CC BY
883
Мустакимов Н. С., Попрухина Е. А.
т
УДК 349.412
ПРОБЛЕМЫ ПОНЯТИЯ И СОДЕРЖАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
Мустакимов Наил Салимович,
кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой частного права России и зарубежных стран Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола. E-mail: [email protected]
Попрухина Екатерина Александровна,
магистрант Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола. E-mail: [email protected]
Статья посвящена выявлению и решению проблем понятийных аспектов и содержания данного права собственности на землю. С этой целью в объективном и в субъективном смыслах сформулировано определение права собственности на землю и разработаны отсутствующие в действующем законодательстве определения понятий «земля» и «часть земельного участка», предложены рекомендации, когда следует применять эти термины; рассмотрены проблемы неточности и неоднозначности трактовки законодателем содержания права собственности и согласованности Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.
Ключевые слова: право собственности на землю, земля, земли, земельный участок, часть земельного участка, содержание права собственности на землю; правомочия владения, пользования, распоряжения.
Земля является для человечества важнейшим объектом материального мира. Адекватным ценности земли как объекту правовых отношений должно быть регулирование земельных отношений, поскольку землю нельзя приравнять ни к одному имущественному объекту [9].
Эффективность правового регулирования во многом зависит от уровня восприятия и понимания тех лексических единиц, которые составляют основу юридического текста. Однако в связи с тем, что принятые за последнее время основные земельные законы являются одними из наиболее часто изменяемых, возникает путаница и с понятийным аппаратом, и с содержанием права собственности на землю [5].
Право собственности на землю - совокупность юридических норм, регулирующих право владения, право пользования и право распоряжения землей ее собственником по своему усмотрению и в своем интересе в пределах, установленных законом. Это -объективное право собственности. Им обладают все субъекты прав на землю [8; 12]. В субъективном плане право собственности на землю - это право конкретного субъекта на определенный земельный участок, приобретенный в установленном законом порядке и означенный на местности соответствующими межевыми знаками. Понятие субъективного права можно сформулировать следующим образом: право собственности на землю - это закрепленные гражданским и земельным законодательством права владения, пользования и распоряжения землей ее собственником по своему усмотрению и в своем интересе в пределах, допускаемых законом [7].
Одной из проблем, связанных с понятием права собственности на землю является то, что в действующем законодательстве неопределенным является
употребление самого понятия «земля» (как объекта земельных отношений и, следовательно, объекта права собственности на землю), что приводит к нарушению либо неосуществлению прав собственности в силу их неопределенности. Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектами земельных отношений могут быть: 1) земля как природный объект и природный ресурс, 2) земельные участки, 3) части земельных участков. В главе «Собственность на землю» Земельного кодекса под собственностью на землю понимается как собственность на земельные участки, так и на «земли».
В таком случае возникает необходимость в точном определении понятий «земля» («земли»), «части земельных участков». Но в ЗК РФ дается расшифровка только понятия земельного участка. Согласно ст. 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи. Такими характеристиками являются местоположение (адрес) земельного участка и его площадь, которые возникают при установлении границ, а также целевое назначение, разрешенное использование, кадастровый номер и другие.
Юридические определения понятий «земля» и «часть земельного участка» отсутствуют. [3] Кроме того, нет точного указания на то, в каких случаях следует применять понятие «земля», «земли», а когда - «земельный участок».
Из главы III ЗК РФ «Собственность на землю» следует, что в частной собственности граждан и юридических лиц могут находиться только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый
Ф1
Гражданское право и процесс
учет. В данной главе имеет место отождествление понятий «земли» и «земельный участок»: в названиях статей данной главы употребляется термин «земля», однако в самом тексте статей - термин «земельные участки». Видимо, имеется в виду, что земля (земли) - это совокупность индивидуализированных земельных участков. Когда не индивидуализируется конкретный участок земли, употребляется понятие «земля», которое употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов (согласно ст. 1 ЗК РФ земля - природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составляющей части природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства). А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик как имущества, то употребляется понятие «земельный участок» [10].
ЗК РФ также не дает понятия «части земельного участка». О части земельного участка упоминается в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно смыслу, которой при приобретении в собственность здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, к приобретателю переходит та часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. Причем права на часть земельного участка переходят на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали прежнему их собственнику.
При этом возникает вопрос: может ли часть земельного участка быть самостоятельным объектом гражданских прав и вовлекаться в этом качестве в гражданско-правовые сделки? Представляется верной позиция, в соответствии с которой часть земельного участка не может в качестве самостоятельного объекта вовлекаться в сделки, связанные с отчуждением вещных прав на землю, в первую очередь, прав собственности.
При продаже части земельного участка (если часть не меньше минимально допустимого размера земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения) особое значение приобретает его делимость. Однако в процессе совершения данной сделки необходимо выделить эту часть и удостоверить права на него надлежащим образом. Это, в свою очередь, приводит к появлению двух новых объектов гражданских прав, и выделенная часть, так же как и оставшаяся, уже не являются частями единого целого, а приобретают свой индивидуальный правовой режим. Поэтому продажа части земельного участка является невозможной.
В то же время часть земельного участка может быть предметом некоторых сделок, влекущих возникновение обязательственных прав. Например, из смысла п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» усматривается, что часть земельного участка
может быть объектом аренды. Так, в соответствии с указанным пунктом, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Таким образом, Закон четко указывает на возможность заключения договора аренды по поводу части земельного участка.
Кроме того, анализ содержания Правил оформления кадастрового плана земельного участка свидетельствует о том, что часть земельного участка с точки зрения кадастрового учета может быть описана путем ее обозначения на кадастровом плане всего земельного участка с указанием границ и присвоением учетного номера.
Таким образом, часть земельного участка может быть объектом сделок, но в несколько ограниченном объеме, то есть объектом таких сделок, при которых не происходит перехода вещных прав, в первую очередь, права собственности на соответствующую часть земельного участка [6]. Поэтому, когда государственная регистрация сделки с земельным участком обязательна, под частью земельного участка, вероятно, нужно понимать только ту его часть, которая после реального раздела стала самостоятельным земельным участком [4].
Из всего сказанного можно сделать вывод о том, что часть земельного участка - это часть, выделенная в натуре на местности, то есть реальная доля земельного участка [1], права на которую удостоверены надлежащим образом. Причем соответствующая выделенная часть может быть объектом только таких сделок, при которых на нее не происходит перехода вещных прав, в первую очередь, права собственности [6], а в случаях, предусматривающих последующий переход на данную часть вещных прав, после реального раздела она становится самостоятельным земельным участком [4].
Однако понятие части земельного участка, как и понятие земли, должно было быть дано законодателем в Земельном кодексе. Очевидно, необходима корректировка ст. 6 ЗК РФ с введением определений данных понятий.
Положительным признаком права собственности на землю, как и права собственности в целом, является соединение воедино трех известных правомочий: владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ) [7; 11].
Вместе с тем, следует обратить внимание на указанную в юридической литературе проблему неточности и неоднозначности трактовки законодателем содержания права собственности, а следовательно, и основанного на нем права собственности на землю. Неточность по мнению, например, автора учебника Н. Н. Агафоновой [2] «выражается в том, что при пе-
Мустакимов Н. С., Попрухина Е. А.
1ф
редаче другим субъектам права правомочий владения пользования и распоряжения имуществом право собственности, согласно п. 2. ст. 209 ГК РФ, продолжает оставаться у собственника, в итоге получается «голое право собственности без правомочий, с чем нельзя согласиться». Данная позиция представляется верной, поскольку даже при доверительном управлении данные правомочия передаются в пределах, установленных законом и договором, то есть основная власть относительно правомочий всё равно остается у собственника (здесь не берется в рассмотрение недееспособный собственник-индивид, поскольку в рассматриваемой статье 209 ГК РФ говорится, что «собственник вправе ... передать...», то есть он действует по своей воле, и подразумевается полная дееспособность). Но если принять во внимание фразу «по своему усмотрению» п. 2 ст. 209 ГК РФ и расшифровать её как «в определенных пределах», то оспариваемая формулировка «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону. в том числе. передавать им [другим лицам], оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.» и не будет означать возможности полной передачи правомочий владения, пользования и распоряжения с сохранением права собственности. Однако это «вольная» расшифровка, и все-таки присутствует неточность, неоднозначность трактовки.
При определении возможностей собственника относительно правомочий владения, пользования и распоряжения в праве собственности на землю возникает проблема согласованности ЗК РФ и ГК РФ. Так, в ст. 5 ЗК РФ предусмотрены следующие права на землю: право собственности; право постоянного (бессрочного) пользования (предполагает правомочия владения и пользования); право безвозмездного пользования (предполагает правомочия владения и пользования); право пожизненного наследуемого владения (предполагает правомочия владения и пользования); право аренды земельного участка (предполагает правомочия владения и пользования); право сервитута (предполагает правомочие ограниченного пользования чужим земельным участком). То есть собственник земельного участка по ЗК РФ может в определенных пределах передавать правомочия владения и пользования, а правомочие распоряжения может осуществлять только собственник, без возможности частичной передачи правомочия распоряжения по договору с субъектом права, не являющимся собственником. В ЗК РФ не предусмотрены такие права, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, а также возможность передачи в доверительное управление, что определено для недвижимости (к которой отнесена и земля) Гражданским кодексом. Согласно ст. 260 ГК РФ «лица, имеющие в собственно-
сти земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте». В приведенной статье после слов «и распоряжаться им иным образом» дается ссылка на ст. 209 ГК РФ, в п. 4 которой сказано, что собственник может передать свое имущество в доверительное управление, а также «по своему усмотрению» (в определенных пределах) «. передавать. права владения, пользования и распоряжения», что в принципе подразумевает права хозяйственного ведения и оперативного управления. Поэтому, если брать во внимание полное содержание ст. 209 ГК РФ для земель, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте, возможно осуществление прав хозяйственного ведения и оперативного управления, а также передача в доверительное управление. Тогда получается, что по ГК РФ возможности относительно правомочий собственника земли шире, чем по ЗК РФ, и они совпадают с данными возможностями права собственности в целом для земель, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте. При этом возникает вопрос: на нормы какого законодательства - гражданского или земельного -следует опираться при определении возможностей содержания права собственности на землю, и может ли земля быть передана в доверительное управление, хозяйственное ведение, оперативное управление?
Следует отметить, что в п. 1 ст. 260 ГК РФ законодатель, ссылаясь на ст. 209, видимо, допустил неточность. Поэтому следует откорректировать данную ссылку на ст. 209, заменив ее ссылкой на п. 3 ст. 209. В таком случае следует опираться только на нормы исключительно ЗК РФ, и можно сделать вывод о том, что в отношении земли, невозможно осуществление прав доверительного управления и хозяйственного ведения, а также она не может быть передана в доверительное управление
Литература
1. Аверьянова Н. Н. Земельное право в вопросах и ответах: учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2016. 96 с.
2. Агафонова Н. Н., Артеменков С. В., Безбах В. В. и др. Гражданское право: учебник / отв. ред. В. П. Мозолин. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2015. 816 с.
3. Агафонов В. Б. Земельное право: учебник для бакалавров / отв. ред. Н. Г. Жаворонкова, О. А. Романова. - М.: Проспект, 2014. 352 с.
4. Анисимов А. П. Часть земельного участка как объект земельных отношений: критический анализ // Российская юстиция. 2007. № 12. С. 23-24.
5. Ващенко Ю. С. Дихотомическое соотношение понятий публичного и частного начала в земельных правоотношениях // Журнал Евразийская адвокатура. 2013. Вып. 5. С. 78-86.
Гражданское право и процесс
6. Костина О. В. Правовой режим земельного участка как недвижимой вещи // Научные ведомости. 2008. Вып. 4. С. 134-140.
7. Романов В. И., Мустакимов Н. С. Право частной собственности и иные виды прав на землю: учебно-методическое пособие (модуль) по Земельному праву России / Мар. гос. ун-т. Йошкар-Ола, 2010. 254 с.
8. Романов В. И. Право собственности на землю в России: понятие, содержание, история становления // Марийский юридический вестник. - Йошкар-Ола, 2005. Вып. 4. С. 123-131.
9. Ерофеев Б. В. Земельное право: учебник для вузов. М.: ООО «Профобразование», 2001. 656 с.
10. Шараф А. Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник ТИСБИ. Казань, 2008. Вып. 3. С. 57-61.
11. Кондратенко З. К., Кондратенко И. Б., Мустаки-мов Н. С. К вопросу о прекращении права собственности на земельные участки // Марийский юридический вестник. 2016. Т. 1, № 1 (16). С. 70-76.
12. Кондратенко З. К. Некоторые вопросы реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимого имущества при заключении договоров аренды и купли-продажи // Марийский юридический вестник. 2016. Т. 1, № 1 (16). С. 70-76.
N. S. Mustakimov, E. A. Poprukhina PROBLEMS OF THE NOTION AND CONTENT OF THE PROPERTY RIGHTS TO LAND
The article is devoted to identifying and solution of problems of conceptual aspects and content of the right to land ownership. Determination of land ownership is formulated for that purpose in the objective and subjective senses and missing in the existing legislation of definitions of "land" and "part of the land" are designed recommendations are proposed, as these terms are to be applied; problems of inaccuracy and ambiguity of interpretation of the content of the legislator of ownership and coherence of the Land and Civil Codes of the Russian Federation are considered.
Keywords: property rights to land, earth, land, a plot of land, piece of land, content of ownership of the land; competences of possession, use, disposition.
MUSTAKIMOV Nail S. - Candidate of law, Associate Professor, Head of the Department of Private law of Russia and foreign countries, the Law faculty, the Mari State University, Yoshkar-Ola. E-mail: [email protected]
POPRUKHINA Еkaterina A. - Master student of the Mari State University, Yoshkar-Ola. E-mail: [email protected]
УДК 340.1; 321.01
АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СПОСОБЫ РАЗРЕШЕНИЯ ПРАВОВЫХ КОНФЛИКТОВ: ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИЧЕСКОГО ПРИМЕНЕНИЯ
Старыгина Полина Сергеевна,
кандидат социологических наук, доцент кафедры правового обеспечения государственного и муниципального управления Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола Email: [email protected]
Статья посвящена анализу современных технологий разрешения конфликтных ситуаций. Особое внимание уделено процедуре медиации как эффективному и перспективному досудебному способу разрешения правовых конфликтов. Рассмотрены практические возможности данного метода, а также изучены те проблемы, с которыми можно столкнуться при работе с ним.
Ключевые слова: конфликт, разрешение конфликтов, медиация, медиатор
Современные технологии регулирования конфликтов, их конструктивного разрешения, опираются на понимание конфликта как противоборства сторон, осознающих противоположность своих интересов.
Разрешение конфликта представляет собой его определенное завершение. В отличие от урегулирования, при разрешении конфликта он прекращается в результате прямого воздействия сторон или с участи-
ем третьей стороны, а также на основе анализа причин и содержания разногласий, направленного на максимальное сближение позиций и достижение соглашения относительно наилучших способов удовлетворения своих основных потребностей и интересов, снижения уровня конфронтации, сокращения материальных и моральных издержек. В этом случае ни одна из сторон не получает преимуществ и их посткон-
