CC BY
2624
Мустакимов Н. С., Попрухина Е. А.
т
УДК 349.412
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ: ПОНЯТИЕ И ФОРМЫ
Мустакимов Наил Салимович,
кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой частного права России и зарубежных стран Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола. E-mail: mustakim@bk.ru
Попрухина Екатерина Александровна,
магистрант Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола. E-mail: Ecce.Katerina@yandex.ru
В статье дано определение собственности, говорится о необходимости права собственности, приведено обобщенное определение права собственности на землю и отмечено, что в силу уникальных свойств земли и ее особого публичного значения правовое регулирование отношений собственности на землю и земельные участки отличается существенными особенностями по сравнению с другими видами имущества. Далее приводятся общие определения субъективного и объективного права собственности на землю. Авторы раскрывают особенность пределов правомочий, когда объектом собственности является земля, дают определение права собственности на землю с учетом указанных в статье правовых предписаний, запретов и ограничений. Авторы рассматривают различные формы собственности на землю: государственную, муниципальную и частную, раскрывают содержание «иных форм собственности» на землю с точки зрения современного законодательства.
Ключевые слова: земельное законодательство, собственность, право собственности на землю, субъективное право собственности, объективное право собственности, владение, пользование, распоряжение, формы собственности, частная собственность, государственная собственность, муниципальная собственность, иные формы собственности, земля, земельный участок, части земельных участков, публичные формы собственности.
Несмотря на то, что земельная реформа проводится уже более двадцати лет, земельное законодательство находится еще на стадии становления [1]. В связи с тем, что принятые за это время основные земельные законы являются одними из наиболее часто изменяемых, возникает путаница и с понятийным аппаратом, и с определением форм собственности на землю, что негативно сказывается на правоприменительном процессе.
Целью исследования является выявление особенностей применения понятия права собственности на землю, а также определение отличительных черт правовых форм собственности на землю, исследование вопросов, связанных с отнесением земельного участка к определенной форме собственности согласно действующему законодательству.
Собственность - всеобъемлющее, исключительное, абсолютное обладание вещами, иными благами, выражающее через соответствующие субъективные права прямую связь с вещью, иным благом [4].
Собственность представляет собой отношение человека или объединения людей к вещи; производственное (экономическое) отношение между людьми (объединениями людей) по поводу вещи; социальное отношение, связанное с принадлежностью и использованием вещей определенными социальными группами людей; юридическое отношение. [2] Собственность относится к основе жизнедеятельности людей, во многом определяет саму основу и возможности
развития общества, его модернизацию, удовлетворение потребностей общества, прав и интересов людей.
Для регулирования отношений, возникающих относительно собственности, необходимо право (как система нормативных установок) - право собственности.
Право собственности на землю - это право собственности на высоко социально, хозяйственно и экономически значимое материальное благо - землю, которое, наряду с Гражданским кодексом (далее - ГК РФ), регулируется особой отраслью законодательства - Земельным кодексом, а также иными законами [4].
Таким образом, общественные отношения собственности на землю составляют основу не только земельных отношений, но и многих экономических и социальных отношений в обществе и государстве. В силу уникальных свойств земли и ее особого публичного значения правовое регулирование отношений собственности на землю и земельные участки отличается существенными особенностями по сравнению с другими видами имущества.
Как известно, право собственности является наиболее полным имущественным правом, предусмотренным законодательством. Гражданский кодекс РФ раскрывает понятие права собственности посредством определения его содержания. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику земельного участка принадлежат права владения, пользования и распоряжения земельным участком как своим имуществом [3].
Введение в российское законодательство права частной собственности на землю и иных правовых форм землепользования создало правовые предпосылки для признания земли объектом имущественного, гражданского оборота и распространения на эти отношения соответствующих норм гражданского права [6].
Право собственности на землю традиционно рассматривается в объективном и субъективном смыслах. Право собственности в объективном смысле составляет межотраслевой, комплексный институт конституционного, гражданского и земельного права, включающий совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности на землю и земельные участки, определяющих способы и пределы осуществления права собственности на землю, основания его возникновения, изменения и прекращения.
В субъективном смысле право собственности на землю понимается как совокупность прав и обязанностей собственника земельного участка по осуществлению им наделенных законом правомочий в отношении принадлежащего ему земельного участка -владению, пользованию и распоряжению [3].
В п. 2 ст. 209 Кодекса сказано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Свобода владения, пользования и распоряжения имуществом его собственником законом ограничена двумя обстоятельствами: во-первых, его действия должны быть законными, не противоречить действующим правовым нормам; во-вторых, они не должны нарушать права и интересы других лиц. Данные ограничения в осуществлении правомочий собственником установлены, когда объектами права являются обычные материальные блага, кроме земли и иных природных ресурсов. Там, где объектом права собственности являются земля и другие природные ресурсы: лесная растительность, замкнутые водоемы и др., - пределы правомочий законом определены несколько иначе: свобода владения, пользования и распоряжения ограничена [7] еще и тем, что действия собственника не должны наносить ущерба окружающей среде (согласно п. 3 ст. 209 ГК РФ).
Поэтому право собственности на землю далеко не абсолютно. То есть собственник не полностью свободен в осуществлении своих прав. Так как земля - природный объект, важнейший ресурс государства, законодательством установлен ряд ограничений по владению, пользованию и распоряжению землей [1]. Свобода действий собственника земли, кроме названных в п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса ограничений, должна быть подчинена и иным нормам действующе-
Гражданское право и процесс
го законодательства [7]. Они установлены Земельным кодексом, где перечислены основные ограничения права собственности на землю:
1. Собственник и иной землепользователь обязан использовать землю строго по ее целевому назначению, определяемому принадлежностью к той или иной категории земель.
2. На собственника и иного землепользователя возлагается обязанность осуществлять охранные мероприятия, не допускать ухудшения качеств характеристик земли.
3. Должно соблюдаться единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Это означает, что собственник земельного участка не может, например, распорядиться им без расположенного на нем здания, строения, сооружения, которые как принадлежности, всегда следуют судьбе главной вещи.
4. Собственник обязан своевременно производить платежи за землю [1].
Названные и другие правовые предписания, запреты и ограничения это - пределы прав, допускаемые законом. [6] При несоблюдении требований к надлежащему использованию земли на собственника или иного землепользователя накладывается ответственность вплоть до принудительного прекращение прав на землю. Даже у добросовестного собственника земельный участок в случаях, предусмотренных законом, он может быть изъят для государственных и муниципальных нужд [1].
Таким образом, о праве собственности на землю можно говорить, что это - совокупность юридических норм, регулирующих право владения, право пользования и право распоряжения землей ее собственником по своему усмотрению и в своем интересе в пределах, установленных законом. Это - объективное право собственности. Им обладают все субъекты прав на землю [6].
В субъективном плане право собственности на землю - это право конкретного лица на определенный земельный участок, приобретенный в установленном законом порядке и означенный на местности соответствующими межевыми знаками. Понятие субъективного права можно сформулировать следующим образом: право собственности на землю - это закрепленные гражданским и земельным законодательством права владения, пользования и распоряжения землей (земельным участком, земельной долей) ее собственником по своему усмотрению и в своем интересе в пределах, допускаемых законом.
Из сказанного следует, что собственник обладает властью над земельным участком, юридически закрепленным за ним.
Мустакимов Н. С., Попрухина Е. А.
Как уже было ранее отмечено, отношения по поводу земли наряду с земельным законодательством в значительной мере регулируются нормами законодательства гражданского.
Там, где земля выступает в качестве объекта гражданского оборота как недвижимость и является объектом права собственности и иных вещных прав, отношения по поводу земли регулируются нормами гражданского права, но с учетом земельного и другого природоресурсного законодательства (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ). Этим объясняется включение в Гражданский кодекс РФ главы 17 «Право собственности и другие вещные права». Основной правовой нормой признания земли объектом собственности является ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, где сказано, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В развитие этой нормы Гражданский кодекс РФ включил землю как недвижимость в число материальных объектов гражданских прав (ст. 130 ГК РФ). Право собственности является исключительным (абсолютным) правом, означающим, что собственник вправе защищать свои права от любых посягательств. Все другие лица обязаны воздерживаться от совершения действий, нарушающих его права либо ограничивающих в какой-либо мере его правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Положительным признаком права собственности является соединение воедино трех известных правомочий: владения, пользования и распоряжения [7].
Владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью, отношение к ней как к своей [1].
Пользование землей - это возможность использовать ее полезные свойства: выращивать сельскохозяйственную продукцию, размещать постройки [5]. В земельных правоотношениях элементы владения и пользования, как правило, совпадают, их понятия отождествляются. Владение земельным участком предполагает одновременно и пользование, хотя в законе в ряде случаев эти термины употребляются в самостоятельных значениях, например, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование. Но совершенно очевидно, что пожизненное наследуемое владение землей без фактического пользования - это бессмыслица. Более того, если лицо, получившее земельный участок, например, для жилищного или иного строительства либо для ведения крестьянского хозяйства, не пользуется им по назначению в течение трех лет, то земельный участок может быть у него изъят [7].
Распоряжение - это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного уча-
стка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать и т. д.) [3]. Распоряжение включает также право собственника на уничтожение вещи (кроме земли). Право распоряжения неотделимо от права собственности, если само оно продолжает существовать.
Итак, право собственности - это целое, а его элементами, частями целого, являются владение, пользование и распоряжение. Они последовательно связаны между собой [6].
Согласно Конституции России земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9).
Частная собственность на землю - это собственность граждан и юридических лиц. Что касательно юридических лиц, то собственниками могут являться все организации за исключением государственных и муниципальных учреждений и предприятий. Право собственности на землю приобретается гражданами и юридическими лицами из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (первичный земельный рынок) или в результате сделок между собой (вторичный земельный рынок). Иностранные граждане и юридические лица могут иметь в собственности земельные участки на территории Российской Федерации за исключением земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных участков, которые находятся на приграничных с Россией территориях. Кроме того, не все земельные участки могут находиться в частной собственности - имеется перечень изъятых из оборота земель и земель, ограниченных в обороте.
Государственной собственностью являются земли, что не находятся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Государственная собственность на землю имеет сложный состав: ее подразделяют на федеральную собственность (общегосударственную) и собственность субъектов -республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов. Согласно ст. ст. 17, 18 Земельного кодекса в федеральной или региональной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации или субъекта на которое возникло в результате разграничения государственной собственности на землю, а также были приобретены Российской Федерацией или субъектом на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством.
Муниципальной собственностью являются земельные участки, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям, а также
Ф1
Гражданское право и процесс
иным муниципальным образованиям. К муниципальной собственности относятся земельные участки, которые признаны таковой федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, право указанной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством, а также были безвозмездно переданы в муниципальную собственность из собственности федеральной.
Разнообразие форм публичной собственности на землю привело к ситуации, когда не понятно, к какому виду публичной собственности относится тот или иной земельный участок. Процесс отнесения земель к определенному виду публичной собственности: собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований - это разграничение государственной собственности на землю, правила которого установлены в ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [1].
Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции РФ, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено. От конструкции коллективной собственности законодательство отказалось. В гражданском праве имеется понятие общей собственности, но она является разновидностью частной и представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [5].
Одной из проблем, связанных понятием права собственности на землю, является то, что в действующем законодательстве «многогранным» и неопределенным является употребление самого понятия «земля» (как объекта земельных отношений и, следовательно, объекта права собственности на землю), что приводит к нарушению либо не осуществлению прав собственности в силу их неопределенности. Согласно ст. 6 Земельного кодекса объектами земельных отношений могут быть: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. В главе «Собственность на землю» Земельного кодекса под собственностью на землю понимается как собственность на земельные участки, так и на «земли».
В таком случае возникает необходимость в точном определении понятий «земельный участок», «земля» («земли»), «части земельных участков». Но в Земель-
ном кодексе (далее - ЗК РФ) дается расшифровка только понятия земельного участка. Согласно ст.6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Такими характеристиками являются местоположение (адрес) земельного участка, его площадь, целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер и другие.
Юридические же определения понятий «земля» и «часть земельного участка» отсутствуют [3]. Кроме того, нет точного указания на то, когда следует применять понятие «земля», «земли», а когда «земельный участок».
Из главы III ЗК РФ («Собственность на землю») следует, что в частной собственности граждан и юридических лиц могут находиться только земельные участки. Государственная, муниципальная и собственность субъектов включает в себя совокупность земельных участков. В данной главе имеет место отождествление земли и земельного участка: в названиях статей данной главы употребляется термин «земля», однако в самом тексте статей - термин «земельные участки». Видимо, имеется в виду, что земля (земли) - это совокупность индивидуализированных земельных участков, и так же, когда не индивидуализируется конкретный участок земли, употребляется понятие «земля», и это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов (согласно ст. 1 ЗК РФ земля - природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составляющей части природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства). А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, то употребляется понятие «земельный участок» [8].
Понятия «часть земельного участка» ЗК РФ также не дает. Остается только предположить, что здесь законодатель имеет ввиду часть, выделенную в натуре на местности, то есть реальную долю земельного участка, и что сюда же относится право долевой собственности на земельный участок, о котором идет речь в ст. 11.5 ЗК РФ («Выдел земельного участка») [1]. Так, о части земельного участка упоминается в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и в 273 ГК РФ, согласно смыслу которых при приобретении в собственность здания или сооружения, принадлежавшего собственнику земельного участка, к приобретателю переходит та часть земельного участка, которая занята зданием или сооружение и необходима для его использования. Однако данное понятие должно было быть подробно рассмотрено в Земельном кодексе.
Мустакимов Н. С., Попрухина Е. А.
т
Согласно изменениям, применяемым к публичным формам собственности на землю, внесенным с 1 марта 2015 года в правила распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, от муниципальных районов полномочия по распоряжению земельными участками переходят городским и сельским поселениям и решающая роль в процессе регулирования вопроса о распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, отведена органам государственной власти субъектов Российской Федерации. Данное нововведение значительно сокращает контролируемость данного процесса, что может привести к негативным правовым последствиям.
Литература
1. Аверьянова Н. Н. Земельное право в вопросах и ответах: учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2016. 96 с.
2. Агафонова Н. Н., Артеменков С. В. и др. Гражданское право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2015. 816 с.
3. Агафонов В. Б. Земельное право: учебник для бакалавров / отв. ред.: Н. Г. Жаворонкова, О. А. Романова. М.: Проспект, 2014. 352 с.
4. Алексеев С. С., Степанов С. А. Гражданское право: учебник. 4-е изд., перераб и доп. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2014. 440 с.
5. Боголюбов С. А. Земельное право: учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2014. 376 с.
6. Романов В. И. Право собственности на землю в России: понятие, содержание, история становления // Марийский юридический вестник. Йошкар-Ола, 2005. Вып. 4. С. 123-131.
7. Романов В. И., Мустакимов Н. С. Право частной собственности и иные виды прав на землю: учебно-методическое пособие (модуль) по Земельному праву России. Йошкар-Ола, 2010. 254 с.
8. Шараф А. Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник тисби. Казань, 2008. Вып. 3. С. 57-61.
N. S. Mustakimov, E. A. Poprukhina PROPERTY RIGHTS TO LAND: THE CONCEPT AND FORMS
In this article definition of property is given, the need of ownership is considered, generalized definition of land ownership is given and it is noted that due to the unique properties of the land and its special public importance of legal regulation of property relations to land and land differ very much as compared to other types of property. More general definitions of subjective and objective land ownership are given. The authors reveal what is the feature of the limits of the powers when an object property is land, they give a definition of property rights to land, taking into account the legal regulations, prohibitions and restrictions mentioned in article. The authors examine the various forms of land ownership: state, municipal and private, they reveal the contents of the "other forms of property" on the land in terms of modern legislation.
Key words: land legislation, property, ownership of land, the right on the ownership, ownership of the subjective and objective ownership, private property, state property, municipal property, other forms of property, land, land, part of the land, public ownership.
MUSTAKIMOV Nail Salimovich - Candidate of law, Associate Professor, Head of the Department of Private law of Russia and foreign countries, the Law faculty, the Mari State University, Yoshkar-Ola. E-mail: mustakim@bk.ru
POPRUKHINA Ekaterina Aleksandrovna - Master student of the Mari State University, Yoshkar-Ola. E-mail: Ecce.Katerina@yandex.ru
