CC BY
12ТЕОРИЯ УПРАВЛЕНИЯ
Е.Б. ШМАКОВА, преподаватель Северо-Западного института МГЮУ им. О.Е. Кутафина
НЕКОТОРЫЕ АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРОВ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Проанализировав основные проблемные вопросы расторжения договора управления многоквартирными домами (МКД), автор пришел к следующим выводам. В настоящее время как у собственников помещений МКД, так и у добросовестных управляющих организаций возникает много спорных ситуаций, связанных с расторжением договора управления МКД. В последнее время принято немало правовых актов, содержащих положения, которые прямо или косвенно влияют на содержание условий договора управления МКД и которые должны быть учтены при его заключении. Необходимо учитывать и судебную практику при составлении типовых договоров управления МКД, специфику конкретного дома и особенности отношений сторон. Следует также указать, что позиции, изложенные Президиумом ВАС РФ по делам об истребовании технической документации одной управляющей организации у другой, являются базовыми и принципиаль-
E.B. SHMAKOVA, lecturer
at North West Institute MGUU name O.E. Kutafin
SOME TOPICAL ISSUES OF TERMINATION CONTRACTS MANAGEMENT OF APARTMENT BUILDINGS
After analyzing the main issues of termination of apartment buildings management (CCM), the author came to the following conclusions. Currently, as the owners of the premises DSL and conscientious management organizations there are many contentious situations associated with the termination of the management contract MCD. Recently has taken a lot of legal acts containing provisions that directly or indirectly affect the content of the terms of the contract management MCD and which must be accounted for at its conclusion. You uchi-account and judicial practice in the preparation of standard contracts management MCD, the specific characteristics of the home and features of the relations of the parties. The following blows to indicate that the position expressed by the Presidium of the Russian Federation in cases of reclamation technical documentation one of the managing organization of the other, are basic and fundamental, as previously virtually no procedure
ными, поскольку ранее практически ни одна процедура избрания новой управляющей организации в жилых домах не проходила стадии, которые оказались обязательными для того, чтобы считать новую управляющую компанию легитимной. Вместе с тем, как отмечает автор статьи, проблемные вопросы расторжения договоров управления общим имуществом МКД требуют дальнейшего теоретического и практического развития и осмысления.
Ключевые слова: многоквартирные дома, договор управления, расторжение договоров управления многоквартирными домами, собственники помещений, управляющие организации.
for electing a new management organization in homes not passed the stage, which was required in order to consider the new management company is legitimate.
However, as the author notes, the problematic issues of termination of the contract management of common property MCD require further theoretical and practical development and comprehension.
Key words: apartment building, contract management, solution position contracts the management of apartment buildings, the owners of the sites managers of the organization.
Система договорных отношений в сфере управления многоквартирными домами (далее — МКД) является достаточно сложной и несовершенной, несмотря на длительное реформирование системы ЖКХ.
Особую сложность в отношении договора управления МКД представляет порядок его расторжения собственниками в одностороннем порядке1. Возможность одностороннего отказа от договора до истечения срока включается в договоры не часто, потому что стороны, заключающие договор, стремятся к стабильности и предсказуемости правоотношений.
Если возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена соглашением сторон, то, исходя из принципа свободы договора, его досрочное прекращение возможно в любое время.
Однако бывает, что и до истечения определенного в договоре срока собственники МКД инициируют общее собрание в форме заочного голосования, на котором принимается решение заменить управляющую организацию. Основными причинами, по которым собственники принимают решение о расторжении договора с управляющими организациями, являются ненадлежащее исполнение управляющей организацией взятых на себя в рамках договора управления обязанностей, вы-
1 См.: Кузъмичева И, Расторжение до-
говоров управления многоквартирными жилыми домами: законодательство и правовые позиции ВАС РФ // Жилищное право. 2013. № 9. С. 101 - 111.
бор другой управляющей организации, выявление фактов мошенничества со стороны руководства управляющих организаций и др. Исходя из судебной практики по спорам в ЖКХ, специалисты Юридического центра адвоката Олега Сухова составили рейтинг наиболее характерных схем обмана. Как правило, основным объектом махинаций становится плата за содержание жилья. Рентабельность бизнеса, который принято считать чуть ли не убыточным, превышает 20%. Еще одним вариантом являются махинации с фондом оплаты капремонта. В рамках федеральной программы по капитальному ремонту жилья выделяются существенные средства из бюджета. Кроме того, взносы на капремонт, как правило, регулярно вносят сами владельцы квартир. Однако регулярность перечисления платежей по этой статье расходов зачастую никак не связана с реально проводимым капремонтом, а накопленные деньги поступают в распоряжение управляющей компании. Следует также отметить манипуляции с оплатой услуг теплоснабжения. Управляющие компании активно сопротивляются установке общедомовых устройств учёта тепла. Истинная мотивация управляющих компаний состоит в том, что в отсутствие общедомовых счетчиков они начисляют жильцам плату за теплоснабжение согласно среднестатистическим нормативам (0.0033 Гкал/м2 в месяц), а с поставщиком энергоресурсов УК рассчитываются по факту потребления (на основании данных учета магистральных
датчиков). Объем реально потребленных энергоресурсов в современном доме (с пластиковыми окнами, утепленными фасадами и проч.) в большинстве случаев в разы ниже нормативов. Не трудно догадаться, что возникающую в результате расхождений разницу УК кладут себе в карман, а жильцы фактически переплачивают за теплоснабжение в два-четыре раза. Так же распространены случаи, когда частные управляющие компании, собрав с населения деньги за ЖКХ, не переводят их поставщикам коммунальных услуг, а распыляют по цепочке подставных фирм, а сами ликвидируются.
В последнее время все чаще основанием расторжения договора становится избрание собственниками иного способа управления в виде создания товарищества собственников жилья.
В 2009 г. появились первые судебные споры, предметом которых были незаконные, по мнению истцов, переизбрания управляющих организаций собственниками до истечения срока действия договоров управления. В итоге появилось Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 1027/10 по делу № А65-11798/2010-СГ3-142. Арбитражные суды стали последовательно проводить в жизнь правовую позицию: собственники МКД, избравшие новую управляющую организацию до истечения срока договора с ранее избранной организацией, обязаны были предоставить суду доказательства ненадлежащего ис-
2 См.: Вестник ВАС РФ. 2010. № 10.
полнения последней своих договорных обязательств3.
Положения ЖК РФ (ч. 8.1. и 8.2. ст. 162), закрепляющие право собственников помещений на односторонний отказ от договора управления в следующих случаях: «собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в МКД принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом», а также «собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом», по нашему мнению, являются специальными по отношению к главным нормам, предусмотренным ГК РФ. Они расширяют норму, предусмотренную ч. 3 ст. 450
3 См.: Дуксин П.А, Актуальные вопросы расторжения собственниками договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке // Законодательство и экономика. 2011. № 7.
С. 52 - 57.
ГК РФ, и, стало быть, должны применяться в совокупности. По толкованию нормы, предусмотренной ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, появилась новая позиция Президиума ВАС РФ, сформулированная в Постановлении от 22 ноября 2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-144, в котором арбитражным судам предписывается руководствоваться новыми толкованиями положений ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Содержание данного пункта позволяет собственникам помещений отказаться от договора управления в случае, если ими будет принято решение о выборе другой управляющей организации или о смене способа управления домом. По замечанию многих юристов, на практике часто возникают проблемы с некоторыми управляющими компаниями, с которыми расторгается договор управления в одностороннем порядке и которые не согласны с односторонним отказом от договора и считают такой отказ незаконным, полагая, что есть только одно основание расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренное ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, и именно оно должно отвечать требованиям ст. 450 ГК РФ.
Такие доводы имеют место в случаях, когда право на односторонний отказ от договора не закреплено в самом договоре или в решении о расторжении соответствующего договора не указаны причины такого расторжения, например, нарушения в управлении домом. Заметим, что всякие нарушения должны быть
4 См.: Вестник ВАС РФ. 2012. № 4.
доказаны, а условием для одностороннего расторжения собственниками помещений договора управления должно быть не сиюминутное решение общего собрания, а наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей. Нарушениями могут считаться постоянные систематические задержки в предоставлении услуг, выполнении работ, не предоставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления, причинение вреда общему имуществу собственников, неуборка территории и подъездов, несвоевременный вывоз мусора и т.д. Многие юристы-практики, например М.О. Денисова, задаются вопросом: «Каким же образом устанавливается факт невыполнения управляющей компанией условий договора, достаточный для его расторжения в одностороннем порядке?»5. Можно зафиксировать и доказать факт невыполнения условий договора со стороны управляющей компании следующим способом. Согласно ч. 1.1. ст. 165 ЖК РФ уполномоченный орган местного самоуправления может составить акт внеплановой проверки деятельности по результатам жалоб и заявлений собственников, также это могут быть акты, составленные Советом МКД или другими уполномоченными собственниками лицами.
5 Денисова М,О, Расторжение договора управления в одностороннем порядке / / Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. № 3. С. 13.
Управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности за нарушение правил содержания, ремонта МКД или осуществления отдельных процедур, и тогда «у собственников помещений появляется повод для раздумий — а выполняет ли управляющая компания все условия договора управления». Доказывать в судебном порядке данный факт, чтобы реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора, собственники не должны. Следовательно, если на общем собрании будет принято решение о смене управляющей компании по причине невыполнения ею условий договора, формально этого будет достаточно для легитимного расторжения договора в одностороннем порядке6. Законодателем снята проблема доказывания по данной категории споров, так как надлежащим доказательством невыполнения управляющей организацией условий договора теперь является только заключение ОМС по итогам провер-ки7. Данное заключение может быть оспорено.
Следует отметить, что для расторжения договора управления необходимо соблюдать определенную процедуру. Необходимо уведомить прежнюю управляющую организацию о расторжении с ней договора управления, причем сделать это должны сами собственники, выбрав уполномоченное лицо, а также со-
6 См.: там же. С. 14.
7 См.: Кузъмичева И, Указ. соч. С. 101
- 111.
ставить и подписать соглашение, где предусмотреть порядок передачи технической документации, самого многоквартирного дома, а также порядок окончательных расчетов и возмещения убытков, которые могут возникнуть у любой из сторон. В действительности такая процедура соблюдается далеко не всегда - часто все происходит формально. Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация в обязательном порядке за 30 дней до прекращения договора управления МКД передает техническую документацию и все другие связанные с управлением МКД документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, ЖК, а в случае выбора способа непосредственного управления МКД — одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в МКД. Передача документации осуществляется соответствующим актом приема-передачи, в котором указываются передающая и принимающая стороны, перечень и количество документов, условия и основание передачи.
Новая управляющая организация может приступить к управлению домом только после полного завершения процедуры расторжения договора управления с предыдущей, в противном случае создается почва для «двойных» квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг. Юристы отмечают, что такие ситуации совсем не редкость в российской действительно-
сти. В ст. 24 и 26 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, прямо указано, что входит в состав технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД. Перечень иных связанных с управлением МКД документов может быть установлен решением общего собрания собственников помещений. Представляется, что это могут быть финансовые документы, содержащие перечень льготников и должников, сведения о сборах средств от сдачи в аренду помещений и т.д.
В новых Правилах управления8 регламентированы некоторые вопросы, связанные с передачей технической документации на многоквартирный дом новой управляющей организации. Раздел V Правил управления установил следующий порядок: в течение пяти дней после наступления событий, с которыми законодательство связывает прекращение управления МКД управляющей организацией, такой организации направляется уведомление об этом; ранее управлявшая домом организация направляет уведомление о времени, месте и других условиях получения технической документации новой управляющей организации.
8 См.: постановление Правительства от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» / / СЗ РФ. 2013. № 21. Ст. 2652.
Порядок, установленный Правилами управления, полнее, чем порядок, указанный в ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Решен один из важнейших вопросов: управляющая организация обязана передать документацию новой управляющей организации на основании решения общего собрания собственников, договор управления между собственниками и новой управляющей организацией может быть и не заключен9. Однако в Правилах управления не закреплено такое положение, как безвозмездность передачи технической документации.
Однако на практике часто бывает так, что прежняя управляющая компания в добровольном порядке отказывается предоставлять финансовые документы в распоряжение новой управляющей компании. Передача денежных средств, полученных, например, от сдачи в аренду нежилых помещений или от размещения рекламы и являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД, зачастую также является проблемным вопросом, решаемым только в судебном порядке. Приведем пример из судебной практики Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда.
ЗАО «ЖК "Металлург-7"» обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к МУП г. Череповца «Городское жилищное хозяйство» о возложении обязанности исполнить обязательства, пре-
9 См.: Назаров Р, Новый порядок управления многоквартирным домом // ЭЖ-Юрист. 2013. № 21. С. 2.
дусмотренные протоколами общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о передаче финансовых средств.
Решением Арбитражного суда ВО от 15 октября 2012 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме10. Предприятие с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой. Арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для ее удовлетворения. Суд сделал правильный вывод о том, что денежные средства, полученные в виде арендной платы за использование общего имущества МКД, являются общей собственностью собственников помещений МКД. Судом установлено, что общим собранием собственников помещений в МКД было принято решение о передаче финансовых средств, находящихся на лицевом счете дома от МУП ЖК «Металлург» новой управляющей организации ЗАО «ЖК "Металлург-7"».
Арбитражным судом Вологодской области аналогичным образом рассмотрены дела № А13-8314/2012, № А13-8317/2012 по искам ЗАО «ЖК "Металлург-6"» и ЗАО «ЖК "Металлург-3"» к МУП г. Черепов-
10 См.: Решение Арбитражного суда Вологодской области от 11 февраля 2013 г. по делу №: А13-8314/2012 // http:/ /vologda.arbitr.ru (Дата обращения: 12.11.2013 г.).
11 См.: Решение Арбитражного суда Вологодской области от 11 февраля 2013 г. по делу №: А13-8314/2012 // http: //vologda.arbitr.ru (Дата обращения: 12.11.2013 г.).
ца «Городское жилищное хозяйство»11 . Отметим, что по решению данной категории дел имеется единообразие, несмотря на то что рассматривались дела в разное время и разным составом суда.
Передача самого МКД в управление другой управляющей компании — долгий процесс, весьма трудоемкий, чаще всего происходит не по «доброй воле», а в соответствии с судебным решением. Как правило, прежние управляющие компании не заинтересованы в потере «клиентской базы», а стало быть, и части дохода и всяческими методами продолжают вести борьбу. В практике Арбитражного суда Вологодской области дела данной категории не редкость.
ООО «Управдом гарант» обратилось в Арбитражный суд ВО с иском к ООО «УК "Гагаринская"» об обязании ответчика в течение одного рабочего дня осуществить следующие действия: передать в управление ООО «Управдом гарант» многоквартирный дом...; передать ООО «Управдом гарант» по двустороннему акту учетную, расчетную и техническую документацию.
В обоснование заявленных требований истец сослался на неисполнение ответчиком обязанности передать вновь избранной собственниками помещений управляющей организации (ООО «Управдом гарант») дом и техническую документацию, необходимую для эксплуатации жилого дома.
ООО «УК "Гагаринская"» в отзыве на исковое заявление и его представитель в судебном заседа-
нии с требованиями не согласились, указав на то, что ответчику не представлен протокол общего собрания жильцов в форме очного голосования. ООО «УК "Гагаринская"» полагает, что в рассматриваемом случае имеется нарушение установленного порядка проведения общего собрания, что является основанием для признания решений, принятых на нем, недействительными. Передача дома в управление другой обслуживающей организации с технической стороны крайне затруднительна и негативно отразится на качестве коммунальных услуг, получаемых другими домами, находящимися в обслуживании ООО «УК "Гагаринская"». Суд посчитал необходимым исковые требования удовлетворить12 .
Пленум Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» принял постановление, заметно изменившее расстановку сил в споре клиента и продавца (в широком смысле слова). Например, несправедливо пострадавшие потребители вправе претендовать не только на компенсацию ущерба, но и на штраф в свою пользу с продавца. Речь идет о 50% сверху от суммы взысканной компенсации. Это правило распространяется и на управляющие компании. Интересно, что
12 См.: Решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 января 2013 г. по делу №: А13-12703/2012 // http:// vologda.arbitr.ru (Дата обращения: 12.11.2013 г.).
в прошлом году только таких штрафов суды взыскали более 1 млрд 492 млн руб. с тех, кто плохо оказывал услуги по управлению общим имуществом многоквартирных домов.
Итак, проанализировав основные проблемные вопросы расторжения договора управления МКД, приходим к следующим выводам. В настоящее время как у собственников помещений МКД, так и у добросовестных управляющих организаций возникает много спорных ситуаций, связанных с расторжением договора управления МКД. В последнее время принято немало правовых актов, содержащих положения, которые прямо или косвенно влияют на содержание условий договора управления МКД и которые должны быть учтены при его заключении. Необходимо учитывать и судебную практику при составлении типовых договоров управления МКД, специфику конкретного дома и особенности отношений сторон. Так же следует указать, что позиции, изложенные Президиумом ВАС РФ по делам об истребовании технической документации одной управляющей организации у другой, являются базовыми и принципиальными, поскольку ранее практически ни одна процедура избрания новой управляющей организации в жилых домах не проходила стадии, которые оказались обязательными для того, чтобы считать новую управляющую компанию легитимной. Вместе с тем следует отметить, что проблемные вопросы расторжения договоров управления общим имуществом МКД требуют дальнейше-
го теоретического и практического развития и осмысления.
Библиографический список:
1, Денисова М,О, Расторжение договора управления в одностороннем порядке // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. № 3. С. 13, 14.
2, Дуксин П.А, Актуальные вопросы расторжения собственниками договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке // Законодательство и экономика. 2011. № 7. С. 52 - 57.
3, Кузъмичева И, Расторжение договоров управления многоквартирными жилыми домами: законодательство и правовые позиции ВАС РФ // Жилищное право. 2013. № 9. С. 101 - 111.
4, Назаров Р, Новый порядок управления многоквартирным домом // ЭЖ-Юрист. 2013. № 21. С. 2.
Ее£егепсеэ ^гатШегаНоп):
1. Пгпгеоуа М,0, НаБ^г/Ьете dogovora иргау1епг]'а V odnostoronnem porjadke / / Zhi-1ishhno-kommuna1'noe hozjajstvo: buhga1terskij uchet i na1ogo-ob1ozhenie. 2012. № 3. Б. 13, 14.
2. Пикет Р,А, Aktua1'nye voprosy rastorzhenija sobstvennikami dogovora upгav1e-nija mnogokvaгtiгnym domom v odnostoгonnem poгjadke / / Zakono-date1'stvo i jeko-nomika. 2011. № 7. Б. 52 - 57.
3. Киг'т(оНвуа I, Rastorzhenie dogovorov upгav1enija mnogokvaгtiгnymi zhi1ymi do-mami: zakonodate1'stvo i pгavovye pozicii УАБ НЕ // Zhi1ishhnoe pravo. 2013. № 9. Б. 101 - 111.
4. Ыагатоу Я, Novyj poгjadok upгav1enija mnogokvaгtiгnym domom // JeZh-Juгist. 2013. № 21. Б. 2.
