внесены в Жилищный кодекс (Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 277-ФЗ) [7].

В частности, в ст. 161.1 ЖК РФ теперь предусмотрено право председателя совета МКД заключать договор управления МКД, а также договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД не только по доверенностям собственников МКД, но и без таких доверенностей, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в МКД.

По договору управления МКД или договорам, указанным в ч. 1 - ч. 2 ст. 164 ЖК РФ, заключенным председателем совета МКД (если общее собрание собственников наделит его таким правом), приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в МКД.

При этом собственники помещений в МКД вправе потребовать от УК, лица, заключившего с председателем совета МКД договор, копии такого договора. В аналогичном порядке председателю будут передаваться права по контролю за содержанием и ремонтом общего имущества в МКД. Указанные изменения в ЖК РФ вступили в силу 31 июля.

Таким образом, главное при оформлении договора управления - изучить все условия и по возможности согласовать их с юристом, после чего вынести на

голосование общего собрания жильцов. Если по контракту не будет замечаний, останется только его подписать.

Правовое регулирование управляющих организаций на сегодняшний день является актуальной проблемой в сфере законодательства. Это обусловлено тем, что процесс активной приватизации жилья и общий рост количества жилых помещений остро поставили вопрос правового регулирования деятельности управляющих компаний. В связи с этим был принят закон № 255 -ФЗ, который постановил необходимость обязательного лицензирования компаний, которые осуществляют управление многоквартирными жилыми домами.

«На сегодняшний день управляющие организации несут ответственность за нарушение законодательства относительно правил осуществления предпринимательской деятельности, при наличии соответствующей лицензии. Правовое регулирование деятельности управляющих организаций осуществляется в соответствии Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), а также ряда нормативных актов, целью которых является осуществление безопасных условий для проживания граждан, поддержание достойного уровня общественного имущества в многоквартирных домах, кроме того информирование жильцов многоквартирных домов о предоставлении коммунальных услуг» [8, с. 136].

Стоит отметить, что статья 162 ЖК РФ, регулирующая договорные основы управления многоквартирными домами, не в полной мере освещает вопросы возникновения ответственности управляющих организаций в связи с ненадлежащим уровнем исполнения обязательств. Это обуславливает возникновение ряда проблем в процессе правовой практики, тем самым увеличивая количество нарушений прав граждан - жильцов многоквартирных домов.

«Деятельность управляющих организаций является достаточно специфической. Сфера ЖКХ отличается тем, что имеется потенциальная возможность нанесения ущерба широкому кругу лиц, именно поэтому к

предоставлению услуг должны допускаться только те компании и организации, которые в полной мере будут отвечать законодательно закрепленным требованиям, наличием лицензии, это повысит законность в сфере деятельности управляющих компаний» [9, с. 512].

Именно такой подход используется в процессе внесения изменений в действующее законодательство, например, в статью 12 закона N 99-ФЗ [10]. В соответствии со статьей 2 закона N 99-ФЗ внедрение и проведение лицензионного контроля в отношении управляющих организаций, позволило заранее предупреждать и пресекать нарушения в деятельности управляющих компаний, в случае выявление нарушений для управляющих компаний применяются меры административного воздействия.

Для усовершенствования системы правового регулирования управляющих организаций необходимо применение системы мер осуществления законности в жилищно-коммунальном хозяйстве, проведение политики усовершенствования правового регулирования должно происходить вкупе с экономическими отношениями, социальной политикой и политической системой, а также с учетом имеющихся особенностей разрешительного воздействия.

«Современное законодательство не устанавливает точных требований к системе деятельности управляющих организаций, чаще всего в своей деятельности управляющие организации руководствуются нормами Жилищного кодекса, а также нормативными актами, которые устанавливают основные требования к эксплуатации МКД. Однако необходимо понимать, что все требования и правила, представленные в данных нормативно-правовых актах, являются указаниями для управляющих компаний» [11, с. 144].

Безусловно, вышеперечисленные документы представляют правила для собственников многоквартирных домов, которые должны следить за состоянием домов самостоятельно или с привлечением специализированных организаций, к которым и относятся управляющие компании и организации.

Тем самым, можно сказать, что «нарушение правил эксплуатации МКД влечет за собой наступление ответственности собственников, однако, стоит выделить тот факт, что если нарушение правил эксплуатации наступило по причине действия (бездействия) управляющей организации, деятельность которой заключается на договорной основе, с выделением финансирования и наложения соответствующих функций, то в данном случае именно управляющая организация понесет гражданско-правовую ответственность, а так же будет обязана возместить убытки, если они имеют место быть» [12, с. 172].

Проблемы правового регулирования деятельности управляющих организаций заключаются в широком спектре вопросов деятельности компании.

Правовое регулирование деятельности управляющих организаций строится в различных плоскостях, сюда входят как особенности лицензирования деятельности управляющих организаций, так и отношения управляющей компании с собственниками жилья, общее регулирование деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ в целом.

В целом, можно сказать, что на сегодняшний день в сфере правового регулирования управляющих организаций имеется ряд существенных проблем. К таким проблемам относится:

- отсутствует определение понятия «управление многоквартирным домом управляющей организацией»;

- отсутствует представление о системе средств правового контроля, а также защиты собственности и ответственности управляющей компании.

Тем самым, очевидна необходимость совершенствования правоотношений по управлению многоквартирными домами, путем совершенствования законодательства, а также выработки ряда рекомендаций для правоприменительной практики по вопросам деятельности управляющих организаций.

«В современных условиях особую важность приобретает создание комплексного подхода к правовому регулированию деятельности управляющих организаций, необходимо проведение реформы в системе правового регулирования управляющих организаций на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном. Общественные организации граждан и государственные ассоциации управляющих организаций могут стать движущей силой реформ, создание взаимообмена информацией и внутри этих групп позволит создать наилучшие условия для реализации правового регулирования управляющих организаций» [13, с. 117].

Кроме того, важным является разработка и принятие правовых норм, задачей которых будет защита управляющих организаций от административного давления, а также правовых норм относительно условий расторжения договорных отношений с управляющими организациями.

Важно, чтобы со стороны законодательства для собственников были созданы такие условия по выбору управляющей организации, которые бы не несли в себе непомерных издержек. Именно при создании данных условий станет возможным создание полноценного эффективного механизма правового регулирования управляющих организаций в Российской Федерации.

Деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом в Российской Федерации - это бизнес, основополагающим мотивом которого является прибыль. Но в настоящее время деятельность 1/3 управляющих организаций убыточна.

Согласно данным Росстата [14], в период 2014 - 2019 гг. сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) деятельности управляющих организаций (УО) в целом был отрицательным. При этом величина убытка имела тенденцию роста (в млрд. руб.) - с 8,6 в 20144 г. до 14,2 в 2019 г.

Систематически отрицательной была и рентабельность активов таких организаций, свидетельствующая о неэффективном управлении. Убыточная и низкоприбыльная деятельность УО, покрываемая заёмными средствами, обусловливает рост их задолженности по обязательствам, в основном

кредиторской задолженности. В 2019 году такая задолженность составила 145,7 млрд. руб. (из них просроченная - 22,7 млрд. руб.), что на 14% больше, чем в 2014 году.

На конец 2019 года УО были обеспечены собственными оборотными средствами на 16,3 %, что соответствовало показателю текущей ликвидности в 1,38, то есть значительно ниже нормы - не менее 2. Поэтому убыточные и недостаточно прибыльные УО могли быть ещё в 2020 году признаны судом по требованию их кредиторов финансово несостоятельными с введением процедур банкротства.

Почему управляющие организации работают в убыток? Финансовая неэффективность деятельности УО заключается в их неспособности решить две основные проблемы убыточности: низкую собираемость платежей населения за предоставленные услуги; высокую себестоимость коммунальных ресурсов, покупаемых у подрядчиков.

Первая проблема возникает из-за некоммерческого характера договоров УО со своими клиентами - потребителями услуг. Такие договоры универсальны и не содержат мер ответственности за неплатежи. Это следствие противоречивости некоторых положений Жилищного кодекса РФ, поставившего УО и его клиентов в неравное положение.

Согласно ст. 162 ЖК РФ, клиенты решением ОСС устанавливают условия договора управления с УО. В то же время, управление МКД - сфера предпринимательской деятельности УО, осуществляемая ею самостоятельно на свой риск в целях систематического получения прибыли (ст. 192 ЖК РФ).

Закон определяет компетенцию общего собрания собственников, но открытой остаётся компетенция управляющих организаций. Конфликт интересов коммерческой организации и законных интересов граждан остаётся неурегулированным.

В результате клиенты УО неудовлетворены её деятельностью, высокими и постоянно возрастающими тарифами и низким качеством услуг и работ, а УО несёт убытки. Причина второй проблемы заключается в монопольном

положении подрядчиков УО и аналогичным состоянием рынков ЖКХ по всей стране. При этом цены устанавливают не подрядчики, а представители административного аппарата ЖКХ. Подрядчики - это коммерческие структуры, анализ финансового состояния которых показывает, что их деятельность граничит с той же убыточностью. Это во многом является следствием высокой дебиторской задолженность со стороны их поставщиков.

У управляющей организации есть два варианта повышения прибыльности, в зависимости от спроса на её услуги и текущего состояния рынка ЖКХ:

1. Увеличивать выручку при неизменных постоянных и переменных затратах. К постоянным затратам относятся аренда помещений и оборудования, содержание управленческого персонала и другие издержки, непосредственно не связанные с производством продукции. К переменным - сырьё, материалы, энергия и другие издержки, непосредственно связанные с производством. Это достигается либо увеличением цен при сохранении существующего перечня услуг, либо увеличением объёма реализации, в том числе за счёт расширения перечня работ и услуг. Во втором случае возрастёт нагрузка на переменные затраты и необходимо будет найти юридические способы их стабилизации. Этот способ повышения прибыльности будет эффективен при хорошей рыночной ситуации. Хорошая рыночная ситуация характеризуется неудовлетворённым возрастающим спросом, слабой конкуренцией и стабильной налоговой нагрузкой.

2. Сокращать услуги. Отказываться от дополнительных услуг, при этом улучшая качество обязательных. Сохранять стабильные цены на обязательные услуги. Этот вариант сработает при плохой рыночной ситуации - падающей платёжеспособности клиентов и затоваренности рынка. Чтобы выйти на 0-й уровень рентабельности активов (прибыль от реализации равна их среднегодовой стоимости) управляющей организации необходимо определить критический объём реализации услуг, при котором выручка перекроет все переменные и постоянные затраты.

Дальнейшее повышение рентабельности УО, в частности активов, и вывод её на положительную траекторию (рост величины показателя) достигается увеличением прибыли или снижением средней стоимости активов. Снижение средней стоимости активов подразумевает продажу пассивной части внеоборотных активов, сокращение дебиторской задолженности и запасов, переоценку.

Чтобы избежать банкротства управляющей организации нужно повышать платёжеспособность. Основной индикатор платёжеспособности - показатель текущей ликвидности, характеризующий способность УО погасить краткосрочную задолженность за счёт оборотных активов и продолжить бесперебойное функционирование. Это достигается за счёт увеличения таких активов и/или за счёт уменьшения краткосрочной задолженности. Для этого можно продавать пассивную часть внеоборотных активов: неиспользуемое оборудование, долгосрочные облигации и другое.

Таким образом, увеличатся денежные средства для погашения краткосрочных долгов. Если продажа не решает проблему, надо сокращать оборотные активы, особенно дебиторскую задолженность. Полезно провести инвентаризацию оборотных активов - вывести безнадёжную дебиторскую задолженность (истёк установленный срок исковой давности 3 года) и неликвидные запасы, которые не используются больше одного года. Поговорите с кредиторами на предмет продления кредитов, чтобы знать реальную картину обеспечения вашей платёжеспособности.

Повышая полезность предоставляемых услуг и выполняемых работ клиентам, УО развивает собственный бизнес и выполняет основную свою задачу - «обеспечивает благоприятное и безопасное проживание и пользование» помещениями МКД (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Полезность работ и услуг состоит в способности УО удовлетворять потребностям клиентов в них как за счёт повышения потребительских качеств их традиционных видов — внешний вид дома, уборка мусора, использование придомовой территории и за счёт нововведений. Последние обусловливаются

новыми стандартами строительства жилья и благоустройства прилегающей к ним территории и потребительским спросом.

Нововведением можно признать освоение рынков, сопряжённых с услугами ЖКХ: строительных материалов, строительства, транспорта и торговли. Нововведением будет реализация конкурентных преимуществ в отношении других организаций, управляющих многоквартирными домами. То есть приобретение активов таких организаций для более эффективного их использования и для расширения бизнеса.

Последнее достигается благодаря обращению к такому механизму, как общее собрание собственников помещений МКД. Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники вправе по собственному усмотрению и в порядке, предусмотренном законом, менять УО на более эффективную и заключать с ней договор управления.

Действенным механизмом реализации конкурентных преимуществ является механизм банкротства неэффективных УО. Рынок услуг ЖКХ - это локальный рынок, то есть не выходящий за пределы одного населенного пункта. Конкуренты и информация об их деятельности находятся в реальной и максимально полной доступности.

Сейчас это низкоконкурентные рынки, но потенциально высокоэффективные для УО, вследствие своей малой капиталоёмкости и широких возможностей для бизнеса с учётом неизменности политики государства на повышение благосостояние населения, его реальных доходов и платёжеспособности.

Необходимо совершенствовать организационную структуру. Большинство управляющих организаций придерживаются формального типа организационной структуры, обеспечивающим предоставление традиционных жилищно-коммунальных услуг.

В формальном типе организационной структуре документально определена строгая иерархия власти, полномочия руководителей всех уровней, круг прав и обязанностей каждого из них. Но бизнес не может быть

кодифицирован и требует наличия в УО неформальных структур. Неформальные, иначе гибкие, структуры возникают «снизу», но вдохновляются и мотивируются на разработку новых идей бизнес-задач и инновации «сверху». Такие структуры фиксируются по проектам или вообще не имеют фиксированной схемы управления, используя индивидуальные качества исполнителей.

Таким образом, с целью совершенствования проблем правового регулирования управляющих организаций необходимо использование следующих инструментов:

- проведение реформ на федеральном, региональном и муниципальном уровнях;

- создание общественных организаций граждан и ассоциаций управляющих компаний;

- принятие правовых норм, целью которых будет защита управляющих организаций от административного давления;

- принятие правовых норм относительно условий расторжения договоров с управляющими организациями и создания оптимальных условий для собственников жилья по выбору управляющей организации.

Представленные инструменты позволят комплексно решить имеющиеся проблемы в сфере ЖКХ и убрать пробелы в законодательстве.

Почти 70% тех, чьи дома обслуживают управляющие компании, в той или иной мере недовольны работой УК. Из них более 36% отмечают, что категорически недовольны качеством услуг компании. А вот в целом удовлетворены работой УК около 30%.

Для того чтобы облегчить жителям региона процедуру решения вопросов в сфере ЖКХ, необходимо создавать сервисы, которые позволяют проводить общие собрания, обращаться в управляющие организации, подавать показания приборов учета и оплачивать квитанции не выходя из дома. В 2020 году такой метод взаимодействия с представителями жилищной сферы стал особенно

актуальным из-за перехода большей части жителей страны на самоизоляцию с целью снижения темпов распространения коронавирусной инфекции.

Таким образом, необходимо разработать целую методику оценки деятельности управляющих организаций. Опрос - одна из ее составляющих. Кроме голосования, при составлении итогового рейтинга, необходимо будет учитывать ряд и других критериев - например, привлечение УК к административной ответственности за нарушение правил благоустройства, наличие жалоб на нее в мэрии и многое другое.

Библиографический список:

1. ФЗ от 21.07.2014 N 255-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

2. Свит Ю. П. Жилищное право / Ю.П. Свит. - М.: ЮРИСТЪ, 2016. -

208с.

3. Жилищное право России: учеб. пособие / Н. В. Елизарова. -Саратов: Вузовское образование, 2016. - 215 с.

4. Смоленский М.Б. Жилищное право. Учебное пособие / М.Б. Смоленский. - М.: Феникс, 2017. - 562 а

5. Сергеев А. П. Жилищное право / А.П. Сергеев. - М.: КноРус, 2018. -

160 а

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 208.12.20120) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.05.2020) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 5. Ст. 161-162.

7. Федеральный закон от 31.07.2020 № 277-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161-1 и 164 Жилищного кодекса Российской Федерации». // СПС КонсультантПлюс.

8. Егорова О. А. Жилищное право / О.А. Егорова, Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. - М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2016. - 136 а

9. Титов А. А. Жилищное право Российской Федерации. Учебник / А.А. Титов. - М.: Юрайт, 2018. - 512 c.

10. Федеральный закон от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изменениями и дополнениями от 31.07.2020). // СПС КонсультантПлюс.

11. Гришаев С. П. Жилищное право / С.П. Гришаев. - М.: Норма, 2018. -

144 c.

12. Комзолов А.И. Жилищное право. Учебник для студентов вузов. Гриф МО РФ / А.И. Комзолов. - М.: Юнити-Дана, 2017. - 172 c.

13. Филиппова Е. С. Жилищное право / Е.С. Филиппова. - М.: Юстицинформ, 2018. - 117 c.

14. Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rosstat.gov.ru/ (дата обращения 15.08.2021).